SAMOWOLA BUDOWLANA. Autor:dr inż.krzysztof Michalik Wyższa Szkoła Techniczna w Katowicach Przepisy prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjęto, że samowolą budowlaną jest budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. Samowolą budowlaną jest więc nie tylko wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę, ale również rozpoczęcie, przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia. W praktyce do samowoli budowlanych dochodzi często już w trakcie użytkowania wybudowanego obiektu. Właściciele decydują się na jego nadbudowę np.piętra,rozbudowę,dobudowę ganku, tarasu, nie występując o pozwolenie na budowę. Działania takie są niedopuszczalne i są traktowane jak samowola budowlana. Popełnienie samowoli budowlanej możliwe jest także w stosunku do budynków, na które nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, ale konieczne jest zgłoszenie. W każdym przypadku decyzję o tym, czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego i czy wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego. Ustawa Prawo budowlane przewiduje zasadę, że jeżeli inwestor dopuści się samowoli budowlanej, to inspektor nadzoru budowlanego powinien nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, który jest w budowie albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Ta reguła nie jest jednak bezwzględna i przepisy ustawy przewidują wyjątki od tej zasady. Wcześniej jednak musi być przeprowadzone postępowanie legalizacyjne. Samowola budowlana to nic innego jak roboty budowlane prowadzone bez wymaganych pozwoleń lub zgłoszeń. Czasami możesz nawet nie wiedzieć, że ją popełniasz. Prawo budowlane wymienia roboty, które nie wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Jeżeli zatem prowadzisz roboty budowlane, które nie zostały w tym spisie uwzględnione, to należy założyć, że wymagają pozwolenia na budowę. Co to jest samowola budowlana? Wiele osób, nawet nie zdaje sobie sprawy, że ją popełnia. Na szczęście 6 sierpnia 2010 r. weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane (Dz. U. Nr 121, poz. 809, dalej nowelizacja ), która procedury legalizacyjne wyjaśnia. Jakie przyniosła korzyści, o tym poniżej. Co to jest samowola budowlana Najprościej i najdobitniej mówiąc, samowola budowlana, to nic innego jak roboty budowlane prowadzone bez wymaganych pozwoleń lub zgłoszeń. Reguluje je ustawa Prawo budowlane i jej należy się trzymać, zamierzając budować czy przebudowywać. W Polsce tak naprawdę nie ma ustawy, czy też rozporządzenia, które definiowałoby samowolę budowlaną. W polskim prawie nie ma jej definicji. Mimo to, wszyscy posługujemy się tym terminem, mówiąc o robotach budowlanych, które są w jakimś tam stopniu nielegalne mówi Michal Jalovecky, prezes firmy Es Polska. Kiedy zgłoszenie, kiedy pozwolenie W istniejącej ustawie Prawo budowlane, art. 29 i art. 30 możemy znaleźć spis robót budowlanych, które nie wymagają starania się o pozwolenie na budowę lub jej zgłaszania. Jeśli więc chcemy prowadzić roboty budowlane, które nie zostały w tym spisie uwzględnione, to należy założyć, że
wymagają pozwolenia na budowę dodaje Michal Jalovecky. Warto także sprawdzić, art. 30 ustawy Prawo budowlane, gdzie wymienia się budowy i roboty, które należy jedynie zgłosić. Jak zalegalizować samowolę Zgodnie z ustawą z dn. 6 sierpnia 2010 roku osoba, która dopuściła się samowoli budowlanej na działce nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będzie mogła ją bez obaw zalegalizować. - Warunkiem koniecznym do spełnienia jest jednak uzyskanie warunków zabudowy. Co ważne, zgodnie z nową ustawą, można je otrzymać już po wybudowaniu budynku. To duże ułatwienie i niezmiernie istotna zmiana. Kiedyś zalegalizowanie takiej budowli graniczyło z cudem mówi Michal Jalovecky. Przypomnijmy. Sytuacja była patowa. Prezydenci miast, burmistrzowie czy wójtowie nie kwapili się do wydawania warunków zabudowy obiektom, które istniały choć w części. Z kolei brak wspomnianego dokumentu uniemożliwiał powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego legalizację danego przedsięwzięcia. Ile kosztuje legalizacja samowoli Inwestor, który pragnie zalegalizować samowolę nie tylko jednak składa dokumenty w urzędzie. Czeka na niego sporo innych, niestety przykrych, bo związanych z finansami obowiązków. Musi je jednak dopełnić. Są koniecznie przy legalizacji. Nic się nie zmienia w kwestiach formalnych. Inspektor budowlany bowiem zalegalizuje jedynie budowę, która jest zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi oraz planistycznymi. W dalszym ciągu nie da rady zalegalizować budynku, który m.in. nie posiada projektu budowlanego dodaje Michal Jalovecky. Dodatkowy haczyk w legalizacji to koszty. Legalizacja domu to nie lada wydatek 50 tys. zł. To swoisty straszak i kara dla łamiących przepisy i budujących bez odpowiednich pozwoleń. I w tym wypadku nieważna jest wielkość budowy. Tyle samo zapłacimy, jeśli bez pozwolenia wybudowaliśmy dom czy tylko np. dobudowaliśmy garaż czy ganek ostrzega Michal Jalovecky. W przypadku nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej Urząd Nadzoru Budowlanego ma prawo nakazać rozbiórkę budynku. Jedynym wyjątkiem od tej zasady są obiekty, których budowa zakończyła się przed rokiem 1995. Je zalegalizujemy nie ponosząc żadnych opłat. W świetle art. 48 oraz art. 49b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn.: Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118), właściwy organ (organ nadzoru budowlanego) nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie, albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ (oczywiście, gdy nie zachodzą przesłanki pozwalające na legalizację). W przypadku nie zastosowania się do nakazu, następuje wdrożenie przewidzianych przez przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.jedn.: Dz. U. 2005 r. Nr 229 poz. 1954; dalej jako - p.e.a.) środków przymusu, które mają doprowadzić do wykonania nałożonego obowiązku. Wykonywanie robót budowlanych z naruszeniem art. 48 jest - zgodnie z art. 90- przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Późniejsza legalizacja samowoli budowlanej, czy nawet rozbiórka obiektu budowlanego wybudowanego bez wymaganego pozwolenia nie zwalnia wykonawcy robót budowlanych od odpowiedzialności karnej. Wszczęcie postępowania karnego o przestępstwo z art. 90 następuje po uprzednim przeprowadzeniu przez właściwy organ postępowania administracyjnego, podczas którego stwierdzone zostanie, że roboty budowlane wykonane zostały lub są wykonywane z naruszeniem art. 48, 49b, 50 ust. 1 pkt 1 lub art. 50 ust. 1 pkt 2. Wynik ustaleń organu administracyjnego stanowi warunek sine ąua non do uruchomienia przez organy ścigania postępowania wyjaśniającego. Powyższe rozważania wskazują na to, że jednocześnie mogła zostać wydana decyzja o nakazie rozbiórki jak i nałożona na Panią kara grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności
do lat 2. Jedynie sąd może nakładać na kogokolwiek karę grzywny natomiast mandat jest środkiem używanym przy karaniu wykroczeń. Skoro zatem samowola budowlana jest przestępstwem a nie wykroczeniem, to zastosowanie ma regulacja: Prawomocny mandat karny może być uchylony, gdy czyn ukarany mandatem stanowi przestępstwo lub przestępstwo karno-skarbowe lub wykroczenie skarbowe w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się mandatu. Prawidłowy przebieg postępowania w Pani sprawie powinien być następujący organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o nakazie rozbiórki, rozpoczyna się postępowaniem przed sądem i sąd wydaje wyrok, w którym najprawdopodobniej albo orzekłby niewysoką grzywnę ze względu na nikłą szkodliwość społeczną czynu albo warunkowo umorzył postępowanie wyznaczając jakiś okres próby. Odpowiadając na Pani pytania: Czy policja zajmuje się takimi sprawami? w niektórych przypadkach może jako organ pomocniczy organowi właściwemu. Czemu jeszcze do sądu mam się zgłosić? ponieważ jest Pani związana z daną sprawą, a sąd dąży do zbadania rzeczywistego stanu rzeczy. W wielu przypadkach prywatny inwestor nie posiada dostatecznej wiedzy w zakresie Prawa Budowlanego dotyczącą legalności wykonywania robót budowlanych i kwalifikacji ich w zakresie pozwolenia na budowę,zgłoszenia robót budowlanych i wreszcie co można wykonywać bez formalności.łatwo więc popełnić błąd i narazić się na skutki wykonywania robót niezgodnych z Prawem Budowlanym czyli popełnić samowolę budowlaną. Podstawa prawna: ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane; ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli chcesz budować,remontować legalnie sprawdź czy Prawo Budowlane na to zezwala i jakie są ograniczenia budowę? Czy montaż klimatyzatora wymaga zgłoszenia? Co z budową ogrodzenia? Wyjaśniamy, jakich formalności wymagają niektóre prace remontowo-budowlane. Sprawdź, co na to prawo budowlane i buduj lub remontuj legalnie. Art.28 Prawa budowlanego mówi, że roboty budowlane można rozpocząć tylko na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. II.Jak ustrzec się przed skutkami samowoli budowlanej? Rozpoczęcie robót budowlanych bez ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, określane jest jako samowola budowlana. Nawet jeżeli nie musimy uzyskać pozwolenie na budowę, to prawo budowlane wymusza zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych odpowiedniemu organowi. Rozpoczęcie prac budowlanych bez zgłoszenia jest samowolą budowlaną. V.Samowolą budowlaną są:
1.budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych w przypadkach określonych powyżej; 2.rozbudowę obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, lub bez zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych w przypadkach określonych powyżej; 3.użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego; 4.zmianę sposobu użytkowania budynku lub jego części bez wymaganego pozwolenia; 5.odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę; 6.prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy. Skutki i konsekwencje samowoli budowlanej Skutkiem samowoli budowlanej jest decyzja o rozbiórce. Samowola budowlana stanowi przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do lat dwóch, karą ograniczenia wolności albo karą grzywny. VII.Legalizacja samowoli budowlanej Niezbędnym wymogiem przy legalizacji samowoli budowlanej jest, aby budowa była zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Legalizacja samowoli budowlanej może nastąpić(w przypadku, gdy budowa nie została jeszcze zakończona), jeżeli budowa: 1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności: ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych, ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia: -zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego; -cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o wpisie autora projektu na listę członków właściwej izby samorządu terytorialnego aktualnym na dzień opracowania projektu; -oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa wyżej, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Jeżeli roboty zostały ukończone, inwestor może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada: 1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, 3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie. W razie spełnienia wymagań, określonych powyżej, właściwy organ wydaje decyzję: 1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót; 2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona. Wysokość opłaty legalizacyjnej Opłata legalizacyjna stanowi iloczyn stawki opłaty (s) podwyższonej 50-krotnie współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu (w). Przy czym: stawka opłaty(s) wynosi 500 zł gdzie kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane. I tak np. w przypadku budynków mieszkalnym jednorodzinnych k= 2,0 w= 1,0, więc opłata legalizacyjna wynosi 50 000 złotych, w przypadku garaży do dwóch stanowisk włącznie k = 1,0 i w = 1,0, czyli opłata wynosi 25 000 złotych, itd. Jedną z najwyższych kar za wybudowanie bez pozwolenia jest wybudowanie pensjonatu, sklepu, restauracji, garażu powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m3, wynosi ona: 375 000 zł. Wymierzoną karę wnosi się w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. W przypadku nie uiszczenia kary w terminie podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, a w konsekwencji może prowadzić do rozbiórki budynku. Krzysztof Michalik