ODWRÓCONA HIPOTEKA KROPLÓWKA DLA SENIORA We Francji emeryci pobierają świadczenia średnio przez 19 lat, u nas przy wieku emerytalnym wynoszącym 67 lat 8 lat. Francuscy emeryci otrzymują przeciętne świadczenie równoważne 5000 zł, a polscy płacąc składkę przez 40 lat w wysokości 1500 zł. W odróżnieniu od statusu finansowego emerytów z krajów zachodnioeuropejskich nasi emeryci muszą zjadać własny ogon, czyli nagromadzony przez całe życie majątek. Tej dramatycznej sytuacji może nieco zaradzić przyjęta właśnie przez Sejm ustawa wprowadzającą na rynek bankowy odwrócony kredyt hipoteczny udzielany właścicielom nieruchomości bez badania ich zdolności kredytowej. Umowy pod nadzorem UKNF Nowy produkt będzie dostępny dla wszystkich, niezależnie od wieku. Kredytodawcami mogą być tylko banki, drugą stroną umowy będą kredytobiorcy, czyli osoby fizyczne mające prawo do własności albo współwłasności nieruchomości bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy też prawo użytkowania wieczystego. Umowa ustali zobowiązania banku do przekazania klientowi określonej kwoty kredytu jednorazowo lub w ratach, a wypłacane środki mogą zostać przeznaczone na dowolny cel. Specjalne gwarancje przyjęto przy spłacie kredytu w przypadku śmierci kredytobiorcy. Spadkobiercy w ciągu roku powinni uregulować pobraną kwotę. Jeżeli nie zdecydują się na to, będą zobowiązani do przeniesienia własności nieruchomości na bank. W przypadku gdy wartość nieruchomości okaże się wyższa od zobowiązania, bank zwróci różnicę, a w sytuacji odwrotnej nie może dochodzić swoich roszczeń w odniesieniu do pozostałego majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców. Przepisy obligują do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, tak aby jej wartość nie uległa obniżeniu i była zabezpieczeniem kredytu. Jeśli kredytobiorca zaprzestanie wykonania tego obowiązku, bank ma prawo wezwać go do tego w określonym terminie, a po jego upływie zaproponować udzielenie upoważnienia do dbania o nieruchomość w imieniu kredytobiorcy. Specyfika kredytu odwróconego polega na tym, że bank zobowiązuje się do wypłacania kredytobiorcy określonej kwoty środków, natomiast kredytobiorca nie jest zobowiązany do ich zwrotu, gdyż nie następuje on za jego życia. Zabezpieczeniem spłaty jest nieruchomość. Wysokość miesięcznych dochodów z emerytury i odwróconego kredytu hipotecznego. Beneficjent: mężczyzna 75 (+10) 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 5000 0 Warszawa, spółdzielcze, 373 456,50 Szczecin, własność, 241 058,00 Dolnośląskie, grunt orny (21 ha), 394 221,50 Białystok, budynek jednorodziny, 568 150,00 Wysokość raty miesięcznej 1 229,13 793,38 1 297,47 1 869,91 Wysokość przeciętnej miesięcznej emerytury w 2011 r. 1 795,00 1 795,00 1 795,00 1 795,00 Źródło: Raport ZBP, 2012 r. 30
USTAWA O ODWRÓCONYM KREDYCIE HIPOTECZNYM Umowa ustali zobowiązania banku do przekazania klientowi określonej kwoty kredytu jednorazowo lub w ratach, a wypłacane środki mogą zostać przeznaczone na dowolny cel. Dobrodziejstwo, a nie złodziejstwo! Ustawa wprowadza szereg rozwiązań w celu ochrony kredytobiorcy. Możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu w każdym momencie, także bez uiszczania dodatkowych opłat (prowizji, oprocentowania za czas po spłacie kredytu). Bank przed zawarciem umowy ma obowiązek udzielenia szczegółowych informacji na jednolitym formularzu (w terminie nie krótszym niż 7 dni przed złożeniem podpisów), kredytobiorca może od niej odstąpić w terminie 30 dni (choć regułą na rynku usług bankowych jest termin 14-dniowy), a możliwość wypowiedzenia przez instytucję kredytującą istnieje wyłącznie w ściśle określonych sytuacjach. Ustawa reguluje kwestie spadkowe w momencie, kiedy w trakcie obowiązywania umowy kredytobiorca zmarł. Ponadto gwarantuje lepszą wycenę nieruchomości w stosunku do obecnych praktyk, gdy ludzie będący w potrzebie decydują się na przyjęcie oferty funduszy hipotecznych lub innych firm i oddają swoje mieszkania w zamian za rentę dożywotnią, w sytuacji gdy nie ma przecież żadnych regulacji na wypadek ogłoszenia przez fundusz upadłości. Firmy finansowe często przejmują drogie mieszkania, w zamian dają ich sędziwym właścicielom kilkaset złotych comiesięcznej zapomogi. W opinii Związku Banków Polskich nowe regulacje ograniczą nad- Wysokość miesięcznych dochodów z emerytury i odwróconego kredytu hipotecznego. Beneficjent: kobieta 60 (+24) 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 5000 0 Warszawa, spółdzielcze, 373 456,50 Szczecin, własność, 241 058,00 Dolnośląskie, grunt orny (21 ha), 394 221,50 Białystok, budynek jednorodziny, 568 150,00 Wysokość raty miesięcznej 325,01 209,79 343,09 494,45 Wysokość przeciętnej miesięcznej emerytury w 2011 r. 1 795,00 1 795,00 1 795,00 1 795,00 Źródło: Raport ZBP, 2012 r. 11/2014 31
Zdjęcia: www.fotolia.com używanie pojęcia odwróconej hipoteki i wykorzystywania tej usługi bez uzasadnienia prawnego, co ma miejsce obecnie. Bankowcy zwracają uwagę, że wielu starszych ludzi może mieć problem ze zrozumieniem mechanizmów odwróconego kredytu, szczególnie gdy czytanie całości zapisów umów nie jest praktyką powszechną. Już samo to implikuje wykreowanie bezpłatnych usług doradczych. Istnieje potrzeba wspierania procesu porównywania ofert i podejmowania decyzji o umowie z danym bankiem przez udział uprawnionych i specjalnie przygotowanych do takiej funkcji doradców. Usługi te powinny zaoferować gminy, związki zawodowe, związki emerytów i rencistów czy np. organizacje lekarskie. Doradca musi mieć możliwość zbadania sytuacji zdrowotnej, majątkowej i przeanalizowania wszystkich aspektów (rodzajów ryzyka). Można przyjąć, że emeryci wiedzą, co jest dla nich dobre, lecz istnieje ryzyko niesamodzielności i braku możliwości zadbania oraz zapewnienia sobie opieki w wieku senioralnym. Jak bank oceni ryzyko hipoteki? Bank nie jest w stanie zbadać przy tej umowie zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy, ponieważ ten nie musi spłacać go za życia. Może więc jedynie sprawdzić, czy nieruchomość nie jest już zabezpieczeniem innego zobowiązania. Ocena ryzyka przez bank będzie odnosić się do indywidualnych przypadków: długości życia przeniesienia zobowiązania na współmałżonka możliwości przedłużania się (kwestionowania prawa do przeniesienia własności na bank) procedur spadkowych braku możliwości wykorzystania innych aktywów beneficjenta do zabezpieczenia spłaty wierzytelności potencjalnego spadku wartości nieruchomości możliwości wystąpienia ryzyka siły wyższej ryzyka nieprzewidywalności tego, co może stać się za 20 lat. Eksperci ZBP uważają, że może istnieć rozbieżność podejścia banku i beneficjenta, co do wymogów utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie, czy rozbieżność w ocenie relacji poziomu kosztów do wysokości rat (nieadekwatność kosztów do poziomu niskich rat). Należy więc wprowadzić systemowe rozwiązanie problemu skutecznej i ograniczonej kosztowo eksmisji, także w przypadku beneficjentów odwróconego kredytu, którzy nie wypełniają obowiązków wpisanych do ustawy. Brak takiego rozwiązania wpływa na poziom oczekiwanego ryzyka, co bezpośrednio przekłada się na koszty usługi. Banki są zobowiązane do monitorowania wartości zabezpieczenia przez cały okres kredytowania, co wymagać będzie od banku aktualizacji operatów szacunkowych. Rekomendacja S 32
Zawsze blisko Zawsze razem
Jakie korzyści mogą przynieść różne formy oszczędzania? Skarbonka (oprocentowanie 0%, inflacja 1,50%) Lokata (oprocentowanie 4%, inflacja 1,50%) Produkt długoterminowy, np. IKE, IKZE, program regularnego oszczędzania (oprocentowanie 6%, inflacja 1,50%) Kwota odkładana co miesiąc 200 zł Wysokość comiesięcznego dodatku do emerytury Założenia: oszczędzanie przez 42 lata (od 25 do 67 roku życia), wypłata środków przez 20 lat. 360 zł 1 350 zł 2 300 zł Źródło: Expander Advisors, ZFDF określa, aby aktualizacja miała miejsce przynajmniej raz w roku, w zależności od zmian cen na rynku nieruchomości. Tym samym, w zależności od długości okresu kredytowania, koszty tej wyceny muszą być brane pod uwagę przy określaniu poziomu wskaźnika wartości kredytu do zabezpieczenia (LTV). Będą one konfrontowane z oczekiwaniami beneficjenta co do wartości odwróconego kredytu hipotecznego. Komu babcia odda? Wypłata środków z tytułu umowy zostaje wstrzymana z chwilą śmierci kredytobiorcy lub w przypadku osiągnięcia przyjętego wskaźnika zadłużenia do wartości zabezpieczenia okres wypłaty środków zostaje ustalony w umowie, o ile kredytobiorca wybierze formę wypłaty w postaci świadczeń okresowych. Zdaniem bankowców przy określaniu zasad wypłaty środków należy zwrócić uwagę na dodatkowe ryzyko. W miarę starzenia się seniora może pojawić się zwiększająca się z każdym rokiem potrzeba uzyskiwania pieniędzy na opłaty za leczenie i opiekę, właśnie w momencie, gdy przyjęty (przez bank lub KNF) akceptowalny poziom LTV zostanie osiągnięty, a tym samym ustaje możliwość wypłaty tych środków. Należy więc liczyć się z negatywnymi opiniami, co do samego produktu, który musi uwzględniać ustalone zasady wypłaty, a nie sytuację beneficjenta. Wizerunek banku może być więc narażony na szwank. Senior pozostanie właścicielem/ wieczystym użytkownikiem nieruchomości i pozostanie w nim do dnia swojej śmierci. Zawarcie umowy ma być traktowane jak zaciągnięcie kredytu, uzyskane środki nie będą więc stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu. W opinii strony rządowej potrzebne jest również szczegółowe uregulowanie kwestii rent dożywotnich, ponieważ obecnie funkcjonuje kilka podmiotów oferujących je osobom starszym, a rynek ten nie jest przez nikogo nadzorowany, podlega jedynie ogólnym przepisom Kodeksu cywilnego. Odpowiedni projekt ustawy, przygotowany przez ministra gospodarki, znajduje się już na etapie uzgodnień międzyresortowych. Istota renty polega na tym, że właściciel przenosi na świadczeniodawcę własność nieruchomości w zamian za dożywotnie, okresowe świadczenie pieniężne. Podmioty zainteresowane oferowaniem tego produktu finansowego będą musiały posiadać kapitał 2 mln euro. Ofertę kredytu hipotecznego ma obecnie 10 krajów Unii Europejskiej Bankowcy zwracają uwagę, że wielu starszych ludzi może mieć problem ze zrozumieniem mechanizmów odwróconego kredytu, szczególnie gdy czytanie całości zapisów umów nie jest praktyką powszechną. (najlepiej rozwinięta jest w Wielkiej Brytanii), jest on popularny także w Stanach Zjednoczonych. Eksperci zwracają uwagę, że pierwsze umowy odwróconej hipoteki mogą pojawić się w dużych bankach sieciowych już w połowie 2015 r. i tak naprawdę dopiero wówczas okaże się, czy rynek zaakceptuje nowy produkt. Posiadanie własnego mieszkania dla osób starszych, oprócz prestiżu, daje wszak poczucie bezpieczeństwa. Nie wiadomo, czy wartości te nie okażą się dla naszych seniorów ważniejsze niż zastrzyk dodatkowej gotówki. 34