Regulamin rozliczania kosztów inwestycji REGULAMIN ROZLICZANIA KOSZTÓW INWESTYCJI MIESZKANIOWYCH I USTALANIA WYSOKOŚCI WKŁADÓW BUDOWLANYCH NA LOKALE NOWOODDANE DO UŻYTKU W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ "OSIEDLE ZACISZE" ROZDZIAŁ I Przepisy wstępne 1 Spółdzielnia jako samorządny podmiot gospodarczy ma autonomiczne prawo określania uchwałami organów samorządowych zasad i warunków swej działalności gospodarczej. 2 Podstawą ustalenia niniejszego Regulaminu jest 11 Statutu Spółdzielni, a dotyczy on lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, garaży oraz miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych. 3 Przez koszty budowy rozumie się rzeczywiście poniesione na realizację zadania inwestycyjnego koszty. 4 Całkowity koszt zadania inwestycyjnego obejmuje koszty bezpośrednie i koszty pośrednie szczegółowo wymienione w 12 ROZDZIAŁ II Ustalenie wartości początkowej lokali 5 Inwestycje Spółdzielni finansowane są wyłącznie ze środków wnoszonych przez osoby zainteresowane uzyskaniem lokali/domów. 6 Spółdzielnia nie korzysta, przy wnoszeniu budynków/ domków, z kredytów bankowych. 7 Członkowie Spółdzielni mogą ubiegać się o kredyty indywidualne na finansowanie realizacji ich lokalu.
8 1. Podejmując decyzję realizacji domu mieszkalnego Zarząd Spółdzielni obowiązany jest podjąć próby uzyskania, od właściwych podmiotów gospodarczych, zapewnienia niezbędnych elementów infrastruktury technicznej. 2. W przypadku braku zapewnienia, o którym mowa w ust. 1, Zarząd Spółdzielni jest obowiązany szczegółowo rozważyć możliwość ryzyka ekonomicznego realizacji i finansowania tej infrastruktury we własnym zakresie. 9 Realizacje i finansowanie infrastruktury technicznej przez Spółdzielnię możliwe jest wówczas, gdy koszty pozyskania terenu są na tyle korzystne, że łącznie z kosztami tejże infrastruktury nie przekroczą możliwości finansowych członków ubiegających się o lokale w budynku, którego infrastruktura ta dotyczy. 10 Obsługa realizacji inwestycji mieszkaniowych prowadzona będzie siłami własnymi Spółdzielni. Korzystanie z usług innych przedmiotów gospodarczych w tym zakresie możliwe jest wówczas, gdy czynności wymagają specjalistycznych umiejętności a Spółdzielnia nie zatrudnia pracownika o takich kwalifikacjach bądź, jeżeli ilość pracowników zatrudnionych na stałe w Spółdzielni nie jest w stanie zapewnić pełnej, wystarczającej obsługi inwestycji a rozszerzenie zatrudnienia jest nieopłacalne ekonomicznie. 11 Dokonując wyboru projektanta i wykonawcy zadania inwestycyjnego Zarząd Spółdzielni obowiązany jest kierować się interesem członków a w szczególności mieć na względzie: - jakość, terminowość i gotowość robót świadczonych przez danego projektanta/wykonawcę, - proponowaną cenę, - ocenę dotychczasowej współpracy z tym podmiotem gospodarczym bądź opinię o nim wśród innych inwestorów. 12 1. Podstawą kalkulacji wstępnego rozliczenia kosztów mieszkaniowych i ustalenia wartości początkowej poszczególnych lokali/domów jest dokumentacja techniczna i kosztorys wykonawczy oraz poniesione dotychczas i przypuszczalne koszty pozyskania terenu, wykonania dokumentacji technicznej, wszelkich niezbędnych uzgodnień i pozwoleń, koszty własne Spółdzielni. 2. Ustalając wstępne koszty inwestycji należy: a) uwzględnić standard techniczny oraz wyposażenie i wykończenie lokali, b) szczegółowo określić rodzaje kosztów zaliczanych do kosztów bezpośrednich (ewidencjonowanych i rozliczanych indywidualnie dla każdego budynku) oraz kosztów pośrednich, c) określić metody rozliczania kosztów pośrednich (które składniki tych kosztów mają być rozliczone proporcjonalnie do kubatury, powierzchni użytkowej czy wysokości kosztów pośrednich), d) określić, które składniki bezpośredniego kosztu budowy mieszkań są rozliczone na poszczególne mieszkania/domy proporcjonalnie do ich powierzchni użytkowej (konieczne jest również określenie zasad obliczania tej powierzchni użytkowej) a które są kalkulowane indywidualnie dla każdego mieszkania (np. podłogi, ponadstandardowe wyposażenie kuchni, łazienki).
3. Do kosztów bezpośrednich zalicza się koszty związane wyłącznie z realizacją danego obiektu (budynku) tj. z robotami budowlano-montażowymi, instalacyjnymi, wykończeniowymi i wyposażeniem wraz z przyłączami. 4. Do kosztów pośrednich zalicza się: 1) koszty nabycia terenu pod budowę na własność lub opłaty na nabycie prawa wieczystego użytkowania i opłaty roczne za wieczyste użytkowanie w okresie realizacji inwestycji oraz podatek od nieruchomości w okresie realizacji inwestycji, 2) koszty badań geologicznych i geodezyjnych, 3) koszty przygotowania terenu pod budowę a w szczególności rozbiórki istniejących obiektów, 4) koszty sporządzenia dokumentacji projektowej, 5) koszty pozwoleń i uzgodnień z dostawcami mediów technicznych, 6) koszty uzbrojenia technicznego terenu, 7) koszty urządzenia i ukształtowania terenu (zieleń, mała architektura, drogi osiedlowe, ogrodzenia itp.), 8) koszty nadzoru autorskiego i zewnętrznej obsługi inwestycyjnej, 9) koszty Spółdzielni ponoszone na funkcjonowanie komórek i stanowisk pracy związanych bezpośrednio z obsługą procesu inwestycyjnego łącznie z narzutami kosztów ogólnych Spółdzielni na działalność tych komórek i stanowisk, 10) inne koszty poniesione przez Spółdzielnię w związku z realizacją inwestycji (np.: odsetki od kredytu zaciągniętego na finansowanie kosztów budowy). 5. Jeżeli zadanie inwestycyjne jest wieloobiektowe (kilka budynków), koszty pośrednie rozlicza się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych obiektów tego zadania. 13 1. Powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania. Są to: pokoje, kuchnia, przedpokoje, łazienki, ubikacje itp. pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym celom użytkowania. Do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zalicza się również powierzchnię zajętą przez meble wybudowane bądź obudowane. Nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego: balkonów, loggii, antresol, pralni, suszarni, wózkarki, strychów i piwnic. 2. Do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie wlicza się tej części powierzchni o sufitach nierównoległych do podłogi (np.: w mansardach), której wysokość od podłogi do sufitu wynosi mniej niż 140 cm. Jeżeli wysokość pomieszczenia lub jego część wynosi 140 cm do 220 cm to do powierzchni użytkowej lokalu wlicza się 50% powierzchni tego pomieszczenia lub jego części. Powierzchnię lokalu lub jego części w wysokości równej lub wyższej niż 220 cm zalicza się w 100%. 14 Ustalając wstępne koszty budowy poszczególnych mieszkań należy uwzględnić ich cechy funkcjonalno-użytkowe (kondygnacja, widok, strony świata, wielkość balkonów, tarasów/logii). 15 1. Zaliczkę na wkład budowlany wnosi się w wysokości nie mniejszej niż 20% wstępnego wkładu budowlanego ustalonego w oparciu o przewidywane koszty ustalone przed rozpoczęciem inwestycji.
2. Pozostała część wkładu budowlanego może być wniesiona jednorazowo lub w ratach w wysokości i terminach określonych w umowie o budowę lokalu. 3. Jeżeli w trakcie realizacji inwestycji okaże się, że wstępny wkład budowlany nie pokryje kosztów budowy - możliwe jest jego podwyższenie już na etapie realizacji. ROZDZIAŁ III Rozliczenie kosztów inwestycji: 16 1. Ostateczne rozliczenie kosztów inwestycji powinno być dokonane w zasadzie nie później niż w terminie trzech miesięcy od daty odbioru zadania inwestycyjnego. 2. Termin ten może być przesunięty w uzasadnionych przypadkach, w szczególności ze względu na warunki atmosferyczne DEFA, jeżeli inne roboty nie zostały zakończone przed dokonywaniem odbioru samych budynków i domków bądź jeżeli ze względu na trwające spory z wykonawcami/ dostawcami, których wynik mieć będzie wpływ na rozliczenie, rozliczenie w terminie określonym powyżej nie może być dokonane. 17 1.Podstawą ostatecznego rozliczenia są wszelkie koszty rzeczywiste poniesione przez Spółdzielnię na realizację inwestycji bądź związane z tą inwestycją. 2. Koszty pośrednie rozliczone zostaną proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych obiektów po zakończeniu każdego z etapów budowy i ewentualnie skorygowane po zakończeniu całego osiedla wraz z infrastrukturą. 3. Koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w danym budynku ustala się w drodze podzielenia całkowitego kosztu budowy tego budynku, obejmującego sumę kosztów bezpośrednich i pośrednich, przez całkowitą powierzchnię użytkową lokalu w tym budynku. 4. Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia koszt budowy lokalu okaże się niższy od kosztu określonego w umowie o budowę i wpłaconego przez członka - Spółdzielnia, nie później niż w ciągu 30 dni od dokonania rozliczenia, zwróci członkowi nadpłatę. Za zgodą członka nadpłata może być zaliczona na poczet opłat eksploatacyjnych za lokal. 5. Jeżeli ostateczne rozliczenie wykaże koszt wyższy od ustalonego w umowie o budowę członek obowiązany jest wnieść, w ciągu 30-tu dni od wezwania, środki finansowe na pokrycie tej różnicy. 6. Ustalone w sposób podany wyżej koszty budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mogą zostać zróżnicowane, w zależności od cech użytkowych poszczególnych mieszkań. Kryteria tego zróżnicowania ustala Zarząd Spółdzielni z tym, że rozpiętość zróżnicowania nie może przekraczać 0,08-0,12% a łączna kwota kosztów nie może ulec zmianie. W szczególności wzrost kosztów budowy lokalu powoduje przynależność do niego balkonu/ tarasu/ logii o powierzchni ponad 5 m2. 18 1.Przeniesienie przez Spółdzielnię na członków własności przydzielonych lokali wraz z prawami do działki nastąpić może nie wcześniej niż po ostatecznym rozliczeniu kosztów inwestycji i wzajemnym uregulowaniu zobowiązań finansowych
wynikłych z tego rozliczenia. 2. Po ustanowieniu odrębnej własności lokali żadne dodatkowe rozliczenia (z wyjątkiem ewentualnych kosztów administrowania budynkiem przez Spółdzielnię) nie mogą być dokonywane. 19 1. W przypadku realizowania na gruntach pozostających we władaniu Spółdzielni kolejnych zadań inwestycyjnych Zarząd Spółdzielni upoważniony jest do ustalania kosztów gruntu przeznaczonego pod budowę nowego zadania na warunkach komercyjnych i obciążeniu tymi kosztami członków finansujących budowę nowego zadania, oraz przeznaczenie uzyskanego przychodu na: a) zmniejszenie kosztów realizacji dotychczasowych zadań o wartości gruntów przejętych przez nowe zadanie jeżeli zdarzenie takie będzie miało miejsce przed dokonaniem końcowego rozliczenia kosztów, b) przeznaczenie kwoty uzyskanej z tytułu przekazania gruntu pod budowę nowego lub kolejnych zadań, na cele statutowe. 2. W przypadku realizowania kolejnych zadań inwestycyjnych na gruntach Spółdzielni Zarząd Spółdzielni jest upoważniony do ustalania każdorazowo wskaźnika udziału procentowego obciążenia kosztów budowy nowego zadania kosztami infrastruktury osiedla oraz przeznaczenie uzyskanego przychodu na cele jak w ustępie 1. Powyższy Regulamin został uchwalony przez Radę Nadzorczą w dniu 27.09.2006 r. Uchwałą nr 3.