Rybnik 21-22 maj 2009r.

Rybnik 21-22 maj 2009r.

w 2007r. Związek Miast Polskich wraz ze Związkiem Powiatów Polskich oraz Związkiem Gmin Wiejskich RP przystąpił do realizacji czteroletniego szkoleniowo-doradczego projektu pt. Budowanie potencjału instytucjonalnego samorządów dla lepszego dostarczania usług publicznych realizowanego ze środków Norweskiego Mechanizmu Finansowego. w ramach realizacji projektu zapoczątkowane zostały prace w tzw. Grupach Wymiany Doświadczeń (GWD), w zarządzaniu poszczególnymi sektorami usług. wskaźniki wypracowane w ramach GWD poszerzyły System Analiz Samorządowych w dziedzinie komunalnej gospodarki mieszkaniowej.

Uwarunkowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej duŝy deficyt lokali mieszkalnych (według danych Ministerstwa Infrastruktury ) w Polsce potrzeba około 1, 5 mln nowych lokali mieszkalnych i wyremontowania 1-1, 5 mln juŝ istniejących, przy niskiej liczbie lokali mieszkalnych oddawanych do uŝytkowania (według danych GUS - w 2008 r. oddano do uŝytkowania 106,9 tyś. mieszkań, a w 2009 r. 53, 5 tys. lokali mieszkalnych) oraz wysokich kosztach ich budowy i ograniczeniu inwestorów w obszarze nowych inwestycji powoduje, Ŝe poprawa warunków mieszkaniowych jest zadaniem trudnym do zrealizowania. warunkiem osiągnięcia poprawy warunków mieszkaniowych jest m.in. przyjęcie i skuteczna realizacja długookresowej polityki mieszkaniowej, a takŝe prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej.

Cel opracowania Raportu rocznego z zakresu komunalnej gospodarki mieszkaniowej w miastach uczestniczących w Systemie Analiz Samorządowych: przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej obecnego sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak równieŝ analizy wskaźnikowej (Benchmarking) wg stanu na 31.12.2007.

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. gminy sąświadome, Ŝe gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym jest jedynie częścią szerszego zagadnienia jaką jest gospodarka mieszkaniowa. wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności. Gminy posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboŝszych oraz wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego. polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej wielkości zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów przeznaczonych do sprzedaŝy. Gminy prywatyzują zasób lokali uŝytkowych ograniczając swój udział w prowadzeniu działalności komercyjnej i konkurowanie z innymi inwestorami na lokalnym rynku nieruchomości.

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do moŝliwości finansowych uŝytkowników zasobu. Gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym kompromis pomiędzy potrzebami związanymi z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu mieszkaniowego, a moŝliwościami finansowymi uŝytkowników zasobów. Polityka czynszowa jest ściśle skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi z utrzymaniem zasobu oraz polityką remontową (oszczędności, racjonalność wydatkowania środków publicznych itp.).

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością usług. Struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez lokalne samorządy strategicznych decyzji związanych z gospodarowaniem zasobem komunalnym; zarządzanie operacyjne zlecane jest podmiotom konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakościąświadczonych usług. utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone i mierzone przez gminy.

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. Gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, miernikówwskaźników ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do realizacji ww. wytyczonych celów w konkurencyjnym środowisku. gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej informacji o zasobie- tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe.

Wskaźniki efektywności (Benchmarking). W badaniach kierowano się następującymi regułami: 1) reprezentatywności danych dla danego zasobu nieruchomości wskaźniki opierają się na dokładnych danych faktograficznych opisujących gospodarkę lokalową (np. wielkość portfela lokali komunalnych, wpływy z lokali mieszkalnych, itp.); 2) reprezentatywności danych dla danej gminy osiągniętej poprzez skorelowanie danych dotyczących przedmiotowego zasobu z ekonomicznymi (porównanie do przychodów budŝetu gminy);

Wskaźniki efektywności (Benchmarking). 3) uniwersalności wskaźniki są oparte na danych dostępnych dla podmiotu monitorowania; 4) priorytetowości wskaźniki opracowane są dla strategicznych domen; część wskaźników dotyczy poziomu strategicznego, część poziomu operacyjnego; 5) indywidualności bezpośrednie porównanie danej gminy do innych miast nie zawsze ma sens z uwagi na lokalne uwarunkowania i specyfikę, które mają krytyczne znaczenie w określaniu wskaźników wzorcowych; 6) czasu kryterium czasu moŝe stanowić jeden ze wskaźników (np. czas oczekiwania na mieszkania );

Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2008r. w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano w następujących obszarach: zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności; zarządzanie mieszkaniowym zasobem.

Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wyróŝniono i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę: skuteczność jakościowa ocena realizacji usługi; skuteczność ilościową usługi; efektywność kosztową usługi. do kaŝdego z obszarów komunalnej gospodarki mieszkaniowej przypisane zostały określone wskaźniki. warto zauwaŝyć, Ŝe w związku z wielodyscyplinarnym charakterem gospodarki lokalowej gminy, wskazane obszary będą wykraczać swym działaniem poza jedną domenę.

Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróŝniono 9 wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia lokali socjalnych. NaleŜy nadmienić, Ŝe interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie m.in. udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem, lokalnego poziom rozwoju gospodarczego, dostępność gruntów pod zabudowę, ceny mieszkań, zasad przyznawania lokali komunalnych, sposobu selekcji i zatwierdzania wniosków o przydział lokalu itp.

Relacja liczby gospodarstw domowych, które otrzymały lokale mieszkalne, zamienne, socjalne i/lub TBS do liczby gospodarstw domowych uprawnionych, do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego i socjalnego i/lub TBS - średnie wartości.

Relacja liczby gospodarstw domowych, które otrzymały lokale mieszkalne, zamienne, socjalne i/lub TBS do liczby gospodarstw domowych uprawnionych, do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego i socjalnego i/lub TBS - min. wartości.

Wskaźniki rotacji lokali w trybie zamiany średnie wartości.

Wskaźniki rotacji lokali w trybie zamiany max. wartości.

Racjonalność wykorzystania mieszkaniowego zasobu gminy średnie wartości.

Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do budŝetu gminy-przychody średnie wartości.

Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do budŝetu gminy-przychody max. wartości.

Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i w TBS -średnie wartości.

Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i w TBS - min. wartości.

Zarządzanie mieszkaniowym zasobem. w obszarze zarządzanie mieszkaniowym zasobem wyróŝniono 20 wskaźników skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji usługi. zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomicznofinansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa uŝytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieŝące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Udział aktualnych uŝytkowników mieszkań gminy, zalegających w opłatach w mieszkaniowym zasobie gminy( na dzień 31.12.2007r.) średnie wartości.

Udział aktualnych uŝytkowników mieszkań gminy, zalegających w opłatach, powyŝej 3 miesiące, w mieszkaniowym zasobie gminy( na dzień 31.12.2007r.)- średnie wartości.

Średni jednostkowy koszt bieŝącego utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy.

Średnia wysokość zaliczki na fundusz eksploatacji wspólnoty.

Średnia wysokość zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty.

Relacja jednostkowej, średniej wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną do średniej stawki czynszu za mieszkania gminy.

Przedmiot analizy. w ankiecie uczestniczyło ogółem 86 gmin, które podzielono na 6 grup biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców; w ankiecie dot. zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności uczestniczyło: o od 72 do 84 gmin w zaleŝności od wskaźnika skuteczności ilościowej, o od 52 do 77 gmin w zaleŝności od wskaźnika efektywności kosztowej, o 74 gminy w przypadku wskaźnika skuteczność jakościowa usługi.

Przedmiot analizy. w ankiecie dot. zarządzanie mieszkaniowym zasobem uczestniczyło: o od 75 do 82 gminy w zaleŝności od wskaźnika skuteczności jakościowej, o od 81 do 86 gmin w zaleŝności od wskaźnika skuteczności ilościowej, o od 73 do 86 gmin w zaleŝności od wskaźnika efektywności kosztowej. powyŝsze zróŝnicowanie udziału gmin w poszczególnych polach ankiety uzaleŝnione było prawdopodobnie brakiem danych źródłowych.

Przedmiot analizy. wśród korzyści, jakie gminy osiągają w wyniku mierzenia kosztów i wyników realizacji usługi komunalna gospodarka mieszkaniowa moŝna wyróŝnić w szczególności: 1) podwyŝszenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych usługodawców na rzecz zasobu; 2) ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości zamieszkiwania satysfakcjonującej uŝytkowników zasobu; 3) przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez skuteczniejsze planowanie polityki remontowej; 4) optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i opłat;

Dziękuję za uwagę