Wpływ otoczenia rynkowego i regulacyjnego na zdolność gospodarstw domowych do zakupu mieszkań w Polsce

WPŁYW OTOCZENIA RYNKOWEGO I REGULACYJNEGO NA ZDOLNOŚĆ GOSPODARSTW DOMOWYCH DO ZAKUPU MIESZKAŃ W POLSCE URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO WARSZAWA, 2013

Bartłomiej Chinowski Michał Kruszka Mateusz Mokrogulski Departament Analiz i Współpracy z Zagranicą SŁOWA KLUCZOWE: ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA, CENY NIERUCHOMOŚCI, REKOMENDACJE KNF - 2 -

Wstęp Polityka monetarna w istotny sposób oddziałuje na podaż pieniądza trafiającego do gospodarki realnej. Wysokość stopy procentowej banku centralnego jest jedną z determinant ceny pieniądza na rynku międzybankowym, a w konsekwencji oprocentowania kredytów dla gospodarstw domowych i przedsiębiorstw. Z kolei bieżąca stopa procentowa jest jednym z głównych wskaźników uwzględnianym przy wyznaczaniu zdolności kredytowej. Oprócz tego kluczowe znaczenie dla wiarygodności kredytowej osób zaciągających kredyt hipoteczny ma wysokość uzyskiwanych przez nich wynagrodzeń oraz sytuacja na rynku nieruchomości. Te ostatnie stanowią zarówno cel, jak i zabezpieczenie udzielanego kredytu. Parametry umowy kredytowej uwzględniają także decyzje podejmowane przez organ nadzoru finansowego, który wskazuje zalecane ograniczenia dotyczące długości lub relatywnych rozmiarów finansowania. W niniejszym opracowaniu przedstawiono wpływ zmian stopy procentowej, cen na rynku nieruchomości, wysokości przeciętnego wynagrodzenia oraz otoczenia regulacyjnego (zaleceń wynikających z rekomendacji KNF), w którym działają krajowe banki na dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych. W pierwszej kolejności przeprowadzono badanie koncentrujące się na wpływie stóp procentowych na zdolność kredytową. W tym przypadku przyjęto klauzulę ceteris paribus, czyli założono, że jedynym czynnikiem zmiennym jest stopa procentowa. Następnie analizę poddano stopniowemu rozszerzeniu o zmiany wynagrodzeń i cen nieruchomości w 10 polskich miastach, dla których NBP gromadzi informacje statystyczne o cenach transakcyjnych 1, a ostatecznie uwzględniono regulacje nadzorcze. W badaniu wykorzystano dane z pierwotnego rynku nieruchomości w głównych miastach wojewódzkich pozyskiwane i opracowywane przez NBP, które są dostępne od III kwartału 2006 r. aż do I kwartału 2013 r. Analiza dotyczy jedynie kredytów mieszkaniowych złotowych. 1. Stopy procentowe w Polsce i ich wpływ na zdolność kredytową W uwzględnianym okresie analizy stopy procentowe NBP były podwyższane od połowy 2007 r. Cykl podwyżek trwał przez rok. Następnie, w wyniku kryzysu 1 Są to : Białystok, Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław. - 3 -

finansowego, od listopada 2008 roku Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła obniżanie stóp, co trwało aż do połowy 2009 r. Zacieśnianie parametrów polityki pieniężnej nastąpiło ponownie w pierwszej połowie 2011 roku, a w maju 2012 r. dodatkowo miała miejsce jednorazowa podwyżka stóp. Od listopada 2012 roku stopy procentowe są ponownie obniżane. Decyzje RPP przekładają się na zmiany rynkowych stóp procentowych, w tym stóp rynku międzybankowego. Szczegółowe dane w zakresie kształtowania się stopy WIBOR 3M na tle stopy referencyjnej przedstawione są (z częstotliwością dzienną) na wykresie 1. Wykres 1: Stopa WIBOR 3M i stopa referencyjna NBP Źródło: opracowanie własne na podstawie Bloomberg i NBP. Kolejnym czynnikiem oddziałującym na oprocentowanie kredytu jest marża banku, która w przypadku kredytów mieszkaniowych najczęściej jest stała w całym okresie kredytowania. W analizowanym przedziale czasowym średnia marża rynkowa wahała się od 1,8% (I półrocze 2008) do 3,8% (II półrocze 2009). Do wyliczenia marży zastosowano stopę WIBOR 3M, która jest najczęściej stosowaną stawką referencyjną przy naliczaniu oprocentowania dla kredytów mieszkaniowych. Na wykresie 2 przedstawiono przeciętne oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych złotowych (rzeczywista stopa procentowa) na tle stopy WIBOR 3M. Obie zmienne podane są jako średnie w kwartale. Różnicę widoczną pomiędzy uwzględnionymi wielkościami należy interpretować jako marżę banku na nowo udzielanych kredytach. - 4 -

Wykres 2: Oprocentowanie kredytu a wysokość stopy WIBOR 3M Źródło: opracowanie własne na podstawie Bloomberg i NBP. Wzrost rynkowych stóp procentowych powoduje obniżenie maksymalnej kwoty kredytu, jaka jest dostępna dla potencjalnego klienta (przy pozostałych warunkach niezmienionych). Na wykresie 3 przedstawiono zmiany zdolności kredytowej wynikające ze zmian poziomu stóp procentowych kredytów mieszkaniowych. Przyjęto założenie, że kredyt został udzielony na 30 lat, a rata kapitałowo-odsetkowa stanowi 50% dochodu netto (tj. DtI = 50%). Rata kredytu została obliczona przy pomocy kalkulatora kredytowego opracowanego wewnętrznie w Wydziale Analiz Rynkowych Departamentu Analiz i Współpracy z Zagranicą UKNF. Do obliczeń przyjęto przeciętną stopę procentową z danego okresu, zgodnie z danymi z wykresu 2. Dane zamieszczone na wykresie 3 obrazują dynamikę zdolności kredytowej ujmowanej w dwóch konwencjach. W pierwszym przypadku oszacowano ją przy założeniu stałości płac nominalnych (II kwartał 2006 roku = 100). Za drugim razem przyjęto z kolei, że wynagrodzenia kształtowały się w poszczególnych kwartałach na poziomie przeciętnym dla Warszawy. Przebieg zielonej linii pokazuje jak duże znaczenie dla zdolności kredytowej ma stopa procentowa, o ile wynagrodzenie nominalne jest stałe. Warto zauważyć, że w IV kwartale 2008 roku (przeciętna stopa procentowa na rynku kredytów mieszkaniowych wynosiła 9,2%), zdolność kredytowa była o prawie 25% niższa niż w II kwartale 2006 roku, kiedy stopa oprocentowania wynosiła 6,3%. Podkreślenia wymaga, że mimo spadku stóp NBP pod koniec analizowanego okresu zdolność - 5 -

kredytowa dopiero zbliżyła się do stanu z II kwartału 2006 r. Taki stan rzeczy wynika z powiększenia się marż bankowych. Porównanie szeregów uwidocznionych na wykresach 2 i 3 wskazuje, że zmiany poziomu stóp procentowych powinny być każdorazowo zestawione z kształtowaniem się wynagrodzeń. Wówczas okazuje się, że wzrost płacy nominalnej pozwolił w pełni zneutralizować zauważalne zwiększenie marż bankowych. W efekcie, w I kwartale 2013 r. zdolność kredytowa, mierzona wysokością potencjalnie dostępnego kredytu, powiększyła się o blisko 40% w porównaniu z II kwartałem 2006 r. Wykres 3: Dynamika zdolności kredytowej dla stałych i zmiennych wynagrodzeń (na przykładzie Warszawy) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP. Analogiczne obliczenia jak na wykresie 3 zostały przeprowadzone dla pozostałych 9 miast, tj. Białegostoku, Gdańska, Katowic, Krakowa, Lublina, Łodzi, Poznania, Szczecina i Wrocławia. Szczegółowe informacje zebrano w aneksie w tabeli 2. Dla wymienionych miast tendencje są zbliżone, a różnice wynikają z niejednakowego poziomu wynagrodzeń. 2. Zdolność do nabywania mieszkań Z przedstawionego powyżej rozumowania wynika, że zmiany zdolności kredytowej są silnie uzależnione od fluktuacji stóp procentowych, aczkolwiek zdolność kredytowa zmieniała się również wraz ze wzrostem wynagrodzeń nominalnych. Dla osoby planującej zakup mieszkania finansowany kredytem zabezpieczonym hipotecznie istotną rolę odgrywają także ceny nieruchomości. - 6 -

Dlatego w niniejszym opracowaniu zbadano również, w jaki sposób kształtowała się tzw. zdolność do nabywania mieszkań rozumiana jako maksymalna liczba metrów kwadratowych, jakie klient mógł nabyć na kredyt przy uwarunkowaniach rynkowych panujących w poszczególnych kwartałach. Analiza przeprowadzona została dla 10 polskich miast 2, a wykresy zamieszczone niżej przedstawiają rezultaty obliczeń dla Warszawy. W aneksie znajdują się z kolei wyniki uzyskane dla pozostałych 9 miast. 2. 1. Szczegółowe założenia badania W badaniu przyjęto następujące założenia: dochody klienta są równe przeciętnym dochodom w danym mieście 3 ; ceny nieruchomości kształtują się na poziomie cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w danym mieście, zgodnie z bazą danych NBP 4 ; oprocentowanie kredytów jest równe przeciętnemu oprocentowaniu nowych kredytów złotowych na cele mieszkaniowe zgodnie ze statystyką NBP 5 ; w wariancie bazowym okres spłaty kredytu wynosi 30 lat, a rata jest równa 50% dochodu netto (tj. DtI = 50%); wariant bazowy został poddany modyfikacjom ze względu na DtI (40% i 65%) oraz maksymalny okres kredytowania (25 i 50 lat); we wszystkich wariantach klient zaciąga kredyt równy jego zdolności kredytowej przy danych parametrach DtI i okresie kredytowania; maksymalna kwota dostępnego kredytu przy ww. założeniach została obliczona za pomocą kalkulatora kredytowego (opracowanego wewnętrznie w Wydziale Analiz Rynkowych DAZ); maksymalna liczba metrów kwadratowych osiągalnych dla klienta została obliczona przez podzielenie maksymalnej kwoty przyznanego kredytu przez 2 Ta sama grupa miast co w części 1. 3 Dane GUS o wynagrodzeniach w województwach podawane są z częstotliwością kwartalną, a dane o wynagrodzeniach w miastach z częstotliwością roczną. Dane kwartalne dla miast estymowano za pomocą danych o województwach skorygowanych o procentową różnicę pomiędzy obiema wielkościami dla każdego roku. Następnie, tak zmodyfikowane dane kwartalne zostały poddane korekcie sezonowej. 4 Dane dostępne pod adresem http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html 5 Dane dostępne pod adresem http://nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie_n.html - 7 -

przeciętną cenę jednostki powierzchni nieruchomości w danym mieście w danym kwartale. Warto również zaznaczyć, że rynek nieruchomości jest silnie heterogeniczny, co w konsekwencji prowadzi do trudności w precyzyjnym określeniu przeciętnej ceny nieruchomości, nawet przy ograniczeniu do jednego miasta i przy zawężonym horyzoncie czasowym. Dodatkowo w Polsce do dziś nie ma ujednoliconych danych, generowanych przez jednostki statystyki publicznej, które dotyczą cen nieruchomości. Stąd wszystkie publikowane na ten temat opracowania należy traktować jedynie jako przybliżenie rzeczywistej sytuacji na rynku nieruchomości. 2.2. Wyniki badania Otrzymane wyniki przedstawione zostały na wykresie 4. Warto zauważyć, że w okresie od połowy 2006 do końca 2008 roku malała zdolność do zakupu mieszkań. Było to spowodowane przede wszystkim rosnącymi cenami na rynku nieruchomości, a także wzrostem stopy procentowej, po jakiej udzielane były nowe kredyty. Na początku 2009 roku rozpoczął się stopniowy wzrost siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia z punktu widzenia rynku nieruchomości. W pierwszej kolejności nastąpił spadek bankowych stóp procentowych, a następnie zaczęły się obniżać ceny na rynku nieruchomości. W efekcie, przy stale rosnącym nominalnym wynagrodzeniu netto, zwiększył się metraż mieszkania, jakie potencjalnie można było sfinansować kredytem, przy danych uwarunkowaniach rynkowych. Zatem największa zdolność do nabywania nieruchomości występowała na początku i na końcu analizowanego okresu. - 8 -

liczba m² Wpływ otoczenia rynkowego i regulacyjnego na zdolność gospodarstw domowych do zakupu mieszkań w Polsce Wykres 4: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w analizowanych miastach (okres spłaty = 30 lat, DtI = 50%) 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 III '06 I '07 III '07 I '08 III '08 I '09 III '09 I '10 III '10 I '11 III '11 I '12 III '12 I '13 Kraków Warszawa Katowice Lublin Białystok Poznań Szczecin Wrocław Łódź Gdańsk W uwzględnianych miastach szczegółowe wartości liczbowe różnią się, co jest efektem zróżnicowania wynagrodzeń i cen nieruchomości. Kraków okazał się miastem, w którym przeciętne wynagrodzenie zapewnia zdolność kredytową pozwalającą na zakup najmniejszej liczby metrów kwadratowych nieruchomości. Z kolei Katowice charakteryzują się największą siłą nabywczą płac. Warszawa znajduje się w środku grupy ujętych tu największych miast Polski. Pomimo wskazanych powyżej odmienności dynamika zmian wykazuje bardzo zbliżony wzorzec zachowań. - 9 -

Wykres 5: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Warszawie przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Zbadano także (patrz wykres 5), jaki wpływ na wielkość dostępnego mieszkania ma okres kredytowania przy założeniu, że relacja wysokości miesięcznej raty kredytu do dochodu netto nie zmienia się. Okres spłaty zobowiązań kredytowych jest parametrem, na który oddziałują decyzje organu nadzoru bankowego. W Polsce w drodze rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego zaleca się m.in. maksymalny okres, na jaki może zostać udzielony kredyt. Rekomendacja 11 zawarta w Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie 6 zalecała, by w procesie badania zdolności kredytowej bank zakładał, że okres spłaty wynosi do 25 lat. Zgodnie z rekomendacją 7 zawartą w wersji Rekomendacji S z 2013 r. 7 bank powinien proponować klientom kredyt z okresem spłaty nie dłuższym niż 25 lat. W przypadku podjęcia przez klienta decyzji o dłuższym okresie spłaty, bank nie powinien udzielić kredytu, którego okres spłaty przekraczałby 35 lat. Jednocześnie przy obliczaniu 6 Patrz Załącznik do uchwały nr 18/2011 Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 25 stycznia 2011 r., Dziennik Urzędowy KNF z 2011 r. Nr. 3, poz. 6. 7 Tekst Rekomendacji S dostępny jest pod adresem http://www.knf.gov.pl/images/rekomendacja_s_18_06_2013_tcm75-34880.pdf - 10 -

zdolności kredytowej bank musi zakładać, że kredyt udzielany jest na nie więcej niż 30 lat. Biorąc pod uwagę zalecenia KNF założono możliwość znacznego wydłużenia okresu kredytowania. Rezultaty przeprowadzonych obliczeń pozwalają stwierdzić, że istotna zmiana długości kredytowania - z 25 lub 30 na 50 lat - w nieznacznym stopniu wpływa na wielkość powierzchni dostępnego mieszkania. Przykładowo: w Warszawie, w I kwartale 2012 roku, przy racie wynoszącej połowę przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia netto i 25-letnim okresie kredytowania można było nabyć mieszkanie o powierzchni 35 m 2. Po wydłużeniu okresu kredytowania do 50 lat, powierzchnia potencjalnie kupionego mieszkania zwiększała się jedynie o 5 m 2. Podobne zjawisko zaobserwowano na pozostałych rynkach nieruchomości. Można zatem stwierdzić, że wprowadzenie regulacji ograniczających maksymalny czas, na jaki banki mogą udzielać kredytów, nie wpływa istotnie na zdolność ludności do zakupu mieszkań. Wykres 6: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Warszawie przy różnym DtI (stały okres spłaty kredytu) W kolejnym etapie analizy (patrz wykres 6) skupiono się na oddziaływaniu wskaźnika DtI na zdolności do zakupu mieszkania finansowanego kredytem zabezpieczonym hipotecznie. - 11 -

Zgodnie z rekomendacją 10 zawartą w Rekomendacji T dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych 8, niezależnie od strategii banku, rata kredytu dla gospodarstwa domowego nie powinna przekraczać 50%, a przy dochodach powyżej przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce nie więcej niż 65% miesięcznego wynagrodzenia netto. Modyfikacje zaleceń KNF z 2013 rozdzieliły zakres normowania Rekomendacji S oraz T. Równocześnie nowa wersja Rekomendacji S zmienia wymagania dotyczące wysokości miesięcznej raty w stosunku do uzyskiwanego wynagrodzenia netto. Zgodnie ze zmodyfikowanymi postanowieniami rada nadzorcza banku powinna autonomicznie określić w strategii zarządzania ryzykiem maksymalną wartość wskaźnika DtI, co powinno być związane z przyjętym w danym banku apetytem na ryzyko. W związku z powyższym przeprowadzono obliczenia uwzględniające możliwość zaciągania zobowiązania kredytowego, w którym wskaźnik DtI wyraźnie wzrasta. Ponownie odwołując się do przykładu I kwartału 2012 roku, przy kredycie udzielonym na 30 lat i racie wynoszącej 50% wynagrodzenia netto można było w Warszawie nabyć mieszkanie o powierzchni 37 m 2. Podwyższenie raty do poziomu 65% wynagrodzenia netto pozwalało na zakup mieszkania o powierzchni 48 m 2. Obserwacje dla Warszawy zostały potwierdzone przez wyniki otrzymane na podstawie danych opisujących pozostałych 9 miast podlegających badaniu. Można zatem stwierdzić, że wprowadzenie przez organ nadzoru finansowego większej elastyczności w ustalaniu przez banki wysokości miesięcznej raty w stosunku do otrzymywanego wynagrodzenia, o ile towarzyszy mu łagodzenie polityki kredytowej banku, ma pozytywny i zauważalny wpływ na dostępność mieszkań dla ludności. Podkreślić jednak należy, że ustalanie wskaźnika DtI powinno zawsze mieć miejsce z zachowaniem właściwej polityki zarządzania ryzykiem przez bank. We wszystkich przeprowadzonych w niniejszym opracowaniu analizach wykorzystano dane NBP o cenach transakcyjnych na rynku pierwotnym. Dla porównania uwzględniono dodatkowo ceny z rynku wtórnego. Niezależne od pewnych odstępstw zaobserwowano jednakowe tendencje w dynamice cen. Warto 8 Załącznik do uchwały nr 52/2010 Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 23 lutego 2010 r., Dziennik Urzędowy KNF z 2010 r. Nr. 2, poz. 12. - 12 -

jednak zaznaczyć, że praktycznie w całym badanym okresie w Warszawie (patrz wykres 7), a do II kwartału 2011 roku także we Wrocławiu, ceny mieszkań na rynku pierwotnym były niższe niż na rynku wtórnym. W pozostałych ośmiu badanych miastach zależność ta była odwrotna rynek wtórny był bardziej atrakcyjny cenowo od pierwotnego. Wykres 7: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Warszawie na rynków wtórnym i pierwotnym (LtV=100%) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP. 2.3. Oddziaływanie wymogu zgromadzenia wkładu własnego Znowelizowana w 2013 r. Rekomendacja S nakłada na kredytobiorcę obowiązek posiadania wkładu własnego. Zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego mają być stopniowo wprowadzane, jednakże docelowo (od 2017 roku) wskaźnik LtV nie powinien być wyższy niż 80% (lub 90%, gdy kredytobiorca m.in. przedstawi dodatkowe zabezpieczenie dotyczące ekspozycji przekraczającej 80% LtV) 9. W takim przypadku zdolność kredytowa przestaje być uzależniona jedynie od bieżących dochodów. W szczególności, klient osiągający nawet bardzo wysokie dochody, nie będzie mógł nabyć nieruchomości, jeżeli nie będzie dysponował odpowiednio wysokim kapitałem początkowym. Tabela 1 zawiera porównanie sytuacji trzech hipotetycznych klientów, którzy zaciągają kredyt przy LtV równym 100%, 90% 9 Rekomendacja 15 zawarta w Rekomendacji S z czerwca 2013 r. - 13 -

oraz 80%. Klient dysponujący wyższym wkładem własnym zaciąga proporcjonalnie mniejsze zobowiązanie, a zatem miesięczna rata jego kredytu jest niższa. W konsekwencji w całym okresie spłaty kredytu klient zapłaci bankowi mniej, niż gdyby nie posiadał wkładu własnego. W tabeli 1 przedstawiono różnicę w ogólnej wartości rat zapłaconych przez klienta w całym okresie spłacania kredytu. Warto zauważyć, że np. w I kwartale 2012 roku klient dysponujący 51 tys. zł, zaciągający kredyt na nieruchomość wartą 255 tys. zł w całym okresie kredytowania zapłaci bankowi o prawie 128 tys. zł mniej niż klient, który nie dysponował żadnym kapitałem początkowym. Wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości pozwolił w całym okresie kredytowania na umniejszenie kwoty do spłaty o równowartość połowy ceny nieruchomości 10. Podkreślić warto, że wskazana różnica jest ponad dwukrotnie większa od wymaganego wkładu własnego. W tabeli 1 przedstawiono także dane dotyczące oprocentowania kredytu i wartość nabywanej nieruchomości. W pełni korespondują one z informacjami zawartymi na wykresach 4 i 5. W kolejnych kolumnach wartość wkładu własnego jest zestawiona z sumaryczną różnicą w wysokości płaconych przez klienta rat kapitałowo-odsetkowych przez cały okres spłacania kredytu. Różnica została obliczona jako instrument porównujący kredyt z LtV wynoszącym 100% z takim, który został udzielony dla LtV równego 90% oraz 80%. Założono, że każdorazowo okres spłaty wynosi 30 lat a wskaźnik DtI (dla LtV = 100%) jest ustalony na poziomie 50%. 10 Obliczenia nie uwzględniają zmian wartości pieniądza w czasie. - 14 -

Tabela 1: Wysokość wkładu własnego, miesięcznej raty oraz różnica w całkowitej wartości spłacanych rat w zależności od LtV maksymalna wartość kredytu wkład własny wysokość miesięcznej raty różnica w całkowitej wartości spłaconych rat między LtV=100% a w zł LtV = 100% r ówny 10%, czyli LtV = 90% równy 20%, czyli LtV = 80% LtV = 100% LtV = 90% LtV = 80% LtV = 90% LtV = 80% I '05 149 918 14 992 29 984 1 203 1 083 962 43 309 86 619 II '05 167 883 16 788 33 577 1 216 1 095 973 43 787 87 573 III '05 188 447 18 845 37 689 1 223 1 100 978 44 017 88 033 IV '05 189 349 18 935 37 870 1 244 1 119 995 44 772 89 545 I '06 196 281 19 628 39 256 1 254 1 129 1 004 45 160 90 319 II '06 204 592 20 459 40 918 1 264 1 138 1 011 45 509 91 018 III '06 205 215 20 522 41 043 1 280 1 152 1 024 46 066 92 132 IV '06 214 786 21 479 42 957 1 326 1 194 1 061 47 743 95 487 I '07 219 968 21 997 43 994 1 335 1 201 1 068 48 056 96 112 II '07 219 048 21 905 43 810 1 363 1 227 1 090 49 068 98 136 III '07 222 398 22 240 44 480 1 447 1 302 1 158 52 089 104 177 IV '07 217 038 21 704 43 408 1 481 1 333 1 184 53 301 106 602 I '08 220 167 22 017 44 033 1 558 1 402 1 246 56 072 112 145 II '08 212 100 21 210 42 420 1 594 1 435 1 276 57 400 114 799 III '08 204 606 20 461 40 921 1 635 1 472 1 308 58 861 117 722 IV '08 198 923 19 892 39 785 1 626 1 464 1 301 58 551 117 102 I '09 217 721 21 772 43 544 1 647 1 483 1 318 59 307 118 614 II '09 229 094 22 909 45 819 1 629 1 466 1 303 58 630 117 260 III '09 227 256 22 726 45 451 1 671 1 504 1 337 60 145 120 290 IV '09 228 081 22 808 45 616 1 664 1 497 1 331 59 887 119 773 I '10 232 796 23 280 46 559 1 667 1 501 1 334 60 021 120 041 II '10 247 835 24 783 49 567 1 694 1 525 1 355 60 985 121 970 III '10 253 866 25 387 50 773 1 672 1 505 1 338 60 191 120 381 IV '10 266 061 26 606 53 212 1 700 1 530 1 360 61 193 122 386 I '11 271 155 27 116 54 231 1 749 1 574 1 399 62 946 125 892 II '11 266 066 26 607 53 213 1 751 1 576 1 401 63 041 126 081 III '11 263 821 26 382 52 764 1 781 1 603 1 425 64 104 128 209 IV '11 261 412 26 141 52 282 1 792 1 613 1 434 64 518 129 036 I '12 255 163 25 516 51 033 1 775 1 598 1 420 63 915 127 830 II '12 261 333 26 133 52 267 1 817 1 635 1 453 65 396 130 792 III '12 257 818 25 782 51 564 1 799 1 619 1 439 64 749 129 498 IV '12 267 014 26 701 53 403 1 813 1 632 1 450 65 270 130 541 I '13 284 400 28 440 56 880 1 804 1 624 1 444 64 961 129 921 Objaśnienia: wartości obliczone dla przeciętnych wynagrodzeń w Warszawie, okres kredytowania 30 lat, DtI = 50%. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP - 15 -

3. Wnioski Polityka regulacyjna w zakresie maksymalnego okresu kredytowania (lub okresu, dla jakiego należy obliczać zdolność kredytową) nie ma decydującego wpływu na zdolność kredytową. Większe znaczenie mają rekomendacje dotyczące maksymalnej wysokości raty do dochodu netto, tj wskaźnika DtI. Wprowadzenie maksymalnego limitu na LtV powoduje, że zdolność kredytowa zostaje uzależniona od dodatkowego parametru jakim jest wysokość wkładu własnego. Przy obniżeniu kwoty kredytu z uwagi na wymóg maksymalnego LtV, w całym okresie kredytowania różnica w wysokości rat (umniejszenie kwoty do spłaty) kilkukrotnie przewyższa wartość tego wkładu. W okresie od II półrocza 2006 do I kwartału 2013 roku najwyższa zdolność do nabywania mieszkań występowała na początku analizowanego okresu, z uwagi na względnie niski poziom stóp procentowych NBP, jak i cen nieruchomości, a także na końcu okresu (z tego samego powodu). Wyniki dla poszczególnych miast w Polsce są zróżnicowane z uwagi na różnice w poziomie wynagrodzeń i cen nieruchomości. Kraków jest miastem, w którym siła nabywcza przeciętnych płac jest najmniejsza, a Katowice to miasto, w którym osiągalna zdolność kredytowa pozwala nabyć najwięcej metrów kwadratowych powierzchni mieszkania. Ogólne tendencje w dynamice siły nabywczej na rynku nieruchomości największych polskich miast są jednak zbliżone. - 16 -

4. Aneks statystyczny Tabela 2: Dynamika zdolności kredytowej a wysokość stóp procentowych (II kwartał 2006 = 100) WIBOR 3M+marża WIBOR 3M banku marża banku Łódź Warszawa Kraków Katowice Lublin Białystok Poznań Szczecin Wrocław Gdańsk II '06 6,28% 4,16% 2,13% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 III '06 6,37% 4,20% 2,17% 99,5 100,3 102,0 101,3 101,6 101,3 101,2 100,2 101,0 101,0 IV '06 6,28% 4,21% 2,07% 103,3 105,0 105,6 106,0 104,6 108,6 105,9 104,6 106,2 106,8 I '07 6,11% 4,20% 1,91% 106,8 107,5 108,7 106,1 107,9 112,1 108,8 107,7 108,7 108,5 II '07 6,35% 4,42% 1,93% 105,5 107,1 109,1 105,1 108,0 113,1 109,1 107,0 107,5 108,0 III '07 6,78% 4,92% 1,86% 106,5 108,7 109,6 106,6 108,8 114,1 110,6 108,9 109,9 111,1 IV '07 7,25% 5,37% 1,88% 105,6 106,1 109,0 104,8 107,1 111,8 107,9 108,1 107,8 109,1 I '08 7,62% 5,80% 1,82% 106,3 107,6 107,9 106,6 107,2 110,8 110,1 107,6 109,7 109,9 II '08 8,26% 6,43% 1,83% 104,4 103,7 104,7 104,0 107,4 109,2 107,9 105,8 107,5 107,3 III '08 8,92% 6,57% 2,35% 100,0 100,0 99,9 99,1 101,8 104,0 102,0 100,9 102,5 101,6 IV '08 9,18% 6,64% 2,54% 98,3 97,2 98,9 97,9 99,9 101,2 101,1 99,1 101,2 100,3 I '09 8,33% 4,83% 3,50% 107,9 106,4 109,5 112,4 109,5 111,0 110,4 110,2 109,7 111,4 II '09 7,67% 4,44% 3,23% 116,8 112,0 117,8 118,9 115,6 120,4 118,8 118,2 120,3 120,0 III '09 8,02% 4,20% 3,82% 114,8 111,1 114,2 116,7 114,4 118,5 116,6 116,2 115,9 116,0 IV '09 7,94% 4,20% 3,73% 115,5 111,5 115,1 118,3 114,9 118,8 118,3 116,5 117,4 119,0 I '10 7,75% 4,18% 3,57% 117,7 113,8 119,6 119,4 125,6 125,5 121,5 120,8 120,4 120,7 II '10 7,27% 3,88% 3,39% 122,6 121,1 124,7 124,5 129,8 130,3 127,2 126,1 127,4 123,6 III '10 6,90% 3,82% 3,08% 129,9 124,1 131,4 131,3 138,9 137,6 134,6 131,9 133,7 131,8 IV '10 6,60% 3,87% 2,73% 137,7 130,0 138,3 139,7 148,4 144,7 141,5 139,1 139,4 138,0 I '11 6,69% 4,11% 2,59% 137,5 132,5 138,2 143,6 144,5 145,2 140,7 138,5 138,7 137,6 II '11 6,89% 4,43% 2,46% 135,9 130,0 136,8 144,9 140,3 143,2 138,7 137,9 138,0 137,9 III '11 7,14% 4,72% 2,42% 136,0 129,0 136,4 142,7 141,4 142,0 137,7 136,7 135,3 136,6 IV '11 7,30% 4,91% 2,39% 132,6 127,8 133,6 140,1 140,0 142,1 136,6 135,3 135,5 134,7 I '12 7,45% 4,97% 2,48% 134,4 124,7 134,2 140,2 140,8 141,8 137,1 135,2 134,9 135,2 II '12 7,44% 5,04% 2,40% 137,9 127,7 136,4 144,7 145,4 146,9 139,0 141,4 135,0 136,7 III '12 7,48% 5,06% 2,41% 136,0 126,0 134,0 141,0 140,4 142,3 137,3 135,4 135,3 135,1 IV '12 7,20% 4,59% 2,62% 139,8 130,5 138,7 149,2 145,1 147,4 141,3 141,9 138,4 139,7 I '13 6,54% 3,77% 2,76% 151,6 139,0 150,2 157,0 158,5 159,0 153,3 152,8 150,7 152,9 Źródło: opracowanie własne na podstawie Bloomberg, NBP, GUS. Wartości stóp procentowych oraz wynagrodzeń dla danych miast w poszczególnych kwartałach są takie jak w części 2 niniejszego opracowania. - 17 -

5.1 Białystok Wykres 8: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Białymstoku przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 9: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Białymstoku przy różnym DtI (stały okres kredytowania ) - 18 -

5.2 Gdańsk Wykres 10: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Gdańsku przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 11: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Gdańsku przy różnym DtI (stały okres kredytowania) - 19 -

5.3 Katowice Wykres 52: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Katowicach przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 63: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Katowicach przy różnym DtI (stały okres kredytowania) - 20 -

5.4 Kraków Wykres 13: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Krakowie przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 74: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Krakowie przy różnym DtI (stały okres kredytowania) - 21 -

5.5 Lublin Wykres 85: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Lublinie przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 96: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Lublinie przy różnym DtI (stały okres kredytowania) - 22 -

5.6 Łódź Wykres 17: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Łodzi przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 18: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Łodzi przy różnym DtI, (stały okres kredytowania) - 23 -

5.7 Poznań Wykres 109: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Poznaniu przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 20: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Poznaniu przy różnym DtI (stały okres kredytowania) - 24 -

5.8 Szczecin Wykres 21: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Szczecinie przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 22: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Szczecinie przy różnym DtI (stały okres kredytowania) - 25 -

5.9 Wrocław Wykres 23: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia we Wrocławiu przy różnym okresie kredytowania (stałe DtI) Wykres 114: Maksymalna liczba metrów kwadratowych możliwych do nabycia w Wrocławiu przy różnym DtI (stały okres kredytowania) - 26 -

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO Plac Powstańców Warszawy 1 00-950 Warszawa tel. (+48 22) 262-50-00 fax (+48 22) 262-51-11 (95) e-mail: knf@knf.gov.pl www.knf.gov.pl - 27 -