Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Rejent. rok 8 «nr 12(92) grudzień 1998r. Kazimierz Kruczalak Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców 1. Ogólna charakterystyka ustawy Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 1 nie narusza - jak stanowi jej art. 2 pkt 1 - ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 2. Oznacza to, że ta ostatnia stanowi regulację szczególną w zakresie gospodarki nieruchomościami w Polsce. Utrzymanie odrębności regulacyjnej odnośnie do nabywania nieruchomości przez cudzoziemców ma - w sensie prawnym - uzasadnienie podmiotowe. Dotyczy bowiem tzw. prawa obcych 3, uregulowanego w sposób ogólny w art. 8 ustawy z dnia 12 listopada 1965 r. - Prawo prywatne międzynarodowe 4. W myśl tego przepisu, cudzoziemcy mogą mieć w Polsce prawa i obowiązki na równi z obywatelami polskimi, chyba że ustawa stanowi inaczej. Prawo obcych (cudzoziemców) to zespół przepisów prawa (materialnego), rozproszonych po różnych dziedzinach prawa, odnoszących się do cudzoziemców. Określa ono, jaki zakres praw jest im przyznawany w danym państwie, gdzie przebywają i realizują swoje prawa 5. Jak wyżej zazna- 1 Dz.U. Nr 115, poz. 741. 1 Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245; zm.: Dz.U. z 1997 r. Nr 140, poz. 939. 3 Por. W. Ludwiczak, Międzynarodowe prawo prywatne, wyd. 5, Poznań 1996, s. 293-298. 4 Dz.U. Nr 96, poz. 290; zm.: Dz.U. z 1995 r. nr 83, poz. 417. 5 W. Lud w i czak, jw., s. 294. 93

Kazimierz Kruczalak czono, należy do nich także ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa ta stanowi, między innymi, że: a) Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, wydanego za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - również za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej (art. 1 ust. 1 ustawy). b) Zezwolenie, o którym mowa, jest decyzją administracyjną. Odmowa wydania zezwolenia nie wymaga zgody Ministra Obrony Narodowej lub Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej (art. 1 ust. lila). c) W zezwoleniu Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może określić specjalne warunki (przesłanki), od których spełnienia jest uzależnione nabycie nieruchomości przez cudzoziemca (art. 2 ust. 2 ustawy). d) Przed wydaniem decyzji Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może: - zażądać od cudzoziemca przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku i sprawdzenia, czy nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa; - sprawdzić powyższe przy pomocy właściwych organów państwowych (art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy). e) Zezwolenie powinno określać z szczególności (art. 3 ustawy): - osobę nabywcy, - przedmiot nabycia, - specjalne warunki (przesłanki), o których była wyżej mowa. f) Zezwolenie jest ważne jeden rok od dnia jego wydania (art. 3 ust. 2 ustawy). Zgodnie z art. 3a ustawy, zezwolenie na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej 6 wydaje się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę. Jak z tego wynikałoby, inne zezwolenia, wydawane na podstawie omawianej ustawy, nie są obwa- 6 Por. ustawę z dnia 20 X 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz.U. Nr 123, poz. 600 ze zm.). 94

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców rowane specjalnym terminem, powinny być zatem wydawane na ogólnych zasadach, określonych w kodeksie postępowania administracyjnego 7. g) Organ wydający na podstawie ustawy decyzję lub określone postanowienie wtedy tylko może odstąpić od uzasadnienia faktycznego, gdy wymaga tego wzgląd na obronność lub bezpieczeństwo państwa (art. 3c ustawy), umarza zaś postępowanie, gdy wystąpi o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także gdy właściciel lub wieczysty użytkownik oświadczą, że nie zamierzają zbyć nieruchomości (art. 3b ustawy). h) Cudzoziemiec może ubiegać się o promesę (art. 3d ustawy), czyli o przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. Promesa jest ważna sześć miesięcy od dnia wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Jak stanowi art. 3d ust. 1 zd. II ustawy, do promesy stosuje odpowiednio przepisy art. l-3c omawianej ustawy. Dokonując ogólnej charakterystyki ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, można zatem w podsumowaniu stwierdzić, że należy ona do tzw. prawa obcych, a w sensie przyjętych w niej metod regulacji - ma charakter kompleksowy (mieszany), bowiem wyróżnić w niej można zarówno aspekty prywatnoprawne, jak i administracyjne 8. Te ostatnie dotyczą zwłaszcza konieczności uzyskiwania przez cudzoziemców zezwoleń na nabycie nieruchomości i zakresu tych zezwoleń. 2. Pojęcie cudzoziemca Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców określa - dla potrzeb tej ustawy - pojęcie cudzoziemca (art. 1 ust. 2 i 3), natomiast nie czyni tego wprost do pojęcia nieruchomości. W odniesieniu do tej ostatniej stanowi natomiast (art. 1 ust. 4), jak rozumieć jej nabycie i na podstawie jakich następuje zdarzeń. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest (art. 1 ust. 2 i 3): - osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego, - osoba prawna mająca siedzibę za granicą, 7 Por. art. 35-38 k.p.a. 8 P Warszawa 1998, s. 237-245. 95

Kazimierz Kruczalak - osoba prawna mająca siedzibę na terytorium RP, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby fizyczne nie posiadające obywatelstwa polskiego lub osoby prawne mające siedzibę za granicą. W przypadku spółki handlowej, za kontrolowaną uważa się spółkę, w której wymienione wyżej osoby posiadają bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 50% kapitału zakładowego. Jak z powyższego wynikałoby, osoby fizyczne, będące cudzoziemcami w rozumieniu ustawy, to: - obywatele państw obcych, - bezpaństwowcy, - osoby, których status jest niejasny, bowiem nie jest pewne, że są bezpaństwowcami, a same nie mogą powołać się na określone obywatelstwo 9. Natomiast dla określenia statusu cudzoziemca będącego osobą fizyczną nie ma prawnego znaczenia jej domicyl 10, może on znajdować się w Polsce lub poza jej granicami. Z kolei dla cudzoziemców będących osobą prawną miarodajna jest jej siedziba, a nie miejsce utworzenia 11. Siedziba ta musi znajdować się poza granicami Polski (za granicą). Jak stanowi ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, dla uznania danej osoby prawnej za cudzoziemca miarodajna może być jednakże również kontrola (bezpośrednia lub pośrednia) tej osoby, mającej siedzibę w Polsce, przez osoby fizyczne lub prawne będące cudzoziemcami w rozumieniu tej ustawy. Wykorzystano tu zatem tzw. teorię kontroli rzeczywistego stanu wpływów, tzn. dla uznania danej osoby prawnej za cudzoziemca sięgnięto do prawa państwa, w którym są skoncentowane przeważające (dominujące 12 ), rzeczywiste wpływy osobowe lub kapitałowe, a nie gdzie znajduje się jej siedziba. W ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie zostało w zasadzie bliżej określone, na jakiej podstawie i w oparciu o jakie kryteria należy ustalać, że dana osoba prawna, mająca siedzibę na terytorium RP, jest kontrolowana przez osoby fizyczne lub (i) prawne będące 10 Co do pojęcia domicylu por. W. L u d w i c z a k, jw., s. 32-37. 38; M.Pazdan, Prawo prywatne międzynarodowe, wyd. 4, Warszawa 1996, s. 82-86. 12 Obecnie (por. np. art. 7 ustawy o spółkach z udziałem zagranicznym; art. 4 pkt 17 ustawy - Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi) mówi się raczej o podmiocie dominującym i podmiocie zależnym. 96

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców cudzoziemcami w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2. Ustawa stanowi jedynie, że owa kontrola może być bezpośrednia lub pośrednia, zaś w przypadku spółki handlowej zachodzi wówczas, gdy wymienione wyżej osoby posiadają w niej (bezpośrednio lub pośrednio) co najmniej 50% kapitału zakładowego. Wobec tego należałoby przyjąć, że jeśli co innego nie wynika wyraźnie z ustawy, osobą prawną kontrolowaną w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 3 jest każda osoba prawna mająca siedzibę w Polsce, jeśli z całokształtu okoliczności wynika (można udowodnić), że osoby (fizyczne i prawne) będące cudzoziemcami wg art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy posiadają w niej rzeczywiste dominujące (przeważające) wpływy osobowe bądź kapitałowe, bądź jedne i drugie. Należałoby zaznaczyć, że w świetle nauki prawa prywatnego 13 określenie siedziby osoby prawnej jest możliwe bądź według miejsca, w którym znajduje się zarząd osoby prawnej, bądź według miejsca, gdzie koncentruje się działalność tej osoby (tzw. centrum eksploatacyjne), co w przypadku prowadzenia przedsiębiorstwa równa się z reguły miejscu położenia jego głównego zakładu. Z uwagi na treść art. 41 k.c., w polskiej nauce prawa prywatnego przyjmuje się na ogół, że siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której znajduje się jej organ zarządzający; co innego może wynikać z ustawy lub opartego na ustawie statutu. 3. Nabycie nieruchomości W samej ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie określono pojęcia nieruchomości. Wnosić stąd należałoby, że nie odbiega ono od takiegoż pojęcia zdefiniowanego w kodeksie cywilnym. Nieruchomością w rozumieniu ustawy będzie zatem nieruchomość, o jakiej mowa zarówno w art. 46, jak i w art. 46' k.c. (nieruchomość rolna) 14. Pośrednio potwierdza to także art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w którym określone są przypadki, kiedy nie jest wymagane uzy- 13 Por. W. Lud w i czak, op. cit., s. 168; M. Pazdan, op. cii., s. 83. 14 Co do pojęcia nieruchomości por. także J.lgnatowicz, Prawo rzeczowe, wyd. VI, Warszawa 1995, s. 15 i nast.; M.Bednarek, Mienie. Komentarz do art. 44-45' kc., Kraków 1997, s. 45 i nast. ;Z.Radwański, Prawo cywilne - część ogólna, wyd. 3, Warszawa 1997, s. 110 i nast.; A. Woltę r,j. lgnatowic z, K. Stefaniak, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s. 219 i nast. 97

Kazimierz Kruczalak skanie przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie niektórych nieruchomości. Nabyciem nieruchomości w świetle ustawy (art. 1 ust. 4) jest nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie każdego zdarzenia prawnego", z tym że nie stosuje się jej do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego (art. 7 ust. 2 zd. I ustawy). Jeśli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, stosuje się prawo polskie (art. 7 ust. 2 zd. II ustawy). Jeśli cudzoziemiec nabędzie nieruchomość na podstawie testamentu, nabywa prawo jej własności lub wieczystego użytkowania, jeśli uzyska na to zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie wniosku złożonego w ciągu roku od dnia otwarcia spadku (arg. z art. 7 ust. 3 ustawy). W przeciwnym wypadku, prawo własności lub wieczystego użytkowania tej nieruchomości nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy (art. 7 ust. 3 ustawy). W konkluzji należałoby przyjąć, że treść pojęcia nabywanie" nieruchomości przez cudzoziemców kształtują czynności prawne, których bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie własności (udziału we współwłasności) nieruchomości na rzecz cudzoziemca bądź ustanowienie na jego rzecz wieczystego użytkowania. W tym ostatnim przypadku odnosi się to - z uwagi na treść art. 232 k.c. - do nieruchomości państwowych i komunalnych 15. Pojęcie nabywanie", o którym mowa, nie obejmuje zatem nabycia prawa użytkowania (art. 252-270, 284 k.c.) lub najmu czy dzierżawy nieruchomości (art. 659-709 k.c.) przez cudzoziemców. W przeciwieństwie do zdarzeń prawnych, które mogą prowadzić do nabycia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości przez cudzoziemca, zezwolenie 16 (jego udzielenie lub odmowa) stanowi jedynie akt administracyjny legitymujący cudzoziemców do nabywania nieruchomości w ramach obrotu (w zasadzie) inter vivos. Tworzy on (ów akt administracyjny) dla adresata prawo podmiotowe, którego treściąjest uprawnienie do ubiegania się o nabycie nieruchomości w Polsce 17. Przysługuje ono konkret- Monitor Prawniczy 1993, nr 1. 16 Co do pojęcia zezwolenie" w omawianym tu znaczeniu por. także D. Szafrańsk i, jw., s. 238-239. 17 D. Szafrański,jw. 98

19 Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców nemu cudzoziemcowi, nie może być zbyte na rzecz innych (trzech) podmiotów i odnosi się do konkretnej nieruchomości. W sferze prawa cywilnego (prywatnego) znaczenie zezwolenia wiąże się z jego treścią. Jak wcześniej zaznaczono, powinno ono także zawierać istotne warunki aktu nabycia nieruchomości przez cudzoziemca; może też zawierać warunki specjalne". Całość tych warunków - pod rygorem nieważności - musi być uwzględniona w treści aktu, na mocy którego dochodzi do nabycia własności nieruchomości przez cudzoziemca lub ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego. 4. Nabycie (objęcie) udziałów lub akcji Jak stanowi art. 3e ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, wymaga również zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, jeśli: a) w wyniku takiego nabycia udziałów lub akcji spółka stanie się spółką kontrolowaną w znaczeniu wyżej opisanym, b) spółka jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa albo obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. Powyższe nie dotyczy przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do publicznego obrotu albo gdy spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 VI 1994 r. o własności lokali 18 względnie nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast, nabytych przez osobę prawną kontrolowaną 19. Powyższe nie dotyczy także przypadków, gdy Rada Ministrów, uwzględniając potrzeby współpracy międzynarodowej oraz zasady wzajemności między państwami, w drodze rozporządzenia 20 (jednakże z wyjątkiem określonym w art. 8 ust. 3 ustawy 21 ) ustali inne jeszcze przypadki (niż 18 Por. art. 3c ust. 2 w zw. z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy. 20 Por. art. 3c ust. 2 w zw. z art. 8 ust. 2 ustawy. 21 Dotyczy on nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. 99

Kazimierz Kruczalak określone w art. 8 ust. 1), w których nie jest wymagane zezwolenie odnośnie do nabycia nieruchomości przez cudzoziemców o powierzchni nie przekraczającej 0,4 ha na obszarze miast i 1 ha na obszarze wsi albo zwiększy (nie więcej jednak niż trzykrotnie) wielkość powierzchni nieruchomości, które cudzoziemcy mogą nabyć bez zezwolenia na podstawie przepisów, o których mowa w art. 8 ust. 2 pkt 1 i art. 8 ust. 1 pkt 5 ustawy. Przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej (art. 7 ust. 1 ustawy). Chodzić zatem może o przekształcenie spółki akcyjnej i spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 491-497 k.h.) oraz ewentualnie spółki jawnej w komandytową (art. 114 k.h.). 5. Nieważność nabycia Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy 0 nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nieważne (art. 6 ust. 1 ustawy). O nieważności nabycia orzeka sąd (art. 6 ust. 2 ustawy). Wnioskodawcą może być, co jest oczywiste, właściciel lub wieczysty użytkownik, którzy zbyli nieruchomość oraz cudzoziemcy, którzy nieruchomość nabyli wbrew przepisom ustawy. Jak stanowi jednak art. 6 ust. 2 ustawy, wnioskodawcą może być także wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub kierownik urzędu rejonowego, właściwi ze względu na położenie nieruchomości, oraz Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. Powyższe dotyczy także nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej (spółce z o.o., spółce akcyjnej), jeśli nabycie lub objęcie nastąpiło wbrew przepisom art. 3e, z tym że z żądaniem o unieważnienie może wystąpić także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki (art. 6 ust. 3 ustawy). Z treści art. 6 ust. 2 omawianej ustawy można wnioskować, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest dotknięte względną nieważnością (jest unieważnialne), zatem orzeczenie sądowe ma tu charakter konstytutywny 22. 22 Co do pojęcia nieważności por. Z. Radwański, Prawo ogólne - część ogólna, s. 282 i nast.; A. Wo 11 c r, J. I g n a t o w i c z, K. S t e f a n i a k, op. cit., s. 300-303. 100

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców 6. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w świetle prawa Unii Europejskiej Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców podlegała, zwłaszcza po 1989 r., częstym i daleko idącym zmianom 23. Zmiany te wynikały niewątpliwie z istniejących potrzeb społecznych i gospodarczych, aktualnie także z potrzeby dostosowania (harmonizacji) naszego prawa (w tym także prawa w zakresie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców) z prawem Unii Europejskiej. Obowiązek dostosowania istniejącego i przyszłego naszego prawa do prawa Unii Europejskiej wynika z art. 68 Układu Europejskiego z dnia 16 XII 1991 r. 24, zaś w zakresie prawa rolnego - z art. 77 ust. 1 i 80 tegoż Układu. Zwłaszcza ten ostatni przepis odnosi się do prawidłowego użytkowania i wykorzystywania gruntów w Polsce 25. Najdonioślejszym aktem dostosowawczym w zakresie prawa rolnego była nowela z dnia 15 marca 1996 r. do ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 26. Doprowadziła ona mianowicie do liberalizacji jej zakresu podmiotowego i przedmiotowego poprzez określenie przypadków, w których jest wyłączona konieczność uzyskiwania przez cudzoziemców zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup nieruchomości. Przypadki te taksatywnie wymieniono w art. 8 ust. 1 ustawy. Jednocześnie Rada Ministrów została upoważniona (art. 8 ust. 2 ustawy) do ustalenia w trybie rozporządzenia innych jeszcze przypadków, w których cudzoziemcy nie będą zobowiązani do uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości o powierzchni 0,4 ha na obszarze miast i 1 ha na obszarze wsi. W tym samym trybie i na tej samej podstawie prawnej Rada Ministrów może zwiększyć (ale nie więcej niż trzykrotnie) wielkość powierzchni nieruchomości, które cudzoziemcy mogą nabywać bez zezwolenia na podstawie przepisów art. 8 ust. 2 pkt 1 i art. 8 ust. 1 pkt 5 ustawy. 23 Por. Dz.U. z 1933 r. Nr 24, poz. 202; z 1988 r. Nr 41, poz. 325; z 1990 r. Nr 70, poz. 466; z 1994 r. Nr 123, poz. 600; z 1996 r. Nr 45, poz. 198. 24 Układ ten, na mocy którego nastąpiło stowarzyszenie Polski z państwami członkowskimi Wspólnoty Europejskiej, wszedł w życic 1 II 1994 r. (Dz.U. z 1994 r. Nr 11, poz. 38). 25 Por. także A. O 1 e s z k o, [w:] Prawo mlne. wybrane zagadnienia, Kraków-Lublin 1997, s. 15 i nast. 26 Dz.U. Nr 45, poz. 198. 101

Kazimierz Kruczalak Jak podkreśla się w literaturze przedmiotu 27, postanowienia noweli z dnia 15 marca 1996 r. odpowiadają standardom międzynarodowym. Utrzymane bowiem w ustawie ograniczenia co do zbywania nieruchomości cudzoziemcom dotyczą przede wszystkim nieruchomości o charakterze rolnym. Jak stanowi art. 8 ust. 3 ustawy, przepisów ust. 1 i 2 tego artykułu nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz do gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Problematyka systemu własności i obrotu gruntami rolnymi jest w państwach Wspólnoty Europejskiej elementem składowym struktury agrarnej 28 (struktury gruntowej 29 ), w związku z tym jest domeną przede wszystkim ustawodawstwa krajowego, a nie unijnego. Poruszone zagadnienia, wiążące się z dostosowaniem naszej ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z prawem Unii Europejskiej nie wyczerpują wszystkich wynikających stąd problemów. Co prawda dotychczasowe rozważania pozwalają przyjąć, że ustawa ta, po jej nowelizacji, pozostaje w zgodzie, jeśli chodzi o zagadnienia rolnoprawne, z prawem Unii, niemniej należy pamiętać, że nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wiąże się też z prowadzeniem przez nich działalności gospodarczej w Polsce, to zaś pociąga za sobą stosowanie dodatkowo innych jeszcze zasad prawa Unii Europejskiej. W zakresie działalności gospodarczej w Unii Europejskiej można wyróżnić następujące zasady, które wynikają zarówno z pierwotnego (traktatowego), jak i wtórnego (następczego) prawa tej Unii. Są to mianowicie 30 : - zasada swobody działalności gospodarczej. - zasada swobody przepływu kapitałów, - zasada swobody ruchu osobowego, - zasada swobody przepływu towarów, 27 A. OI c s z k o, jw.; por. też Prawo dla cudzoziemców, pod red. R. Pietrzaka i J. Szymańskiego, Warszawa 1966, s. 12-13 i 16. 21 Por. A.Lichorowicz, Problematyka struktur agrarnych w ustawodawstwie Wspólnoty Europejskiej, Kraków 1996, s. 16-40; tenże. Harmonizowanie polskiego ustawodawstwa strukturalnego w rolnictwie z ustawodawstwem Unii Europejskiej (na przykładzie prawnego pojęcia gospodarstwa rolnego), PiP 1996, nr 4-5, s. 130 i nast. 29 Co do pojęcia struktury agrarnej por. A. 01 cszko,jw.,s. 16-19. Jak podkreśla tenże Autor, dominujące znaczenie dla strukturalnego ustawodawstwa europejskiego ma oddziaływanie na ekstensyfikację produkcji rolnej, ochronę środowiska naturalnego oraz organizację produkcji i zbytu płodów rolnych. nast. 30 Por. m.in. M. S c h we i tzer, W. H u m m er, Europarecht, Frankfurt a.m.1990, s. 297 i 102

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - zasada swobody świadczenia usług, - zasada swobodnego przemieszczania się pracowników. Z wymienionych zasad znaczenie podstawowe, z punktu widzenia prowadzonych rozważań, ma zasada swobody działalności gospodarczej 31 i wiążąca się z nią zasada traktowania narodowego (równoprawnego, zasada niedyskryminacji) podmiotów z obszaru Unii Europejskiej. Powyższe zasady ustanowione zostały art. 52 i nast. Traktatu Rzymskiego, a Polska, zgodnie z postanowieniami art. 44 ust. 2 i 113 Układu Europejskiego, zobowiązała się je stosować i wprowadzać w życie w sposób przewidziany w powołanych postanowieniach i dołączonych do Układu załącznikach. Należałoby w szczególności podkreślić, że zgodnie z art. 44 pkt 6 Układu w zw. z załącznikiem XIIe traktowanie narodowe zostało wyłączone 32 w odniesieniu do zasobów naturalnych oraz gruntów rolnych i gruntów leśnych, ale nie gruntów zabudowanych i przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy, a także nieruchomości lokalowych. W tych ostatnich przypadkach obowiązuje Polskę (z dniem 1 lutego 1994 r.) zasada narodowego" traktowania w zakresie nabywania i zbywania tych nieruchomości. Jak wcześniej zaznaczono, art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest wyrazem uwzględnienia i dostosowania prawa polskiego w omawianym zakresie do prawa Unii Europejskiej i postanowień Układu Europejskiego. Czy jednak zawarte w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców rozwiązania legislacyjne są w pełni zgodne z prawem Unii i postanowieniami Układu, pokaże praktyka i prowadzone z Unią negocjacje. 7. Inne przepisy prawa polskiego odnośnie do obrotu nieruchomościami z udziałem cudzoziemców Obok ustawy z 1920 r., obrotu nieruchomościami z udziałem cudzoziemców dotyczą także inne przepisy prawa, które nazwać można szczególnymi. Chodzi tu zwłaszcza o odnośne przepisy takich ustaw, jak art. 24 11 Zasada wolności gospodarczej jest w Polsce także zasadą konstytucyjną, o czym szerzej K. Kruczała k, Wolność gospodarcza i jej ograniczenia w świetle Konstytucji RP. Gdańskie Studia Prawnicze 1998, t. III, s. 43. 32 Por. także D. Szafrański, jw.,s. 243-245. 103

Kazimierz Kruczalak ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw 33, art. 38 ustawy z dnia 28 IX 1991 r. o lasach 34, art. 6 ust. 1 pkt 3 i art. 8 ustawy z dnia 14 VI 1991 r. o spółkach z udziałem zagranicznym 35 oraz ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 36. Z wymienionych wyżej regulacji szczególnych wynikają dodatkowe postanowienia w zakresie prawnych możliwości nabywania przez cudzoziemców nieruchomości. Przepisy te, w myśl zasady lex specialis derogat legi generali, mająpierwszeństwo przed postanowieniami ustawyz 1920 r. 54 Dz.U. Nr 101, poz. 444 zc zm. 3S Dz.U. z 1997 r. Nr 26, poz. 143 zc zm. 56 Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 zc zm. 104