Wymogi dla warunków wspierania budownictwa mieszkaniowego (1) Warunki ekonomiczne budownictwa czynszowego W celu określenia warunków ekonomicznych dla wspierania budownictwa czynszowego, przygotowana została pogłębiona symulacja. Założenia do symulacji: Poziom czynszu dla mieszkań w zasobie komunalnym wynosi 3% wartości wskaźnika kosztów odtworzeniowych, Poziom czynszu dla mieszkań w zasobie TBS wynosi 4% wartości wskaźnika kosztów odtworzeniowych, Średni poziom oprocentowania kredytów hipotecznych indywidualnych w IV kwartale 2012 r. wyniósł 7,20% (dane NBP) - przyjęto średni (stały) poziom stopy oprocentowania dla kredytów w wysokości 6,23%, Przyjęto maksymalne obciżenie dochodów rozporzdzalnych opłatami za 1. mieszkanie na poziomie 25%, zarówno dla mieszkań nabywanych na własności z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, jak i dla mieszkań wynajmowanych, Przyjęto różne poziomy wkładu własnego najemcy 0%, 10% i 30%, Przyjęto, za parametrami Programu MdM, wielkość standardowego mieszkania 49,90 m2, Średnia wartość transakcji dla lokali mieszkalnych w Gdańsku o tej powierzchni w IV kwartale 2012 r. wyniosła 5 092,00 zł (AMRON), Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w Gdańsku w IV kwartale 2012 r. wynosił 5 377,00 zł, a od stycznia 2013 r. wynosi 5 178,00 zł, Przyjęty koszt budowy 1 m2 dla projektu budowlanego (udostępniony przez TBS) wynosił w IV kwartale 2012 r. 4 088,04 zł, Dla poniżej symulacji przyjęto dopłaty z Funduszu Dopłat na poziomie 10% obowizujcego w Gdańsku wskaźnika kosztów odtworzeniowych (dla dwóch ostatnich okresów) w ramach Programu MdM w Wariancie I., dopłatę 10% i 30% wartości inwestycji Wariancie II i III, odpowiednio. Udział gminy w projekcie polega wyłcznie na aporcie rzeczowym (grunt) na warunkach preferencyjnych (cena z 1 m2 gruntu). W symulacji można indywidualnie przyjć także udział pieniężny gminy, w przypadku potrzeby wybudowania większej, niż proporcjonalnie do aportu, liczby mieszkań na potrzeby gminy. Warunki projektu czynszowego porównywalne s z warunkami projektu deweloperskiego (zakładana jest 20% marża dla tych ostatnich), przy czym standard wykończenia (pod klucz) i koszt pozyskania gruntu jest taki sam dla obu rodzajów projektów.
Wysokość kredytu dla projektów czynszowych jest uzależniona od wysokości i najemcy i dopłaty z Funduszu Dopłat. LtV dla porównywanego projektu deweloperskiego jest analogicznie na tym samym poziomie. Rynkowe opłaty czynszowe w Gdańsku przyjęto na poziomie 30,00 zł/m2. Miesięczne koszty eksploatacyjne przyjęto na poziomie 3,10 zł/m2. Co w układzie miesięcznym dla tej wielkości mieszkania wynosz 154,69 zł. Przyjęto możliwość nabywania mieszkania będcego przedmiotem najmu tzw. ścieżka dojścia do własności. Z ogólnej liczby gospodarstw spełniajcych warunki dochodowe najmu ze ścieżk dojścia do własności przyjęto, iż 40% tych gospodarstw nie będzie w stanie wnieść wkładu własnego, 40% będzie mogło wpłacić 10% wartości mieszkania i 20% będzie mogło wnieść ę w wysokości 30% wartości mieszkania. Tabela nr 1 GDAŃSK Zakładany do symulacji koszt budowy 1/m2 / poziom wskaźnika kosztów odtworzeniowych dla miasta Gdańska Poziom czynszu jako % wskaźnika kosztów odtworzeniowych dla miasta Gdańska Poziom wkładu własnego najemcy koszt 1m2 / miesic Wielkość przyjętego do symulacji mieszkania (m2) Wysokość opłat za 1. mieszkanie maksymalny % obciżenia dochodów rozporzdzalnych minimalny miesięczny dochód rozporzdzalny 5 178,00 3,00% 0% 12,95 49,90 645,96 25,00 2 490,00 5 178,00 4,00% 0% 17,26 49,90 861,28 25,00 3 320,00 4 088,04 5,31% 0% 22,91 49,90 1 143,32 25,00 4 573,27 4 088,04 4,73% 10% 20,40 49,90 1 017,98 25,00 4 071,92 4 088,04 3,56% 30% 15,38 49,90 767,30 25,00 3 069,21 Wnioski z symulacji Tabela 1: 1) Zakładajc maksymalny, dopuszczalny dla poszczególnych rodzajów budownictwa czynszowego poziom obciżeń opłatami czynszowymi budżetu rozporzdzalnego, poziom wymaganych do obsługi tych obciżeń dochodów i tak jest relatywnie wysoki według danych z tabeli nr 5 42% gospodarstw zamieszkałych w Gdańsku nie dysponuje dochodami, które pozwoliłyby na regularne płacenie zobowizań czynszowych. 2) Poziom czynszu bez dopłaty (Funduszu Dopłat i/lub gmina) powoduje przekroczenie wskaźników 3% i 4% dla obu rodzajów budownictwa. Dla tego poziomu czynszu wymagane s dochody rodziny, która może mieć zdolność kredytow w bankach. 3) Najem mieszkania dla najemcy dysponujcego wkładem 30% wartości inwestycji przypadajcej na mieszkanie spełnia warunek nieprzekraczania 4% wartości wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Tabela nr 2 Pożdany poziom kosztów finansowania dla utrzymania wskaźnika 2
Zakładany do symulacji koszt budowy 1/m2 / Poziom czynszu jako % wskaźnika kosztów odtworzeniowych dla miasta Gdańska Poziom wkładu własnego najemcy koszt 1m2/miesic dla wskaźnika koszt 1m2/miesic dla wskaźnika - według kalkulacji Wymagany koszt finansowania dla uzyskania poziomu w.o. 4 088,04 3,00% 0% 12,95 12,96 1,55% 4 088,04 4,00% 0% 17,26 17,23 3,73% 4 088,04 3,00% 10% 12,95 12,93 2,39% 4 088,04 4,00% 10% 17,26 17,26 4,72% 4 088,04 3,00% 30% 12,95 12,93 4,67% 4 088,04 4,00% 30% 17,26 17,24 7,35% Wnioski z symulacji Tabela 2: 1) W przypadku braku wkładu własnego, dla uzyskania standardowych dla tego rodzaju budownictwa wskaźników (3% i 4%) wymagane byłoby zastosowanie zdecydowanie preferencyjnych warunków oprocentowania kredytów. 2) Przy przyjętej cenie budowy za 1m2 oraz 30% wkładzie własnym najemcy, warunki kredytowania odpowiadaj warunkom rynkowym (poziom oprocentowania), aby spełnić wymogi wskaźnikowe budownictwa czynszowego. Tabela nr 3 Projekt budownictwa czynszowego w Gdańsku (dane rzeczywiste) Wariant I - 0% Wariant II - 10% Wariant III - 30% Koszty projektu czynszowego Parametry Wartość zł Wartość zł Wartość zł Koszt całkowity projektu zł 34 883 250,0 34 883 250,0 34 883 250,0 Całkowity koszt budowy 1 m2 zł/m2 4 088 4 088 4 088 Liczba mieszkań w projekcie sztuk 171 171 171 Koszt wybudowania 1. mieszkania (średnia powierzchnia 49,90 m2), w tym: zł 203 995,61 203 995,61 203 995,61 wysokość wkładu własnego najemcy a w zł 0,00 20 399,56 61 198,68 aport i/lub wkład pieniężny gminy 8,78% 17 913,74 17 913,74 17 913,74 dopłata z Funduszu Dopłat 10,00% 20 399,56 20 399,56 20 399,56 wartość kredytu długoterminowego (operatora) zł 165 682,31 99 364,79 71 460,61 wysokość oprocentowania kredytu % 6,23% 6,23% 6,23% Poziom czynszu dla wskaźnika kosztów odtworzeniowych (3%) dla zasobu komunalnego Poziom czynszu dla wskaźnika kosztów odtworzeniowych (4%) dla zasobu TBS zł/m2/miesic 12,95 12,95 12,95 zł/m2/miesic 17,26 17,26 17,26 Wysokość czynszu rynkowego w Gdańsku zł/m2/miesic 30,00 30,00 30,00 Wysokość opłat za 1. mieszkanie, w tym: zł/m2/miesic 23,50 20,99 15,96 3
Projekt budownictwa czynszowego w Gdańsku (dane rzeczywiste) Wariant I - 0% Wariant II - 10% Wariant III - 30% Koszt finansowania zewnętrznego (odsetki), w tym: zł/m2/miesic 20,40 17,89 12,86 spłata kredytu długoterminowego zł/m2/miesic 20,40 17,89 12,86 dopłata z Funduszu Dopłat zł/m2/miesic 0,00 0,00 0,00 aport i/lub wkład pieniężny zł/m2/miesic 0,00 0,00 0,00 Koszty eksploatacji zł/m2/miesic 3,10 3,10 3,10 Razem poziom spłaty zobowizań finansowych i kosztów eksploatacji (1. mieszkanie) Wymagana wysokość dochodów najemcy (25% dochodów rozporzdzalnych) Koszty projektu deweloperskiego (dopłata w ramach Programu MdM) Koszt budowy 1. mieszkania w systemie deweloperskim (standard wykończenia TBS) miesic 1 172,67 1 047,33 796,66 zł/miesic 4 690,69 4 189,34 3 186,63 Parametry Wartość zł Wartość zł Wartość zł zł 244 794,74 244 794,74 244 794,74 Koszt budowy 1 m2 (netto) zł 4 905,65 4 905,65 4 905,65 Cena sprzedaży mieszkania (z VAT) zł 264 378,32 264 378,32 264 378,32 Cena sprzedaży 1 m2 (z VAT) zł 5 298,10 5 298,10 5 298,10 Wkład własny zł 0,00 26 437,83 79 313,49 Wartość kredytu hipotecznego (z dopłat 10%) zł 238 040,49 211 605,76 158 730,10 Wysokość dopłaty z Funduszu Dopłat do kredytu (10% w.o.) Rata miesięczna kredytu hipotecznego (% jak dla b. czynszowego) - annuitet zł 26 334,73 26 334,73 26 334,73 zł/miesic 1 462,56 1 300,14 975,26 Wysokość opłat za 1. mieszkanie, w tym: zł/m2/miesic 32,41 29,15 22,64 Rata miesięczna kredytu hipotecznego/1m2 zł/m2/miesic 29,31 26,05 19,54 koszty eksploatacji zł/m3 3,10 3,10 3,10 Razem poziom spłaty zobowizań finansowych i kosztów eksploatacji (1. mieszkanie) Wymagana wysokość dochodów kredytobiorcy (25% dochodów rozporzdzalnych) miesic 1 617,25 1 454,83 1 129,96 zł/miesic 6 469,01 5 819,33 4 519,83 Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla ostatnich dwóch okresów dla Gdańska Średnia cena transakcyjna dla tej wielkości mieszkania w Gdańsku w IV kwartale 2012 r. (dane AMRON) zł/m2 5 178,00 5 178,00 5 178,00 zł/m2 5 092,00 5 092,00 5 092,00 4
Wnioski z symulacji Tabela 3: 1) Przy przyjętych warunkach oprocentowania kredytu oraz 30% i w kosztach beneficjenta, wyłcznie Wariant III pozwala uzyskać poziom czynszu poniżej zakładanego 4% poziomu wskaźnika kosztów odtworzeniowych. 2) Dla projektów deweloperskich, przy znacznie wyższym wkładzie własnym najemcy/nabywcy, obciżenie budżetu jest także wyższe. Ale dopiero w przypadku wkładu własnego na poziomie 10% i 30% jest niższe od kosztów wynajmu mieszkania na warunkach rynkowych. Co oznacza, iż dopłata w ramach Programu MdM do kapitału własnego winna być jego uzupełnieniem, a nie zastpieniem. 3) Dochody nabywcy w projekcie deweloperskim znacznie przekraczaj dochody najemcy w projekcie czynszowym. Tabela nr 4 Projekt budownictwa czynszowego w Gdańsku (dla najemców "ze ścieżk dojścia do własności") Wariant I - 0% Wariant II - 10% Wariant III - 30% Koszty projektu czynszowego Parametry Wartość zł Wartość zł Wartość zł Koszt całkowity projektu zł 34 883 250,0 34 883 250,0 34 883 250,0 Całkowity koszt budowy 1 m2 zł/m2 4 088 4 088 4 088 Liczba mieszkań w projekcie sztuk 171 171 171 Koszt wybudowania 1. mieszkania (średnia powierzchnia 49,90 m2), w tym: zł 203 995,61 203 995,61 203 995,61 wysokość wkładu własnego najemcy a w zł 0,00 20 399,56 61 198,68 aport i/lub wkład pieniężny gminy 8,78% 17 913,74 17 913,74 17 913,74 dopłata z Funduszu Dopłat 30,00% 61 198,68 61 198,68 61 198,68 kredyt długoterminowy zł 124 883,19 71 460,61 43 556,42 Wysokość oprocentowania kredytu % 6,23% 6,23% 6,23% Poziom czynszu dla wskaźnika kosztów odtworzeniowych (3%) dla zasobu komunalnego Poziom czynszu dla wskaźnika kosztów odtworzeniowych (4%) dla zasobu TBS zł/m2/miesic 12,95 12,95 12,95 zł/m2/miesic 17,26 17,26 17,26 Wysokość czynszu rynkowego w Gdańsku zł/m2/miesic 30,00 30,00 30,00 Wysokość czynszu, w tym: zł/m2/miesic 25,08 22,57 17,55 Koszt finansowania zewnętrznego (odsetki), w tym: zł/m2/miesic 21,98 19,47 14,45 spłata kredytu długoterminowego zł/m2/miesic 15,38 12,86 7,84 dopłata z Funduszu Dopłat (generuje przychód odsetkowy - 5% dla najemców "ze ścieżk dojścia do własności") aport i/lub wkład pieniężny gminy (generuje przychód odsetkowy - 5% dla najemców "ze ścieżk dojścia do własności") zł/m2/miesic 5,11 5,11 5,11 zł/m2/miesic 1,50 1,50 1,50 Koszty eksploatacji zł/m2/miesic 3,10 3,10 3,10 5
Projekt budownictwa czynszowego w Gdańsku (dla najemców "ze ścieżk dojścia do własności") Wariant I - 0% Wariant II - 10% Wariant III - 30% Razem poziom spłaty zobowizań finansowych i kosztów eksploatacji (1. mieszkanie) Wymagana wysokość dochodów najemcy (25% dochodów rozporzdzalnych) Koszty projektu deweloperskiego (dopłata w ramach Programu MdM) Koszt budowy 1. mieszkania w systemie deweloperskim (standard wykończenia TBS) miesic 1 251,63 1 126,29 875,62 zł/miesic 5 006,52 4 505,17 3 502,46 Parametry Wartość zł Wartość zł Wartość zł zł 244 794,74 244 794,74 244 794,74 Koszt budowy 1 m2 (netto) zł 4 905,65 4 905,65 4 905,65 Cena sprzedaży mieszkania (z VAT) zł 264 378,32 264 378,32 264 378,32 Cena sprzedaży 1 m2 (z VAT) zł 5 298,10 5 298,10 5 298,10 Wkład własny zł 0,00 26 437,83 79 313,49 Wartość kredytu hipotecznego (z dopłat 10%) zł 238 040,49 211 605,76 158 730,10 Wysokość dopłaty z Funduszu Dopłat do kredytu (stawka 10% wskaźnika kosztów odtworzeniowych) Rata miesięczna kredytu hipotecznego (% jak dla b. czynszowego) - annuitet zł 26 334,73 26 334,73 26 334,73 zł/miesic 1 462,56 1 300,14 975,26 Wysokość opłat za 1. mieszkanie, w tym: zł/m2/miesic 32,41 29,15 22,64 Rata miesięczna kredytu hipotecznego/1m2 zł/m2/miesic 29,31 26,05 19,54 koszty eksploatacji zł/m3 3,10 3,10 3,10 Wymagana wysokość dochodów kredytobiorcy (25% dochodów rozporzdzalnych) zł/miesic 5 850,25 5 200,57 3 901,06 Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla ostatnich dwóch okresów dla Gdańska Średnia cena transakcyjna dla tej wielkości mieszkania w Gdańsku w IV kwartale 2012 r. (dane AMRON) zł/m2 5 178,00 5 178,00 5 178,00 zł/m2 5 092,00 5 092,00 5 092,00 Wnioski z symulacji Tabela 4: 1) W ramach wynajmu mieszkań w układzie ścieżki dojścia do własności przyjęto dochody z tytułu warunków preferencyjnych (gmina i Fundusz Dopłat) na poziomie 5% zaangażowanego kapitału. 2) Tego rodzaju najem nie powinien być ograniczony przyjmowanym powszechnie poziomem wskaźnika wartości kosztów odtworzenia. 3) Zaangażowane przez gminę i Fundusz Dopłat środki s zwracane przez najemcę z chwil spłacenia całego zobowizania przypadajcego na mieszkanie. 6
Tabela nr 5 Podsumowanie projektu inwestycyjnego w Gdańsku Projekt deweloperski (dopłata MdM 10% w.o.) Projekt czynszowy (dopłata FD 10% w.o.) Projekt czynszowy (dopłata FD 30% kosztów projektu) Cena 1 m2 mieszkania (koszt wybudowania/sprzedaży) Średni wskaźnik kosztów odtworzenia dla Gdańska 5 298,10 4 088,04 4 088,04 5 178,00 5 178,00 5 178,00 Wysokość dopłaty z FD do 1. mieszkania 26 334,73 20 399,56 61 198,68 Udział beneficjenta programu w kosztach budowy dla poziomu: Wysokość opłat za 1. mieszkanie w zależności od wkładu własnego (w tym rata kredytu dal MdM): 0% wkładu własnego 0,00 0,00 0,00 10% wkładu własnego 26 437,83 20 399,56 20 399,56 30% wkładu własnego 79 313,49 61 198,68 61 198,68 0% wkładu własnego 1 617,25 1 172,67 922,00 10% wkładu własnego 1 454,83 1 047,33 796,66 30% wkładu własnego 1 129,96 796,66 545,98 Wymagany średni dochód rozporzdzalny gospodarstwa domowego dla poziomu (wysokość opłat mieszkaniowych = 25%): 0% wkładu własnego 6 469,01 4 690,69 3 687,98 10% wkładu własnego 5 819,33 4 189,34 3 186,63 30% wkładu własnego 4 519,83 3 186,63 2 183,92 Przeciętna liczba osób w gospodarstwie domowym (GUS 2011) Przeciętna liczba pracujcych w gospodarstwie domowym (GUS 2011) Przeciętny miesięczny dochód rozporzdzalny na 1 osobę w gospodarstwie domowym w Gdańsku w 2011 r. (GUS) Przeciętny miesięczny dochód rozporzdzalny na 1. gospodarstwo domowe w Gdańsku w 2011 r. (według liczby osób w gospodarstwie) Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto (GUS 2011) 2,90 2,90 2,90 1,15 1,15 1,15 1 286,94 1 286,94 1 286,94 3 732,13 3 732,13 3 732,13 3 314,53 3 314,53 3 314,53 Liczba osób zatrudnionych (październik 2010) 434 094 434 094 434 094 Liczba osób zatrudnionych (październik 2010), których średnie miesięczne dochody brutto przekroczyły 2 631,45 zł (w %) 58,70% 58,70% 58,70% 7
Podsumowanie projektu inwestycyjnego w Gdańsku Projekt deweloperski (dopłata MdM 10% w.o.) Projekt czynszowy (dopłata FD 10% w.o.) Projekt czynszowy (dopłata FD 30% kosztów projektu) Liczba osób zatrudnionych (październik 2010), których średnie miesięczne dochody brutto przekroczyły 3 508,60 zł (w %) 36,77% 36,77% 36,77% Liczba osób zatrudnionych (październik 2010), których średnie miesięczne dochody brutto przekroczyły 4 385,75 zł (w %) 22,40% 22,40% 22,40% Liczba gospodarstw domowych według spisu powszechnego z 2002 r. (w 2011 r. liczba gospodarstw dla Polski wzrosła o 4%) 184 067 184 067 184 067 Potencjalna, proporcjonalna liczba beneficjentów programu w zależności od dochodów (dla gospodarstw domowych) Poziom zaangażowania (dopłaty) Funduszu Dopłat dla potencjalnej liczby beneficjentów 41 231 67 687 108 055 1 085 807 257 1 380 789 561 6 612 816 852 Wnioski z symulacji Tabela 5: 1) Biorc pod uwagę statystyczne ujęcie średnich dochodów rozporzdzalnych na rodzinę dla mieszkańców Gdańska, dostępność kredytów dla projektów realizowanych w ramach Programu MdM będzie znakomicie ograniczona. 2) Przyjęte do symulacji wartości dla potencjalnej, proporcjonalnej liczby beneficjentów (rodzin) nie należy traktować jako potencjalny popyt wyliczenia mog służyć do oceny skutków Programu dopłat w skali kraju. 3) Przy takim samym poziomie dopłat (10%), jednak w przypadku budownictwa czynszowego większa liczba osób skorzystałaby z możliwości poprawienia swojej sytuacji mieszkaniowej. 4) Dopłata z Funduszu Dopłat na poziomie 30% relatywnie niskich kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego generuje 2,5 krotny wzrost potencjalnego popytu i 6. krotny wzrost wartości dopłat. Tabela nr 6 Potencjalna, proporcjonalna liczba beneficjentów programu w zależności od dochodów (dla gospodarstw domowych) w ramach "ścieżki dojścia do własności (dochody brutto gospodarstwa powyżej 3 508,60 zł), z tego z: Liczba gospodarstw Miesięczny dochód z 1. mieszkania Roczny dochód z 1. mieszkania Roczne prognozowane przychody Funduszu Dopłat i gminy z tytułu oprocentowania dopłaty do inwestycji 67 687 0 0 267 745 004,54 0% wkładem własnym (40% beneficjentów) 27 075 329,64 3 955,62 107 098 001,82 10% wkładem własnym (40% beneficjentów) 27 075 329,64 3 955,62 107 098 001,82 z 30% wkładem własnym (20% beneficjentów) 13 537 329,64 3 955,62 53 549 000,91 Wnioski z symulacji Tabela 6: 8
1) Stworzenie warunków do uzyskania tytułu do własności wynajmowanego mieszkania pozwala na generowanie dochodów dla gminy i Funduszu Dopłat. 2) Dla przyjętego poziomu oprocentowania dopłaty (5%) oraz liczby potencjalnych beneficjentów Programu, roczne dochody wyniosłyby ponad 260 mln złotych. Podsumowujc: 1) Dopłata z Funduszu Dopłat jest podstawowym elementem uzyskania oczekiwanego poziomu czynszu (odnoszcego się do spłaty zobowizań z tytułu wybudowania nieruchomości, a nie kosztów eksploatacyjnych). 1) Niezbędny jest udział gminy (np. poprzez preferencyjne warunki nabycia gruntu pod budownictwo mieszkaniowe na wynajem), aby obniżyć koszt jednostkowy inwestycji, co bezpośrednio wpływa na poziom akceptowalnego czynszu. 2) Niezbędny jest udział najemcy w pocztkowych kosztach projektu inwestycyjnego, aby uzyskać akceptowalny poziom czynszu. Zdolność do opłacania wyższego czynszu miesięcznego nie musi oznaczać możliwości wniesienia wkładu własnego najemcy 3) Koszt finansowania utrzymany jest na poziomie rynkowym dopłaty z Funduszu Dopłat nie s przekazywane bankom, ani deweloperom. Opracował: Bolesław Meluch Doradca Zarzdu Zwizku Banków Polskich 022-48-68-157 506-108-364 boleslaw.meluch@zbp.pl 9