Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna sp.k. ul. Strusia 10, 60-711 Poznań Szanowni Państwo, 28 czerwca 2015 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. zmieniająca ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Nowelizacja jest szeroko komentowana w odniesieniu do zniesienia obowiązku uzyskania pozwoleń na budowę dla niektórych rodzajów inwestycji (w szczególności dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych), ale to nie jedyne zmiany, które ze sobą niesie. Mamy nadzieję, że ten krótki informator ułatwi Państwu funkcjonowanie w nowej rzeczywistości prawnej. Z wyrazami szacunku, r. pr. Agata Legat Partner w kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners
I. SZYBCIEJ BĘDZIE MOŻNA ROZPOCZĄĆ BUDOWĘ ///// Dotychczas, zgodnie z art. 28 ust. 1 upb, roboty budowlane można było rozpocząć po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Znowelizowane przepisy znoszą bezwzględny wymóg posiadania przed rozpoczęciem robót budowlanych ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmiana ta umożliwia rozpoczęcie robót na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli stroną postępowania jest wyłącznie inwestor. Nadto, tam gdzie inwestor nie jest jedyną stroną postępowania, w szczególnych sytuacjach (na podstawie art. 108 kpa), może ubiegać się o nadanie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę rygoru natychmiastowej wykonalności i rozpocząć budowę jeszcze przed nabyciem przez decyzję przymiotu ostateczności. Dodatkowo ustawodawca zniósł siedmiodniowy termin zawiadomienia organu o planowanym terminie rozpoczęcia robót, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy lub przebudowy. Zawiadomienie projektanta i organ nadzoru budowlanego jest nadal obligatoryjne, ale już nieobwarowane terminem. II. MNIEJ DOKUMENTÓW WYMAGANYCH ///// Ustawodawca zrezygnował z wymogu dołączania do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów. To, czy obiekt spełnia wymagania dotyczące przyłączenia do określonych sieci, będzie weryfikowane dopiero na etapie oddawania obiektu do użytkowania. To istotne ułatwienie, jednakże racjonalnie działający inwestor i tak tego rodzaju zapewnienie, dla własnego bezpieczeństwa winien pozyskać jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. III. WIĘCEJ ROBÓT OBJĘTYCH TYLKO OBOWIĄZKIEM ZGŁOSZENIA Przyspieszeniu procesu budowlanego ma również służyć procedura dokonywania zgłoszenia robót budowlanych. Od 28 czerwca 2015 r. będzie ona przewidziana również dla:
mieszkalnych budynków jednorodzinnych wolnostojących, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, robót polegających na przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile przebudowa nie prowadzi do zwiększenia obszaru ich oddziaływania, wiat o powierzchni do 50 m 2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m 2 powierzchni działki, budowy wolnostojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m 2, budowy sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych, elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kv. Zgłoszenie będzie wystarczające także w przypadku takich inwestycji jak, np. garaże wolnostojące oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) do 35 m2, parterowe domki letniskowe do 35 m2, szamba do 10 m3, przydomowe baseny i oczka wodne do 50 m2. Nowe przepisy zwiększają limit powierzchni zabudowy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) z 25 na 35 m 2. Warto podkreślić, że na mocy znowelizowanych przepisów zgłoszenie będzie możliwe jedynie w takich przypadkach, w których z mocy prawa stronami postępowania nie będą inne podmioty. Jeżeli obszar oddziaływania budynku jednorodzinnego obejmować będzie także działki sąsiedniekonieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. IV. BUDOWA BUDYNKU MIESZKALNEGO JEDNORODZINNEGO //// Co ciekawe, ustawodawca pozostawił inwestorowi swobodę wyboru trybu uzyskania zgody organu na rozpoczęcie robót polegających na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Inwestor będzie mógł ubiegać się o pozwolenie na budowę domu, jeżeli z jakichś względów będzie to dla niego bardziej korzystne. W przypadku zgłoszenia budowy jednorodzinnego budynku mieszkalnego konieczne będzie dołączenie do zgłoszenia wszystkich dokumentów wymaganych dotychczas przy staraniu się o uzyskanie pozwolenia na jego budowę. Po dokonaniu zgłoszenia organ będzie mógł wnieść, w drodze decyzji, sprzeciw w ciągu 30 dni od dnia otrzymania zgłoszenia. Jeżeli podmiot zgłaszający budowę nie wniesie wszystkich wymaganych dokumentów to zostanie wezwany do uzupełnienia zgłoszenia. W takim przypadku 30 dniowy termin do wniesienia sprzeciwu biegnie dopiero od dnia uzupełnienia zgłoszenia przez inwestora. Organ będzie zobowiązany ogłosić fakt otrzymania zgłoszenia oraz informacje o wniesieniu lub niewniesieniu sprzeciwu w Biuletynie Informacji Publicznej, co zapewni transparentność postępowania, nie tylko w stosunku do inwestora, ale także wszystkich podmiotów zainteresowanych.
V. DOKOŃCZENIE BUDOWY PO UCHYLENIU LUB UNIEWAŻNIENIU POZWOLENIA NA BUDOWĘ //// Znowelizowane przepisy w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości interpretacyjnych (co było mankamentem dotychczasowych rozwiązań) regulują kwestię dokończenia budowy w sytuacji utraty w toku realizacji inwestycji ostatecznego pozwolenia na budowę (na skutek uchylenia pozwolenia na budowę, stwierdzenia jego nieważności lub wygaśnięcia). Zgodnie z dotychczasową treścią art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego: Rozpoczęcie albo wznowienie budowy, w przypadkach określonych w ust. 1, art. 36a ust. 2 albo w razie stwierdzenia nieważności bądź uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28, albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4. Na gruncie cytowanego przepisu, nie było zgody co do tego, czy budowę rozpoczętą na podstawie uchylonego, unieważnionego czy wygaszonego pozwolenia na budowę wolno dokończyć po uzyskaniu nowego pozwolenia (do wydania którego właściwy jest starosta) czy też po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (do wydania którego właściwy jest inspektor nadzoru budowlanego). Jakkolwiek sądy administracyjne częściej opowiadały się za tym drugim rozwiązaniem (choć nie było tu mowy o jednomyślności), koszty interpretacyjnych wątpliwości ponosili inwestorzy - odsyłani od organu do organu bez jednoznacznej informacji, jakie kroki należy podjąć, aby kontynuować przerwaną budowę. Nowelizacja upb rozstrzyga dotychczasowe wątpliwości i przesądza, że w przypadku wygaśnięcia pozwolenia na budowę albo stwierdzenia nieważności lub uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę - wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego. VI. SZYBCIEJ BĘDZIE MOŻNA PRZYSTĄPIĆ DO UŻYTKOWANIA OBIEKTU Zgodnie z dotychczas obowiązującym art. 55 upb: Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie ( ). Uzasadnione wątpliwości w tej regulacji zawsze budził wymóg uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności, czyli w praktyce konieczność oczekiwania 14 dni od wydania decyzji, w sytuacji, gdy jedyną stroną postępowania o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego z mocy prawa jest tylko inwestor (który przecież nie odwoła się od udzielonej mu, pozytywnej decyzji). Mimo wszystko, wiele osób, z obawy przed wysokimi karami, powstrzymywało od przystąpienia do użytkowania obiektu do czasu nabycia przez decyzję przymiotu ostateczności. Nowelizacja wreszcie znosi wymóg uostatecznienia się decyzji przed rozpoczęciem użytkowania obiektu budowlanego. W świetle znowelizowanych przepisów, do użytkowania będzie można przystąpić od razu po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Znowelizowane przepisy przewidują również skrócenie 21 dniowego terminu na zgłoszenie przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Nowy termin będzie wynosił 14 dni.
VII. WIĘCEJ OBIEKTÓW ZWOLNIONYCH Z OBOWIĄZKU POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE //// Z punktu widzenia Inwestora istotna jest również zmiana katalogu obiektów, dla których należy uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Zmienione przepisy znoszą ten obowiązek w stosunku do: warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do 5 stanowisk włącznie, obiektów magazynowych (takich jak budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty), budynków kolejowych (takich jak nastawnie, podstacje, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru), placów składowych, postojowych i parkingów, stawów rybnych, jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych. VIII. NOWE DEFINICJE A OPODATKOWANIE PODATKIEM OD NIE- RUCHOMOŚCI Przedmiot podatku od nieruchomości regulowany jest przez odesłanie do prawa budowlanego. Ustawa podatkowa, ustanawiając definicje budynku i budowli wskazuje bowiem, że są to obiekty budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Każdorazowa zmiana definicji obiektu budowlanego potencjalnie może zatem zmieniać zakres opodatkowania. W przypadku zmiany prawa od 28.06.2015 r. zwrócić należy uwagę na dwie sprawy. Po pierwsze, w świetle nowych przepisów, elementem obiektu budowlanego (budynku, budowli, obiektu małej architektury) będą instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Szczególnie istotny jest wpływ tej zmiany na kategorię budynków. W dotychczasowej definicji obiektu budowlanego mieściły się bowiem budynki wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Z tego można wyprowadzić wniosek, że od 28.06. znajdujące się w budynku: 1) wszelkie urządzenia techniczne, 2) instalacje, które nie będą zapewniały możliwości użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem (tj. w zasadzie inne niż media ) do tej pory niewpływające na wysokość opodatkowania (wyznaczaną powierzchnią użytkową budynku) będą mogły podlegać opodatkowaniu od ich wartości wg stawki 2% (jeżeli będą się mieścić w definicji budowli). Skutek zmiany może być zatem dla przedsiębiorców bardzo niekorzystny. Po drugie, z definicji obiektu budowlanego znika istotne dookreślenie dotyczące budowli. Dotąd obiektami budowlanymi były budowle stanowiące całość techniczno-użytkową z instalacjami i urządzeniami. W oparciu o kryterium całości techniczno-użytkowej orzecznictwo podatkowe wyjaśniało szereg wątpliwości związanych z zakresem opodatkowania szczególnie w przypadku budowli złożonych, czy zespołów budowli i urządzeń, które ze względów technicznych i funkcjonalnych traktowano jako jedną budowlę (stacje gazu ziemnego LNG, myjnie bezdotykowe, stacjonarne wytwórnie mas bitumicznych, itd.). Obecnie po wyeliminowaniu z definicji obiektu budowlanego łącznika całości techniczno-użytkowej wiele z tych sporów może odżyć. Dla niektórych przedsiębiorców ta zmiana może być zatem szansą na niższe opodatkowanie. Warto jednak zauważyć, że do omawianej nowelizacji w kontekście powyższych aspektów
odniósł się Minister Finansów, odpowiadając na interpelację poselską nr 32306 w piśmie z 5.05.2015 r. Zdaniem Ministra zakres opodatkowania budynków i budowli nie ulegnie zmianie. Rolą nowelizacji w szczególności zmiany definicji obiektu budowlanego było uproszczenie i skrócenie procedury budowlanej i precyzyjne wyznaczenie zakresu przedmiotowego prawa budowlanego, a nie zmiana zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości. AUTORZY I NOTA PRAWNA //// Niniejszą informację sporządzili członkowie zespołu Ziemski Biznes w Kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna sp.k.: radca prawny Agata Legat, radca prawny Dominik Goślicki, aplikant radcowski Marta Bokiej, Michał Jagodziński. Treści prezentowane w niniejszym informatorze nie stanowią opinii prawnej ani porady prawnej oraz nie mogą być samodzielną podstawą podejmowania decyzji biznesowych, finansowych, procesowych lub innych, w szczególności dlatego, że treści te mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia, mogą zawierać poglądy niepodzielane przez sądy lub inne instytucje i osoby, bądź też mogły stać się nieaktualne z powodu zmiany prawa lub orzecznictwa. Treści te są wyłącznie odzwierciedleniem poglądów Autorów w chwili ich publikacji oraz nie stanowią oficjalnego stanowiska Kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna sp. k. w jakiejkolwiek sprawie.