Transfer wierzytelności hipotecznych

Transkrypt

1 Transfer wierzytelności hipotecznych 1) Rodzaje transferu wierzytelności hipotecznych Typy transakcji z uwzględniniem: 1.1. charakteru transakcji ( prosty przelew wierzytelności/ sekurytyzacja/ obrót wierzytelnościami/ ściąganie długów/ factoring) 2.2. podmiotów w niej uczestniczących (bank/ bank hipoteczny / podmiot nie-bankowy/ fundusz sekurytyzacyjny według ustawy o funduszach inwestycyjnych/ spółka według ustawy Prawo bankowe, firma windykacyjna) 2.3. rodzaju wierzytelności (wierzytelności konsumenckie/ niekonsumenckie/ wymagalne/ niewymagalne) Przelew dla celów sekurytyzacji czy ujmować osobno? 2) Przelew a księgi wieczyste/ charakter prawny hipoteki 2.1. Akcesoryjność hipoteki Niemożność rozdzielenia zabezpieczonej wierzytelności i hipoteki = niemożność przeniesienia samej wierzytelności z pozostawieniem hipoteki u zbywcy Hipoteka zwykła: zakaz przelewu wierzytelności hipotecznej bez przeniesienia zabezpieczającej ją hipoteki. Z jednej strony wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, a z drugiej hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności zabezpieczanej (art i 2 ukwh). Hipoteka kaucyjna: co do zasady możliwe jest przeniesienie samej wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną, ale w praktyce w większości przypadków przelew samej wierzytelności skutkować będzie upadkiem zabezpieczenia (wygaśnięciem hipoteki) Art ukwh Do przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną nie stosuje się przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej. Jednakże gdy wraz z wierzytelnością ma być przeniesiona także hipoteka, do przelewu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Ale: w praktyce dopuszczalność przelewu samej wierzytelności bez zabezpieczającej ją hipoteki kaucyjnej należy ograniczyć jedynie do wypadków, gdy ze stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność, może powstać nowa wierzytelność, podlegająca zabezpieczeniu hipoteką kaucyjną (np. przelew wierzytelności o zapłatę czynszu dzierżawnego za określony okres, gdy nie następuje zmiana osoby Strona 1 z 7

2 wydzierżawiającego). W przeciwnym razie przelew wierzytelności hipotecznej (np. o zwrot pożyczki, której kwota została określana za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, czyli wierzytelności już istniejącej o nieustalonej jedynie wysokości) musiałby powodować wygaśnięcie hipoteki kaucyjnej (hipoteka taka nie mogłaby istnieć, gdyż nie mogłaby powstać żadna wierzytelność, która podlegałaby zabezpieczeniu ta hipoteką). Na wniosek dotychczasowego wierzyciela hipotecznego lub właściciela nieruchomości hipoteka powinna zostać wówczas wykreślona z księgi wieczystej. 1 W takiej sytuacji należy przyjąć, że nastąpiło zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego. Do przeniesienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną będą miały zastosowanie w szczególności przepisy o przelewie wierzytelności (art. 509 i nast. kc). Przelew wierzytelności bez zabezpieczającej ją hipoteki kaucyjnej, jeżeli ma ona przysługiwać nadal dotychczasowemu wierzycielowi nie wymaga zmiany wpisu w księdze wieczystej. Mimo iż w pewnych przypadkach dopuszczalne jest przeniesienie samej wierzytelności bez zabezpieczającej ją hipoteki kaucyjnej, polska doktryna stoi na stanowisku, iż przeniesienie samej hipoteki kaucyjnej bez zabezpieczonej nią wierzytelności nie jest możliwe Wpis konstytutywny przy przelewie (konieczność ujawniania zmiany wierzyciela w księdze wieczystej) art kc w związku z art. 509 kc i art. 79 ust. 1 ukwh: do skutecznego przeniesienia wierzytelności hipotecznej konieczne jest zawarcie umowy (zasadniczo w formie pisemnej) oraz wpis do księgi wieczystej problem: długotrwałość procedury, nakład administracyjny i czasowy związany ze zmianami w księgach wieczystych (zwłaszcza przy przenoszeniu portfeli) status nabywcy wierzytelności przed wpisem do KW - ryzyka dla banku/ nabywcy wierzytelności w okresie pomiędzy zawarciem umowy cesji a wpisem w księdze wieczystej 1 Tak. J. Pisuliński, Wybrane problemy dotyczące hipoteki kaucyjnej materiał na III edycję Ogólnopolskiej Konferencji Księgi wieczyste w sądach gwarantem bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa, 4-5 marca 2004 r., s. 9; szerzej J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, Zakamycze 202, s. 286 i nast.; na temat skutków przeniesienia wierzytelności hipotecznej bez hipoteki kaucyjnej także I. Heropolitańska, według której skutkuje to wygaśnięciem hipoteki, I. Heropolitańska [w:] I. Heropolitańska, M. Michalski Hipoteka Listy zastawne, Obligacje hipoteczne, Twigger, Warszawa 2001, s Tak: S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, s. 16. Strona 2 z 7

3 Ze względu na długotrwałość procedury wpisowej pojawia się pytanie o ryzyka dla stron transakcji, głównie nabywcy w okresie pomiędzy zawarciem umowy cesji a dokonaniem wpisu nowego wierzyciela do księgi wieczystej. Jaki właściwie status ma cesjonariusz? Jakie znacznie dla nabywcy ma fakt odmowy przez sąd wieczystoksięgowy dokonania wpisu? Jakie znaczenie ma złożenie wniosku o zmianę wierzyciela? Czy fakt złożenia wniosku chroni go wystarczająco? Znaczenie wzmianki o wniosku o zmianę wierzyciela postulat: Usprawnienie obrotu wierzytelnościami hipotecznymi poprzez umożliwienie obrotu pozaksięgowego (wprowadzenie listowej formy zabezpieczenia) postulat: Usprawnienie obrotu wierzytelnościami hipotecznymi poprzez wprowadzenie konstrukcji powierniczego utrzymywania zabezpieczeń Projekt ustawy o sekurytyzacji (druk 2080, IV kadencja) Projekt nowelizacji ukwh (druk 1582 administrator hipotek, ale tylko dla konsorcjum bankowego) projekt ustawy o sekurytyzacji (druk sejmowy 2080), SejmIV kadencji: instytucja administratora zabezpieczeń, wzorowana na konstrukcji administratora zastawu z ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Według projektu, jeżeli prawa majątkowe przenoszone przez inicjatora na emitenta są zabezpieczone hipoteką, zastawem rejestrowym lub innym prawem rzeczowym ujawnionym we właściwym rejestrze, inicjator może zostać ustanowiony administratorem takich zabezpieczeń. Służy to ułatwieniu i przyspieszeniu procesu przenoszenia praw majątkowych przez inicjatora na emitenta, gdyż emitent nabywa prawa majątkowe oraz korzyści z ustanowionych zabezpieczeń bez konieczności dokonywania kosztownej i długotrwałej procedury wpisu emitenta do księgi wieczystej lub innego stosownego rejestru jako podmiotu uprawnionego z hipoteki, zastawu rejestrowego lub innego prawa ujawnionego w tym rejestrze. Ustawa ostatecznie nie została jednak uchwalona. Problem upadłości administratora Przelew wierzytelności kredytowej zabezpieczonej 2 odrębnymi hipotekami Dokumenty będące podstawą ujawnienia wierzyciela w KW dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym, art. 95 Prawa bankowego, Przelew wierzytelności (przejście hipoteki), gdy hipoteka ustanowiona na nieruchomości osoby trzeciej Przelew wierzytelności a elektroniczna księga wieczysta Problemy z formularzami wpisowymi? Strona 3 z 7

4 Nowelizacja ukwh zmiany w zakresie przelewu 1) Administrator hipoteki (powiernicze utrzymywanie hipoteki, ale tylko na potrzeby konsorcjum bankowego) Art W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. 2. Umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. 3. Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą. 4. Do ustanowienia hipoteki na rzecz administratora hipoteki nie stosuje się art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, z późn. zm. 3) ) 5. W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipoteki. Na wniosek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, sąd dokonuje zmiany wpisu administratora hipoteki. 6. W razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego administratora każdy z wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki. Przepisy o zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio. 7. Przepis ust. 6 stosuje się również w braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora hipoteki. 2) zmiana art. 79 ukwh wyjątki od zasady akcesoryjności Obecne brzmienie: Art Wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej. 2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Brzmienie proponowane w projekcie: Art W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. 2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. 3) wyjątki od zasady akcesoryjności w przypadku przeniesienia tylko jednej wierzytelności z puli wierzytelności zabezpieczonych jedną hipoteką: Strona 4 z 7

5 Art Jeżeli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności przysługujących wierzycielowi hipotecznemu, w razie przelewu jednej z nich hipoteka przechodzi na nabywcę proporcjonalnie do wysokości tej wierzytelności w stosunku do sumy wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką, chyba że strony postanowiły inaczej. 2. Jeżeli wierzytelność hipoteczna zostanie przeniesiona bez hipoteki, zbywca powinien zawiadomić o tym właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym. 4) wyjątki od zasady akcesoryjności: Art Jeżeli z określonego we wpisie stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona hipoteką wierzytelność, może powstać nowa wierzytelność, strony mogą postanowić, że przelew wierzytelności hipotecznej nie powoduje przejścia hipoteki na nabywcę. ; 5) wyłączenie możliwości nabycia zabezpieczonej wierzytelności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (uchylenie art. 80 u.k.w.h.). jako konsekwencja rezygnacji z dwóch rodzajów hipotek, zbliżenia nowej hipoteki do obecnej kaucyjnej i usunięcia domniemania istnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką Obecne brzmienie: Art. 80. W razie przelewu wierzytelności hipotecznej nabywca może, jeżeli chodzi o zaspokojenie z nieruchomości obciążonej, powołać się na przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych również w odniesieniu do wierzytelności zabezpieczonej oraz w odniesieniu do zarzutów przeciwko wierzytelności, które mogły być podniesione przeciwko zbywcy. 3) zagadnienia cywilnoprawne 3.1. zgoda dłużnika na przelew, 3.2. tajemnica bankowa 3.3. zgoda dłużnika na przetwarzania danych osobowych 3.4. Częściowy przelew wierzytelności 3.5. Przelew wierzytelności przyszłych 3.6. Regulacje niemieckie (problem windykowania kredytów hipotecznych przez zagraniczne spółki ochrona kredytobiorców) 4) przelew wierzytelności a zagadnienia podatkowo-kosztoworachunkowe 4.1. Podatek od czynności cywilnoprawnych 4.2. VAT 4.3. Podatek dochodowy Strona 5 z 7

6 4.4. Opłata sądowa Doprecyzowanie wysokości opłaty sądowej w razie przeniesienia hipoteki w wyniku przelewu wierzytelności hipotecznej (Zmiana ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) na tle obecnej ustawy powstaje wątpliwość nie jest jasne, ile wynosi opłata za ujawnienie w księdze wieczystej nowego wierzyciela. Czy kwestie tę reguluje art. 43 pkt 4 określający opłatę za zmianę treści ograniczonych praw rzeczowych (150 zł) czy art. 44 pkt 6, określający opłatę za dokonanie innych wpisów, poza określonymi w art. 42 i 43 (60 zł). Ponieważ można znaleźć argumenty za oboma opiniami, celowa byłaby zmiana przepisu, służąca wyjaśnieniu wątpliwości, jaką opłatę sądową należy uiścić w przypadku ujawnienia w księdze wieczystej faktu przeniesienia hipoteki. 5) przelew wierzytelności hipotecznej a postępowanie egzekucyjne (skuteczność przelewu w razie wszczęcia postępowanie egzekucyjnego) Wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie ma zasadniczo wpływu na zmianę wierzyciela w wyniku przelewu wierzytelności. Wprawdzie w księdze wieczystej wpisywane jest ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji, nie wstrzymuje ono jednak innych wpisów. Zatem jeżeli nawet wzmianka o egzekucji zostanie wpisana przed ujawnieniem w księdze wieczystej nowego wierzyciela, nie stanowi to przeszkody dla dokonania kolejnych wpisów, w tym wpisania zmiany wierzyciela. Czy nowy wierzyciel będzie mógł skutecznie poszukiwać zaspokojenia swojej wierzytelności w postępowaniu egzekucyjnym jeżeli:? 5.1. wpis nowego wierzyciela w księdze wieczystej został dokonany przed wpisem informacji o wszczęciu egzekucji 5.2. wpis nowego wierzyciela poprzedzony wpisem informacji o wszczęciu egzekucji. Czy nowy wierzyciel ma szansę uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym? 5.3. Zastosowanie bankowego tytułu egzekucyjnego w razie zbycia wierzytelności bankowej, (transakcja bank-bank, bank-instytucja niebankowa) 5.4. kiedy nabywca staje się wierzycielem nawet niezabezpieczonej wierzytelności: czy jeśli nawet nabywca wierzytelności nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej jako nowy wierzyciel w ewentualnym postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości będzie miał status wierzyciela, choćby nawet niezabezpieczonego rzeczowo, czyli z gorszym pierwszeństwem zaspokojenia 6) przelew wierzytelności hipotecznej a postępowanie upadłościowe (skuteczność przelewu w razie wszczęcia postępowania upadłościowego) 1. pozycja nabywcy wierzytelności hipotecznej, gdy przed jego ujawnieniem w KW została ogłoszona upadłość dłużnika Strona 6 z 7

7 Czy art. 81 ust.1 Pr. upadł. (zakaz dokonywania wpisów w księdze wieczystej celem zabezpieczenia wierzytelności, chociażby powstała ona przed ogłoszeniem upadłości) ma zastosowanie także do wniosku o zmianę wierzyciela w razie transferu wierzytelności? Ryzyko dla nabywcy wierzytelności, jeżeli złoży on wniosek o ujawnienie się w księdze wieczystej w 6-miesięcznym okresie poprzedzającym ogłoszenie upadłości. Istnieje ryzyko, iż jego wpis zostanie wykreślony zgodnie z art. 82, a tym samym przelew wierzytelności nie dojdzie do skutku 7) Inne: 7.1. Przelew wierzytelności kredytowych a ubezpieczenie kredytu 7.2. Rozwiązania węgierskie transfer samego zabezpieczenia 7.3. Wierzytelności transferowane jako podstawa emisji listów zastawnych przez bank hipoteczny- dodatkowo konieczność wpisania do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych 7.4. skutki zajęcia przez komornika scedowanej wierzytelności (skuteczność cesji na zabezpieczenie w przypadku egzekucji skierowanej przez innego wierzyciela) Strona 7 z 7