Informacje o Stowarzyszeniu Mieszkaniowym Loreburn Stowarzyszenie Mieszkaniowe Loreburn jest zarejestrowane jako organizacja charytatywna i zostało ustanowione w roku 1982. Celem Stowarzyszenia jest zapewnienie dobrej jakości, w przystepnej cenie na dogodnych i godziwych warunkach zakwaterowania ludziom którzy są w takiej potrzebie. W momencie ropoznania takiej potrzeby podejmowane są działania przydziału zakwaterowania sposród dostępnych mieszkań i działania wspierające kreowanie i zachowanie pełnowartościowej i stabilnej wspólnoty mieszkaniowej. Członkowstwo w Stowarzyszeniu jest dostępne dla każdego i kosztuje 1. Poprzez płacenie składki (udziału) w wysokości 1, każdy udziałowiec jest uprawniony do głosowania na dorocznym Generalnym Spotkaniu Stowarzyszenia (Association s Annual General Meeting) i może stawać do wyboru na członka Komisji Zarządzającej Stowarzyszenia (Association s Management Committee). Komisja Zarządzająca spotyka się regularnie w celu podejmowania decyzji w sprawie działalności Stowarzyszenia. Stowarzyszenie wspólpracuje z innymi instytucjami i organizacjami z różnych dziedzin. Działalność Stowarzyszenia jest regulowana poprzez Wspólnoty Szkockie (Communities Scotland), które również zapewniają fundusze na nowe inwestycje budowlane wraz z innymi pożyczkodawcami. Do dzisiaj Stowarzyszenie posiada 1900 nieruchomości zlokalizowanych na terenie Dumfries & Galloway. Zapewniamy mieszkania, bardzo zróżnicowane w zależności od potrzeb osobą młodym, samotnym, bezdomnych jak i ludziom, którzy wchodzą na rynek jako pierwszy raz kupujący, do emerytów lub ludzi niepełnosprawnych wymagających szczególnego wsparcia bądź spokojnego zakwaterowania. Zapewniamy mieszkania rodzinom i robotnikom przybywającym do Regionu. Polityka Podzielnej Własności Stowarzyszenia (The Association s Shared Ownership Policy) ustala standardy, wytycza wskazówki i procedury używane w zaakceptowanych aplikacjach na Podzielną Własność. Pełna kopia Polityki Podzielnej Własności jest dostępna na życzenie w każdym biurze Stowarzyszenia Mieszkaniowego Loreburn. Stowarzyszenie wybudowało 324 nieruchomości w ramach podzielnej własności na terenie Dumfries & Galloway. Ta liczba została zredukowana do 200 jako, że ludzie zwiększyli swoje udziały i następnie wykupili te nieruchomości. Generalne zasady Podzielnej Własności Podzielna Własność jest terminem, który został nadany dla formy własności mieszkania. To pozwala na zakup udziałów w nieruchomości, na którą nie można sobie pozwolić od razu. Takie forma pozwala na podział zakupu nieruchomości, która jest po części już własnością kupującego, a pozostałą część kupujący dzierżawi od Stowarzyszenia. Wstępny wkład, w zależności od udziałów będących w sprzedaży może wynosić, 25%, 50% lub 75% liczony od wartości nieruchomości. Opłata zamieszkania (occupancy payment), podobna do opłat za wynajm jest płacona od pozostałej kwoty wartości nieruchomości, która jest dzierżawiona od Stowarzyszenia. Podzielna Własność jest jedną z tańszych opcji nabycia mieszkania wspieranych przez dotacje Wspólnot Szkockich (Communities Scotland).
Podzielna własność zezwala na wykupienie kolejnych udziałów w nieruchomości na własność po okresie jednego roku lub więcej od momentu nabycia pierwszych udziałów. Udziały są sprzedawane w wielokrotności 25% i mogą być przez ciebie wykupione w całości w przyszłości, jeśli tego będziesz chciał. Taka forma nazywana jest staircasing i zostanie ona wytłumaczona daleje w tekście. Nie ma oczywiście przymusu w wykupowaniu kolejnych udziałów w nieruchomości. Jak mogę wnioskować na przydział mieszkania z puli Podzielnej Własności? Stowarzyszenie kieruje swoją ofertę do ludzi, którzy wyrażają życzenie nabycia nieruchomości na własność, ale nie są w stanie finansowo temu sprostać i nabyć od razu nieruchomości spełniającej ich potrzeby. Potencjalnym współudziałowcem może być osoba, która będzie w stanie spłacać niewieką pożyczkę i opłacać opłatę zamieszkania. Stowarzyszenie udzieli zatem pierwszeństwa następującym grupom: Pierwszy raz kupującym, szczególnie młodym ludziom, parą lub małym rodzinom należącym do Stowarzyszenia i/lub innych zarejestrowanych stowarzyszeń/ z listy lokalnych samorządów, którzy nie są w stanie wejść na wolny rynek. Obecnym najemcą należącym do Stowarzyszenia lub z innych zarejestrowanych stowarzyszeń/ z listy lokalnych samorządów, którzy chcieliby zrobić pierwszy krok w zakupie nieruchomości. Ludziom z problemami medycznymi, którzy wymagają alternatywnego zakwaterowania, ale nie są w stanie dokonać zakupu na wolnym rynku, ze względu na brak pieniędzy, bądź też niemożność znalezienia odpowiednio przystosowanej nieruchomości do ich potrzeb. Ocecnym lub dawnym właścicielom, którzy napotkali na określone problemy i nie są w stanie kontynuować procesu nabycia nieruchomości na własność. Ocena Aplikacji na Podzielną Własność W ramach powyższych kategorii, Stowarzyszenie zwróci sie do wnioskodawcy o ocenę jego potrzeb mieszkaniowych. To będzie zrobione zgodnie z Polityką Przydziału Stowarzyszenia dla wyodrębnienia przypadków priorytetowych w warunkach kiedy zapotrzebowanie jest większe od zasobów Stowarzyszenia. Jeśli wnioskujesz o zostanie współudziałowcem, Stowarzyszenie będzie potrzebowało dowodu potwierdzającego twoje możliwości finansowe. Może to być potwierdzenie twoich dochodów, potwierdzenie oszczędności, potwierdzenie spłacania zaciągniętych pożyczek i satysfakcjonujące referencje od poprzedniego właściciela wynajmowanej przez ciebie nieruchomości. Współudziałowiec, który nie będzie mógł spłacać opłaty wejściowej i zaciągniętego kredytu jeśli przewyższą one 30 % domowych przychodów nie będzie mógł nabyć nieruchomości od Stowarzyszenia z puli podzielnej własności. Jeśli Twoje dochody i/lub oszczędności są na tyle wystarczające, że możesz sobie pozwolić na zakup nieruchomości na wolnym rynku, nie będziesz mógł ubiegać sie o mieszkanie z puli Podzielnej Własności. Zanim zostanie złożona oferta, przeprowadzona będzie wizyta domowa w celu weryfikacji zasadności złożonego wniosku. Wnioskodawca jest zobowiązany do poinformowania Stowarzyszenia o wszelkich zaisniałych zmianach, które mogą wpłynąć na jego wniosek.
Opłaty zamieszkania (Occupancy Payments) Opłata zamieszkania jest naliczana proporcjonalnie od nienabytych udziałów. Poziom całościowej opłaty wejściowej jest ustalany dla całej nieruchomości (tak jakby była wynajmowana), póżniej jest zredukowana o wielkość udziałów które nabyłeś. Im wyższe udziały w nieruchomości tym niższa opłata zamieszkania. Opłaty są rewidowane rocznie i współudziałowiec otrzyma informacje o zmianach z czterotygodniowym wyprzedzeniem. Celem Stowarzyszenia jest utrzymanie opłat na poziomie na którym współudziałowcy będą mogli sobie na nie pozwolić. Opłaty są ustalane na podstawie Polityki Wynajmu Stowarzyszenia (Association s Rental Policy) i nie odbiegają od opłat innych Stowarzyszeń w regionie. Opłaty serwisowe Opłaty serwisowe dotyczą takiego serwisu jak ochrona krajobrazu, utrzymanie zielieni. Dostępny jest bardzo szeroki wachlarz sewisu w zależności od projektu, poziomu udogodnień w obrębie inwestycji. Opłaty serwisowe nie generują żadnego zysku Stowarzyszeniu i wyliczane są w oparciu o aktualne koszty dostarczonego serwisu. Każdego roku koszty serwisu są rewidowane w oparciu o Politykę Kosztów Serwisu Stowarzyszenia (Association s Service Charge Policy). Opłaty mogą rówie dobrze potanieć, jak i zdrożeć. W przypadku jakichkolwiek zmian w opłatach serwisowych otrzymasz informacje z czerotygodniowym wyprzedzeniem. Jeśli jesteś zainteresowany szczególnie jakąś nieruchomością badź inwestycją pracownicy Stowarzyszenia z chęcią udzielą Ci informacji na temat aktulanych kosztów serwisu dotyczących tej szczególnej nieruchomości. Ubezpieczenie Mieszkania Ubezpieczenie mieszkania z puli Podzielnej Własności dotyczy wszystkich nieruchomości z tej puli. Stowarzyszenie ubezpieczy nieruchomość w twoim imieniu, przy czym kwota ta będzie musiała być przez Ciebie uiszczona w opłacie rocznej. Spółdzielnia oferuje bardzo konkurencyjne raty ubezpieczenia, dzięki wynegocjowanemu pakietowi ubezpieczeniowemu. Wszyscy nowi współudziałowcy otrzymają kopię polisy ubezpieczeniowej od swojego notariusza. Jakiekolwiek zażalenia mogą być składane bezpośrednio do firmy ubezpieczeniowej, a nie do Stowarzyszenia. Obecna składka na ubezpieczenie od kwietnia 2006 wynosi 9.06 i jest płatna co cztery tygodnie z wyprzedzeniem. O zawartości informacji w treści ubezpieczenia dotyczących dóbr zgromadzonych w nieruchomości decydujesz ty i ty ponosisz odpowiedzialność jako współudziałowiec.
Naprawy i konserwacja Jak wszyscy inni własciciele nieruchomości, Ty także jako współudziałowiec w swojej nieruchomości ponosisz odpowiedzialność za zorganizowanie i opłacenie wszystkich napraw i konserwacji przeprowadzonych na zewnątrz budynku czy też wewnątrz. Twoja opłata zamieszkania została skorygowana i pomiejszona o naprawy i konserwacje. Jesteś opowiedzialny w równym stopniu wrazem ze swoimi sąsiadami za naprawy i konserwacje powierzchni wspólnego użytku. Stowarzyszenie w ramach pobranych opłat serwisowych załatwia niektóre prace konserwujące powierzchni wspólnego użytku w imieniu mieszkańców i przesyła powiadomienie o tych pracach jeśli staniesz się współudziałowcem. Staircasing Możesz powiększyć swoje udziały w nieruchomości w każdym czasie, po okresie jednego roku lub więcej od momentu nabycia pierwszych udziałów. Udziały sprzedawane są wielokrotności 25 %, przy czym możesz nabyć kolejny pakiet udziałów w ciągu 12 miesięcy. Możesz zdecydować sie na odkupienie udziałów od Stowarzyszenia w każdym czasie. Każdy wzrost ceny którą płacisz za kolejne udziały jest ustalony przez niezależną wycenę. Koszt niezależnej wyceny będzie pokryty przez współudziałowca, czyli ciebie. Wycena pozostanie ważna przez okres 6 miesięcy. Za każdym razem nabycie dalszych udziałów przez ciebie znaczy pomniejszenie udziałów Stowarzyszenia w twojej nieruchomości. Czyli twoja opłata zamieszkania będzie zredukowana stosownie do posiadanych przez ciebie udziałów. Wszystkie dodatkowe opłaty takie jak (opłaty prawne, opłaty za wycenę nieruchomości) są ponoszone przez współudziałowca każdorazowo przy wykupie kolejnej transzy udziałów. Możesz jedynie powiększyć swoje udziały, nie ma możliwości zredukowania ilości udziałów w nieruchomości. Zredukowane opłaty za wycenę nieruchomości Jako współudziałowiec jest opowiedzialny za pokrywanie kosztów każdej nowej wyceny. Stowarzyszenie wynegocjowało niezmieną stawkę za wycenę nieruchomości z lokalnym rzeczoznawcą RICS. Stawka ta wynosi obecnie 82.25. Każda taka wycena jest ważna przez okres 6 miesięcy. Przeprowadzka Jesli zdecydujesz się na zmianę domu, musisz zapłacić za wycenę i za wszelkie opłaty prawne. Oto trzy możliwe sposoby dotyczące sprzedaży twojego domu: Stowarzyszenie może odkupić twoje udziały i przeznaczyć je do odsprzedaży osobom, które umieszczone są na liscie oczekujących, lub może dać ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości (ale tylko w szczególnych okolicznościach), Stowarzyszenie może zidentyfikować potencjalnego współudziałowca z listy oczekujących, albo ty możesz to zrobić sam i przeprowadzić odsprzedaż swoich udziałów bezpośrednio za zgodą Stowarzyszenia. Stowarzyszenie może podjąc decyzję o nieodkupowaniu udziałów od ciebie i wyrazić zgodę na przystąpienie do sprzedaży nieruchomości na wolnych rynku.
Jeśli twoja nieruchomość zyskała na wartości do czasu kiedy podjąłeś decyzję o sprzedaży, otrzymasz udział w tym wzroście wartości po odjęciu kosztów sprzedaży niezależnie od sposobu sprzedaży który wybierzesz (patrz wyżej). Dokładnie tak jak byś uzyskał korzyść z każdego innego wzrostu wartości nieruchomości w zależności od twoich udziałów. Musisz jednak zdawać sobie sprawę, że możesz być również dotknięty spadkiem wartości nieruchomości. Umowa kupna & Warunki Aktu Prawnego Jeśli zdecydowałeś sie być współudziałowcem, musisz podpisać legalne dokumenty. Prawa i opowiedzialność współudziałowca, które są dokumentami Stowarzyszenia: Umowa kupna i Warunki Aktu Prawnego (The Occupancy Agreement and the Deeds of Conditions). Są one fromalnymi dokumentami, które dotyczą warunków wynikających z umowy i obowiązują wszystkich właścicieli. Kontrolują rozłożenie płatności w ramach opłat zamieszkania, odpowiedzialność za wspólne naprawy, indywidulaną konserwację nieruchomości i inne powiązane sprawy. Jakkolwiek nie kupujesz nieruchomości w całości od razu, jednak jako współudziałowiec masz wszystkie prawa i ponosisz odpowiedzialność jak pełnowartościowy właściciel swojego domu. Jeśli powstaną jakiekolwiek pytania lub kwestie sporne pomiędzy współudziałowcami a Stowarzyszeniem w sprawie praw i opowiedzialności, wtedy ty i twoj notariusz musicie powołać sie na te dokumenty. Przed nabyciem współudziałów w nieruchomości powinienieś wyszukać niezbędne informacje na temat tych dokumentów od twojego notariusza. Przykład Umowy Zakupu jest dotępny na życzenie. Umowy współpracy z Bankami & Stowarzyszeniami Budowlanymi Zasady na podstawie których Stowarzyszenie jest zdolne do dostarczania nieruchomości w ramach podzielnej własności wymagają od Stowarzyszenia zawarcia umowy pożyczki z pożyczkodawcą. To zazwyczaj jest umowa zawarta z stowarzyszeniem budowlanym bądź z bankiem, co pozwala ci zaciągnąć kredyt bądź pożyczkę na udział w nieruchomości. Umowa współpracy obliguje Stowarzyszenie i pożyczkodawcę do współpracy jeśli pojawią sie poważne zaległości w spłacie opłaty zamieszkania, kredytu bądź pożyczki. Jeśli na przykład współudziałowiec spłaca w terminie raty kredytu ale nie wywiązuje się z wpłat na poczet opłat zamieszkania, Stowarzyszenie poinformuje o zaistniałej sytuacji pożyczkodawcę. Nawet jeśli nie było opóżnień w spłacie kredytu pożyczkodawca ma prawo do wszęcia akcji wspólnie ze Stowarzyszeniem włączając wystąpienie na drogę prawną zmierzającą do sprzedaży lub odzyskania nieruchomości. Jeśli pojawią sie u ciebie finansowe problemy skontaktuj się niezwłocznie ze Stowarzyszeniem i z pożyczkodawcą w celu przedyskutowania zaistniałej sytuacji i otrzymania porady. Wstępne koszty Jeśli chcesz zakupić mieszkanie z puli podzielnej własności, ważne jest abyś zdawał sobie sprawę z kosztów które musisz ponieść w toku procesu.
Opłaty prawne Jeśli zdecydujesz sie złożyć ofertę na mieszkanie z puli podzielnej własności, jesteś zobligowany do zasięgnięcia porady u notariusza. Kupując nieruchomość z puli podzielnej własności będziesz, (tak jak w przypadku nabycia nieruchomości w inny sposób), ponosił koszty powiązane z zakupem udziałów i finalizacją kupna. Twój notariusz będzie w stanie powiedzieć ci na jakim poziomie kształtują sie opłaty prawne i wszelkie inne koszty ponoszone w trakcie procesu. Opłaty te mogą być zróżnicowane, zatem najlepszym wyjściem jest prośba o oszacownie i porównanie stawek z innych firm. Stowarzyszenie nie jest odpowiedzialne za udzielanie porad prawnych i finansowych oraz za pokrywanie kosztów wnioskodawcy. Kredyt i opłaty transakcyjne Ażeby zakupić udział musisz być przygotowany finansowo, czyli musisz wziąść kredyt z banku albo ze stowarzyszenia budowlanego. Twoj bank/stowarzyszenie budowlane doradzi ci jak rozłożyć miesięczne płatności kwoty którą chcesz pożyczyć. Możesz również być zmuszony do opłacenia niezależnej wyceny wartości nieruchomości, którą chcesz nabyć. Stowarzyszenie nie może doradzać wnioskodawcy wyboru pożyczkodawcy. Koszty przeprowadzki Musisz wziąść pod uwagę koszty przeprowadzki. Mogą one być dość wysokie w momencie kiedy przeprowadzasz się z daleka. Zażalenia i Apelacje Każdy wnioskodawca i współudziałowiec ma prawo do złożenia zażalenia jeśli tylko nie jest zadowolony z jakiegokolwiek aspektu w przepiegu procesu. Stowarzyszenie zrobi wszystko aby rozpatrzyć twoje zażalenie w sposób nieformalny i satysfakcjonujący. Jeśli nadal będziesz nieusatysfakcjonowany, masz prawo do odwołania się na drogę formalną. Kopia formularza zażaleniowego Stowarzyszenia (Association s Complaints Policy) jest dostępna na życzenie. Pozostałe informacje Jako pierwszy krok w staniu się współudziałowcem, powinieneś wypełnić aplikację (wniosek) na podzielną współwłasność (Application for Shared Ownership) i przekazać do jednego z biur Stowarzyszenia wyszczególnionego poniżej. Twój wniosek zostanie rozpatrzony na podstawie informacji wyszczegulnionych tym przewodniku. Po skompletowaniu wniosku i jego zaakceptowaniu zostajesz wciągnięty na listę oczekujących na mieszkania z puli podzielnej własności i zostaną ci przesłane szczególowe informacje na temat nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Kiedy pojawią się nieruchomości do odsprzedaży, wszyscy z listy zostaną poinformowani w miesięczym ulotce reklamowej. Nieruchomości takie będą również reklamowane w biurach Stowarzyszenia zaraz jak tylko pojawią sie do odsprzedaży. Jeśli będziesz się chciał wycofać z listy oczekujących na mieszkania z puli podzielnej własności musisz przysłać pisemne zawiadomienie do Stowarzyszenia.
Uwaga: Informacje zawarte w tym przewodniku nie stanowią w żadnej części oferty bądź kontraktu. Szczegóły tu zawarte są w celu informacyjnym i mogą podlegać zmianie. Jeśli życzysz sobie przedyskutować informacje zawarte powyżej, bądź chcesz żeby została ci udzielona pomoc przy wypełnianiu wniosku niewahaj sie skontaktować z pracownikiem Stowarzyszenia. Numery kontaktowe podane poniżej. Loreburn Housing Association Ltd Head Office 139 Irish Street DUMFRIES DG1 2QE Tel 01387 259700 Fax 01387 243530 Loreburn Housing Association Ltd Area Office 8 Castle Street STRANRAER DG9 7RT Tel 01776 705479 Fax 01776 707114 Email Admin@Loreburn.co.uk www.loreburn.co.uk Loreburn jest zarejestrowany jako Organizacja Charytatywna pod numerem SC029917