OA-I.0003.1.2014.MK Koszalin, dnia 23 stycznia 2014 r. Pan Artur Wezgraj Radny Rady Miejskiej w Koszalinie Odpowiadając na Pana interpelacje zgłoszone w okresie międzysesyjnym w poniższych sprawach informuję: 1. dot. metody ustalania wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie: Kwestia aktualizacji opłat rocznych uregulowana jest w art. 77-81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami), natomiast zasady wyceny nieruchomości regulują art. 149-159 przedmiotowej ustawy oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami). Stosownie do przepisów wyżej powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomości oddane wużytkowanie wieczyste pobiera się opłaty roczne. Ww. opłaty wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego - art. 71 ust 1 i 4. Zgodnie z art. 72 ust.3 wyżej powołanej ustawy wysokość stawek procentowych opłat rocznych z ww. tytułu jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość została oddana i wynosi: 1) a nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 % ceny; 2) a nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 % ceny; 3) a nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 % ceny; 3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1 % ceny; 4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny; 4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2 % ceny; 5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny. Na podstawie art. 76, ust. 1 stawka procentowa opłaty rocznej za nieruchomości gruntowe, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 5, może być podwyższona zarządzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub uchwałą odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
Zgodnie z uchwałą Nr VI/37/90 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 24 września 1990 r. w sprawie podwyższenia opłat za zarząd, użytkowanie wieczyste gruntów na terenie Koszalina oraz aktualnie obowiązującą uchwałą Nr XLI/450/98 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 30 kwietnia 1998 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego i trwałego zarządu nieruchomości stanowiących własność Miasta Koszalina stawka procentowa opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Miasta Koszalina na cele nie wymienione w art. 72 ust.3 pkt 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalona została w wysokości 5% ceny nieruchomości. Stosownie do art. 77 ust. 1, wyżej powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego mogła być aktualizowana w okresach nie krótszych niż jeden rok. Nowelizacja przepisów z dnia 28 lipca 2011 r. ( Dz. U. Nr 187 poz.1110), która weszła w życie w dniu 09.10.2011 r., wprowadziła zmianę, zgodnie z którą wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Gminy Miasto Koszalin jest procesem sukcesywnie obejmującym całe miasto. Zgodnie z harmonogramem rozpoczętym w roku 2008 proces aktualizacji opłat rocznych nieruchomości stanowiących własność Gminy Miasto Koszalin oddanych w użytkowanie wieczyste zakończono w roku 2013. Wykonawca ( Rzeczoznawca) na wykonanie usług wycen nieruchomości, zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, wyłaniany jest w trybie przepisów ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych ( Dz. U. z 2013 r. poz. 907 z późn. zm.) i nie jest zatrudniany przez Prezydenta Miasta. Dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Gminy Miasto Koszalin w drodze przetargu nieograniczonego wyłonieni zostali następujący rzeczoznawcy majątkowi: - w roku 2008 Ryszard Zahradnik; - w roku 2009 Stanisław Mikołajczak; - w roku 2010 Monika Dudek; - w roku 2011- Stanisław Mikołajczak; - w roku 2012- Stanisław Mikołajczak; - w roku 2013 Danuta Bacewicz. Na czas zawarcia umów, jak również na chwilę obecną ( na dzień 13.01.2014 r.), ww. rzeczoznawcy majątkowi wpisani byli do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, posiadając tym samym prawo do wykonywania zawodu. Ponadto informuję, iż : - w roku 2008 wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu Miasto Koszalin 510 użytkownikom wieczystym, z czego wnioski do Samorządowego w innej wysokości złożyło 33 użytkowników wieczystych, co stanowi 6,47 %,
- w roku 2009 wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu Miasto Koszalin 972 użytkownikom wieczystym, z czego wnioski do Samorządowego w innej wysokości złożyło 66 użytkowników wieczystych, co stanowi 6,79 %, - w roku 2010 wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu Miasto Koszalin 891 użytkownikom wieczystym, z czego wnioski do Samorządowego w innej wysokości złożyło 30 użytkowników wieczystych, co stanowi 3,37 %, - w roku 2011 wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu Miasto Koszalin 2.043 użytkownikom wieczystym, z czego wnioski do Samorządowego w innej wysokości złożyło 37 użytkowników wieczystych, co stanowi 1,81 %, - w roku 2012 wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu Miasto Koszalin 2.758 użytkownikom wieczystym, z czego wnioski do Samorządowego w innej wysokości złożyło 42 użytkowników wieczystych, co stanowi 1,52 %, - w roku 2013 wypowiedziano dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu Miasto Koszalin 2.159 użytkownikom wieczystym, w tym 55 użytkownikom wieczystym dokonano wypowiedzenia przedmiotowej opłaty w związku ze zmniejszeniem wartości nieruchomości. Wnioski do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości złożyło 55 użytkowników wieczystych, co stanowi 2,55 %, w tym dostarczone zostały 2 kontroperaty, gdzie różnica wartościach oszacowanych na zlecenie Urzędu i Strony wynosiła 14 i 37 %. W obu przypadkach na rozprawach prze SKO zawarte zostały ugody obniżające wysokość opłaty rocznej o 14 i 15% w stosunku do zaproponowanej w wypowiedzeniach. Aktualizacja opłat rocznych nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych w granicach administracyjnych Miasta Koszalina: - rok 2011-5 wypowiedzeń; odwołań brak, - rok 2012-168 wypowiedzeń; odwołań 23, co stanowi 13,69 %, - rok 2013-167 wypowiedzeń; odwołań 23, co stanowi 13,77 %.
Jednocześnie wyjaśniam, iż we wszystkich wnioskach złożonych w przedmiotowej sprawie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie użytkownicy wieczyści wnosili o obniżenie opłat rocznych, tym samym kwestionując wartość nieruchomości oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 154 ust. 1. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustawodawca na potrzeby wyceny nieruchomości zdefiniował podobieństwo (art. 4 pkt. 16 wyżej powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami) następująco: Ilekroć w ustawie jest mowa o: 16) nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. O doborze nieruchomości podobnych decyduje rzeczoznawca majątkowy, który w procesie szacowania dokonuje korekt ich cen ze względu na różnice jakie występują między nieruchomością wycenianą, a przyjętą do porównania, które miały wpływ na uzyskaną cenę transakcyjną. Aby dokonać korekt (poprawek kwotowych) rzeczoznawca majątkowy określa wagi cech rynkowych. Przedmiotowe wagi stanowią wyrażony procentowo wpływ danej cechy nieruchomości na jej wartość, a w konsekwencji cenę rynkową. W związku z powyższym jeżeli dwie nieruchomości można ze sobą porównać cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne i mogą służyć do wyceny nieruchomości. Dodatkowo informuje, że uwagi wnoszone przez zainteresowanych do operatów szacunkowych analizowane są przez rzeczoznawców majątkowych i są albo uwzględniane albo uznawane jako bezzasadne i nie przyjmowane. 2. dot. udzielenia informacji o liczbie i wysokości bonifikat udzielonych przy sprzedaży nieruchomości, które w okresie ostatnich trzech podlegały zwrotowi: Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Waloryzacji kwot należnych z wyżej powołanego tytułu dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski według zasad określonych w art. 227 w związku z art. 5 ww. ustawy. Prezes GUS cyklicznie podaje komunikaty (publikowane w Monitorze Polskim) w sprawie wysokości wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, w stosunku do miesiąca poprzedniego oraz w sprawie wysokości średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług
konsumpcyjnych ogółem za dany rok kalendarzowy. W zależności od okresu czasu, jakiego dotyczy waloryzacja udzielonej przez właściwy organ bonifikaty, zastosowanie mają powołane wskaźniki (miesięczne bądź roczne). Ponadto wielkości tych wskaźników stanowiących podstawę do ustalenia wysokości należnej kwoty, stanowiącej bonifikatę po jej waloryzacji, dostępne są w formie tabelarycznej na portalu informacyjnym Głównego Urzędu Statystycznego. Należna kwota bonifikaty po jej waloryzacji wyliczana jest każdorazowo ręcznie przy zastosowaniu zarówno powołanych tabel oraz komunikatów Prezes GUS. W okresie ostatnich trzech lat Gmina Miasto Koszalin wezwała do zwrotu równowartości bonifikaty po jej waloryzacji w 5 przypadkach. Dotyczyło to transakcji, w których od ceny sprzedaży nieruchomości (gruntowych i lokalowych) udzielone zostały bonifikaty w kwotach: 1. 84.690,00 zł data wystąpienia z żądaniem zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty 31.03.2011 r., 2. 959.598,09 zł data wystąpienia z żądaniem zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty 29.06.2012 r., 3. 117.227,00 zł data wystąpienia z żądaniem zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty 12.07.2012 r., 4. 33.792,00 zł (dla udziału ½) data wystąpienia z żądaniem zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty 09.10.2012 r., 5. 58.500,00 zł data wystąpienia z żądaniem zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty 10.10.2012 r. 3. dot. postępowania o wydanie pozwoleń na budowę dla wspólnot mieszkaniowych: Wymagania co do treści oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzależnione są od formy organizacyjnej podmiotu składającego oświadczenie, a także od rodzaju i zakresu projektowanych robót budowlanych. Sprawy Spółdzielni Mieszkaniowych i Wspólnot Mieszkaniowych należą do szczególnie skomplikowanych, zwłaszcza w zakresie oceny prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jak i określenia stron postępowania administracyjnego. W przypadku dużej Wspólnoty (powyżej 7 lokali mieszkalnych) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa Zarząd Wspólnoty, w przypadku małej Wspólnoty (do 7 lokali mieszkalnych) oświadczenie składają wszyscy członkowie Wspólnoty lub Zarząd Wspólnoty jeżeli został powołany, w przypadku Spółdzielni Mieszkaniowej oświadczenie składa Zarząd Spółdzielni. Roboty budowlane przekraczające zakres zwykłego zarządu - zmiana przeznaczenia części wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, planowane przez dużą Wspólnotę Mieszkaniową, wymagają podjęcia uchwały większością głosów. Jeżeli zakres inwestycji ingeruje w indywidualny interes prawny właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności (nieruchomość lokalową), wymagana jest również zgoda właścicieli tych lokali. Jedynie czynności zwykłego zarządu podejmuje Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej samodzielnie. W przypadku wykonywania robót budowlanych przez małą Wspólnotę Mieszkaniową, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości tworzących małą Wspólnotę.
Roboty budowlane przekraczające zakres zwykłego zarządu planowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Jedynie remont, konserwacja konieczna dla właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej lub utrzymania jej w odpowiednim stanie, nie wymagają takiej zgody (orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego sygnatura II OSP 2/12 uchwała NSA z dnia 13.11.2012r.). Dotychczas, tylko w jednym przypadku Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości otrzymała decyzję, odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie instalacji ciepłej wody użytkowej wraz z przebudową instalacji wody zimnej, kanalizacji sanitarnej i instalacji gazowej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Z dołączonego do wniosku projektu budowlanego wynikało, iż przedmiotem wniosku jest między innymi wykonanie nowej instalacji ciepłej wody użytkowej, gazowej wraz z demontażem starej w częściach wspólnych budynku. Warunkiem funkcjonowania nowej instalacji gazowej był demontaż starej instalacji gazowej zaopatrującej gazowe podgrzewacze wody i kuchenki gazowe, albowiem w budynku ze względów bezpieczeństwa nie mogły funkcjonować jednocześnie dwie instalacje gazowe. Demontaż, pozbawiający właścicieli lokali funkcjonowania urządzeń (gazowych podgrzewaczy wody i kuchenek gazowych), a tym samym skazanie właścicieli lokali na indywidualne zaprojektowanie, uzyskanie pozwolenia na wykonanie nowych instalacji niezbędnych do funkcjonowania mieszkania oraz ich wykonanie we własnym zakresie, w ocenie organu nie było możliwe bez ich zgody, ponieważ ingerowało w indywidualny interes prawny właścicieli nieruchomości lokalowych. Wspólnota Mieszkaniowa nie skorzystała w prawa do złożenia odwołania od decyzji odmownej. Zasady prowadzenia postępowania administracyjnego w powyższych sprawach, regulują przepisy ustawy Prawo budowlane, o własności lokali, o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Kodeks postępowania administracyjnego. Organ administracji architektoniczno budowlanej przy rozstrzyganiu spraw posiłkuje się również orzeczeniami Sądów Administracyjnych. Prezydent Miasta Piotr Jedliński