Warszawa 04.06.2012. Problem i postulat: dotyczy transakcji refinansowania listami zastawnymi kredytów hipotecznych udzielanych przez inne banki. Rozwiązanie kierunkowe: Po ustaleniach precyzujących w toku dyskusji na spotkaniu grupy ds. listów zastawnych w KNF, w dniu 29 maja 2012 r., kontynuacja wystąpienia z dnia 28 maja b.r. PRZELEW WIERZYTELNOŚCI z banków uniwersalnych do banku hipotecznego z WPISEM DO REJESTRU ZABEZPIECZENIA LISTÓW ZASTAWNYCH i WZMIANKĄ O TYM W KSIĘDZE WIECZYSTEJ (zamiast konstytutywnego ujawniania w KW). W nawiązaniu do przygotowania założeń tych postulatów przyszłej reformy, mającej na celu między innymi uczynnienie listów zastawnych jako instrumentu refinansowania kredytów hipotecznych w sektorze bankowym, wnosimy o kierunkowe ustosunkowanie się do przedstawionego poniżej postulatu legislacyjnego. Identyfikacja bariery prawnej oraz uzasadnienie potrzeby wdrożenia rozwiązania usprawniającego przelew wierzytelności hipotecznych pod emisje listów zastawnych. Obecna sytuacja rozwoju rynku hipotecznego, szczególnie w kontekście problemu długoterminowego refinansowania wymaga pilnego dostosowania rozwiązań prawnych, które umożliwiłyby wykorzystanie listu zastawnego jako instrumentu refinansowania portfeli hipotecznych banków uniwersalnych w szczególności w ramach krajowego holdingu finansowego. Ostatni kryzys finansowy w radykalny sposób uwydatnił ekonomiczną konieczności pozyskania długoterminowych źródeł finansowania kredytu hipotecznego (takim jest emisja listów zastawnych, których termin wykupu może sięgać nawet 7-10 lat) w miejsce dominującego obecnie finansowania depozytami ludności. Na przeszkodzie płynnego wykorzystania mechanizmów emisji listów zastawnych na podstawie kredytów hipotecznych udzielonych już i udzielanych w przyszłości przez banki matki i w związku z obowiązującą zasadą emisji listów zastawnych przez odrębny od banku uniwersalnego bank - jest konieczność transferu zarówno wierzytelności jak i hipotek. Jedynie bowiem wierzytelności wpisane do rejestru listów zastawnych BANKU HIPOTECZNEGO mogą być podstawą emisji listów zastawnych. Muszą one przy tym spełniać warunek zabezpieczenia hipotecznego, a zatem bank hipoteczny musi być w sensie prawnym uznany za hipotekariusza. Przeszkodą a zarazem przedmiotem postulatu zmiany jest wyrażona w art. 79 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zasada, iż do przeniesienia hipoteki (za przenoszoną wierzytelnością) konieczny jest wpis w księdze wieczystej. 1
art. 79.1. W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Alternatywnie, z uwagi na wskazane powyżej uzasadnienie, zasada ta mogłaby doznawać wyłomu, gdy przelew ma na celu emisję listów zastawnych (w szczególności w oparciu o większą pulę kredytów hipotecznych) i wierzytelności hipoteczne wpisywane są do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych Obecnie obowiązujące ogólne zasady przeniesienia wierzytelności hipotecznej jedynie utrudniają pojedyncze transakcje przelewu wierzytelności hipotecznej, jednak konieczność dokonywania wpisów i okres oczekiwania na ich dokonanie we wszystkich księgach wieczystych skutecznie i całkowicie paraliżuje transakcję transferu całych puli kredytów hipotecznych (może ich być tysiące) dla celów emisji listu zastawnego, co tłumaczy dlaczego ta pożądana dla bezpieczeństwa systemu bankowego procedura nie jest praktykowana. Nie bez znaczenia jest tez element kosztowy dotyczący zastosowania ogólnej procedury dla takich transakcji pakietowych, w ramach którego koszt wpisu zmiany wierzyciela - 150 zł - jest tylko jednym z elementów, jednak bardzo znaczącym. Postuluje się zatem wykorzystanie faktu, iż już zgodnie z obowiązującym prawem dla banków hipotecznych (Ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych) wierzytelności i hipoteki podlegają rejestrowaniu w rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych, zaś każda hipoteka zabezpieczająca wierzytelność banku hipotecznego (również w przypadku nabywania takich wierzytelności od innych banków) wpisana do rejestru listów zastawnych wymaga uczynienia o tym wpisu w księdze wieczystej w polu 4.4.1.13 inne informacje. Obowiązujący obecnie tryb ujawniania banku hipotecznego jako wierzyciela hipoteki, zabezpieczającej listy zastawne Art. 24 ust. 2 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych stanowi w przypadku ustanowienia hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego wpisaną do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, należy uczynić o tym wpis w księdze wieczystej W przypadku nabywania wierzytelności hipotecznych, konieczne jest obecnie uzyskanie wpisu przelewu wierzytelności hipotecznej w księdze wieczystej, a po wpisie ich do rejestru listów zastawnych uzupełnienie wpisu hipoteki o tę informację, Istnieje zatem podstawa prawna (potwierdzona przepisami wykonawczymi ministerstwa sprawiedliwości odnośnie podstaw wpisu w księdze wieczystej) do ujawnienia w księdze wieczystej zarówno faktu, iż hipoteka stanowi podstawę emisji listów zastawnych jak i można by ją uzupełnić o nazwę nowego wierzyciela, to jest banku hipotecznego, na który wierzytelność została przelana. Odbywa się to w trybie ujawnienia informacji w księdze wieczystej, na wniosek banku hipotecznego (w praktyce pobierana jest opłata 60zł, na tle pojawiających się wątpliwości, postulowane byłoby jednak jasne przesądzenie wysokości takiej opłaty w ustawie o kosztach sądowych). Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 5) ustawy o księgach wieczystych i hipotece możliwe jest ujawnienie w księdze wieczystej w szczególności następujących praw osobistych i roszczeń: 5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz informacji, że zostały 2
one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipotecznych Zatem w polu pole inne informacje, przy hipotece wpisanej na rzecz pierwotnego wierzyciela, pojawiłaby się treść obejmująca: 4.4.1.13 "inne informacje": - informacja o wpisaniu hipoteki do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych X(nazwa) banku hipotecznego. Po odpowiednich zmianach wprowadzonych zgodnie z postulatem, bank hipoteczny X prowadzący rejestr listów zastawnych przejmowałby pozycję pierwotnie ujawnionego wierzyciela hipotecznego nabywając wierzytelnoś zabezpieczoną wraz z hipoteką w wyniku zawarcia umowy nabycia wierzytelności lub pulu wierzytelności hipotecznych i wpisie do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych POSTULAT Postulatem jest więc wprowadzenie wyjątku do art. 79 ust. 1. ustawy o księgach wieczystych i hipotece, iż do przelewu wierzytelności hipotecznej wraz z hipoteką celem emisji na jej podstawie listu zastawnego, - zdanie drugie tego przepisu nie ma zastosowania (to jest wpis do księgi wieczystej o konstytutywnym charakterze nie jest konieczny). Być może należałoby przy tym wyrazić wprost w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, uzupełniając zmianę odnośnie art. 79 ust. 1, obowiązek wzmiankowania przez bank hipoteczny w trybie art. 24 ust. 2 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych o wpisie wierzytelności do rejestru listów zastawnych oraz o tym, że bank hipoteczny jest wierzycielem rzeczowym, choć już teraz ten przepis znajduje obligatoryjne zastosowanie. Zakłada się przy tym następujące rozumienie przepisów po wprowadzeniu postulowanej zmiany. W przypadku transferu pulu wierzytelności hipotecznych do banku hipotecznego celem emisji hipotecznych listów zastawnych bank ten nabywałby wierzytelności wraz hipotekami z chwilą wpisu w rejestrze hipotecznych listów zastawnych, w wyniku zawarcia umowy i bez konieczności oczekiwania na konstytutywne wpisy w księgach wieczystych wszystkich nieruchomości zabezpieczających. Po nabyciu wierzytelności wraz hipotekami w tym trybie kierowany byłby wniosek o uzupelneinie wpisu hipoteki informacją w polu inne informacje (jak do tej pory). Wzmianka zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o bankach hipotecznych (informacja w polu inne informacje 4.4.1.13) skutkowałaby wyłączeniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych co do informacji o pierwotnie wpisanym wierzycielu hipotecznym. Co do hipotek bez takich wzmianek księga wieczysta pełniłaby oczywiście dotychczasowa rolę. Zastąpienie wpisu w księdze wieczystej, wpisem w rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych dla tej specyficznej i związanej z celem emisji transakcji nie prowadziłoby do generalnego zniesienia konstytutywności wpisu nowego wierzyciela hipotecznego. Jednakże w przypadku dalej idącego rozwiązania za postulatem generalnego zniesienia obowiązku ujawniania przelewu wierzytelności w księdze wieczystej, powyższe rozwiązanie trybu dla banku hipotecznego pozostałoby do stosowania fakultatywnego. 3
Ochrona kredytobiorcy hipotecznego również w przypadku braku zawiadomienia go o przelewie wierzytelności działałaby na dziś obowiązujących ogólnych zasadach z k.c Ponadto, jak w obecnym stanie prawnym, dla wpisu nowego wierzyciela rzeczowego (nabywcy wierzytelności hipotecznej i hipoteki) nie jest konieczna zgoda właściciela nieruchomości. Przepisy k.c. wyraźnie wskazują, że przelew jest możliwy bez zgody dłużnika art. 509 k.c. (poza wypadkiem pactum de non cedendo jeśli zakaz przewidziano w umowie tak też wzmiankowanie o nowym wierzycielu zgody tej nie wymaga. Co do uprawnień wzmiankowanego nowego wierzyciela hipotecznego w pełni korzystałby z uprawnień pierwotnego wierzyciela hipotecznego, zbywcy wierzytelności i hipoteki, w szczególności co do czynności procesowych przy egzekucji i upadłości gdy w grę wchodzi obciążona hipoteką nieruchomość (jak wszczęcie postępowania, przystąpienie, status strony, czynności dowodowe, przysługiwanie roszczeń). Również, głównie dla celów ewentualnego procesu dowodowego, wyciąg z rejestru zabezpieczenia listów zastawnych (sygnowany przez powiernika banku hipotecznego) stanowi (jak do tej pory) bankowy dokument o charakterze urzędowym. Swoją drogą rozważa się doprecyzowanie (po uzyskaniu kierunkowej zgody ministerstwa sprawiedliwości na zaproponowane rozwiązanie odnośnie art. 79 ust 1 ukwh, w związku z art. 24 ust. 2 ulzbh) uzupełnienie wzorca rejestru zabezpieczenia listów zastawnych (uchwała KNF na podstawie delegacji ustawowej) o pozycje precyzujące informacje o numerze księgi wieczystej co do nabytej wraz z wierzytelnością hipoteki oraz oznaczenie transakcji zbiorowego przeniesienia puli wierzytelności hipotecznych). Zakłada się, iż nowe postulowane rozwiązanie będzie mogło być zastosowane do udzielanych, jak i już udzielonych kredytów oraz transferu ustanowionych hipotek. W związku z powyższym postulatem i zanim zostałby on uszczegółowiony zgodnie z techniką legislacji, prosimy o ustosunkowanie się, w szczególności ekspertów resortu sprawiedliwości, członków grupy do następujących pytań: a) czy można założyć kierunkową zgodę na przeprowadzenie postulatu legislacyjnego odnośnie transferu hipotek z banku uniwersalnego do hipotecznego celem emisji listów zastawnych, z wykorzystaniem informacji o wpisie do rejestru listów zastawnych zamiast wpisu w księdze wieczystej o konstytutywnym charakterze? b) czy materia postulatu musiałaby prowadzić do zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czy też, co dla przejrzystości rozwiązań finansowych byłoby wskazane mogłaby być przeprowadzona w ramach noweli ustawy o listach zastawnych analogicznie jak zwolnienie od obowiązku ujawniania w księdze wieczystej hipoteki unormowano dla przenoszenia obligacji zabezpieczonych hipoteką (rozwiązanie zawarte w przepisie art. 7 ust 3 Ustawy o obligacjach : Do przeniesienia obligacji Projekt postulatu, w podsumowaniu konsultacji sporządzono: A. Tułodziecka, Fundacja Hipoteczna, 04.06.2012. 4
5