POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Maj 2011
W SKRÓCIE Już tylko w Sopocie ceny są wyższe niż przed rokiem Najbardziej na wartości straciły mieszkania w Katowicach -7 %, Olsztynie -6,6% oraz Szczecinie -5,8% Spadek cen powiązany jest ze zwiększającą się podażą. W skali całego kraju od stycznia 2011 ilość ofert zwiększyła się o około 9% Procentowe zmiany cen średnich są mniej widoczne niż zmiany w dostępności mieszkań z tańszych przedziałów cenowych (w dalszej części struktura cenowa podaży) W Gdańsku i Gdyni kontynuacja wzrostu cen transakcyjnych mieszkań W Krakowie największe rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi Najszybciej jest sprzedać mieszkanie w Poznaniu (średnio w 83 dni). W Gdyni sprzedaż trwa średnio aż miesiąc dłużej. Przeciętna marża kredytów w złotych wynosi już 1,4% Mimo coraz niższych marż rośnie oprocentowanie kredytów w złotych
KREDYTY HIPOTECZNE Kwiecień był kolejnym miesiącem, w którym banki uatrakcyjniały poziom marż kredytowych. Zmiany nie były już jednak tak spektakularne jak w marcu, kiedy obniżki przekraczały nawet 1 p.p. W kwietniu największe obniżki wyniosły bowiem 0,3 p.p. Wprowadziły je Bank Nordea i Polbank. Poza tym obniżki o 0,2 p.p. wprowadziły Kredyt Bank i Gospodarczy Bank Wielkopolski. W rezultacie tych zmian przeciętna (mediana) marża wynosi już tylko 1,4%. Nadal jednak tylko w 5 z 29 badanych przez nas banków oferuje marże na poziomie 1% lub niższą. Najniższe oprocentowanie 5,18% - w tym miesiącu oferuje HSBC Bank. Mimo tych pozytywnych informacji na temat poziomu marża rosną raty nowoudzielanych kredytów. Przyczyną tego jest wzrost stawki WIBOR, która w końcu kwietnia wynosiła już 4,3%. W rezultacie przeciętne oprocentowanie badanego przez nas kredytu wzrosło do poziomu 5,65% (z 5,57% przed miesiącem). W kolejnym miesiącach będzie ono zapewne dalej rosło, gdyż wiele banków aktualizuje wartość stawki bazowej raz na 3 miesiące. W przypadku kredytów w euro także pojawiły się nieliczne obniżki marż. Wprowadziły je Polbank (o 0,3 p.p.) i Kredyt Bank (o 0,2p.p.). Wraz ze spadkiem marż zmniejszył się również poziom oprocentowania, które wynosi obecnie 3,24%. Niestety także w tym przypadku w kolejnych miesiącach może dojść do wzrostu oprocentowania. Na początku kwietnia EBC zdecydował o podwyższeniu stóp procentowych o 0,25 p.p. To z kolei przekłada się na wzrost stawki EURIBOR. Gdy banki dokonają jej aktualizacji oprocentowanie kredytów nie będzie już tak niskie jak obecnie. Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża HSBC Bank Polska 5,18% 0,99% Alior Bank 5,19% 0,90% Euro Bank 5,19% 1,00% DnB Nord 5,20% 1,00% BZ WBK 5,28% 0,99% Lukas Bank 5,28% 1,10% Millennium 5,38% 1,19% Bank BPH 5,39% 1,10% Kredyt Bank 5,39% 1,40% ING Bank Śląski 5,47% 1,05% Bank Pekao 5,53% 1,59% BNP Paribas 5,58% 1,29% Bank Pocztowy 5,59% 1,30% Deutsche Bank PBC 5,59% 1,30% Allianz Bank 5,65% 1,50% Citi Handlowy 5,69% 1,40% mbank 5,69% 1,50% Multibank 5,69% 1,50% Nordea Bank 5,69% 1,40% Pekao Bank Hipoteczny 5,69% 1,50%
Raiffeisen Bank 5,69% 1,50% PKO Bank Polski 5,76% 1,47% Polbank 5,89% 1,60% Getin Noble Bank 5,98% 1,89% BOŚ 6,07% 1,50% BGŻ 6,31% 1,80% BPS 6,48% 2,30% Gospodarczy Bank Wielkopolski 6,58% 2,40% Mazowiecki Bank Regionalny 7,33% 3,00% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Lukas Bank 2,64% 1,60% DnB Nord 2,85% 1,60% Polbank 2,95% 1,60% Nordea Bank 3,04% 1,70% Alior Bank 3,08% 1,80% Multibank 3,18% 2,00% mbank 3,23% 2,00% Kredyt Bank 3,24% 2,00% Deutsche Bank PBC 3,26% 1,90% Raiffeisen Bank 3,32% 2,10% BZ WBK 3,47% 2,15% PKO Bank Polski 3,71% 2,36% Bank BPH 4,49% 3,20% BOŚ 4,68% 2,90% Getin Noble Bank 5,75% 4,70% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera * kredyt dwuwalutowy Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Nordea Bank 2,68% 2,50% Bank BPH 2,79% 2,60% Alior Bank 3,89% 3,70% mbank 3,91% 3,80% Multibank 3,91% 3,80% Polbank 4,78% 4,60% PKO Bank Polski 7,13% 6,76% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o. www.expander.pl
CENY OFERTOWE Już tylko w Sopocie średnie ceny ofertowe są wyższe niż przed rokiem. Sopot jest jednak wyjątkiem na nieruchomościowej mapie Polski i zazwyczaj nie podporządkowuje się typowym zjawiskom i ogólnym trendom. W pozostałych 14 analizowanych miastach, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego, uległa obniżce o 3,3 punktu procentowego.. Najbardziej na wartości straciły mieszkania w Katowicach -7 %, Olsztynie -6,6% oraz Szczecinie - 5,8%. Obniżki bliskie 3 punktom procentowym odnotowujemy we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Niemal na tym samym poziomie pozostała cena mieszkań w Krakowie, gdzie różnica wynosi zaledwie 10 złotych. Spadek cen powiązany jest ze zwiększającą się podażą. W skali całego kraju od stycznia 2011 ilość ofert zwiększyła się o około 9%. W Krakowie, Łodzi i Wrocławiu przyrost liczby ofert jest znacznie większy, odpowiednio o 28%, 18% i 15%. W Warszawie, gdzie podaż ponad dwukrotnie przewyższa wielkość oferty krakowskiej, a trzykrotnie wrocławską, w kwietniu do sprzedaży wystawiono o 5% więcej mieszkań niż w styczniu. Średnie ceny ofertowe mieszkań IV 2010- IV 2011 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT kwiecień 10 6 660 7 090 8 415 5 780 6 125 6 370 10 115 maj 10 6 714 7 110 8 445 5 770 6 100 6 330 10 180 czerwiec 10 6 750 7 210 8 485 5 790 6 220 6 370 10 200 lipiec 10 6 720 7 170 8 490 5 840 6 130 6 300 10 070 sierpień 10 6 700 7 200 8 510 5 780 6 170 6 330 10 100 wrzesień 09 6 740 7 260 8 580 5 800 6 215 6 400 10 400 październik 10 6 760 7 200 8 500 5 810 6 160 6 375 10 210 listopad 10 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 370 9 900 grudzień 10 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 390 10 000 styczeń 11 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 340 9 940 luty 11 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 270 9 920 marzec 11 6 480 7 130 8 280 5 650 5 860 6 220 10 370 kwiecień 11 6 440 7 080 8 260 5 610 5 840 6 200 10 340 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Zmiany średnich cen ofertowych SOPOT GDYNIA -0,3% 0,10% -0,10% -2,7% -2,2% -0,3% 2,2% 4,0% GDAŃSK -4,7% -0,33% -3,2% -0,3% POZNAŃ -3,4% -2,9% -0,7% -0,20% WARSZAWA -2,2% -1,8% -0,2% 0,03% KRAKÓW WROCŁAW -3,4% -3,3% -0,7% 0,28% -0,6% -0,1% -0,12% -0,6% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań IV 2010- IV 2011 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE kwiecień 10 4 330 5 060 4 830 4 540 4 820 4 470 4 610 4 120 maj 10 4 270 5 030 4 840 4 610 4 760 4 400 4 600 4 110 czerwiec 10 4 300 5 060 4 870 4 655 4 680 4 400 4 610 4 200 lipiec 10 4 260 5 000 4 780 4 685 4 770 4 340 4 690 4 200 sierpień 10 4 220 5 020 4 710 4 660 4 800 4 310 4 635 4 100 wrzesień 09 4 272 5 070 4 785 4 666 4 765 4 383 4 660 4 100 październik 10 4 340 5 069 4 710 4 570 4 670 4 260 4 605 4 070 listopad 10 4 350 5 135 4 680 4 505 4 620 4 270 4 590 4 000 grudzień 10 4 405 5 160 4 720 4 440 4 630 4 350 4 600 3 900 styczeń 11 4 300 5 100 4 760 4 480 4 560 4 290 4 450 3 920 luty 11 4 280 5 040 4 600 4 460 4 520 4 200 4 500 3 900 marzec 11 4 200 5 000 4 565 4 500 4 510 4 260 4 560 3 840 kwiecień 11 4 175 5 000 4 550 4 480 4 500 4 290 4 550 3 830 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
Zmiany średnich cen ofertowych -0,60% KATOWICE BIAŁYSTOK -7,0% -2,3% -1,3% -0,3% -0,10% -0,2% 2,2% OPOLE -4,0% -0,33% -0,57% 0,0% 0,7% OLSZTYN TORUŃ SZCZECIN LUBLIN ŁÓDŹ -6,6% -5,8% -4,4% -3,6% -2,0% -1,3% -1,3% -1,2% -0,49% -0,30% -2,9% -0,6% -0,4% -0,10% 0,0% -0,3% -0,10% 0,0% -0,2% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Struktura cenowa podaży mieszkań na rynku wtórnym Ceny są niższe niż przed rokiem co znajduje odzwierciedlenie w poważnej zmianie struktury cenowej oferowanych mieszkań. Procentowe zmiany cen średnich są mniej widoczne niż zmiany w dostępności mieszkań z tańszych przedziałów cenowych. W Warszawie o 5 punktów procentowych wzrosła liczba mieszkań dostępnych za 7 do 8 tysięcy za metr. W Krakowie obecnie najłatwiej jest znaleźć ofertę za 5-6 tysięcy, we Wrocławiu o 6 punktów procentowych wzrosła liczba mieszkań w cenie do 6 tysięcy za metr. W Gdańsku obecnie 40,6% ofert można kupić za 5 do 6 tysięcy, podczas gdy przed rokiem dominowały oferty w przedziale 6-7 tys. (stanowiły 45,5%). W pozostałych miastach dominują oferty za 4 do 5 tysięcy, w Opolu stanowią ponad 93% całości podaży. Wyjątkiem są najtańsze obecnie Katowice, gdzie ponad 57% sprzedawanych mieszkań można kupić za mniej niż 4 tysiące złotych za metr. Struktura cenowa podaży w IV 2011 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. 8-9 tys. 9-10 tys. 10-11 tys. 10-11 tys. 10-11 tys. WARSZAWA brak brak 0,2% 3,5% 30,0% 25,6% 27,7% 3,0% 6,5% 3,5% KRAKÓW brak 0,4% 5,5% 19,7% 40,6% 30,1% 1,8% 1,1% 0,7% brak WROCŁAW brak 0,3% 22,6% 61,0% 13,8% 2,0% 0,2% 0,1% brak brak GDAŃSK 1,4% 5,7% 40,6% 32,6% 14,2% 0,8% 1,3% 3,4% brak brak POZNAŃ 2,0% 7,4% 64,0% 21,4% 5,1% 0,0% 0,1% brak brak brak
do 3 tys. 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys. 7-8 tys. ŁÓDŹ 0,2% 21,3% 81,5% 0,2% brak brak LUBLIN brak 2,7% 34,2% 56,8% 6,3% brak SZCZECIN brak 8,3% 67,1% 23,2% 1,0% 0,3% TORUŃ brak 17,1% 66,3% 16,4% 0,2% brak OLSZTYN brak 11,1% 72,0% 15,6% 1,2% brak OPOLE 0,0% 6,2% 93,8% brak brak brak BIAŁYSTOK 0,4% 14,8% 55,0% 27,7% 2,2% brak KATOWICE 5,6% 51,5% 36,1% 4,5% 2,1% 0,3% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl marta.kosinska@szybko.pl
CENY TRANSAKCYJNE Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych Miasto Średnia cena ofertowa z okresu II 2011 IV 2011 Średnia cena transakcyjna z okresu II 2011 IV 2011 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana w cenach trans. Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław 6480 5888 9,1% 2,3% 314 900 zł 54,7 m kw. Kraków 7103 6337 10,8% 0,7% 300 300 zł 47,9 m kw. Warszawa 8287 7854 5,2% - 0,5% 411 900 zł 52,7 m kw. Poznań 5670 5387 5,0% - 0,7% 280 500 zł 52,8 m kw. Gdańsk 5880 5621 4,4% 3,0% 293 400 zł 53 m kw. Gdynia 6230 5575 10,5% 3,7% 310 000 zł 54,6 m kw. Łódź 4218 4006 5,0% - 1,9% 207 400 zł 52 m kw. Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres II 2011-IV 2011. Nadal obserwujemy huśtawkę cen transakcyjnych. Tym razem spośród analizowanych siedmiu miast w porównaniu do poprzedniego miesiąca w czterech można było zaobserwować wzrosty średnich cen m kw. nabywanego mieszkania (Wrocław, Kraków, Gdańsk, Gdynia), a w przypadku trzech miast spadki (Warszawa, Poznań, Łódź). Miastami, które w porównaniu do zeszłomiesięcznego opracowania konsekwentnie powtarzają wzrosty cen są Gdańsk i Gdynia. W koszyku transakcji z miesięcy II IV średnia cena nabywanego mieszkania wzrosła w stosunku do transakcji z pierwszego kwartału o 3 proc. w przypadku Gdańska i 3,7 proc. w przypadku Gdyni. Są to dość istotne zmiany świadczące o coraz większym udziale w transakcjach droższych mieszkań, oddanych do użytku w ostatnich latach. Podobnie jak przed miesiącem obserwujemy spadek cen transakcyjnych mieszkań w Łodzi. W dalszym ciągu również widoczne są istotne dysproporcje pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających mieszkania a realnie przeprowadzanymi transakcjami. Tym razem to nie w Gdyni odnotowaliśmy największą różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną wyprzedził ją Kraków, gdzie różnica ta wynosi 10,8 proc. Transakcje najbardziej zbliżone do cen ofertowych są domeną Gdańska, gdzie różnica utrzymuje się na poziomie 4,4 proc., co w przeliczeniu kwotowym daje równowartość 259 zł. W Gdańsku więc ceny mieszkań są bardzo zbliżone do możliwości zakupowych przeciętnego nabywcy. Średni metraż nabywanego mieszkania w analizowanych miastach mieści się w widełkach od 47,9 m kw. w Krakowie do 54,7 m kw. we Wrocławiu. W Łodzi niewiele ponad 200 tys. zł. wystarczy, aby stać się właścicielem mieszkania o powierzchni większej niż 50 m kw. Sprzedając tam podobne lokum nie ma co liczyć na zakup mieszkania większego niż kawalerka (ew. małe mieszkanie dwupokojowe) w pozostałych analizowanych lokalizacjach. Przykładowo w Warszawie będzie to zaledwie 26,4 m kw. metraż spotykany zazwyczaj w starszym budownictwie.
Ile m kw. mieszkania można przeciętnie kupić w innych miastach, sprzedając mieszkanie o powierzchni 52 m kw. w Łodzi Wrocław Kraków Warszawa Poznao Gdaosk Gdynia 35,2 m kw. 32,7 m kw. 26,4 m kw. 38,5 m kw. 36,9 m kw. 37,2 m kw. Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Obliczenia na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres II 2011-IV 2011. Czas sprzedaży mieszkań w wybranych miastach W wybranych do analizy miastach najszybszy czas sprzedaży dotyczy mieszkań w Poznaniu. Średni czas sprzedaży mieszkania liczony od dnia przyjęcia mieszkania do bazy Metrohouse & Partnerzy do umowy przedwstępnej sprzedaży wynosi 83 dni. Z pięciu miast poddanych analizie najdłuższy czas odnotowano w Gdyni, gdzie jest o ponad miesiąc dłuższy niż w Poznaniu i wynosi 116 dni. W przypadku tego miasta warto zwrócić uwagę na istotną utrzymującą się od wielu miesięcy różnicę pomiędzy wysokością cen ofertowych a transakcyjnych. Brak dostatecznej równowagi pomiędzy żądaniami cenowymi właścicieli mieszkań a akceptowalnym poziomem cen w przeprowadzanymi na rynku transakcjach prowadzi do wydłużenia się czasu oczekiwania na sprzedaż. Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Obliczenia na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy. Analizowany okres II 2011-IV 2011. Przy obliczaniu średniego czasu sprzedaży pominięto 10 proc. transakcji o najkrótszym i najdłuższym czasie sprzedaży. Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl