wrzesień 2014 r. Omówienie najważniejszych, planowanych zmian na gruncie uregulowań prawnych z zakresu prawa budowlanego w roku 2014

wrzesień 2014 r. Omówienie najważniejszych, planowanych zmian na gruncie uregulowań prawnych z zakresu prawa budowlanego w roku 2014

1 Planowana nowelizacja Ustawy prawo budowlane zgodnie z założeniami Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju (Wykaz Prac Rady Ministrów UA37) 1. Ratio legis proponowanych zmian oraz ich ogólny zarys W obecnej chwili rynek budowlany stanowi jedną z najważniejszych i prężnie rozwijających się branży polskiej gospodarki, zgodnie z danymi statystycznymi w roku 2011 udział rynku budowlanego w Produkcie Krajowym Brutto sięgnął 6.9%, cechując się przy tym dużym wskaźnikiem zatrudnienia w tej branży. Dodać przy tym należy, iż wskaźniki te ulegają ciągłemu podwyższeniu ze względu na liczne inwestycje infrastrukturalne oraz działania inwestorów zagranicznych i krajowych na terytorium Polski. Jednakże zarówno liczni eksperci, jak i przedstawiciele firm budowlanych wskazują, iż proces budowlany na terytorium Polski pełen jest zbędnych procedur, które przedłużają czas jego trwania, co w konsekwencji prowadzi do nagromadzenia się niezliczonej ilości postępowań administracyjnych dotyczących de facto tej samej inwestycji. Obowiązująca regulacja prawna w zakresie prawa budowlanego przewiduje rozwiązania nieekonomiczne i czasochłonne. Na fakt ten zwrócił uwagę między innymi Business Centre Club podczas debaty zatytułowanej Ratujmy polskie budownictwo, występując między innymi z postulatami o zmianę przepisów obowiązującego w Polsce prawa budowlanego, polegającą w szczególności na ułatwieniu oraz skróceniu czasu na uzyskanie pozwolenia na budowę, a także na dopasowaniu charakteru i stopnia skomplikowania procedur do danego typu obiektu budowlanego. Założeniem Projektu zmiany Ustawy prawo budowlane jest uproszczenie oraz skrócenie procedur administracyjnych związanych z procesem budowlanym poprzez zniesienie konieczności uzyskania pozwolenia na budowę w odniesieniu do budowy oraz przebudowy budynków o charakterze jednorodzinnym mieszkalnym, których to obszar oddziaływania obejmuje wyłącznie działkę lub działki, na których zostały one zaprojektowane oraz znaczne ograniczenie listy obiektów budowlanych, których to oddanie do użytku będzie wymagało uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ciekawym rozwiązaniem, zaprezentowanym na gruncie Projektu, na które należy zwrócić szczególną uwagę, jest zniesienie obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń właściwych podmiotów o zapewnieniu dostarczenia energii, ciepła, wody i gazu oraz o warunkach przyłączeniowych do tych sieci. Projekt zakłada również odstąpienie od uzyskania oświadczenia odpowiedniego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej, co mając na uwadze obecny porządek prawny, jest rozwiązaniem niestandardowym. W projekcie zrezygnowano także z nałożenia na inwestora obowiązku zgłoszenia planowanego terminu rozpoczęcia robót budowlanych. Bardziej szczegółowe omówienie najistotniejszych planowanych zmian znajduje się w dalszej części niniejszego opracowania. Mając na uwadze powyższe, ustawodawca zdecydował się wyjść naprzeciw potrzebom rynku oraz stworzyć nowe normy prawne, regulujące budowlany proces inwestycyjny, w konsekwencji czego powstał Projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, opracowany w szczególności przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (dalej: Projekt ).

2. Zakres proponowanych zmian zawartych w Projekcie założeń projektu ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Ze względu na wyżej przedstawione czynniki w projekcie Ustawy o zmianie ustawy prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw przewidziano wprowadzenie następujących rozwiązań: A) Pierwszą zmianą o najbardziej doniosłym charakterze jest wprowadzenie na grunt ustawy pojęcia zgłoszenia z projektem budowlanym, która wiąże się z prowadzeniem zamkniętego katalogu robót budowlanych wykonywanych wyłączenie na podstawie takiego zgłoszenia, tj.: - budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce bądź działkach, na których został zaprojektowany; - przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, pod warunkiem, iż nie skutkuje zmianą polegającą na zwiększeniu dotychczasowego obszaru oddziaływania obiektu. W takiej sytuacji o statusie strony postępowania administracyjnego przesądzać będzie jedynie obszar oddziaływania projektowanego obiektu, nie zaś interes faktyczny, co ma miejsce dotychczas. Konsekwencją tej zmiany jest wprowadzenie tzw. milczącej zgody administracyjnej, która polegać będzie na tym, iż organ nie wniesie sprzeciwu do zgłoszenia w ciągu 30 dni od jego otrzymania. Dodać przy tym należy, iż zgodnie z proponowanymi zmianami, dniem wniesienia sprzeciwu jest dzień nadania takiej decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 roku Prawo pocztowe, albo zgodnie z treścią art. 391 k.p.a. w dniu wprowadzenia do systemu teleinformatycznego. Rozwiązanie takie charakteryzuje się dużą ekonomiką postępowania, biorąc pod uwagę fakt, iż w roku 2013 około 39% decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczyło właśnie domów mieszkalnych jednorodzinnych. B) Nowelizacja art. 8 w zakresie dodania wytycznych do wydania aktu wykonawczego, w związku z czym elementem istotnym, branym pod uwagę przy wydaniu rozporządzenia będzie funkcja budynków służących bezpieczeństwu i obronności kraju. C) Na projektanta nałożony został obowiązek określenia w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania obiektu w ramach projektu obiektu mieszkalnego jednorodzinnego. Zwrócić uwagę należy na to, iż zmiana ta jedynie konkretyzuje obowiązki projektanta, ponieważ w obowiązującym stanie prawnym obowiązek taki jest już na niego nałożony. Określenie przez projektanta zakresu oddziaływania obiektu budowlanego oraz sposób jego dokonania będzie podlegało weryfikacji właściwego organu, co stanowić będzie konsekwencję wniesienia zgłoszenia wraz z projektem budowlanym. D) Projekt nowego art. 28 a, który zostanie wprowadzony wraz z nowelizacją Ustawy prawo budowlane przewiduje, iż w sytuacji, w której stroną postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę jest wyłącznie inwestor, roboty budowlane można rozpocząć na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozwiązanie takie jest dużą zmianą ze względu na obowiązującą w prawie budowlanym zasadę, iż rozpoczęcie robót budowlanych możliwe jest wyłącznie po uzyskaniu ostatecznej decyzji w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Zmiana w tym zakresie pozwoli na pominięcie oczekiwania na ostateczność decyzji administracyjnej, co skutkować będzie przyspieszeniem inwestycji budowlanej o 14 dni.

E) Ostemplowanie projektu budowlanego Projekt ustawy przewiduje obowiązek ostemplowania projektu budowlanego objętego zgłoszeniem budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ostemplowanie służyć ma zapewnieniu tego, iż znajdujący się na budowie projekt budowlany, którym posługiwać się będą uczestnicy procesu budowlanego, jest dokładnie tym samym projektem, który był przedmiotem zgłoszenia. Rozwiązanie takie ma zapobiegać dowolnej oraz niekontrolowanej zmianie projektu budowlanego, wynikającej z ewentualnego zamiaru obejścia, czy też złamania obowiązujących przepisów. F) Ograniczenie obligatoryjnych obowiązków projektu budowlanego. W Projekcie ustawodawca zdecydował się na zniesienie obligatoryjnego załączenia do projektu budowlanego dokumentów takich jak: oświadczenia odpowiednich podmiotów o zapewnieniu dostaw energii, ciepła, gazu oraz wody, a także o odbiorze ścieków oraz o warunkach przyłączeniowych (np. do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej, elektroenergetycznej, a także telekomunikacyjnej) oraz oświadczenia o dostępie do drogi publicznej. Proces weryfikacji wymagań dotyczących wskazanych przyłączy będzie odbywał się dopiero na etapie oddawania obiektu budowlanego do użytkowania. G) Projekt ustawy ogranicza również listę obiektów budowlanych, w stosunku do których przystąpienie do użytkowania wymaga wydania decyzji administracyjnej, tj. pozwolenia na użytkowanie. Tzw. milcząca zgoda obejmie między innymi następujące typu obiektów: stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, stawy rybne, budynki składowe, wiaty, chłodnie i hangary, jednakże w sytuacji, w której projekt budowlany dotyczący wskazanych obiektów wymaga uzgodnienia w zakresie ochrony przeciwpożarowej, czy też wymagań higienicznych i zdrowotnych, zachowany zostaje obowiązek zajęcia stanowiska przez właściwy organ przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Konsekwencją tej zmiany będzie skrócenie do 14 dni czasu oczekiwania na uzyskanie zgody na użytkowanie obiektów wybudowanych na podstawie zgłoszenia. Zgodnie z założeniami projektu, uchwalona już ustawa winna wejść w życie po 3 miesięcznym okresie vacatio legis. Zaznaczyć przy tym należy, iż nie są jeszcze znane daty głosowań nad przyjęciem przez Parlament opisanej nowelizacji, jednakże już w dniu 5 sierpnia 2014 roku Rada Ministrów przyjęła wyżej opisany projekt nowelizacji Ustawy prawo budowlanego. Z dużym prawdopodobieństwem założyć można, iż nowelizacja wejdzie w życie jeszcze w 2014 roku. 3. Podsumowanie Przygotowana przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju propozycja zmian do Ustawy prawo budowlane, jak może się wydawać jest odpowiedzią na palące potrzeby rynku. Zwrócić przy tym należy uwagę, iż mimo znaczących zmian, które mają zostać wprowadzone do Ustawy prawo budowlane, to rozwiązanie istniejącego problemu wielokrotnie podnoszonego przez inwestorów budowlanych, ma charakter jedynie częściowy. Ustawodawca szczególną uwagę zwrócił głównie na uprzywilejowanie drobnych inwestycji, obejmujących swoim zakresem budowę oraz przebudowę obiektów mieszkalnych jednorodzinnych, natomiast w stosunku do nieruchomości komercyjnych wskazane przepisy nie będą miały tak doniosłego znaczenia.

2 Kodeks urbanistyczno budowlany 1. Wstęp Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 lipca 2012 roku powołana została Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego (dalej: Komisja ), która rozpoczęła swoje prace w październiku 2012 roku. Wynikiem dotychczasowych prac prowadzonych przez Komisję jest wersja podstawowa Projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego przyjęta przez nią w dniu 16 kwietnia 2014 roku oraz opublikowana na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Prace Komisji dotyczące przedmiotowego projektu trwają w dalszym ciągu, jednakże już w chwili obecnej należy przyjrzeć się proponowanym zmianom, w szczególności ze względu na fakt, iż zostaną one uregulowane w kompleksowym akcie prawnym rangi kodeksowej. Pierwszy raz w dziejach polskiej regulacji prawa budowlanego pojawiła się idea utworzenia kompleksowego aktu prawnego, mającego za zadanie ujęcie w jednym akcie prawnym rangi kodeksowej funkcjonujących obecnie kilkudziesięciu aktów prawnych. Motywem powstania takiego kodeksu jest kształtowanie w sposób racjonalny i ekonomiczny procesów inwestycyjnych, a także daleko idące poszanowanie interesu publicznego obywateli. Biorąc pod uwagę ciągle trwające prace nad Kodeksem urbanistyczno budowlanym prowadzone przez Komisję, w niniejszym opracowaniu pochylimy się jedynie nad ogólnym zarysem najważniejszych założeń w nim przewidzianych. Główne założenia Kodeksu urbanistyczno - budowlanego: A) Sprecyzowanie reguł inwestowania na obszarach, dla których brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; B) Wprowadzenie do kodeksu pojęcia inwestycji celu publicznego, której każdorazowo będzie ustalany odrębny plan lokalizacji za pomocą narzędzi takich jak decyzja środowisko lokalizacyjna; C) Szerszy niż obecnie obowiązek przygotowywania planów zagospodarowania przestrzennego, pozwalający na ograniczenie zabudowy terenów nieobjętych planami miejscowymi; D) Wprowadzenie wyłącznie jednego rozstrzygnięcia administracyjnego w procesie administracyjno-budowlanym, co pozwoli na odejście od praktyki wydawania niezliczonej ilości decyzji administracyjnych związanych z procesem inwestycyjnym; E) Dla przedsięwzięć o mniejszej skali inwestor już po zgłoszeniu mógłby przystąpić do budowy na projekcie budowlanym sporządzonym przez profesjonalistę. Zgodnie z nowymi założeniami to właśnie na projektancie ciążyć ma obowiązek zweryfikowania, czy obiekt może być wybudowany w danej lokalizacji oraz w zaproponowanym kształcie. Mimo przeniesienia odpowiedzialności na projektanta nie wyłączono kontroli nad rozpoczętymi budowami spod kompetencji odpowiednich organów administracji, które to organy zobowiązane zostaną do przekazania inwestorom wniosków pokontrolnych dotyczących ich inwestycji. W przypadku istotnego naruszenia przepisów przewidziana została przy tym sankcja dla inwestora polegająca na wstrzymaniu robót budowlanych, która skutkować może obowiązkiem zainicjowania procedury naprawczej, bądź wydaniu nakazu rozbiórki;

F) Wprowadzenie społecznej kontroli procesu inwestycyjnego poprzez zorganizowanie jawnego elektronicznego rejestru budowlanego, który zawierać ma informacje o wszelkich aktach planistycznych oraz ich projektach, jak również informacje o zrealizowanych i planowanych do zrealizowania; G) Ustalenie możliwości określania tzw. standardów urbanistycznych, dotyczących parametrów zagospodarowania oraz dokonywania zabudowy danego terenu, takie jak maksymalna intensywność zagospodarowania terenu, minimalne wymogi dostępu do infrastruktury, standardy dotyczące komunikacyjnej obsługi ludności. Opisane w tym punkcie kwestie w sposób szczegółowy rozstrzygane będą w drodze rozporządzenia odpowiedniego ministra; H) Wprowadzenie szczególnego trybu zaskarżania uchwał dotyczących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, pozwalającego na ograniczenie w czasie możliwości wyeliminowania miejscowego planu zagospodarowania z obrotu prawnego, umożliwiając jednocześnie wszystkim zainteresowanym uczestnictwo w postępowaniu sądowym; I) Wyposażenie gminy w możliwość określenia specyficznych warunków zabudowy oraz zagospodarowania nieruchomości na terenie, który nie został objęty miejscowy planem zagospodarowania przestrzennego, przy użyciu lokalnych przepisów urbanistycznych. Szczególne znaczenie będzie to miało dla stanów faktycznych, w których ustalane będą normy dla umiejscawiania obiektów małej architektury oraz tablic reklamowych; K) Wprowadzenie instytucji przyrzeczenia inwestycyjnego, którego zadaniem będzie przesądzenie o zgodności planowanej inwestycji z ładem przestrzennym, znajdującego zastosowanie w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego inwestycją. Wydanym przyrzeczeniem inwestycyjnym związane będą organy administracji publicznej. Złożenie wniosku o wydanie przyczernia jest jedynie czynnością fakultatywną; L) Unormowanie procedury przygotowawczej dla terenów przeznaczonych pod inwestycje budowlane, tj. procedury scalania i podziału gruntów, a także realizacji szeroko rozumianej infrastruktury technicznej; M) Wprowadzenie zasady, iż realizacja inwestycji dotyczących budowy obiektu budowlanego wymaga uzyskania zgody budowlanej, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w Kodeksie urbanistycznobudowlanym w zakresie enumeratywnie wskazanych inwestycji, które mogą być zrealizowane na podstawie zgłoszenia; N) Zintegrowanie decyzji niezbędnych dla umiejscowienia i rozpoczęcia inwestycji celu publicznego. Decyzja zintegrowana swoim zakresem obejmować będzie wszystkie konieczne pozwolenia niezbędne do rozpoczęcia budowy, za wyjątkiem decyzji środowiskowo-lokalizacyjnej. Ważnym elementem decyzji zintegrowanej może być zwarcie w jej treści zapisów dotyczących kwestii wywłaszczeniowych. J) Całościowe przesądzenie o dopuszczalności realizacji inwestycji budowlanych następować będzie już na etapie udzielenia zgody budowlanej ;

2. Podsumowanie Uchwalenie Ustawy Kodeks urbanistyczno-budowlany pociągnie za sobą wielorakie skutki. Ratio legis ujęcia kwestii z zakresu prawa budowlanego w kompleksowym akcie prawnym rangi kodeksowej ma w szczególności na celu usystematyzowanie oraz uporządkowanie całego procesu inwestycyjno-budowlanego, co jest odpowiedzią ustawodawcy na liczne postulaty inwestorów zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Dodać również należy, iż uchwalenie Kodeksu w brzmieniu przedstawionym w jego projekcie pociągnie za sobą utratę mocy obowiązującej całego szeregu aktów prawnych takich jak Ustawa prawo budowlane, czy też Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz kilkudziesięciu innych aktów prawnych. Głównymi korzyściami związanymi z tą problematyką będzie szeroko pojęta racjonalizacja gospodarki przestrzennej oraz znaczące uproszczenie prowadzenia inwestycji budowlanych, co powinno przełożyć się na duże oszczędności finansowe inwestora, jak i organów administracyjnych. Mając na uwadze powyższe zaznaczyć należy, iż z dogłębną oceną założeń planowanego projektu należy wstrzymać się do momentu, w którym będzie możliwe zastosowanie nowych przepisów w praktyce, aczkolwiek w chwili obecnej stwierdzić można, iż zmiany te mają charakter przełomowy.

Pietrzyk Wójtowicz Dubicki Sp.k. ul. Flory 9/1 00-586 Warszawa Poland T: +48 226462280 F: +48 226462205 www.pwdadwokaci.com Wspólnicy: adw. Sebastian Pietrzyk, adw. Grzegorz Wójtowicz, adw. Łukasz Dubicki. Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy, KRS 0000510702, NIP: 525-253-55-13, REGON: 146251660