Załącznik nr 3 do uchwały nr10 Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia r.

Transkrypt

1 ptbssp. z o.o Pszczyna ul. Jana Kilińskiego 5a Załącznik nr 3 do uchwały nr10 Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia r. Kalkulacja czynszu dla budynku mieszkalno - użytkowego wielorodzinnego położonego w Pszczynie przy ul. Ks. Bpa H. Bednorza Czynsz będzie obowiązywał miesiąc po zawiadomieniu najemców Wartość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na drugi i trzeci kwartał 2011 roku wynosi 3 369,00 zł/m 2. Wyliczona nowa stawka czynszu w wysokości 10,89 zł/m 2 stanowi rocznie 3,879% wartości odtworzeniowej 1 m 2 natomiast maksymalna możliwa wysokość czynszu stanowi rocznie 4,00 % wartości odtworzeniowej tj. 11,23 zł. Aktualnie obowiązująca stawka czynszu w wysokości 9,90 zł /m 2 stanowi rocznie 3,654% wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na drugi i trzeci kwartał 2009 roku tzn. obowiązującego na moment uchwalenia tego czynszu i wynoszącego 3 251,00 zł/m 2. Nowa stawka czynszu jest większa o 10 % od stawki aktualnie obwiązującej. Pszczyńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o Pszczyna ul. Jana Kilińskiego 5a WYSOKOŚĆ KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO: ZŁ tel. (+48 32) ; (+48 32) NR KRS: Sąd Rejonowy Katowice-Wschód Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego info@ptbspszczyna.pl REGON: NIP: KONTO BANKOWE: PKO BP O/PSZCZYNA NR

2 UZASADNIENIE Kalkulacji czynszu najmu poszczególnych powierzchni w budynkach przy ul. Ks. Bpa H. Bednorza dokonano w oparciu o dane rzeczywiste z okresu styczeń grudzień 2010 roku. W okresie od marca do grudnia 2008 roku Spółka dokonała sprzedaży 2 lokali użytkowych oraz 1 lokalu mieszkalnego zlokalizowanych w w/w budynkach. W związku ze sprzedażą w budynkach tych powstała wspólnota mieszkaniowa tworzona przez wszystkich właścicieli lokali należących do osiedla. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej spowodowało, że obecnie to właściciele tworzący wspólnotę zobowiązani są do pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Do kosztów tych należą: Zużycie materiałów; Zużycie energii; Naprawy, konserwacje, przeglądy; Wywóz nieczystości; Pozostałe usługi obce; Wynagrodzenie gospodarza osiedla; Ubezpieczenia społeczne; Ubezpieczenie budynku. Na poczet wszystkich w/w kosztów właściciele wnoszą do wspólnoty opłatę zaliczkową w formie składki. Na dzień podejmowania niniejszej uchwały składka ta wynosi 2,60 zł za każdy metr kwadratowy posiadanego we wspólnocie lokalu. Dodatkowo właściciele wnoszą do wspólnoty opłatę na Fundusz remontowy. Na dzień podejmowania niniejszej uchwały składka ta wynosi 0,10 zł za każdy metr kwadratowy posiadanego we wspólnocie lokalu. W kalkulacji czynszu koszt tych składek wykazano łącznie w pozycji Przynależność do Wspólnoty mieszkaniowej. W kalkulacji kosztów czynszu uwzględniono kwoty spłaty kredytu zaciągniętego na budowę w/w osiedla oraz kwoty spłaty odsetek od tego kredytu. Dane bazowe opisujące łącznie 3 budynki zlokalizowane w Pszczynie przy ul. Ks. Bpa H. Bednorza na podstawie projektu budowlanego tych budynków (uwzględniając aktualne posiadanie lokali przez Spółkę) oraz wyliczone wskaźniki stosunku poszczególnych powierzchni przedstawiają się następująco: Powierzchnia lokali mieszkalnych 2 593,46 m 2 Powierzchnia lokali użytkowych 436,56 m 2 Powierzchnia garaży 494,70 m 2 PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O - 2 -

3 Łączna powierzchnia użytkowa budynku (bez piwnic, komunikacji i pomieszczeń technicznych) 3 524,72 m 2 Stosunek procentowy powierzchni lokali mieszkalnych do łącznej powierzchni użytkowej budynków 74,00% Stosunek procentowy powierzchni lokali użytkowych do łącznej powierzchni użytkowej budynków 12,00% Stosunek procentowy powierzchni garaży do łącznej powierzchni użytkowej budynków 14,00% Koszty, jakie generowało osiedle przedstawia tabela. Tabela prezentuje koszty: w układzie okresu bazowego tzn. roku 2010 r.; w układzie miesięcznym; w układzie miesięcznym przypadające na 1 m 2 powierzchni budynków (łącznej powierzchni użytkowej budynków bez piwnic, komunikacji i pomieszczeń technicznych). Tabela 1. Koszty osiedla Bednorza Składniki opłaty - Czynsz najmu MIESIĘCZNIE na 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku MIESIĘCZNIE w okresie 2010 roku Amortyzacja 0, , ,73 Zużycie materiałów 0,00 0,00 0,00 Zużycie energii 0,00 0,00 0,00 Naprawy, konserwacje, przeglądy 0,00 0,00 0,00 Wywóz nieczystości 0,00 0,00 0,00 Pozostałe usługi obce 0,00 0,00 0,00 Wynagrodzenia 0,00 0,00 0,00 Ubezpieczenia społeczne 0,00 0,00 0,00 Podatek od nieruchomości 0,25 886, ,46 Ubezpieczenie budynku 0,00 0,00 0,00 PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O - 3 -

4 Składniki opłaty - Czynsz najmu MIESIĘCZNIE na 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku MIESIĘCZNIE w okresie 2010 roku Przynależność do Wspolnoty mieszkaniowej 2, , ,48 Roczna kwota waloryzacji partycypacji oraz waloryzacja kaucji 0, , ,96 Spłata kredytu - kapitał 6, , ,07 Spłata kredytu - odsetki 3, , ,30 Koszty zarządu - narzut proporcjonalny do przychodów ze sprzedaży 7, , ,53 RAZEM 20, , ,53 Całkowity średni miesięczny koszt eksploatacji przy ul. Ks. Bpa H. Bednorza przypadający na 1 m 2 dowolnej powierzchni tych budynków (mieszkania, lokale usługowe, garaże) wynosił w roku ,08 zł, co w skali całego osiedla daje kwotę ,54 zł. Ustalając kryteria kalkulacji czynszu dla zasobu mieszkalnego przyjęto, że czynsz najmu lokali mieszkalnych będzie obejmował następujące pozycje kosztowe: Amortyzacja (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej)+ Podatek od nieruchomości + Koszt przynależności do wspólnoty mieszkaniowej (koszt utrzymania nieruchomości wspólnej) + Roczna kwota waloryzacji partycypacji i kaucji (kwota przypadająca na 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej) + Spłata kredytu - kapitał + Spłata kredytu odsetki. Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. nr 71 poz. 733) jednorazowa podwyżka czynszu najmu w zasobach towarzystwa budownictwa mieszkaniowego nie może przekroczyć 10% stawki czynszu przed podwyżką. Oznacza to, że dla osiedla Bednorza, gdzie czynsz najmu wynosi 9,90 zł/m 2 czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 0,99 zł/m 2 tzn. do kwoty 10,89 zł/m 2. Zgodnie z zapisami w/w ustawy przyjęto, że nowy czynsz najmu lokali mieszkalnych wynosił będzie 10,89 zł/m 2. Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego precyzuje, iż czynsz najmu lokali mieszkalnych w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O - 4 -

5 nie może być większy w skali roku niż 4 % aktualnej wartości odtworzeniowej tj. 11,23 zł/m 2 miesięcznie. Oznacza to, że ustalony poziom czynszu najmu jest zgodny z warunkami ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ustalono, że czynsz najmu garażu wynosił będzie 123,12 zł miesięcznie, co odpowiada cenie najmu garaży na terenie miasta Pszczyna. Po wyliczeniu pełnych przychodów uzyskiwanych z nowych stawek czynszu najmu okazało się, że do pokrycia pełnych kosztów osiedla Spółce brakuje jeszcze ,13 zł. Kwota ta będzie pokrywana przez Spółkę z innych źródeł przychodów. Poniższa tabela prezentuje wyniki powyższej kalkulacji przychodów z tytułu najmu lokali mieszkalnych, użytkowych oraz garaży z uwzględnieniem nowych stawek czynszu oraz dopłaty Spółki. Tabela 2. Stawki czynszowe oraz miesięczne przychody z czynszu najmu Czynsz najmu 1 m2 Czynsz najmu miesięcznie Lokale mieszkalne 10, ,78 Lokale użytkowe RAZEM 8 803,75 Czynsz najmu 24 garaży łącznie 123,12 zł za 1 garaż 2 954,88 Dopłata właściciela z pozostałych przychodów Spółki ,13 RAZEM ,54 6 ust. 3 umów najmu lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynkach przy ul. Ks. Bpa H. Bednorza ma brzmienie W sytuacji wykupu lokalu mieszkalnego na poczet ceny wykupu tego lokalu, zostanie zaliczona wpłacana przez Najemcę co miesiąc przez okres 10 lat od dnia zawarcia umowy partycypacji lub krócej, jeżeli lokal będzie sprzedawany przed upływem 10 lat od powyższej daty, kwota zwana dalej Premią stanowiąca iloczyn powierzchni lokalu mieszkalnego i składowej czynszu określonej w tabeli kalkulacji czynszu pojęciem Spłata kredytu kapitał. Składowa ta została ustalona uchwałą nr 12 Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Pszczyńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego z dnia 19 kwietnia 2007 w sprawie uchwalenia stawki czynszu dla zespołu budynków mieszkalno usługowych przy ul. ks. biskupa H. Bednorza nr 10, 12, 14, 16, 18, 20. Zgodnie z powyższą kalkulacją czynszu najmu składowa czynszu Spłata kredytu kapitał ma wartość 6,16 zł/m2. W związku z faktem, iż przychody uzyskiwane przez Spółkę nie pokrywają PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O - 5 -

6 całości kosztów eksploatacji osiedla, dlatego też Spółka zmuszona jest do dokonywania comiesięcznej dopłaty w wysokości ,13 zł. Kwota tej dopłaty po rozliczeniu na łączną powierzchnię użytkową budynku (bez piwnic, komunikacji i pomieszczeń technicznych) daje kwotę 8,75zł/m 2. Kwota ta obniża wartość pozycji Spłata kredytu kapitał do wysokości -2,59 zł/m 2. Szczegółową kalkulację wartości pozycji Spłata kredytu kapitał przedstawiono w poniższej tabeli. Tabela 3. Kalkulacja wartości pozycji Spłata kredytu kapitał Kwota miesięczna przypadająca na 1 m2 powierzchni budynków Kwota miesięczna Spłata kredytu - kapitał 6, ,76 Dopłata właściciela z pozostałych przychodów Spółki 8, ,13 Ostateczna kwota pozycji "Spłata kredytu - kapitał" (gdy wartość ujemna bonifikata nie występuje) -2,59 Od miesiąca wejścia w życie nowej stawki czynszowej wynoszącej 10,89 zł/m 2 przez cały okres jej obowiązywania ze względu na fakt, iż ostateczna wielkość pozycji Spłata kredytu kapitał jest ujemna Spółka nie będzie naliczała w/w Premii. PSZCZYŃSKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O - 6 -