UCHWAŁA NR XXIV/250/2014 RADY MIEJSKIEJ ZAGÓROWA z dnia 21 lutego 2014 r. w sprawie: Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Zagórów w latach 2014-2018. Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym /Dz. U. z 2013 r. poz. 594 ze zm./ i art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /Dz. U. z 2014 r. poz. 150/ uchwala się, co następuje: 1 Przyjmuje się Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Zagórów na lata 2014 2018 stanowiący załącznik do niniejszej uchwały. Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Gminy Zagórów. 2 3 Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego. Przewodnicząca Rady Miejskiej Romualda Matusiak
2 Załącznik do uchwały nr XXIV/250/2014 Rady Miejskiej Zagórowa z dnia 21 lutego 2014 r. WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY ZAGÓRÓW NA LATA 2014-2018 Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) stanowi formalną podstawę realizacji zadania własnego gminy w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Program zawiera zasady tworzenia i wdrażania strategii, która dotyczy gospodarowania zasobem oraz daje podstawę organowi wykonawczemu gminy do podejmowania bezpośrednich i bieżących decyzji. Program wprowadza planowaną politykę, dotyczącą gminnego zasobu, projektowaną na okres pięciu lat, tj. 2014 2018. Punktem wyjścia programu jest uwzględnienie realnych możliwości gminy w stosunku do gospodarowania jej mieszkaniowym zasobem. Niniejszy program obejmuje następujące zagadnienia: 1. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne, 2. analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata, 3. planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach, 4. zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu, 5. sposób i zasady zarządzania budynkami i lokalami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasoby gmin oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach, 6. źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach, 7. wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zasobu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne, 8. opis innych działań mających na celu poprawę racjonalnego gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: a) niezbędny zakres zmian lokali związanych z remontami budynków i lokali, b) planowaną sprzedaż lokali.
3 Rozdział 1 Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne. Lokale mieszkalne w zasobie gminy są w całości wynajmowane na czas nieoznaczony, jedynie wynajem lokali socjalnych określa czas najmu. W wyniku naturalnego ruchu ludności gmina odzyskuje średnio 1 do 2 lokali rocznie. W latach 2014 2018 nie planuje się budowy ani wykupu mieszkań od innych podmiotów i przekształcenia ich na mieszkania komunalne. Stanowisko takie spowodowane jest brakiem możliwości finansowych gminy na budowę mieszkań komunalnych, wysokimi kosztami utrzymania mieszkań. Gmina posiada 63 lokale mieszkalne w 18 budynkach będących własnością gminy o ogólnej powierzchni 2936,14 m 2. Charakterystyka mieszkaniowego zasobu GMINY ZAGÓRÓW Zestawienie powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych będących w zasobie gminy na koniec stycznia 2014 L. p Adres Pow. użytkowa w m² Liczba Mieszkań komunalnych Forma zarządzania 1. Leśna 4A 1.119,39 19 Wspólnota mieszkaniowa 2. Leśna 4B 264,51 6 Wspólnota mieszkaniowa 3. Wojska Polskiego 3 187,29 4 komunalne 4. Kościuszki 16 175,23 4 Wspólnota mieszkaniowa 5. Kościuszki 5 32,62 1 Wspólnota mieszkaniowa 6. Konińska 33 30,69 1 komunalne 7. Konińska 23 86,75 2 komunalne 8. Kilińskiego 13 59,80 2 Wspólnota mieszkaniowa 9. Słupecka 58,00 1 komunalne 10. Przemysłowa 36,25 1 komunalne 11. Oleśnica- Agronomówka 42,21 1 komunalne 12. Oleśnica 178,10 5 komunalne 13. Kopojno po starej szkole 176,15 3 komunalne 14. Grabina 29,91 1 komunalne 15. Szetlewek 123,49 2 komunalne 16. Łazy 40,00 1 komunalne 17. ul. Konińska 55 59,00 1 komunalne 18. Szetlewek po szkole 236,75 8 socjalne Ogółem 2936,14 55 +8 =63
4 Zasób mieszkaniowy Gminy Zagórów aktualnie zarządzany jest przez Referat Inwestycyjno Komunalny Urzędu Miejskiego w Zagórowie, Zakład Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie, Przedsiębiorstwo Obsługi Nieruchomości "LIDER" Spółka z o. o. z Poznania oraz w małych wspólnotach członkowie Zarządów Wspólnot Mieszkaniowych. Poza budynkami wielorodzinnymi znajdującymi się przy ulicy Leśnej oddanymi do użytku w latach 90 tych (blok 24 rodzinny w roku 1988, blok 30 rodzinny w roku 1994) jest to substancja bardzo stara wybudowana w okresie międzywojennym. Budynki będące w zasobie gminy sięgają swą historią nawet około 100 i więcej lat. Wymagają ciągłych bieżących napraw i konserwacji, a w wielu przypadkach kapitalnych remontów. Lokatorzy w nich mieszkający w większości nie dbają o mieszkania, które zajmują, uchylają się od płacenia czynszu, a zdarzają się również przypadki, że je dewastują. Od roku 2011 przyjęto bardziej restrykcyjną politykę w stosunku do najemców uchylających się od płacenia czynszu, a mianowicie kierowane są pozwy do sądu, a także przekwaterujemy tych najemców na podstawie wyroków eksmisyjnych. Rozdział 2 ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI WYNIKAJĄCY ZE STANU TECHNICZNEGO BUDYNKÓW I LOKALI Z PODZIAŁEM NA KOLEJNE LATA. Potrzeby remontowe budynków i lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy wynikają z konieczności utrzymania stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania. Utrzymanie właściwego stanu technicznego budynków i lokali zgodnie z przepisami Prawa budowlanego ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu. Z uwagi na ograniczone środki finansowe gminy prowadzenie robót remontowych ma na celu utrzymanie w wielu przypadkach jedynie stałej sprawności technicznej mieszkań zapewniającej ochronę zdrowia i życia ludzi je zajmujących. Prowadzone są coroczne przeglądy techniczne, roboty konserwacyjne i bieżące naprawy. Większy remont kapitalny budynków planowany jest w zawężonym zakresie i ograniczony z reguły do 1 maksymalnie 2 budynków rocznie. Typowanie lokali do remontu oraz zakres prac odbywa się na podstawie wykonywanych rocznych przeglądów substancji mieszkaniowej przez komisję składającą się z przedstawicieli Urzędu Miejskiego i Zakładu Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie. Zakres i wielkości remontów w obiektach, gdzie są utworzone wspólnoty mieszkaniowe, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli określany jest raz w roku uchwałami Zarządu Wspólnot Mieszkaniowych. WYSOKOŚĆ PLANOWANYCH WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH w zł. - poziom cen z 2013/2014 roku Lata 2014 2015 2016 2017 2018 Remonty i konserwacja 25.900,00 20.600,00 135.700,00 30.000,00 25.600,00
5 Planowane środki przeznaczone zostaną w szczególności na remont pokryć dachowych, wymianę stolarki (okien i drzwi) uregulowanie gospodarki ściekowej (kanalizacja) i inne bieżące naprawy wynikające z corocznych przeglądów klasyfikowanych wg kategorii pilności. W poszczególnych latach dotyczyć to będzie w szczególności mieszkań położonych w Zagórowie, a także remont budynków położonych w Oleśnicy i Łazach. Wzrost planowanych nakładów w roku 2016 wynika przede wszystkim z konieczności przeprowadzenia generalnego remontu lokali po byłej Gromadzkiej Radzie w Oleśnicy. Wychodząc naprzeciw potrzebom mieszkaniowym podjęto decyzję o stworzeniu mieszkań socjalnych, których gmina do tej pory nie posiadała. Korzystając z możliwości dofinansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego przystąpiono w roku 2010 do prac budowlanych związanych ze zmianą użytkowania części budynku po byłej szkole w Szetlewku na 8 mieszkań socjalnych. Lokale socjalne zostały oddane do użytku w I kwartale 2011 r. Rozdział 3 PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI W LATACH 2014 2018 Komunalne zasoby mieszkaniowe będące w posiadaniu Gminy Zagórów spełniają funkcję mieszkań o charakterze powszechnym. Gmina sukcesywnie zleca inwentaryzację i wycenę lokali mieszkalnych i budynków i reguluje na bieżąco sferę prawną nieruchomości. Decyzja o sprzedaży będzie rozważana po złożeniu wniosków przez najemców lokali komunalnych w budynkach przeznaczonych do sprzedaży. Gmina będzie dążyć do sprzedaży lokali tam, gdzie leży to w interesie gminy i tam, gdzie zawiązały się Wspólnoty Mieszkaniowe. Sprzedaż nawet w najbardziej sprzyjających warunkach nie może objąć wszystkich zasobów mieszkaniowych gminy, ponieważ nie jest to w naszym interesie, dlatego decyzja o zbyciu lokali każdorazowo jest wnikliwie omawiana i oceniana przez kierownictwo Urzędu oraz radnych Rady Miejskiej Zagórowa. Plan sprzedaży mieszkań przedstawia poniższa tabela:
6 Nowa substancja L.p. Oznaczenie wg KW Nr geod. działki Miejsce położenia adres Zapis w planie zagosp. Numer lokalu Pow. Lokalu m² 1. b/zab 13 66,67 2. 24 66,67 3. 12 66,67 4. 16 50,29 5. 6 50,29 6. 10 66,67 7. 15 66,67 8. 7 50,29 9. 11 50,29 10. KW 21732 884/8 Leśna 4A 19 50,29 11. 3 66,67 12. 2 50,29 13. 14 50,29 14. 18 50,29 15. 1 66,67 16. 4 50,29 17. 22 66,67 18. 20 66,67 19. 5 66,67 20. 28 32,83 21. 29 55,34 22. 20 32,83 23. KW 20606 884/6 Ul. Leśna 4/B b/zab 11 32,83 24. 27 55,34 25. 6 55,34 Uwagi
7 Stara substancja L.p. Oznaczenie wg KW Nr geod. działki Miejsce położenia adres Zapis w planie zagosp. Numer lokalu Pow. Lokalu m² 1. Wojska b/zab 34,92 Polskiego 3 2. 38,87 3. 44,80 4. 68,70 5. Konińska 23 b/zab 43,08 6. 43,67 7. Konińska 33 b/zab 8. 30,69 9. Kilińskiego 13 b/zab 10. 27,00 11. 32,80 12. Kościuszki 16 b/zab 66,17 13. 44,78 14. 23,11 15. 41,17 16. 17. Kościuszki 5 b/zab 32,62 18. Oleśnicaagronomówka b/zab 42,21 Kopojnoszkoła b/zab 26,28 84,00 65,87 Uwagi Rozdział 4 ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ ORAZ WARUNKI OBNIŻANIA CZYNSZU Czynsz najmu w zasobie (z wyłączeniem lokali socjalnych) winien stanowić główne źródło finansowania kosztów utrzymania zasobu. Stawka bazowa czynszu zapewniać winna pokrycie kosztów ponoszonych na utrzymanie zasobu, w tym kosztów administrowania, konserwacji, remontów, kosztów bieżącego utrzymania technicznego budynków oraz kosztów utrzymania zieleni. Stawki czynszu w zasobie mieszkaniowym podlegają zróżnicowaniu w zależności od wyposażenia technicznego lokalu. Zmiana standardu lokalu dokonana ze środków gminy powoduje odpowiednią zmianę czynszu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stawkę bazową czynszu za 1m 2 ustala Burmistrz. Ustalając stawkę czynszu w zasobach stanowiących mieszkaniowy zasób gminy organ wykonawczy uwzględnia czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokali komunalnych i tak:
8 Czynniki podwyższające stawkę czynszu: - zimna woda, kanalizacja + 110% stawki bazowej - łazienka, wc + 110% stawki bazowej - centralne ogrzewanie + 120% stawki bazowej Czynniki obniżające stawkę czynszu: lokal bez zimnej wody - 95% stawki bazowej Stawki czynszu lokalu socjalnego, ustala się w wysokości 50% stawki bazowej i nie mają do niej zastosowania czynniki podwyższające ani obniżające. Zmiana wysokości stawki bazowej nie może nastąpić częściej niż raz do roku. Wysokość stawki bazowej nie może nastąpić częściej niż raz do roku. Wysokość stawki bazowej nie może przekroczyć 3% wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w województwie wielkopolskim. Przy każdorazowej zmianie stawki bazowej czynszu winna być dokonana analiza kosztów ponoszonych za zarządzanie i administrowanie gminną substancją mieszkaniową. Rozdział 5 SPOSÓB I ZASADY ZARZĄDZANIA BUDYNKAMI I LOKALAMI WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY ORAZ PRZEWIDYWANE ZMIANY W ZAKRESIE ZARZĄDZANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY W KOLEJNYCH LATACH 1. Czynności z zakresu zarządu mieszkaniowym zasobem Gminy w granicach ustalonych przez. Burmistrza zostały powierzone: a) Kierownikowi Zakładu Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie. b) Przedsiębiorstwu Obsługi Nieruchomości LIDER spółka z o. o. z Poznania c) Pracownikowi Urzędu Miejskiego wydzielone stanowisko w Referacie Inwestycyjno Komunalnym Inspektor d/s gospodarki mieszkaniowej. 2. Zadania z zakresu zarządu mieszkaniowym zasobem Gminy obejmują w szczególności: a) prowadzenie spraw związanych z najmem lokali poprzez zawieranie umów najmu, pobieranie czynszu i innych opłat związanych z najmem lokali i windykacja tych należności, b) utrzymanie w należytym stanie technicznym nieruchomości oraz urządzeń komunalnych i zieleni, c) remonty, konserwację i modernizację lokali i budynków, d) zapewnienie najemcom lokali podstawowych warunków mieszkaniowych. 3. Zarządzanie zasobami komunalnymi odbywa się na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150). 4. Zarządcy oraz forma zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy Zagórów na przestrzeni lat 2014 2018 nie ulegnie zmianie.
9 Rozdział 6 ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W LATACH 2014 2018 Źródłami finansowania gospodarki mieszkaniowej w latach 2014 2018 będą: 1) wpływy z czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe, 2) wpływy i inne źródła opłaty lokatorów za media (co., wodę, ścieki, wywóz nieczystości stałych). Podstawowym i jedynym źródłem finansowania administrowania i remontów zasobów mieszkaniowych gminy jest dochód z czynszu i budżet gminny. Nie przewiduje się pozyskiwania środków na utrzymanie i remont lokali mieszkalnych ze źródeł zewnętrznych w postaci kredytów lub pożyczek. Jedyną alternatywę upatruje się w środkach z Unii Europejskiej pod warunkiem ukazania się programu który będzie pozwalał na realizację tego typu działań. Rozdział 7 WYSOKOŚĆ WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH, Z PODZIAŁEM NA KOSZTY BIEŻĄCEJ EKSPLOATACJI, KOSZTY REMONTÓW ORAZ KOSZTY MODERNIZACJI LOKALI I BUDYNKÓW WCHODZĄCYCH W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY, KOSZTY ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIAMI WSPÓLNYMI, KTÓRYCH GMINA JEST JEDYNYM ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI, A TAKŻE WYDATKI INWESTYCYJNE. Wysokość planowanych środków finansowych na utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy w poszczególnych latach określa poniższa tabela: L. p. Lata finansowania Potrzebne środki finansowe ogółem w zł. Przychody z czynszu Dofinansowanie z budżetu gminy na remonty i utrzymanie 1. 2014 171.000,00 166.000,00 5.000,00 2. 2015 174.000,00 160.000,00 14.000,00 3. 2016 292.000,00 160.000,00 135.000,00 4. 2017 184.000,00 155.000,00 29.000,00 5. 2018 189.000,00 150.000,00 39.000,00 PLANOWANE KOSZTY UTRZYMANIA LOKALI GMINNYCH W LATACH 2014 2018 KOSZTY 2014 R 2015 R 2016 R 2017 R 2018 R BIEŻĄCE UTRZYMANIE 14.000,00 16.000,00 18.000,00 20.000,00 22.000,00 REMONTY I MODRNIZACJA 20.000,00 20.000,00 135.000,00 24.000,00 26.000,00 ZARZĄD NIERUCH. 137.000,00 138.000,00 139.000,00 140.000,00 141.000,00 WSPÓLNYMI OGÓŁEM 171.000,00 174.000,00 292.000,00 184.000,00 189.000,00
10 Koszty utrzymania zasobów obejmują podstawowe elementy tj. koszty eksploatacji, koszty remontów i utrzymania technicznego. Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu. Na pokrycie kosztów zarządu właściciel uiszcza zaliczki w formie bieżących opłat podlegających rozliczeniu po zbilansowaniu kosztów utrzymania nieruchomości w cyklu rocznym. Remonty obiektów pokrywane są z budżetu gminy i środków pozyskanych z innych źródeł np. Unii Europejskiej. Rozdział 8 OPIS INNYCH DZIAŁAŃ MAJĄCYCH NA CELU POPRAWĘ WYKORZYSTANIA I RACJONALNEGO GOSPODAROWANIA ZASOBEM GMINY, A W SZCZEGÓLNOŚCI: a) niezbędny zakres zmian lokali związanych z remontami budynków i lokali, b) planowaną sprzedaż lokali. W okresie 2014 2018 nie przewiduje się zmian lokali w związku z remontami budynków i lokali mieszkalnych. Planowane w tym okresie prace remontowe nie wymagają wykwaterowania mieszkańców, a jedynie odpowiednią koordynację prac i współpracę z mieszkańcami. Zrealizowane przez gminę zadanie w postaci zmiany sposobu użytkowania części budynku szkoły w Szetlewku na mieszkania socjalne pozwoliło nam utrzymać rezerwę mieszkaniową dla rodzin dotkniętych klęską żywiołową. Planuje się na zasadach dobrowolności i w oparciu o inne możliwości prawne pozyskiwanie dodatkowych lokali. Inną formę jaką przewiduje się stosować w ramach racjonalnego gospodarowania zasobem gminy to proponowanie wykupu mieszkań w budynkach, gdzie powstały wspólnoty mieszkaniowe. W przypadku rezygnacji najemcy z chęci wykupu zajmowanego przez niego lokalu w istniejących wspólnotach mieszkaniowych przewiduje się możliwość sprzedaży lokalu w drodze przetargu, o ile najemca nie wyrazi zgody na dobrowolne przekwaterowania do lokalu zaproponowanego przez Urząd. W przypadku możliwości skorzystania z dobrych dla gminy programów rządowych lub unijnych z zakresu gospodarki mieszkaniowej również przewiduje się wejście w takie programy i fundusze. Polityka mieszkaniowa zmierzać będzie w kierunku prywatyzacji zasobów komunalnych, ale także tworzeniu mieszkań zastępczych i socjalnych przeznaczonych do czasowego przebywania w nich osób dotkniętych sytuacjami życiowymi. Dotychczasowe doświadczenia jednoznacznie wskazują, że lokatorstwo to bardzo kosztowna i mało odpowiedzialna forma korzystania z lokalu. Mam nadzieję że przedstawiony program spełni standardowe oczekiwania i przyczyni się do prawidłowego prowadzenia polityki mieszkaniowej w Gminie Zagórów. Przewodnicząca Rady Miejskiej Romualda Matusiak
11 Uzasadnienie do uchwały nr XXIV/250/2014 Rady Miejskiej Zagórowa z dnia 21 lutego 2014 r. w sprawie Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Zagórów na lata 2014 2018. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) nakłada na gminę obowiązek opracowania "Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy". Jest to dokument planistyczny, który winien obejmować okres minimum 5 lat i być pomocny w racjonalnym i efektywnym gospodarowaniu istniejącym zasobem mieszkaniowym. Z uwagi na fakt, że realizacja polityki mieszkaniowej powierzona została samorządom gminnym należy bardzo umiejętnie i mądrze gospodarować istniejącym zasobem mieszkaniowym, aby sprostać wymaganiom ustawy oraz zaspokajać potrzeby społeczności gminnej. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, gdy Gmina dysponuje ograniczonymi środkami finansowymi i nie ma w najbliższej przyszłości możliwości poprawy warunków mieszkaniowych mieszkańców. Opracowany program przyczyni się do prawidłowego i efektywnego gospodarowania istniejącym zasobem mieszkaniowym Gminy Zagórów. Ogólnym jego założeniem jest stworzenie warunków do optymalnego wykorzystania istniejących zasobów mieszkaniowych. Przewodnicząca Rady Miejskiej Romualda Matusiak