Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego. Część I

Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego. Część I

Kierownik Grupy Wydawniczej: Ewa Marmurska-Karpińska Wydawca: Norbert Pawlikowski Autor: Katarzyna Czajkowska-Matosiuk ISBN: 978-83-269-6285-2 Copyright by Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Warszawa 2017 Skład i łamanie: Raster Studio Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. ul. Łotewska 9a, 03-918 Warszawa tel. 22 518 29 29, faks 22 617 60 10 Niniejszy e-book chroniony jest prawem autorskim. Przedruk materiałów bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Zaproponowane w niniejszym e-booku wskazówki, porady i interpretacje dotyczą sytuacji typowych. Ich zastosowanie w konkretnym przypadku może wymagać dodatkowych, pogłębionych konsultacji. Publikowane rozwiązania nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych. W związku z powyższym redakcja nie może ponosić odpowiedzialności prawnej za zastosowanie zawartych w e-booku wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków.

ZGŁOSZENIE BUDOWY DOMU JEDNORODZINNEGO. CZĘŚĆ I Ustawą z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 443; dalej: Nowela 2015) dokonano istotnych zmian w Prawie budowlanym (dalej: pb). Jedną z głównych zmian było wprowadzenie możliwości budowy domów jednorodzinnych na podstawie zgłoszenia. Celem nowelizacji było przy tym zapewnienie jednoczesnej ochrony praw osób trzecich właścicieli sąsiednich nieruchomości w zakresie możliwości żądania administracyjnej i sądowoadministracyjnej kontroli rozstrzygnięć zapadających w postępowaniu administracyjnym poprzedzającym rozpoczęcie budowy. Zakładano jednocześnie, że większość domów jednorodzinnych będzie realizowana na podstawie zgłoszenia. Jednak według statystyk GUNB-u1, z instytucji zgłoszenia korzysta około 15% inwestorów realizujących budowę domu jednorodzinnego. Dowiedz się, kiedy można i warto skorzystać z instytucji zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego i jakie obowiązki obciążają w związku z tym inwestora. W części I wyjaśniamy: jakie obiekty można realizować na podstawie zgłoszenia, jakie są warunki zgłoszenia budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego jaki termin jest wymagany na rozpoczęcie budowy kiedy konieczne będzie pozwolenie na budowę zamiast zgłoszenia kiedy nie jest konieczne załączanie do projektu budowlanego oświadczeń o warunkach przyłączenia na czym polegają istotne zmiany w projekcie Obiekty realizowane na podstawie zgłoszenia Zgodnie z Nowelą 2015, do art. 29 ust. 1 pb, który reguluje przypadki zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, dodano m.in. wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1a pb). Z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę zwolnione zostały także, m.in.: wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty, przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m 2,, 1 Zob. A. Krzyżanowska, Feralne ułatwienia dla inwestorów, Gazeta Prawna z 3 marca 2016 r. B4 Firma i Prawo. 3

wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m 2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m 2 powierzchni działki (art. 29 ust. 1 pkt 2a pb); wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m 2 (art. 29 ust. 1 pkt 2b pb). Warunki zgłoszenia budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego Przepis art. 30 ust. 1 pb, określa przypadki przedsięwzięć budowalnych wymagających zgłoszenia. Obiekty/roboty zgłaszane podlegają (co do zasady) zwolnieniu z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Dotyczy to m.in. budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany. UWAGA! Zgłoszenia budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych (art. 30 ust. 5 pb). Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Właściwy organ, w terminie 21 dni (od 1.1.2017 r., poprzednio 30 dni) od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Przed wejściem w życie Noweli 2015 kwestia sposobu obliczania terminu na wniesienie sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej od zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych wzbudzała wiele wątpliwości zarówno w praktyce jak i w orzecznictwie. Dodany do art. 30 ustęp 6a eliminuje wątpliwości w tym zakresie. PAMIĘTAJ! Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora albo w przypadku doręczenia drogą elektroniczną dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego (art. 30 ust. 6a pb). Właściwy organ wnosi sprzeciw (art. 30 ust. 6 pkt 1 i 2 pb), jeżeli: zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę; budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty praw miejscowego lub inne przepisy. 4

Do zgłoszenia dotyczącego budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego konieczne jest dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku (powołanych w art. 33 ust. 2 pkt 1-4 pb), a więc w szczególności: projektu budowlanego (4 egzemplarze), oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 30 ust. 4b). Właściwy organ administracji weryfikuje te dokumenty, w tym: kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń. Termin na rozpoczęcie budowy Zgodnie ze znowelizowanym art. 30 ust. 5b 5e pb: w przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia (ust. 5b). Nowela 2015 nie wprowadza natomiast zasady, że konieczne będzie ponowne zgłoszenie budowy jeśli budowa zostanie rozpoczęta, a następnie wstrzymana/przerwana na okres dłuższy niż trzy lata. Aktualny art. 37 ust. 1 pb stanowi jedynie o wygaśnięciu pozwolenia na budowę jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Przepisu art. 37 ust. 1 pb nie można jednak nawet odpowiednio stosować do zgłoszenia, gdyż w kwestii akceptacji zgłoszenia organ nie wydaje żadnej decyzji, która mogłaby następnie wygasnąć. Tworzy to stan prawny, gdzie dom jednorodzinny, którego budowę zgłoszono, można realizować przez wiele lat, przerywając inwestycję na okresy dłuższe niż trzy lata. Dotyczy to także inwestycji o cechach deweloperskich, gdzie budowę domów jedynie zgłoszono. Uwzględniając, że realizacja dojazdów, miejsc postojowych do 10 stanowisk, utwardzenia działek, czy usytuowanie obiektów małej architektury także nie wymaga pozwolenia na budowę, wówczas możliwe jest zrealizowanie całej inwestycji w trybie zgłoszenia i rozciągnięcie jej realizacji w czasie. Przykładowo budowa kilkunastu domów jednorodzinnych w etapach (po sprzedaży kilku realizowane są następne); w razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia, właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw w drodze decyzji (ust. 5c). Nałożenie tego obowiązku na zgłaszającego przerywa bieg 21 dniowego terminu na wniesienie przez organ sprzeciwu wobec zgłoszenia (ust. 5c i 5d); w przypadku gdy organ nie wniósł sprzeciwu, projekt budowlany dotyczący budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a pb (dom jednorodzinny) podlega ostemplowa- 5

niu. Organ dokonuje ostemplowania niezwłocznie po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu (ust. 5e.). Z uzasadnienia projektu Noweli 2015 Ostemplowanie jest czynnością techniczną do celów dowodowych. Z tą czynnością nie wiążą się szczególne prawa lub obowiązki po stronie inwestora, ma ona bowiem jedynie charakter dowodowy. Organ nadzoru budowlanego, prowadząc kontrolę prowadzenia robót budowlanych zgodnie z projektem budowlanym, posługuje się projektem budowlanym znajdującym się na budowie. Ostemplowanie zaś zapewni, że znajdujący się na budowie projekt budowlany, którym posługują się uczestnicy procesu budowlanego, jest tym projektem budowlanym, który był przedmiotem zgłoszenia. Ograniczona tym samym zostanie możliwość ewentualnej zamiany projektu budowlanego w celu ominięcia przepisów prawa. Pozwolenie na budowę zamiast zgłoszenia Inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych wskazanych w art. 30 ust. 1 pb może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 30 ust. 1a pb). Inwestor ma zatem wybór administracyjnego trybu realizacji budowy (zgłoszenie albo pozwolenie). Jednocześnie przepisy nie przewidują możliwości dokonania zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania wykraczałby poza granice działki lub działek, na których został on zaprojektowany. W razie wątpliwości, w kwestii czy oddziaływanie obiektu wykracza poza granice działki, inwestor będzie mógł zamiast zgłoszenia (i związanego z tym ryzyka sprzeciwu organu administracji) wystąpić z tradycyjnym wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Ponadto, właściwy organ może nałożyć, w ramach sprzeciwu od zgłoszenia, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia (np. budowy wolno stojącego budynku jednorodzinnego, wykonanie przebudowy takiego obiektu, docieplenie budynku o wysokości powyżej 12 m i nie wyższego niż 25 m, wykonania remontu określonych obiektów budowlanych) jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować: 1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia; 2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków; 3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych; 4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. 6

Brak wymogu załączania do projektu oświadczeń o warunkach przyłączenia Na mocy zmiany wprowadzonych Nowelą 2015, aktualnie nie jest już wymagane załączanie do projektu budowlanego: oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych (art. 34 ust. 3 pkt 3 pb). UWAGA! Powyższa zmiana nie oznacza jednak, że budowę można zakończyć bez dokonania odbioru przyłączy (w tym wodociągowego/kanalizacyjnego, czy energetycznego). Inwestor jest bowiem zobowiązany dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy (art. 57 ust. 1 pkt 6 pb). Zwykle, potwierdzenia odbioru przyłączy dokonywane są w formie odpowiednich protokołów odbioru technicznego (lub oświadczeń) podpisanych przez uprawnione osoby reprezentujące odpowiednich dostawców (np. właściwy miejscowo zakład wodociągów i kanalizacji, czy zakład energetyczny). Nie można wykluczyć sytuacji, że pomimo faktycznego zakończenia budowy domu (innego obiektu), inwestor nie będzie miał możliwości przyłączenia obiektu do (np.: wodociągu, kanalizacji) czy sieci gazowej i energetycznej z uwagi np. na przedłużające się procedury w realizacji sieci przez dostawców mediów. Jeżeli właściwy organ (organ nadzoru budowlanego) stwierdzi braki w zakresie odbioru przyłączy, powinien wówczas zażądać od inwestora uzupełnienia tych braków (art. 57 ust. 4 pb). Nieuwzględnienie żądań organu może skutkować wniesieniem przez organ sprzeciwu od zawiadomienia o zakończeniu budowy (np. domu jednorodzinnego, art. 54 pb). W konsekwencji, poza samym ryzykiem braku prądu, czy wody, inwestor może doznać istotnych trudności w rozpoczęciu korzystania z wybudowanego obiektu z uwagi na sprzeciw organu administracji. UWAGA! Przystąpienie do użytkowania bez uprzedniego zawiadomienia o zakończeniu budowy (czy w przypadku braku uzyskania pozwolenia na użytkowanie) zagrożone jest karą pieniężną (art. 57 ust. 7 pb) wymierzoną przez właściwy organ z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego (jego części) w wysokości 5000 zł. W świetle powyższego, zachodzą wątpliwości, czy zwolnienie inwestora z obowiązku przedstawienia warunków przyłączenia mediów na etapie zgłoszenia budowy/wniosku o pozwolenie na budowę, przy jednoczesnym utrzymaniu wymogu odbioru mediów na etapie zakończenia budowy, jest rozwiązaniem logicznym. Ze względu na potencjalne utrudnienia w złożeniu 7

zawiadomienia o zakończeniu budowy (w związku z brakiem odbioru przyłączy), należałoby rekomendować aby inwestorzy ubiegali się o warunki przyłączenia jeszcze na etapie sporządzania projektu budowlanego. Choć pb tego nie wymaga, takie rozwiązanie dyktuje rozsądek. W uzupełnieniu powyższego, należy dodać, że w świetle przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm. dalej rwt ), nie zawsze wymagana jest obsługa obiektów przez dostawców mediów, czy kanalizację. Możliwe są bowiem zamierzenia budowlane (szczególnie w budownictwie jednorodzinnym) gdzie przyłącza: wodociągowe, kanalizacyjne, czy gazowe będą zbędne. Co do zasady, zgodnie z 26 ust. 1 rwt, działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej (nie dotyczy to budowy budynków rekreacji indywidualnej, chyba, że inaczej zastrzeżono w decyzji wzizt). Jednakże w myśl ust. 2, 3 i 5 tego paragrafu: za równorzędne z przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej uznaje się zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła, odpowiadających przepisom odrębnym dotyczącym gospodarki energetycznej i ochrony środowiska, w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka budowlana może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m 3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m 3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska. Ponadto, w myśl 34 rwt zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być stosowane tylko na działkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich stosowania na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na powodzie oraz zalewanie wodami opadowymi. Zgodnie z art. 55 ust. 2 pb (w brzmieniu nadanym Nowelą 2015), inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy (np. w przypadku domu jednorodzinnego) może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. 8

Pozwolenie na użytkowanie będzie jednak zawsze wymagane, gdy zachodzą następujące okoliczności (o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4 pb): 1) legalizacja samowoli w tym domu jednorodzinnego, 2) postępowanie naprawcze w związku z istotnym odstępstwem od projektu budowlanego albo 3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Nowela wprowadziła także skrócenie terminu z 21 do 14 dni (zmieniony art. 54 pb) na wyrażenie przez organ sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej od zawiadomienia o zakończeniu budowy. Termin obecnie jest liczony według art. 30 ust. 6a pb, czyli co do zasady decydująca jest data nadania w placówce pocztowej. Należy dodać, że projekt budowlany powinien zawierać stosownie do potrzeb w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Obowiązek ten nie będzie zatem dotyczył m.in. połączenia z drogą gminną. Zgodnie zaś z art. 29 ust. 1 ustawy o drogach publicznych budowa zjazdu z drogi publicznej na teren działki należy do właściciela i wymaga decyzji-zezwolenia właściwego zarządcy drogi. Właściwym zarządcą drogi jest: w przypadku dróg krajowych Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, w przypadku dróg wojewódzkich zarząd województwa, w przypadku dróg gminnych wójt (burmistrz, prezydent miasta), lub właściwe jednostki (np. zarządów dróg miejskich) na podstawie stosownych upoważnień. UWAGA Budowa zjazdu z drogi: wojewódzkiej, powiatowej, gminnej realizowana jest w trybie zgłoszenia (art. 29 ust. 1 pkt 11 pb). Kwestia istotnych zmian w projekcie Istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy wolno stojącego domu jednorodzinnego, stacji transformatorowych o pow. do 35 m 2 i sieci (z wyłączeniem gazowych), lub przebudowy domu jednorodzinnego, wobec którego właściwy organ nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego (art. 36a ust. 1a pb). Tym samym wykluczono możliwość dokonywania zmian w projekcie poprzez zgłoszenie zmian. W konsekwencji, budowa domu jednorodzinnego może zostać zrealizowana na podstawie zgłoszenia. Jeżeli jednak w trakcie robót zaistnieje potrzeba wdrożenia istotnego odstępstwa od projektu budowlanego (np. podwyższenie domu o 0,5 m w celu adaptacji strychu na 9

pomieszczenie mieszkalne), wówczas konieczne będzie przeprowadzenie całej procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Takie rozwiązanie wydaje się nieracjonalne, tym bardziej, że kwestia czy dana zmiana jest, czy nie jest zmianą istotną wywołuje od lat kontrowersje w praktyce. Zgodnie z dodanym do pb od 1.1.2017 r. art. 36a ust. 5a nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki: 1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym; 2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu; 3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych; 4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (zmienionym od 1.1.2017 r. art. 36a ust. 6 pb). Podstawa prawna Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) Ustawą z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 443) Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1440 ze zm.) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.) Maciej Bielecki radca prawny www.kancelaria-bieleccy.pl 10

Więcej e-booków dotyczących nieruchomości znajdziesz na: www.fabrykawiedzy.com 2OY09 ISBN: 978-83-269-6285-1