STOWARZYSZENIE POLSKI KONGRES DROGOWY GEODEYJNA IZBA GOSPODARCZA Bogdan Grzechnik, Zenon Marzec OPRACOWANIA GEODEZYJNE ORAZ POZYSKIWANIE NIERUCHOMOŚCI W PROCESIE PRZYGOTOWANIA INWESTYCJI DROGOWYCH Warszawa, 6 maja 2010 r.
I. PODSTAWOWE PRZEPISY PRAWNE 1. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193 poz. 1194 ze zmianami). 2. Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 16 poz. 94 ze zmianami). 3. Ustawa z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (Dz. U. z 2009 r. Nr 42 poz. 340 ze zmianami). 4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zmianami). 5. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 240 poz. 2027 ze zmianami). 6. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 124 poz. 1361 ze zmianami). 7. Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodne (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 239 poz. 2019 ze zmianami). 8. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r Nr 16 poz. 93 ze zmianami). 9. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zmianami). 10. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zmianami).
11. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie z dnia 21 lutego 1995 r. (Dz. U. z 1995 r. Nr 25, poz. 133). 12. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 268 poz. 2663). 13. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 38 poz. 454). 14. Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości (Dz. U. z 1999 r. Nr 45 poz. 453). 15. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 oraz Dz. U. z 2005 r Nr 196 poz. 1628).
II. WYKAZ ETAPÓW PRZYGOTOWAWCZYCH ORAZ AKTUALNE I POSTULOWANE TERMINY ICH REALIZACJI A) Terminy przy realizacji 20 km odcinka drogi L.p. Temat Obecny czas na zał. spr (m-ce) Przyspieszony czas na zał. spr. (m-ce) Uwagi 1 2 3 4 5 1 Przetarg. 3 0,5 uprościć procedury 2 Wykonanie mapy, co najmniej w skali 1:5000 do celów koncepcyjnych, planistycznych i środowiskowych 5 3 3 Sprawdzenie i przyjęcie tych map do p. z. g i k. 0,7 0,1 4 Na ww. mapach opracowanie kilku wariantów przebiegu drogi. 5 Raporty o oddziaływaniu planowanej drogi na środowisko (dla dwóch wariantów). 6 Konsultacje i decyzja środowiskowa (dla wybranego wariantu). 7 Odwołania, decyzje II instancji, skargi, postanowienia WSA, ewentualnie NSA. 8 Wypisy z ewidencji gruntów dla 4 3 4 3 6 3 6 3 działek przed podziałem. 0,5 0,2 9 Przetarg na wykonanie projektu technicznego drogi (w tym map d/c projektowych, map podziału i dokumentacji formalnoprawnej dla wydania decyzji odszkodowawczych). opracować standardy wyk. tych map zlikwidować kontrolę w ośrodkach dokumentacji terminy optymalne terminy optymalne uprościć procedury i zdyscyplinować urzędy zdyscyplinować administrację i sądy zdyscyplinować urzędy 3 0,5 uprościć procedury
A) Terminy przy realizacji 20 km odcinka drogi c.d. 1 2 3 4 5 10 Wykonanie map do celów projektowych. 11 Sprawdzenie i przyjęcie w/w map do p. z. g i k. 12 Wykonanie map podziału nieruchomości. 13 Sprawdzenie i przyjęcie w/w map i dokumentów do p. z. g i k. 14 Opracowanie projektu technicznego drogi oraz projektu przebudowy urządzeń infrastruktury technicznej (także poza pasem drogowym). 15 Uzgodnienia w ramach Z U D ów. 6 4 opracować standardy techniczne zlikwidować 0,7 0,1 kontrolę w ośrodkach dokumentacji 9 6 opracować standardy i uprościć procedury zlikwidować 0,7 0,1 kontrolę w ośrodkach dokumentacji opracować nowe uproszczone 8 6 standardy techniczne 2 1 uprościć procedury i zdyscyplinować urzędy 16 Wszelkie inne uzgodnienia. 2 1 zdyscyplinować uzgadniających 17 Wykonanie dokumentacji formalno-prawnej (własnościowej) pozwalającej na pilne wydanie decyzji odszkodowawczych. 18 Wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. 19 Odwołania, decyzje II instancji, skargi, postanowienia WSA, ewentualnie NSA. 20 Opatrzenie klauzulami mapy podziału. 4 3 uprościć procedury 3 3 termin 3-mcy wynika z ustawy 5 3 termin 3 m-cy wynika z ustawy 0,5 0,1 zdyscyplinować urzędy 21 Trwała stabilizacja granic linii rozgraniczających pasa 2 2 termin optymalny drogowego. Σ 75,1 m-cy 45,6 m-cy
B) Dalsze prace (bardzo ważne), ale droga w zasadzie może już być budowana, pod warunkiem, że właściciele, którzy nie otrzymali odszkodowań, jej nie zablokują L.p. Temat Obecny czas na zał. spr (m-ce) Przyspieszony czas na zał. spr. (m-ce) Uwagi 1 2 3 4 5 22 Przetarg. 3 0,5 uprościć procedury 23 Wykonanie wyceny każdej nieruchomości i wydanie decyzji odszkodowawczych. 24 Odwołania, decyzje II instancji, skargi, postanowienia WSA, ewentualnie NSA. 25 Decyzje wojewody o ustanowieniu trwałego zarządu dla działek, które przed podziałem były własnością Skarbu Państwa. 26 Załatwienie wszystkich problemów formalno-prawnych i odszkodowawczych dotyczących: u.w., dzierżaw, najmu, użyczenia, kolizji z PKP, z wodami płynącymi, z lasami, a także spraw dotyczących lokali zamiennych 27 Wprowadzenie zmian w ewidencji gruntów i na mapie zasadniczej wynikających z decyzji poz. 17 i poz. 24. 28 Wycena, nabycie lub uzyskanie prawa do terenu dla działek poza pasem drogowym oraz wycena i nabycie działek resztujących. 29 Wydanie wypisów z ewidencji gruntów po wprowadzeniu zmian przedmiotowych i 6 1? 5 3 2 1 2,5 1,5 2,5 1 termin 1 m-ca (nierealny) wynika z ustawy. Trzeba zmienić procedury. zdyscyplinować administrację i sądy uprościć procedury i zdyscyplinować urzędy uprościć procedury uprościć procedury i zdyscyplinować urzędy 3 2 uprościć procedury 1 0,5 zdyscyplinować urzędy podmiotowych. 30 Wpisanie działek drogowych do ksiąg wieczystych. 3 1 zdyscyplinować sądy Σ 28 m-cy 11,5 m-c
Z podsumowania kolumny 3 i 4 wynika ile czasu obecnie poświęcamy na poszczególne etapy prac a ile powinniśmy poświęcać aby okres przygotowawczy skrócić: A) z 6,3 lat (obecnie) do 3,8 lat (w najbliższym czasie), B) z 2,3 lat (obecnie) do 1 roku (w najbliższym czasie). Z tym, że niektóre prace mogą być wykonywane równocześnie. Dzięki temu okresy te zmniejszą się do: A) z 5,3 lat (obecnie) do 3,0 lat (w najbliższym czasie), B) z 2 lat (obecnie) do 0,8 lat (w najbliższym czasie). Podstawowy warunek to realizacja hasłowo zapisanych w uwagach wniosków.
III. DOKUMENTACJA ORAZ CZYNNOŚCI GEODEZYJNO-PRAWNE NIEZBĘDNE DO OPRACOWAŃ LOKALIZACYJNO- PROJEKTOWYCH ORAZ WYDANIA DECYZJI ZRID
1. Mapy do celów poglądowych, koncepcyjnych i środowiskowych Do celów tych obecnie głównie są wykorzystywane: - mapy topograficzne (w skali 1:10 000, 1:25 000), - mapy ewidencyjne gruntów i budynków (w skali 1:5 000), - ortofotomapy (najczęściej zlecane tuż przed rozpoczęciem prac).
2. Mapy do celów projektowych wraz z numerycznym modelem terenu Główne problemy to: - pokazywanie granic władania (własności) nieruchomości na tych mapach - brak standardów technicznych ustalających zasady sporządzania oraz treść takich map do w/w celów, - każda tego rodzaju mapa wykonywana jest w/g lokalnych zasad i uzgodnień, - zasięg tych opracowań powinien zawierać odpowiednią rezerwę aby do tematu nie wracać.
3. Ustalenie optymalnego przebiegu linii rozgraniczających pasa drogowego uwzględniających stany prawne nieruchomości: - koncepcja przebiegu tych linii zaproponowana przez projektantów to granice terenu potrzebnego na zbudowanie drogi wraz z infrastrukturą oraz strefami ochronnymi, - ostateczny przebieg tych linii musi uzgodnić i zaopiniować geodeta uwzględniając przebieg granic prawnych nieruchomości oraz wielkość i kształt działek pozostających przy właścicielach.
4. Mapy podziału nieruchomości - załącznik do decyzji ZRID, - przejęcie gruntów z mocy prawa, - problem granic nieruchomości, - aktualizować ewidencję czy nie. A oto przepis, który istnieje ale nie jest wykorzystywany. Art. 26 ustawy o gospodarce nieruchomościami 1.Granice między nieruchomościami nabywanymi na własność Skarbu Państwa lub na własność jednostki samorządu terytorialnego przyjmuje się według istniejącego stanu prawnego, a jeżeli stanu takiego nie można stwierdzić, według stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości. 2.W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, o których mowa w ust. 1, nie wstrzymuje się czynności związanych z nabyciem nieruchomości, co nie wyłącza roszczeń pomiędzy właścicielami nieruchomości, których granice zostały ustalone w sposób, o którym mowa w ust. 1.
A oto inne problemy dotyczące map podziału: * Wykonywanie map jednostkowych dla każdej nieruchomości a nie map zbiorczych (obrębowych) wzdłuż całej trasy. Obecnie wykonywanie pojedynczych map moim zdaniem jest kompletnym nieporozumieniem. * Istnieje także tendencja, nawet na mapach zbiorczych pomijania działek nie dzielonych (przejmowanych w całości). Jest to absolutny błąd, bo nie ma przeciwwskazań aby na takiej mapie pokazać wszystkie działki w pasie drogowym (dzielone i nie dzielone). * Następna sprawa, to stabilizacja granic pasa drogowego co kilka metrów na przecięciach ze wszystkimi granicami ewidencyjnymi (władania) każdej prywatnej działki. Jest to sprzeczne z obowiązującymi przepisami, bo wolno stabilizować znaki graniczne tylko na granicach prawnych, (co 200 m-na liniach prostych i na każdym załamaniu). Trzeba mieć nadzieję, że już nigdzie w Polsce nikt nie zaleca aby na mapach z projektowanym podziałem pisać nazwiska właścicieli lub władających. Niestety w/w nieprawidłowości wynikają z braku standardów technicznych dla tego typu map dla inwestycji liniowych.
5. Wykaz, który stanowić powinien załącznik do decyzji ZRID w którym oznaczone zostaną nieruchomości przejmowane na rzecz S.P lub J.S.T. Będą w nim: - nazwy jednostek ewidencyjnych, - numery obrębów ewidencyjnych, - numery działek, - oznaczenie KW lub Zd, - powierzchnie przejmowanych działek, - nazwiska, imiona i imiona rodziców właścicieli, użytkowników wieczystych oraz osób władających (gdy brak właścicieli), - adresy zamieszkania. Stworzenie takiego dokumentu jest niezbędne bo wprowadzenie zmian do ewidencji będzie dokonane dopiero po wydaniu i uprawomocnieniu się decyzji ZRID. Chociaż można to zrobić wcześniej.
6. Wprowadzanie zmian w ewidencji gruntów oraz przyjmowanie wykonanych map do PZGiK Zgodnie z Prawem Geodezyjnym i Kartograficznym a) zmiany w ewidencji gruntów i budynków powinny być wprowadzane w terminie do 30 dni, b) kontrola i przyjmowanie map i operatów geodezyjnych do PZGiK powinno trwać nie dłużej niż: do 6 dni kontrola i do 3 dni opatrzenie dokumentów odpowiednimi klauzulami. Terminy te w przypadku priorytetowych inwestycji celu publicznego powinny być skracane do minimum.
7. Opracowania dotyczące projektowanej przebudowy infrastruktury technicznej Dla tego celu niezbędne jest: - objęcie terenu przebudowy mapą sytuacyjno-wysokościową z uzbrojeniem podziemnym, - pełne rozeznanie dotyczące właścicieli tych nieruchomości, - wcześniejsze opracowanie przez projektanta projektu przebudowy i uzgodnienie go w ZUD-ie, - dokonanie wyceny szkód oraz ustalenie odszkodowań za zajęcie terenu i za ograniczenie prawa do terenu niezbędnego przy konserwacji tych urządzeń, - przeprowadzenie wstępnych rozmów i uzgodnień z właścicielami nieruchomości.
8. Rozeznanie i przeanalizowanie wszystkich spraw formalno-prawnych dotyczących: u.w., dzierżaw, najmu, użyczenia, kolizji z PKP, z wodami płynącymi, z lasami, lokali zamiennych, trwałych zarządów, działek resztujących, ogrodów działkowych i tp. a) ustalenie osób fizycznych lub prawnych posiadających w/w prawa oraz ich adresów, b) skompletowanie wszelkiej dokumentacji technicznej oraz formalno- prawnej opisującej przedmiotowe prawa, c) przeprowadzenie wstępnych rozmów i poinformowanie zainteresowanych o procedurach, które będą wdrożone po wydaniu decyzji ZRID
9. Analiza formalno-prawna dla decyzji odszkodowawczych Wojewoda (starosta) tuż po wydaniu decyzji ZDIR powinien otrzymać od inwestora, wraz z wnioskiem o wydanie decyzji odszkodowawczych komplet poświadczonych i zweryfikowanych następujących dokumentów: a) Dane osobowe stron, b) Odpisy z ksiąg wieczystych, c) Dla służebników akty zgonu (jak nie żyją), d) Dla nieruchomości obciążonych hipoteką ustalenie danych banku i uzgodnienie sposobu zwolnienia przejmowanej nieruchomości z obciążeń, e) Jeśli prawo własności uzyskano w wyniku spadku, zasiedzenia lub działu spadku, konieczne jest uzyskanie od właściciela zaświadczenia z US o zapłaconym podatku spadkowym,
f) Dla nieruchomości, dla których nie ma założonych ksiąg wieczystych konieczne jest uzyskanie wypisów z katastru nieruchomości oraz zaświadczeń z sądu wieczysto-księgowego o braku księgi wieczystej oraz poświadczonych tytułów własności. Będą to: - Akty Własności Ziemi (wraz z aktami ślubu jeśli w Akcie wpisany jest tylko jeden z małżonków), - Akty notarialne, - Akty posiadania, - Postanowienia sądowe, - Wyroki sądów rodzinnych o pełnomocnikach dla osób nieletnich, g) Dla nieruchomości, które nie mają uregulowanego stanu prawnego lub nie załatwiono dla nich postępowań spadkowych konieczne jest uzyskanie dokumentów potwierdzających taki stan tj.: - Wypisów z katastru nieruchomości, - Odpisów z KW, - Zaświadczeń z sądu wieczysto-księgowego o braku ksiąg wieczystych, - Aktów zgonu z USC dla byłych właścicieli lub u. w. h) W ramach w/w prac, dla wszystkich nieruchomości, konieczne jest sporządzenie opisów ich stanu na dzień wydania decyzji wraz z dokumentacją fotograficzną.
Dziękuję Państwu!