Uwarunkowania prawne

Gospodarka mieszkaniowa Ryszard Cymerman Uwarunkowania prawne Lokale i spółdzielnie mieszkaniowe Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j.: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 Ustawa z 15 grudnia 2000 r o spółdzielniach mieszkaniowych (T.j. Dz.U.z 2003r Nr 119 poz. 1116) Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) Wojskowa Agencja Mieszkaniowa Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Tekst jednolity Dz.U. z 2010 r Nr 206 poz.1367).) Ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 163, poz. 1711) Lasy Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j.: Dz.U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59) Rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 9 kwietnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteriów kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego. Dz.U. nr 52 poz. 327. Obszary rolne Ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (T.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1187) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 marca 1994 r. w sprawie trybu sprzedaży domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych, ogródków przydomowych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami wchodzącymi w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 45, poz. 181). Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 30 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości Zasobu WR SP i ich części składowych, warunków obniżenia ceny sprzedazy nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków oraz 540). 1

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24.) Uregulowania wynikające z Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (T.j.Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903.) Definicja nieruchomości lokalowej (art. 2 i art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali). Przez nieruchomość lokalową należy rozumieć: prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem nieruchomości wspólnej. Nieruchomość lokalowa Definicja nieruchomości lokalowej Definicja nieruchomości lokalowej własność samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych mieszkalnego użytkowego + Udział w nieruchomości wspólnej Nieruchomość wspólna Wspólne części budynku Grunt W odróżnieniu od nieruchomości budynkowej prawem głównym (nadrzędnym) w odniesieniu do nieruchomości lokalowej jest prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, zaś prawem związanym udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu jako prawo główne warunkuje istnienie współwłasności w nieruchomości wspólnej (współwłasność części wspólnych budynku i współwłasność współużytkowanie wieczyste gruntu). Odwrotnie niż w odniesieniu do nieruchomości budynkowej, utrata własności lokalu powoduje utratę prawa do części wspólnych budynku i prawa do gruntu, zarówno jako przedmiotu współwłasności, jak też współużytkowania wieczystego. 2

Definicja samodzielnego lokalu według ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 2 ). Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Definicja części składowej lokalu (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia zwane pomieszczeniami przynależnymi, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Lokal stanowi odrębną nieruchomość gdy spełnione są trzy warunki: 1.Samodzielność lokalu 2.Wyodrębnienie pod względem własności 3.Uregulowanie w księdze wieczystej Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi To takie pomieszczenia, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby może trwać dłużej niż 4 godziny Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002/75, poz. 690 z późn. zm.) Samodzielny lokal mieszkalny Spełnienie wymagań przez pomieszczenia stawiane samodzielnym lokalom stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Szkic lokalizacji Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. 3

Szkic lokalizacji rzut kondygnacji budynku Zadość zaznaczenia na rzucie kondygnacji spełnia zaznaczenie lokalu i pomieszczeń doń przynależnych na fragmencie rzutu kondygnacji budynku (Stanowisko Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w piśmie z 30 maja 2000 r, znak: PO- 024-26/00 Szkic lokalizacji W razie braku dokumentacji technicznej budynku, dokonuje się inwentaryzacji budowlanej zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. Ustanowienie własności lokalu Art. 7 Odrębna własność lokalu jest ustanawiana w drodze: 1. Umowy 2. Jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości 3. Orzeczenia sądu znoszącego współwłasność 4. Orzeczenia sądu w sprawie spadkowej 5. Orzeczenia sądu o podziale majątku wspólnego małżonków 6. Realizacji przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 7. Wykonania umowy zobowiązującej Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu: powinna być dokonana w formie aktu notarialnego do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej Ustanowienie własności lokalu 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: 1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, 2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Ustanowienie własności lokalu 2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. 3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. 4

Nieruchomości wspólne W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomości wspólne Części budynku, które nie służą wyłącznie właścicielom lokali (klatki schodowe, korytarze, wspólne pralnie, kotłownie, strychy itd.), a także grunt (działka na której posadowiony jest budynek) stanowią nieruchomość wspólną. Nieruchomości wspólne W skład nieruchomości wspólnej wchodzą przede wszystkim części budynku takie jak: fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, wspólne strychy, klatki schodowe, korytarze. Składnikami nieruchomości wspólnej są także pomieszczenia zwane przynależnymi lub pomocniczymi, jak np. piwnice, jeżeli nie stały się częściami składowymi poszczególnych wyodrębnionych lokali. Nieruchomości wspólne Nieruchomości lokalowe i wspólne Do części składowych nieruchomości wspólnej mogą też należeć łazienki, prysznice i inne urządzenia sanitarne, a nawet garaże jeżeli nie służą do wyłącznego użytku właścicieli danych lokali. Nigdy nie stanowią natomiast części składowych nieruchomości wspólnej nie wyodrębnione lokale, jeżeli nie służą do wyłącznego użytku właścicieli danych lokali. Nr 1 Nr 2 Nr 3 Nr n Samodzielne lokale Powierzchnia podstawowa i pomieszczenia pomocnicze Powierzchnia podstawowa i pomieszczenia pomocnicze Powierzchnia podstawowa i pomieszczenia pomocnicze Powierzchnia podstawowa i pomieszczenia pomocnicze Pomieszczenia przynależne Pomieszczenia przynależne Pomieszczenia przynależne Pomieszczenia przynależne udział Nieruchomość wspólna Części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali Grunt (działka budowlana) prawo własno ści Praw o użyt kowa nia wiec zyste go Udział w nieruchomości wspólnej 5

Udział w nieruchomości wspólnej Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali nie wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. U a Udział w nieruchomości wspólnej = n i= 1 Pu a ( Pu + i Pp + a Pp i ) Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Forma zapisu udziałów w nieruchomości wspólnej i z jaką dokładnością należy ją podawać? Praktycznym rozwiązaniem jest przyjęcie zapisu w ułamkach zwykłych; podając w liczniku powierzchnię użytkową i przynależną danego lokalu, a w mianowniku powierzchnię użytkową i przynależną w całym budynku (lub wszystkich budynków na nieruchomości). Taki zapis jest praktyczny z dwóch powodów: po pierwsze jest on jednocześnie informacją jaka jest powierzchnia użytkowa i przynależna danego lokalu oraz całego budynku; po drugie udział jest zapisany w idealnych częściach, bez zaokrągleń. Udział w nieruchomości wspólnej W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele. 6

Udział w nieruchomości wspólnej W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż podano wyżej, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej Zasady powyższej nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Prawa właścicieli Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali. Prawa właścicieli Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego. Obliczyć udział w nieruchomości wspólnej Dane nieruchomości zabudowanej 1) budynek mieszkalny 30 letni murowany, podpiwniczony, 4 kondygnacyjny, ilość lokali mieszkalnych: 10 powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych : Pu= 680,00 m 2 powierzchnia komórek lokatorskich w piwnicy : Pp= 48,00 m 2 powierzchnia kotłowni gazowej : Pk= 16,00 m 2 powierzchnia 4 boksów garażowych : Pbg= 72,00 m 2 powierzchnia ruchu ( korytarz, klatka schodowa) Pr = 76,00 m 2 2) garaż murowany obejmuje 6 boksów o łącznej powierzchni użytkowej Pg = 102,00 m 2 Dane lokalu ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności powierzchnia użytkowa lokalu : Pu 6 = 68,16 m 2 pomieszczenie przynależne: komórka o pow. Pp 6 = 4,00 m 2 ; boks w garażu o pow. Pp 6 = 17 m 2 Po co udziały? Umożliwiają one racjonalne gospodarowanie nieruchomością wspólną. Właściciele lokali biorą udział w wydatkach na utrzymanie i remonty nieruchomości proporcjonalnie do udziału we współwłasności. 7

PRZYKŁAD: Gdy w budynku o pow. 1000m 2 wydatki na nieruchomość wspólną wyniosą w ciągu roku 10 000 zł, to właściciel lokalu o udziale 1/10 poniesie koszt 1 000 zł. Gdy w tym samym budynku pozostaje jeszcze 5 nie wykupionych lokali o powierzchni 500 m 2 ich właściciel obowiązany jest uczestniczyć w wydatkach nieruchomości w 50% - czyli 5 000 zł. Prawa właścicieli Jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Wspólnoty mieszkaniowe jak powstają? Od początku roku 1995 wspólnoty powstają w formie ustalonej przez ustawę o własności lokali. Budynki, w których sprzedano mieszkania wcześniej też podlegają temu prawu. (poza powstałymi z lokali spółdzielczych) Wspólnoty mieszkaniowe Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnoty mieszkaniowe Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa. Nie ma osobnej ewidencji wspólnot. Wspólnoty mieszkaniowe Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej. Jest jednak podmiotem prawa 8

Wspólnoty mieszkaniowe Prawa i obowiązki właścicieli lokali Art. 12. Prawa i obowiązki właścicieli lokali Art. 12. Wspólnota co do zasady powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, o ile właścicielem zostaje ktoś inny niż dotychczasowy 1.Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Prawa i obowiązki właścicieli lokali Art. 12. 3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Koszty zarządu nieruchomością wspólną to: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, Koszty zarządu nieruchomością wspólną to: 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. 9

Zarząd nieruchomością wspólną 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. 2. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Zarząd nieruchomością wspólną 1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zarząd nieruchomością wspólną 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd nieruchomością wspólną Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Zarząd nieruchomością wspólną 1.Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; Zarząd nieruchomością wspólną 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. 10

Czynniki decydujące o wartości lokali Dane dotyczące wspólnych części budynku (także pomieszczeń przynależnych lokalizacja ogólna i szczegółowa (strefa miasta, dostępność komunikacyjna, sąsiedztwo) typ budynku (liczba kondygnacji, technologia budowy, liczba klatek schodowych) stan techniczny i zużycie (rok budowy, gospodarka remontowa) rodzaj i wielkość powierzchni wspólnych występowanie budowli i urządzeń trwale z gruntem związanych wielkość udziału w nieruchomości wspólnej wyposażenie w media (woda, kanalizacja, domofon, TVK, podzielniki kosztów) Dane dotyczące gruntu lokalizacja i sąsiedztwo rodzaj prawa rzeczowego parametry techniczne działki powierzchnia działki (zagospodarowanie, miejsca parkingowe, place zabaw itp.) wielkość udziału w działce (udział i skutek powierzchniowy) Dane dotyczące lokalu usytuowanie pionowe (kondygnacja ) usytuowanie poziome (narożność, nasłonecznienie, układ funkcjonalny), cechy techniczno-użytkowe (powierzchnia użytkowa, stan techniczny, wykończenie, podłoga, ściany, stolarka) występowanie balkonów, loggi Dane dotyczące pomieszczeń przynależnych usytuowanie pomieszczeń przynależnych (w budynku, poza budynkiem) rodzaj pomieszczeń przynależnych (strych, piwnica, garaż, komórka, inne) wielkość pomieszczeń przynależnych 11

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24.) Ustawa reguluje zasady i tryb zbywania mieszkań wchodzących w skład budynków mieszkalnych, będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, osobom uprawnionym, na warunkach preferencyjnych. W stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania na zasadach preferencyjnych. Prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania przysługuje również osobie nie będącej osobą uprawnioną, lecz zajmującej to mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej ze zbywcą na czas nieoznaczony. Sprzedaży mieszkania dokonuje się po cenie ustalonej na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami łącznie pomniejszonej o: 1) 6% za każdy rok pracy u zbywcy lub jego poprzednika prawnego, 2) 3% za każdy rok najmu tego mieszkania przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania. 12