REGULAMIN ROZLICZANIA KOSZTÓW GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI ORAZ USTALANIA OPŁAT ZA UŻYWANIE LOKALI W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ W STRZELCACH OPOLSKICH
1 Podstawy prawne 1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 Nr 4 poz. 27 z późniejszymi zmianami). 2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. nr 31 poz. 266 ) 3. Kodeks cywilny z dnia 23 kwiecień 1964 r. ( Dz. U. 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami) 4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.(tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami) 5. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków ( Dz. U. nr 72 poz. 747 z późniejszymi zmianami) 6. Statut Spółdzielni Mieszkaniowej w Strzelcach Op. 7. Polska Norma PN-70/B-02365 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych 2 Postanowienia ogólne. 2.1 Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi obejmują: 2) obsługę eksploatacyjną nieruchomości, 3) odpisy na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, 4) centralne ogrzewanie, 5) dostawę ciepła do podgrzewania wody, 6) dostawę wody i odprowadzanie ścieków, 7) wywóz nieczystości stałych, 8) podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, 9) utrzymanie nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlach 10) odpisy na działalność społeczno samorządową 2.2 Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi są ewidencjonowane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości. 2.3 Podstawą do dokonywania zaliczkowych rozliczeń z użytkownikami lokali z tytułu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi są roczne plany gospodarczo-finansowe spółdzielni uchwalone przez radę nadzorczą oraz postanowienia niniejszego regulaminu. Jeśli po uchwaleniu planu gospodarczo-finansowego następują zmiany w warunkach gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to dopuszczalna jest korekta ustaleń planu oraz opłat za używanie lokali. Podwyższenie opłat za używanie lokali mieszkalnych nie może jednak być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, z wyjątkiem opłat za dostawę wody i odprowadzanie ścieków, opłat za wywóz nieczystości stałych oraz opłat za dostawę energii cieplnej. Okresem rozliczeniowym kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest rok kalendarzowy, z wyjątkiem dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz 2
centralnego ogrzewania. 2.4 Różnica między rzeczywistymi kosztami a przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi w danym roku zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym. 2.5 Jeśli dla rozliczania niektórych składników kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi jednostką fizyczną jest m² powierzchni użytkowej lokali, to powierzchnię tę oblicza się według dokumentacji technicznej lub pomiarów z natury. Przy obliczaniu powierzchni przyjmuje się wymiary na wysokości 1,0 m ponad poziomem podłogi odpowiedniej kondygnacji. Wynik pomiaru powierzchni użytkowej lokalu podaje się z dokładnością do 0,1 m². Przy ustalaniu powierzchni nie wlicza się wnęk o powierzchni rzutu poziomego do 0,1 m². Powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania, takich jak np.: pokoje, kuchnie, przedpokoje, łazienki, ubikacje itp. pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym celom użytkownika. Do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zalicza się również powierzchnię zajętą przez meble wbudowane bądź obudowane. Nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego: balkonów, loggii, antresol, pralni, suszarni, strychów, piwnic. Do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie wlicza się tej części powierzchni w pomieszczeniach o sufitach nierównoległych do podłogi (np. w mansardach), której wysokość od podłogi do sufitu wynosi mniej niż 140 cm. Jeżeli wysokość pomieszczenia lub jego części wynosi 140 cm do 220 cm, to do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wlicza się 50 % powierzchni tego pomieszczenia lub jego części. Powierzchnię lokalu lub jego części o wysokości równej lub wyższej od 220 cm zalicza się w 100%. Do powierzchni lokalu użytkowego zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w nim oraz pomieszczeń przynależnych, takich jak: kuchnie, przedpokoje, korytarze, łazienki, ubikacje, spiżarnie, alkowy, zamknięte pomieszczenia składowe, garaże, komórki itp., z wyjątkiem strychów, antresol, balkonów, loggii, pawlaczy. Do powierzchni lokalu użytkowego zalicza się również powierzchnię zajętą przez meble wbudowane lub obudowane. Powierzchnia lokalu zajęta przez urządzenia techniczne związane z funkcją danego lokalu jest powierzchnią tego lokalu. Powierzchnie pomieszczeń służących kilku użytkownikom lokali (np. wspólny korytarz, wspólne urządzenia sanitarne) należy doliczyć w częściach proporcjonalnych do powierzchni lokali. Do powierzchni lokalu użytkowego zalicza się również powierzchnię piwnic przynależnych do lokalu. Do powierzchni wielokondygnacyjnych zalicza się 50 % powierzchni rzutu poziomego schodów łączących poszczególne pomieszczenia wewnątrz lokalu. 2.6 Jeśli dla rozliczania niektórych składników kosztów gospodarki zasobami 3
mieszkaniowymi fizyczną jednostką rozliczeń jest liczba osób, to uwzględnia się osoby zameldowane w poszczególnych lokalach na pobyt stały i czasowy lub osoby zamieszkałe w lokalu zgodnie z informacją udzieloną przez właściciela mieszkania. W stosunku do lokali użytkowych przyjmuje się ryczałt w zależności od rodzaju prowadzonej działalności oraz od liczby osób pracujących w danym lokalu. 2.7 W przypadku, gdy w lokalu mieszkalnym nie jest zameldowana żadna osoba, to lokal ten obciąża się kosztami gotowości świadczenia usługi dostawy wody i odprowadzenia ścieków i jako podstawę do rozliczeń przyjmuje się jedną osobę, a do obciążenia za wywóz nieczystości opłatę stałą w wysokości jak dla jednej osoby. 3 Zasady rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi 3.1 Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomości, w których są ustanowione tytuły prawne do lokali. 3.1.1 Koszty eksploatacji nieruchomości obejmują wydatki spółdzielni na: 1) utrzymanie czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku oraz w otoczeniu budynków, 2) energię elektryczną zużywaną do oświetlenia nieruchomości oraz do napędu urządzeń technicznych, 3) wodę zużywaną do podlewania terenów zielonych oraz inne cele gospodarcze, 4) ubezpieczenia majątkowe zasobów mieszkaniowych oraz odpowiedzialności cywilnej z tytułu zarządzania nieruchomościami, 5) wynagrodzenia pracowników oraz utrzymanie lokali związanych z obsługą eksploatacyjną nieruchomości, 6) prace konserwacyjne prowadzone na nieruchomościach, 7) przeglądy zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, 8) usługi kominiarskie, 9) utrzymanie anten zbiorczych, 10)utrzymanie domofonów 11) narzut kosztów ogólnych zarządu spółdzielni, 12) inne wydatki, które nie mogą być zaliczane w tytule 2 ust 2pkt 1 od pozycji 2 do 8. 3.1.2 Ponoszone przez spółdzielnię koszty eksploatacji są ewidencjonowane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości. W przypadku, gdy nie jest możliwe ustalenie kosztów eksploatacji poszczególnych nieruchomości, poniesione przez spółdzielnię koszty eksploatacji są rozliczane na poszczególne nieruchomości proporcjonalnie do ich powierzchni użytkowej. 3.1.3 Narzut kosztów ogólnych zarządu spółdzielni jest rozliczany na poszczególne nieruchomości proporcjonalnie do ich powierzchni użytkowej, a w przypadku lokali użytkowych narzut ten dodatkowo zwiększa się o kwotę zatwierdzaną co roku przez radę nadzorczą z 4
powodu wyższych kosztów obsługi tych lokali. 3.1.4 Lokale stanowiące wyodrębnioną własność są obciążane taką częścią kosztów eksploatacji danej nieruchomości, jaki jest ich udział w nieruchomości wspólnej. W stosunku do lokali użytkowych, obciążanie kosztami eksploatacji danej nieruchomości może być wyższe niż wynikające z ich udziału w nieruchomości wspólnej, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiększa koszty eksploatacji. Wielkość tego zwiększenia określa rada nadzorcza spółdzielni. 3.1.5 Koszty eksploatacji nieruchomości przypadające na lokale zajmowane na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu lub najmu są ewidencjonowane odrębnie dla każdego zespołu nieruchomości, tj. Strzelce Opolskie, Leśnica, Tarnów Opolski, Osowiec, Sucha Szymiszów, lokale użytkowe, garaże. W stosunku do lokali użytkowych obciążenie kosztami eksploatacji może być wyższe niż wynikające z ich powierzchni użytkowej, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiększa koszty eksploatacji. Wielkość tego zwiększenia określa rada nadzorcza spółdzielni. 3.2 Odpisy na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych 3.2.1 Obciążenia poszczególnych lokali odpisami na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych są ustalane według stawek w zł/m² określanych przez radę nadzorczą spółdzielni. Określone przez radę nadzorczą stawki odpisów mogą być zróżnicowane dla poszczególnych zespołów nieruchomości lub nieruchomości, w zależności od ich stanu technicznego oraz wyposażenia. 3.2.2 W stosunku do lokali użytkowych stawki odpisów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych mogą być wyższe niż dla lokali mieszkalnych, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiększa koszty remontów nieruchomości. Wysokość tego zwiększenia określa rada nadzorcza. 3.2.3 Działania techniczne polegające na ulepszeniu budynków (np. modernizacja) nie są zaliczane do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości i nie są uwzględniane w wysokości odpisów na fundusz remontowy. Zasady finansowania tych działań regulują odrębne przepisy. 3.2.4 Po rozliczeniu wyniku finansowego za dany rok sporządza się rozliczenie obejmujące: 1) kwotę naliczeń odpisów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, oddzielnie dla każdej miejscowości 2) kwotę poniesionych przez spółdzielnię nakładów na remonty w danej miejscowości, 3.3 Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków 3.3.1 Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków obejmują wydatki spółdzielni związane z: 1) opłatami za dostawę wody i odprowadzanie ścieków, uiszczanymi na rzecz usługodawców zewnętrznych, 5
2) utrzymaniem własnych przepompowni ścieków, 3) opłatami za wywóz szamb. 3.3.2 Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków są ustalane odrębnie dla każdej nieruchomości. 3.3.3 Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków są rozliczane przez spółdzielnię z użytkownikami lokali w okresach półrocznych zgodnie z Regulaminem rozliczania wody w lokalach mieszkalnych i użytkowych, który stanowi załącznik do niniejszego regulaminu. 3.3.4 W przypadku zmiany ceny wody w trakcie okresu rozliczeniowego, cenę 1 m³ wody ustala się jako średnią arytmetyczną cen w miesiącach tego okresu. 3.3.5 Różnica powstała pomiędzy faktycznie poniesionymi kosztami, a opłatami wniesionymi przez użytkownika w formie miesięcznych zaliczek, powstała w wyniku rozliczenia kosztów zużycia wody dla lokali opomiarowanych, regulowana jest w sposób następujący : a) niedopłatę użytkownik lokalu wnosi przy uiszczaniu opłaty miesięcznej za używanie lokalu w miesiącu następnym po dokonaniu rozliczenia. W uzasadnionych przypadkach, na wniosek użytkownika lokalu, Zarząd Spółdzielni może wyrazić zgodę na wniesienie niedopłaty za wodę w ratach; b) nadpłatę zalicza się (z zastrzeżeniem pkt. c.) na poczet najbliższych wymagalnych opłat miesięcznych za używanie lokalu lub na wniosek użytkownika mieszkania jest wypłacana; c) w przypadku użytkowników lokali zadłużonych wobec Spółdzielni, nadpłatę zalicza się w pierwszej kolejności na poczet zadłużenia z tytułu opłat miesięcznych za używanie lokalu. 3.3.6 Na pisemny wniosek użytkownika lokalu opomiarowanego, tj wyposażonego w indywidualny licznik wody, Zarząd Spółdzielni może w uzasadnionych przypadkach zmniejszyć lub zwiększyć wysokość zaliczki. 3.3.7 1. W przypadku zmiany użytkownika lokalu, Spółdzielnia celem umożliwienia rozliczenia zużycia wody, dokona odczytu wodomierzy i naniesie dane w protokole zdawczo - odbiorczym lokalu. Rozliczenie z użytkownikiem zwalniającym lokal winno nastąpić w terminie jednego miesiąca od daty zdania lokalu Spółdzielni. 2. Postanowienia, o których mowa w ust.1, nie dotyczą przypadku, gdy zmiana użytkownika jest następstwem zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa odrębnej własności lokalu w drodze czynności prawnej bądź dziedziczenia, w wyniku podziału majątku dorobkowego, jak również uzyskania prawa do lokalu w trybie przewidzianym w art. 14,15 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, bądź wstąpienia w stosunek najmu w oparciu o art. 691 k.c. 3.3.8 W przypadku gdy lokal jest pustostanem opłata za dostawę wody i odprowadzenie ścieków nie będzie naliczana. 6
3.3.9 1. Różnicę pomiędzy wskazaniem wodomierzy głównych w nieruchomości, według których Spółdzielnia rozlicza się z dostawcą, a sumą zużycia wody w lokalach wynikającą ze wskazań wodomierzy indywidualnych, ryczałtów ustalonych zgodnie z regulaminem rozliczeń, rozlicza się pomiędzy wszystkich użytkowników lokali danej nieruchomości, dla której ewidencjonowane są odrębnie wszystkie koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. 2. Wysokość opłat przypadających na poszczególne lokale w danej nieruchomości z tytułu różnicy, o której mowa w ust.1, ustala się proporcjonalnie do ich powierzchni użytkowej w drodze odpowiedniego podwyższenia lub obniżenia stawki opłaty eksploatacyjnej. 3.4 Koszty wywozu nieczystości stałych 3.4.1 Koszty wywozu nieczystości stałych obejmują wydatki spółdzielni związane z opłatami za dzierżawę pojemników do składowania nieczystości oraz wywóz tych nieczystości, uiszczanymi przez spółdzielnię na rzecz usługodawców zewnętrznych. 3.4.2 Koszty wywozu nieczystości stałych są ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla każdej nieruchomości. Rozliczenie tych kosztów na poszczególne lokale dokonuje się proporcjonalnie do liczby osób zameldowanych w poszczególnych lokalach lub osoby zamieszkałe w lokalu zgodnie z informacją udzieloną przez właściciela mieszkania. 3.4.3 W przypadku, gdy w lokalu mieszkalnym nie jest zameldowana żadna osoba, jako podstawę do rozliczeń przyjmuje się opłatę stałą w wysokości jak dla jednej osoby. 3.4.4 W stosunku do lokali użytkowych obciążenie kosztami wywozu nieczystości stałych w zależności od prowadzonej działalności określa rada nadzorcza spółdzielni. 3.4.5 W przypadku gdy lokal jest pustostanem opłata za wywóz nieczystości stałych nie będzie naliczana. 3.5 Podatek od nieruchomości 3.5.1 Opłacany przez spółdzielnię podatek od nieruchomości jest ewidencjonowany odrębnie dla każdej nieruchomości w rozbiciu na: - podatek od lokali mieszkalnych - podatek od garaży - podatek od lokali użytkowych. 3.5.2 Obciążenia poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych podatkiem wymienionym w ust. 3.5.1. dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. 3.5.3 Jeśli charakter użytkowania lokalu powoduje zmniejszenie obciążeń spółdzielni opłatami podatku od nieruchomości, to odpowiednio obniża się obciążenie danego lokalu Jeżeli charakter użytkowania lokalu powoduje wzrost obciążeń spółdzielni opłatami podatku od nieruchomości, to skutki tego wzrostu obciążają dany lokal. 3.5.4 Właściciele lokali stanowiących wyodrębnioną własność rozliczają się z 7
tytułu podatku od nieruchomości indywidualnie z gminą 3.6 Opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu 3.6.1 Ponoszone przez spółdzielnię opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu są ewidencjonowane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości. 3.6.2 Obciążenia poszczególnych lokali opłatami za wieczyste użytkowanie gruntu dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. 3.6.3 Właściciel lokalu stanowiącego odrębną własność, będący współużytkownikiem wieczystym gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, w której lokal ten jest położony, rozlicza się indywidualnie z właścicielem gruntu z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie gruntu. 3.7 Utrzymanie nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu 3.7.1 Wyodrębnia się ewidencję kosztów utrzymania nieruchomości spółdzielni określonych w art. 40 pkt 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Do kosztów utrzymania tych nieruchomości zalicza się związane z nimi wydatki spółdzielni, określone rodzajowo w ust. 2.1 pkt 1 do 7 3.7.2 Rada nadzorcza spółdzielni dokonuje corocznie podziału kosztów utrzymania nieruchomości wymienionych w ust. 3.7.1. na: 1) koszty obciążające nieruchomości, w których są ustanowione tytuły prawne do lokali, 2) koszty obciążające inne rodzaje działalności spółdzielni. 3.7.3 Koszty wymienione w ust. 3.7.2 pkt 1 są rozliczane na poszczególne lokale, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. 4 Ustalanie opłat za używanie lokali 4.1 Na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi przypadających na poszczególne lokale ich użytkownicy wnoszą comiesięczne opłaty: 4.1.1 posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu wnosi opłatę będącą sumą pozycji kalkulacyjnych określonych w pkt 2.1.1 do 2.1.8 4.1.2 właściciel lokalu wnosi opłatę będącą sumą pozycji kalkulacyjnych określonych w pkt 2.1.1 do 2.1.6. oraz 2.1.8. 4.1.3 najemca lokalu mieszkalnego wnosi opłatę będącą sumą pozycji kalkulacyjnych określonych w pkt 2.1.3. do 2.1.6. oraz czynsz najmu ustalony zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. 4.1.4 najemca lokalu użytkowego wnosi opłatę będącą sumą pozycji kalkulacyjnych określonych w pkt 2.1.3 do 2.1.6. oraz czynsz najmu ustalony zgodnie z umową najmu. 4.1.5 osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego wnosi odszkodowanie w wysokości czynszu jaki spółdzielnia mogłaby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu, nie niższego jednak od kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi przypadającymi na dany lokal; osoba zajmująca lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, ale uprawniona do lokalu zamiennego 8
albo socjalnego, wnosi odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat, jakie byłaby obowiązana wnosić, gdyby stosunek prawny nie wygasł. 4.2 Użytkownik lokalu będący członkiem spółdzielni wnosi opłaty określone w pkt 4.1. powiększone o przypadający na członka udział kosztów działalności społeczno-kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. 4.3 Określona w pkt 4.1. opłata użytkownika danego lokalu będącego: 1) Członkiem spółdzielni jest pomniejszona o przysługujący danemu członkowi udział w pożytkach z działalności spółdzielni, 2) Właścicielem lokalu jest pomniejszona o przysługujący danemu właścicielowi udział w pożytkach z nieruchomości wspólnej. 4.4 Jeżeli część pomieszczeń ogólnego użytku w danej nieruchomości jest udostępniana czasowo do wyłącznego korzystania przez daną osobę (najem pomieszczenia ogólnego użytku), to osoba ta obowiązana jest wnosić z tego tytułu comiesięczny czynsz w wysokości określonej w umowie o udostępnienie pomieszczenia do wyłącznego korzystania. Opłaty te są pożytkiem z nieruchomości wspólnej. 4.5 Podatek od towarów i usług (VAT) należny od opłat określonych w pkt 4.1 i 4.4. regulują odrębne przepisy. Podatek VAT od opłaty za używanie danego lokalu podwyższa opłatę określoną według pkt 4.1 i 4.4. 4.6 Obowiązek wnoszenia opłat za użytkowanie lokalu powstaje z dniem postawienia lokalu przez spółdzielnię do dyspozycji użytkownika, choćby faktycznie objęcie lokalu nastąpiło po tym dniu. O dacie postawienia lokalu do dyspozycji użytkownika spółdzielnia zawiadamia go pisemnie przed tą datą. Obowiązek wnoszenia opłat za używanie lokalu ustaje z dniem fizycznego opróżnienia lokalu i oddania kluczy spółdzielni. Jeśli użytkownik zwalnia lokal nie odnowiony, obowiązany jest pokryć opłaty za okres remontu (niezależnie od pokrycia kosztów odnowienia), jednak nie dłużej niż za 14 dni od daty fizycznego opróżnienia lokalu. O dacie postawienia lokalu do dyspozycji spółdzielni użytkownik jest obowiązany zawiadomić spółdzielnię pisemnie przed tą datą. 4.7 Za opłaty, o których mowa w ust. 4.1., solidarnie z członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, właścicielami lokali nie będącymi członkami spółdzielni oraz najemcami lokali mieszkalnych, odpowiadają: 1) stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu, 2) osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 4.8 Opłaty za używanie lokalu wnosi się co miesiąc z góry do 15 dnia miesiąca. Od opłat wnoszonych z opóźnieniem spółdzielnia nalicza ustawowe odsetki za zwłokę. 4.9 Emeryci i renciści mogą wnosić opłaty do końca danego miesiąca bez 9
konsekwencji w postaci naliczania odsetek za zwłokę. O zmianie wysokości opłat za używanie lokalu spółdzielnia zawiadamia osoby, którym przysługują tytuły prawne do lokali, najpóźniej do ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, od którego mają obowiązywać zmienione opłaty. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Na żądanie członka lub nie będącego członkiem właściciela lokalu spółdzielnia jest obowiązana przedstawić kalkulację opłat. 4.10 Zmiana wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego jest dokonywana w trybie określonym ustawą o ochronie praw lokatorów. 4.11 Członkowie spółdzielni mogą kwestionować zasadność opłat w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym lub na drodze sądowej. Właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Wystąpienie na drogę sądową nie zwalnia wymienionych osób z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości. 4.12 Opłaty za używanie lokali mogą być wnoszone przekazami pocztowymi lub przelewami bankowymi na rachunki bankowe spółdzielni. 4.13 Członek i najemca nie może potrącać swoich należności od spółdzielni z opłat za używanie lokali, chyba że zostały uznane przez spółdzielnię i wskazane do potrącenia. 5 Obowiązki spółdzielni 5.1 W ramach pobieranych opłat za używanie lokali spółdzielnia jest obowiązana zapewnić czystość i porządek w pomieszczeniach ogólnego użytku oraz w otoczeniu budynków, utrzymywać budynki i wszystkie urządzenia z nimi związane w należytym stanie technicznym, zapewniającym bezpieczeństwo użytkownikom oraz możliwość ciągłego korzystania ze wszystkich instalacji i urządzeń z uwzględnieniem postanowień ust. 5.2 i 5.3. Obowiązkiem spółdzielni jest zapewnienie użytkownikom lokali sprawnej obsługi administracyjnej. Rozdział obowiązków Spółdzielni i użytkowników lokali w zakresie napraw wewnątrz lokali określa: w odniesieniu do członków niniejszy regulamin w odniesieniu do najemców umowa najmu. 5.2 Podstawowy zakres obowiązków spółdzielni w dziedzinie napraw wewnątrz lokali obejmuje naprawy i wymiany instalacji wodociągowej i ciepłej wody bez urządzeń odbiorczych (do zaworu głównego), a także naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej do odpływu na pionie głównym, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, instalacji kablowej RTV i domofonu- z wyjątkiem osprzętu oraz instalacji gazowej bez urządzeń odbiorczych. 5.3 Naprawy i wymiany wewnątrz lokali nie zaliczone do obowiązków spółdzielni obciążają użytkowników lokali poza opłatami uiszczanymi na rzecz spółdzielni za używanie lokalu. 5.4 Jako szczególne obowiązki członka w zakresie napraw wewnątrz lokalu uznaje 10
się: 1) naprawy i wymianę podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, 2) naprawy i wymiany okien oraz drzwi, 3) naprawy urządzeń techniczno-sanitarnych w lokalu łącznie z wymianą tych urządzeń, 4) naprawy i wymiany pieców grzewczych, 5) naprawy i wymiany instalacji wodociągowej od zaworu głównego w lokalu, 6) naprawy przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, 7) malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów oraz naprawę uszkodzonych tynków ścian i sufitów (za wyjątkiem wad technologicznych), 8) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych, w celu ich zabezpieczenia przed korozją, 9) odnowienie lokalu w przypadku zwolnienia lokalu do dyspozycji spółdzielni. Naprawa wszelkich uszkodzeń wewnątrz lokalu lub poza nim powstałych z winy użytkownika lokalu lub osób korzystających z lokalu obciąża użytkownika lokalu. Naprawy zaliczane do obowiązków użytkownika lokalu mogą być wykonane przez spółdzielnię tylko za dodatkową odpłatnością, poza opłatami za używanie lokalu. W przypadku występowania wad technologicznych lub szkód powstałych z winy spółdzielni naprawy te wykonywane są przez spółdzielnię. 6 Bonifikaty w opłatach za używanie lokali 6.1 Temperaturą obowiązującą w lokalach mieszkalnych jest temperatura 18 C mierzona w środku pomieszczenia na wysokości 120 cm.w przypadku gdy okres niedogrzania lokalu w okresie ogrzewczym trwał co najmniej dwa kolejne dni, a temperatura wewnątrz lokalu wynosiła: a) + 15 C lub mniej opłatę za ogrzewanie obniża się o 1/15 części opłaty miesięcznej, b) poniżej + 18 C, ale wyżej niż określa pkt. a opłatę za ogrzewanie obniża się o 1/30 części opłaty miesięcznej licząc za każdy dzień niedogrzania. 6.2 W przypadku braku ciepłej wody w lokalu bądź gdy w punkcie czerpalnym w lokalu w szczytowym okresie poboru, jak i przy minimalnym rozbiorze wody, temperatura wody jest niższa od + 45 C w ciągu dwóch kolejnych dni opłatę za ciepło do podgrzewania wody obniża się o 1/30 części opłaty miesięcznej, licząc za każdy dzień, w którym nastąpiła przerwa w dostawie ciepłej wody lub dostarczono ciepłą wodę o temperaturze niższej od + 45 C. 6.3 Obniżek, o których mowa w pkt 6.1 i pkt 6.2 nie stosuje się w odniesieniu do opłat ustalanych według wskazań urządzeń pomiarowych. 6.4 Niedogrzanie lokalu lub brak ciepłej wody użytkownik powinien zgłosić w dniu stwierdzenia lub w dniu następnym. Spółdzielnia ma obowiązek sprawdzenia reklamacji w dniu zgłoszenia. 11
6.5 Sprawdzenie powinno odbywać się w obecności użytkownika lokalu. Nie sprawdzenie reklamacji z winy Spółdzielni jest równoznaczne z uznaniem roszczeń użytkownika lokalu do obniżki w opłatach. 6.6 W przypadku długotrwałego obniżenia standardu użytkowania lokalu w wyniku nie zadawalającego poziomu świadczonych usług lub niewykonywania przez spółdzielnię obciążających ją remontów, zarząd spółdzielni może podjąć decyzję o przyznaniu członkowi zamieszkałemu w tym lokalu bonifikaty w formie obniżenia opłat za używanie lokalu. Przy przyznaniu bonifikaty zarząd bierze pod uwagę przyznany już upust zgodnie z postanowieniem ust. 6.1.; 6.2. Podejmując taką decyzję, zarząd ustala jednocześnie, jakie działania i w jakim terminie zostaną podjęte w celu poprawy warunków użytkowania lokalu. O podjętych decyzjach w tych sprawach zarząd informuje radę nadzorczą na najbliższym posiedzeniu. 6.7 Obniżki w opłatach (bonifikaty i odszkodowania) rozlicza się z użytkownikami lokali w okresach miesięcznych. Kwoty udzielonych bonifikat i przyznanych odszkodowań stanowią zmniejszenie przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. 7 Postanowienia końcowe 7.1 Traci moc Regulamin Zasad rozliczania kosztów Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za użytkowanie lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej w Strzelcach Opolskich zatwierdzony uchwałą Rady Nadzorczej nr 56 z dnia 28.09.1998r. oprócz rozdziału III Rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania i dostawy ciepłej wody. Regulamin niniejszy został uchwalony przez Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej w Strzelcach Opolskich Nr 14/06 z dnia 27.02.2006r., wchodzi w życie z mocą obowiązującą od dnia 01.03.2006 r. Sekretarz Rady Nadzorczej Przewodniczący Rady Nadzorczej Henryk Mańka Zygmunt Kmiotek 12