Bo ena Domañska-Skorupa

Budownictwo VERLAG DASHÖFER Bo ena Domañska-Skorupa D OKUMENTAC JA EK SPLOATAC JI I REMONTU BUDYNKU Praktyczne formularze wraz z komentarzem

DOKUMENTACJA U YTKOWANIA 3. DOKUMENTACJA UŻYTKOWANIA Jednym z obowi¹zków zarz¹dcy (w³aœciciela), w zakresie obs³ugi technicznej, jest posiadanie i przechowywanie przez okres istnienia obiektu dokumentacji u ytkowania, do której nale ¹: dokumentacja odbioru obiektu dokumentacja budowy i powykonawcza, ksi¹ ki obiektu budowlanego, kopie imiennych przydzia³ów lokali, protoko³y zdawczo-odbiorcze lokali, umowy najmu lokali, protokó³ pomiaru powierzchni u ytkowej lokali, dokumentacja eksploatacyjna. W niniejszym opracowaniu przedstawimy obowi¹zki zarz¹dcy (w³aœciciela) obiektu budowlanego w zakresie sporz¹dzania, prowadzenia i przechowywania dokumentów wymaganych w trakcie eksploatacji obiektu. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 6

DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA 4. DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA W sk³ad dokumentacji eksploatacyjnej wchodz¹: protoko³y z okresowych kontroli stanu technicznego, opinie i ekspertyzy techniczne dotycz¹ce obiektów, metryka urz¹dzenia piorunochronnego, dokumentacja dotycz¹ca obs³ugi urz¹dzeñ dÿwigowych (protoko³y z badañ i rewizji, ksi¹ ki bie ¹cej konserwacji), plany potrzeb remontowo-konserwacyjnych i ulepszeñ, plany ich wykonania, umowy na realizacjê robót, dokumentacja powykonawcza robót budowlanych wraz z protoko³ami odbioru tych robót, pozwolenia na zmianê sposobu u ytkowania, pozwolenia na budowê lub zg³oszenia zamiaru wykonania robót budowlanych. 4.1. Przeprowadzenie okresowych kontroli Artyku³ 62 prawa budowlanego nak³ada na zarz¹dcê lub w³aœciciela obowi¹zek przeprowadzania okresowych kontroli sprawdzania stanu technicznej sprawnoœci obiektów budowlanych. Chc¹c usystematyzowaæ obowi¹zki zarz¹dcy wynikaj¹ce bezpoœrednio z art. 62 ust. pr.bud., jak i rozporz¹dzenia MSWiA w sprawie warunków technicznych u ytkowania budynków mieszkalnych, przedstawiam w dalszej czêœci opis czynnoœci, wymaganych kwalifikacji i dokumentacji przy przeprowadzeniu poszczególnych kontroli okresowych, oraz wzory protoko³ów. W³aœcicieli i zarz¹dców budynków indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego i letniskowego oraz obiektów budowlanych, na których budowê nie jest wymagane pozwolenie, nie obowi¹zuje kontrola okresowa przeprowadzana raz w roku, polegaj¹ca na sprawdzeniu stanu technicznej sprawnoœci elementów budynku, budowli i instalacji nara onych na szkodliwe wp³ywy atmosferyczne i niszcz¹ce dzia³anie czynników wystêpuj¹cych podczas u ytkowania obiektu (art. 62 ust. 2 pr. bud.) W razie stwierdzenia nieprawid³owego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego czêœci, mog¹cego spowodowaæ zagro enie ycia lub zdrowia ludzi, bezpieczeñstwa mienia, œrodowiska, w³aœciwy organ (nadzoru budowlanego) mo e nakazaæ przeprowadzenie w ka dym terminie kontroli okresowej, a tak e za ¹daæ przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego czêœci (art. 62 ust. 3 pr. bud.). Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 7

DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA W przypadku stwierdzenia, e obiekt budowlany: jest w nieodpowiednim stanie technicznym, powoduje swym wygl¹dem oszpecenie otoczenia, jest u ytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, b¹dÿ w sposób zagra aj¹cy yciu lub zdrowiu ludzi, œrodowiska lub bezpieczeñstwa mienia, w³aœciwy organ wydaje decyzjê nakazuj¹c¹ usuniêcie stwierdzonych nieprawid³owoœci (art. 66 pr. bud.). 4.1.1. Okresowa kontrola sprawdzenia stanu technicznego Przedmiot kontroli: Kontrola okresowa sprawdzenia stanu technicznego. Czêstotliwoœæ: Wymagane kwalifikacje: Zakres kontroli: Wymagana dokumentacja: Przynajmniej raz w roku. Uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalnoœci. Elementy budynku, budowli i instalacji nara onych na szkodliwe wp³ywy atmosferyczne i niszcz¹ce dzia³anie czynników podczas u ytkowania, np. elementy œcian zewnêtrznych (attyki, filary, gzymsy, balkony, loggie, balustrady), spoiny, z³¹cza, okna, drzwi, pokrycia dachowe, obróbki blacharskie, ogólny stan instalacji wewnêtrznych, stan piwnic, klatek schodowych, elementy odwodnienia. Protokó³ kontroli stanu technicznego, rejestracja w ksi¹ ce obiektu budowlanego. Podstawy prawne: Ustawa Prawo budowlane z dnia 7.07.94 r. rozdz. 6 art. 62, pkt 2, 4, Rozporz¹dzenie MSWiA z dnia 16.08.99 r. w sprawie warunków technicznych u ytkowania budynków mieszkalnych. W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczaj¹cej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczaj¹cej 1000m2, nale y przeprowadzaæ kontrolê stanu technicznego co najmniej 2 razy w roku, w terminach do 31 maja oraz 30 listopada. Osoba dokonuj¹ca kontroli jest obowi¹zana bezzw³ocznie pisemnie zawiadomiæ w³aœciwy organ o przeprowadzonej kontroli. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 8

DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA Dla napraw bie ¹cych mo na okreœliæ czterostopniowy termin wykonania naprawy: I. stopieñ pilnoœci oznacza roboty awaryjne wymagaj¹ce natychmiastowego wykonania; II. stopieñ pilnoœci III. stopieñ pilnoœci IV. stopieñ pilnoœci oznacza roboty wymagaj¹ce wykonania w czasie jednego miesi¹ca od daty kontroli okresowej; oznacza koniecznoœæ wykonania robót przed nadejœciem okresu zimowego w roku dokonywania kontroli okresowej; oznacza roboty do wykonania w roku nastêpnym, które powinny byæ uwzglêdnione w planie rzeczowo-finansowym. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 9

PROTOKÓŁ KONTROLI STANU TECHNICZNEGO Budynek:... Adres budynku:... Data przeglądu:... Lp. Lokalizacja uszkodzeń i zakres robót Orientacyjna ilość robót Stopień pilności Data usunięcia uszkodzeń 1 2 3 4 5 Kontrolę przeprowadził:..., dnia:... Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa

PLAN POTRZEB REMONTOWYCH, KONSERWACYJNYCH, ULEPSZENIOWYCH 6. PLAN POTRZEB REMONTOWYCH, KONSERWACYJNYCH, ULEPSZENIOWYCH Budowa Roboty budowlane Remont Naprawa g³ówna Naprawa bie ¹ca Konserwacja Przebudowa Rozbudowa wykonywanie obiektu budowlanego w okreœlonym miejscu, a tak e odbudowa, rozbudowa i nadbudowa obiektu budowlanego. budowa, a tak e prace polegaj¹ce na przebudowie, monta u, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. wykonywanie w istniej¹cym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegaj¹cych na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowi¹cych bie ¹cej konserwacji, przy czym dopuszcza siê stosowanie wyrobów budowlanych innych ni u yto w stanie pierwotnym. to remont polegaj¹cy na wymianie co najmniej jednego elementu budynku. okresowy remont elementów budynku, który ma na celu zapobieganie skutkom zu ycia tych elementów i utrzymania budynku we w³aœciwym stanie technicznym. wykonanie robót maj¹cych na celu utrzymanie sprawnoœci technicznej elementów budynku. budowa polegaj¹ca na wprowadzaniu zasadniczych zmian w istniej¹cym obiekcie budowlanym, jak np. na wymianie elementów budowlanych konstrukcji lub instalacji w celu uzyskania ulepszeñ technicznych, zmianie funkcji podstawowej lub przystosowania obiektu do zmienionych warunków. budowa polegaj¹ca na powiêkszeniu istniej¹cego obiektu budowlanego, np. przez powiêkszenie kubatury. Zakres obowi¹zków zarz¹dcy w dziedzinie napraw i ulepszeñ wynika przeprowadzonych kontroli okresowych, przegl¹dów, zg³oszeñ u ytkowników lokali. Realizacja tych obowi¹zków utrzymanie obiektów budowlanych w nale ytym stanie technicznym i estetycznym zosta³a zapisana w art. 61 pr. bud. Przeprowadzone kontrole okresowe i przegl¹dy bie ¹ce to rozeznanie potrzeb remontowo- konserwacyjnych, czyli pierwsze z zadañ obs³ugi technicznej. Na tej podstawie zarz¹dca sporz¹dza plan potrzeb robót remontów konserwacyjnych i przyjmuje do realizacji ten jego zakres, który ma pokrycie w œrodkach finansowych w³aœcicieli zasobów, kieruj¹c siê zachowaniem pierwszeñstwa robót maj¹cych na celu: eliminacjê zagro enia bezpieczeñstwa u ytkowników lokali i osób trzecich, zabezpieczenie przeciwpo arowe budynku, spe³nienie wymagañ ochrony œrodowiska, zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 48

PLAN POTRZEB REMONTOWYCH, KONSERWACYJNYCH, ULEPSZENIOWYCH W trakcie realizacji planu remontów nale y zapewniæ: realizacjê robót w kolejnoœci wynikaj¹cej z przyjêtego planu remontów; bezpieczeñstwo u ytkowników i osób trzecich w trakcie prowadzenia robót; stosowanie rozwi¹zañ technicznych, materia³owych i technologicznych ograniczaj¹cych uci¹ liwoœæ u ytkowania lokali oraz podnosz¹cych walory u ytkowe lokali; stosowanie materia³ów, wyrobów, i technologii posiadaj¹cych dopuszczalne do powszechnego obrotu i stosowania w budownictwie. Wszelkie zmiany w stosunku do istniej¹cych rozwi¹zañ, dokonywane w zwi¹zku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny prowadziæ do pogorszenia stanu technicznego i w³aœciwoœci u ytkowych elementów budynku oraz naruszaæ interesów u ytkowników lokali lub osób trzecich. W przypadku starych i zaniedbanych budynków przy ograniczonych œrodkach finansowych powinno siê opracowywaæ plany wieloletnie remontów, czy modernizacji z podzia³em ich realizacji na poszczególne lata. Poni ej pokazano przyk³ady dwóch planów: remontowo-konserwacyjny na dany rok, modernizacyjny wieloletni. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 49

Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa PLAN POTRZEB REMONTOWYCH I KONSERWACYJNYCH na rok..., plan sporządził:..., plan zatwierdził:..., osiedle..., ul...., nr budynku... Murarskie tynkarskie posadzkarskie Elewacyjne Instalacyjne c.o. i c.c.w. Instalacyjne gaz. Instalacyjne wod./kan. Naprawy bieżące Instalacyjne elektryczne Malarskie Dekarskie, blacharskie Drogi i chodniki Mała architektura 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Liczba napraw i koszt planowany... Liczba napraw i koszt wykonany..., Naprawy bieżące Naprawy główne Inne Razem koszty Konserwacje Koszt razem:...

Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa WIELOLETNI PLAN TERMOMODERNIZACJI Plan sporządził:... Plan zatwierdził:..., Osiedle..., ul...., nr budynku... Planowany zakres prac termomodernizacyjnych w poszczególnych latach 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r. 2012 r. modernizacja instalacja c.o., regulacja płukanie, wymiana zaworów na termostatyczne docieplenie ścian szczytowych zewnętrznych docieplenie ścian podłużnych docieplenie stropodachu, zabudowa wiatrołapu wymiana stolarki okiennej i drzwiowej koszt... koszt... koszt... koszt... koszt... Ogółem koszt termomodernizacji...