Podziały nieruchomości spółdzielni mieszkaniowych

Podziały nieruchomości spółdzielni mieszkaniowych

USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Art. 5. 1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Nieruchomość gruntowa - grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Działka gruntu - niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Działka budowlana - zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie 12. (16) 1. Jeżeli z przepisów 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, 2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. 2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, d opuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Art. 5. 1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. 2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. 3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa; 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw; 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej; 6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej; 6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego; 6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych; 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego; 8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Art. 41. 1. Po wejściu ustawy w życie spółdzielnia jest obowiązana: 1) wystąpić z wnioskiem do właściwego organu w sprawie połączenia lub podziału nieruchomości, jeżeli jest to niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40; Art. 40. Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostają: 1) nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami; 2) nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu cywilnego; 3) nieruchomości niezabudowane.

USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Art. 41. 1. Po wejściu ustawy w życie spółdzielnia jest obowiązana: 1) wystąpić z wnioskiem do właściwego organu w sprawie połączenia lub podziału nieruchomości( ) Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art. 97.1. Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. 1a. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, należy dołączyć następujące dokumenty: 1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie ( ) 2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi; 3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ( ) 3a) pozwolenie ( ), w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków; 4) wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95; 5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości; 6) wykaz zmian gruntowych; 7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej; 8) mapę z projektem podziału. 1b. ( ) Dokumenty te podlegają przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Art. 41. 1. Po wejściu ustawy w życie spółdzielnia jest obowiązana: 1) wystąpić z wnioskiem do właściwego organu w sprawie połączenia lub podziału nieruchomości, jeżeli jest to niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40; 2) podjąć czynności związane z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości, a także ewidencją gruntów i budynków, jeżeli bez tych czynności oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokali położonych w obrębie nieruchomości innych niż te, o których mowa w art. 35, byłoby niemożliwe albo działka wydzielona pod budynkiem lub budynkami nie spełniałaby wymogów przewidzianych dla działek budowlanych. Art. 35. 1. Spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż Skarb Państwa, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni, budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel zajętej na ten cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem. Przepis stosuje się, jeżeli przed dniem złożenia wniosku przez spółdzielnię nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki budynków.

USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Art. 41. 1. (...) 2. Podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; Art. 93. (...) 4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Art. 41. 1. (...) 3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Art. 93. 1. (...) 3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Art. 41. 1. (...) 4. Uzasadnione koszty związane z podziałem nieruchomości oraz z czynnościami związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków, w tym również koszty uzasadnionych prac geodezyjnych, refunduje Skarb Państwa. 5. Koszty, o których mowa w ust. 4, są refundowane z budżetu państwa na wniosek spółdzielni. Wniosek o refundację kosztów spółdzielnia składa do wojewody właściwego ze względu na siedzibę spółdzielni, dołączając rachunki lub inne dowody poniesienia tych kosztów. 6. Przy wyborze wykonawcy prac, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia stosuje przepisy o zamówieniach publicznych. 7. Wojewoda zwraca koszty, o których mowa w ust. 4.

W praktyce, jeżeli budynki i urządzenia z nimi związane położone są na kilku nieruchomościach, spółdzielni mieszkaniowej mogą przysługiwać różne prawa: - prawo własności i prawo użytkowania wieczystego. Nieruchomość, z której mają być wyodrębnione lokale musi mieć jednolity charakter - jako nieruchomość gruntowa tożsama z działką budowlaną i z działką gruntu. USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Art. 35. (...) 1(1). Jeżeli budynki spełniające warunki określone w ust. 1 położone są na kilku nieruchomościach, z których część stanowi własność spółdzielni, a część przedmiot użytkowania wieczystego, spółdzielnia może żądać nabycia własności działek znajdujących się w jej użytkowaniu wieczystym. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą występować z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Budynek spółdzielni mieszkaniowej może być usytuowany na kilku działkach gruntu, do których spółdzielni mieszkaniowej przysługuje prawo użytkowania wieczystego, ale ustalone są różne terminy użytkowania wieczystego w różnych księgach wieczystych. Konieczne jest wtedy utworzenie jednej nieruchomości gruntowej (jednej działki budowlanej) poprzez przeniesienie wpisów z różnych KW do jednej księgi oraz ujednolicenie terminów. USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Art. 35. (...) 1(3). Jeżeli budynki stanowiące własność spółdzielni położone są na kilku działkach gruntu, do których spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a w umowach o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustalono różne terminy użytkowania wieczystego, spółdzielnia może żądać od właściciela gruntu zmiany postanowień umownych w celu ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego poprzez przyjęcie terminu uśrednionego. Niezbędne w tym przypadku będzie porozumienie w formie protokołu uzgodnień (z właściwym starostą, lub wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, jeżeli właścicielem gruntu jest gmina). Zmiany w umowach muszą być dokonane w formie aktu notarialnego wraz z wpisem do księgi wieczystej.

Procedura podziału nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej: 1. Ujednolicenie prawa do nieruchomości [S] 2. Wyłonienie wykonawcy prac geodezyjnych zgodnie z ustawą o zamówieniach publicznych [S] 3. Zgłoszenie pracy geodezyjnej [G] 4. Czynności przygotowawcze (pobranie i analiza dokumentacji z PODGiK i WKW) [G] 5. Przyjęcie granic nieruchomości do podziału [G] 6. Skompletowanie operatu technicznego, weryfikacja, przyjęcie do PODGiK [G] 7. Przekazanie załączników do wniosku o podział [G S] 8. Wniosek o podział nieruchomości [S-O] 9. Decyzja o podziale nieruchomości [O] 10. Wpisy w KW [S WKW] 11. Wniosek o refundację kosztów [S W] S spółdzielnia mieszkaniowa G wykonawca prac geodezyjnych O właściwy organ gminy W wojewoda właściwy ze względu na siedzibę spółdzielni mieszkaniowej WKW Wydział Ksiąg Wieczystych