OCHRONA PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO

OCHRONA PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO KOMENTARZ Andrzej Burzak Małgorzata Okoń Piotr Pałka Warszawa 2012

Spis treści SPIS TREŚCI Wykaz skrótów 9 Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego 13 Rozdział 1 Przepisy ogólne 15 Art. 1. 15 Art. 2. 32 Art. 3. 58 Art. 4. 104 Rozdział 2 Mieszkaniowy rachunek powierniczy 115 Art. 5. 115 Art. 6. 124 Art. 7. 127 Art. 8. 130 Art. 9. 132 Rozdział 3 Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego 133 Art. 10. 133 Art. 11. 135 Art. 12. 136 Art. 13. 139 5

Spis treści Art. 14. 142 Rozdział 4 Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa 145 Art. 15. 145 Art. 16. 149 Rozdział 5 Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej 152 Art. 17. 152 Art. 18. 156 Art. 19. 162 Art. 20. 165 Art. 21. 193 Rozdział 6 Umowa deweloperska 200 Art. 22. 200 Art. 23. 238 Art. 24. 243 Art. 25. 247 Art. 26. 251 Art. 27. 256 Art. 28. 279 Rozdział 7 Odstąpienie od umowy deweloperskiej 289 Art. 29. 289 Art. 30. 319 Art. 31. 322 Rozdział 8 Przepisy karne 326 Art. 32. 326 Art. 33. 329 Art. 34. 332 6

Spis treści Rozdział 9 Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy 334 Art. 35. 334 Art. 36. 335 Art. 37. 350 Art. 38. 352 Art. 39. 353 Art. 40. 355 Art. 41. 357 Załączniki 359 Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) 361 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) 386 Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) 403 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) 410 Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz. 462) 415 Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. poz. 463) 424 Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r., Sygn. akt S 3/10 (OTK-B 2010, nr 6, poz. 407) 428 Rekomendacje Związku Banków Polskich w sprawie wybranych problemów interpretacyjnych w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 11 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) 438 Komunikat Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP z dnia 10 maja 2012 r. 462 7

Spis treści Bibliografia 465 Wykaz orzeczeń 467 Źródła internetowe 471 Indeks rzeczowy 473 8

Wykaz skrótów WYKAZ SKRÓTÓW Akty prawne k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) k.k. ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz. U. Nr 88, poz. 553 z późn. zm.) Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) k.p.a. ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) k.p.c. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) k.p.k. ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego (Dz. U. Nr 89, poz. 555 z późn. zm.) k.w. ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 46, poz. 275 z późn. zm.) p.u.n. ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.) pr. bank. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.) pr. bud. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) pr. not. ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn.: Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 z późn. zm.) 9

Wykaz skrótów r.m.s.t.n. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.) r.p.b. rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz. 462) u.k.w.h. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) u.o.p.n. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), ustawa deweloperska u.s.d.g. ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 z późn. zm.) u.s.m. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) ustawa o BFG ustawa z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 z późn. zm.) ustawa o KRS ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 168, poz. 1186 z późn. zm.) ustawa o VAT ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) u.t. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o timeshare (Dz. U. Nr 230, poz. 1370) u.w.l. ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) Czasopisma i oficjalne publikatory Biul. SN Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego GP Gazeta Prawna M. Praw. Monitor Prawniczy 10

Wykaz skrótów MSiG OSAB OSNC OSNC-ZD OTK OTK-B PPH Pr. Bank. Pr. Gosp. Prok. i Pr.-wkł. Monitor Sądowy i Gospodarczy Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna Zbiór Dodatkowy Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, Seria B Przegląd Prawa Handlowego Prawo Bankowe Prawo Gospodarcze Prokuratura i Prawo wkładka Inne CEIDG Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej KRS Krajowy Rejestr Sądowy NSA Naczelny Sąd Administracyjny PZFD Polski Związek Firm Deweloperskich SA Sąd Apelacyjny S. Antym. Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Antymonopolowy SN Sąd Najwyższy SOKiK Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów TK Trybunał Konstytucyjny WSA Wojewódzki Sąd Administracyjny 11

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377)

Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1 Rozdział 1 PRZEPISY OGÓLNE Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. 1. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377, dalej: u.o.p.n.), zwana w dalszej części niniejszego opracowania także ustawą deweloperską, uchwalona została przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 września 2011 r. i opublikowana w Dzienniku Ustaw Nr 232 z dnia 28 października 2011 r., pod pozycją 1377. Zgodnie z przepisem art. 41 u.o.p.n., ustawa weszła w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia, to jest z dniem 29 kwietnia 2012 r. 2. Przyczyn podjęcia inicjatywy ustawodawczej prowadzącej do uchwalenia ustawy deweloperskiej należy dopatrywać się w postanowieniu TK z dnia 2 sierpnia 2010 r., S 3/10, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407. Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643 z późn. zm.), Trybunał Kon- 15

Art. 1 Rozdział 1. Przepisy ogólne stytucyjny po stwierdzeniu istnienia luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej, postanowił zasygnalizować Sejmowi RP i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. W uzasadnieniu postanowienia sygnalizacyjnego Trybunał Konstytucyjny wskazał między innymi, że w aktualnym stanie prawnym nie istnieje w żadnym akcie prawnym regulacja umowy, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania mieszkania w celu odpłatnego przekazania go nabywcy, czyli tak zwanej umowy deweloperskiej. Postanowienie sygnalizacyjne w sprawie S 3/10 wydane zostało przez Trybunał Konstytucyjny w związku z postanowieniem TK z dnia 20 kwietnia 2010 r., Ts 88/08, OTK-B 2010, nr 2, poz. 86, w którym nie uwzględniono zażalenia na postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 września 2009 r. o odmowie nadania dalszego biegu skardze konstytucyjnej Danuty i Adama G., w sprawie zgodności art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej: u.w.l.) z art. 2, 64, 71 ust. 1 i art. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm., dalej: Konstytucja RP). W skardze zarzucono, że art. 9 u.w.l. narusza art. 32 Konstytucji RP przez to, że w nieuzasadniony sposób różnicuje sposób powstania prawa do odrębnej własności lokalu w zależności od tego, czy deweloperem jest spółdzielnia, czy inny podmiot, uprzywilejowując tych, którzy zlecili budowę spółdzielni. Skarżący zarzucili ponadto naruszenie ich konstytucyjnego prawa do własności (art. 64 Konstytucji RP), dobra rodziny (art. 71 ust. 1 Konstytucji RP) wskutek utraty przez ich rodzinę wybudowanego z własnych środków lokalu mieszkalnego i prawa obywatela do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 ust. 1 Konstytucji RP). Podstawą odmowy nadania dalszego biegu skardze konstytucyjnej było stwierdzenie, że zaskarżony przepis ustawy nie stanowił naruszenia praw skarżących w rozumieniu art. 79 ust. 1 Konstytucji RP. Pomimo odmowy nadania skardze konstytucyjnej dalszego biegu Trybunał Konstytucyjny po wstępnym rozpoznaniu skargi dostrzegł jednak istnienie luki w prawie, której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu 16

Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1 prawnego i dla realizacji wartości konstytucyjnych wyrażonych w art. 76 Konstytucji RP, przyznającym konsumentom, użytkownikom i najemcom ochronę ze strony władz publicznych przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, a także w art. 75 ust. 1 Konstytucji RP, zobowiązującym władze publiczne do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Podsumowując uzasadnienie, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że w istniejącym stanie prawnym niezbędne jest wprowadzenie szczególnych mechanizmów chroniących interesy nabywców, w szczególności ze względu na fakt, że upadłości firm deweloperskich działających na rynku nie są jednostkowymi sytuacjami i wobec faktycznej dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy deweloperskiej. Trybunał zasygnalizował wobec tego konieczność określenia wzajemnych praw i obowiązków stron takiej umowy, sposobów jej wykonania, a także odpowiedzialności stron w razie jej nienależytego wykonania. Istniejąca w tym obszarze luka prawna nie tylko nie sprzyja spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej, lecz także zagraża realizacji wartości konstytucyjnych wyrażonych w art. 75 i 76 Konstytucji RP. 3. Punkt odniesienia dla prac nad projektem ustawy deweloperskiej stanowił projekt ustawy z dnia 29 sierpnia 2003 r. o rachunkach powierniczych oraz o zmianie niektórych ustaw, nad którym prace rozpoczęto w pierwszej połowie 2002 r. w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. W toku konsultacji społecznych nie udało się jednak osiągnąć porozumienia. Prace nad uregulowaniem problematyki obrotu deweloperskiego podjęto na nowo w 2007 r., ponownie napotkały one jednak przeszkodę w postaci braku porozumienia i ostatecznie wycofano się z prac nad projektem. Zob. J. Wszołek, Porzucony projekt ustawy deweloperskiej i jego postanowienia, Nieruchomości 2011, nr 2. 4. Poselski projekt ustawy deweloperskiej został przedłożony Marszałkowi Sejmu w dniu 10 czerwca 2011 r. (druk sejmowy nr 4349). Przed pierwszym czytaniem ustawy projekt został skierowany w dniu 24 czerwca 2011 r. do Komisji Infrastruktury. Pierwsze czytanie odbyło się w dniu 30 czerwca 2011 r., a stanowisko Rady Ministrów przedstawiono w dniu 31 sierpnia 2011 r. Praca w komisjach po pierwszym czytaniu skutkowała wydaniem sprawozdań podkomisji z dnia 14 lipca 2011 r. oraz z dnia 26 lipca 2011 r. Podczas drugiego czytania projektu ustawy na posiedzeniu 17