EGZ. 4 BIEGŁY SĄDOWY MARCIN BERUS 60 195 POZNAŃ, UL. GAŁCZYŃSKIEGO 25 TEL. 500 181 181 OPERAT SZACUNKOWY Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa, zabudowana, KW Nr PO1P/00073882/2 Położenie nieruchomości: Przeźmierowo, ul. Piaskowa 25 Oznaczenie nieruchomości: Zleceniodawca: Województwo: wielkopolskie Powiat: poznański Gmina: Tarnowo Podgórne Miejscowość: Przeźmierowo Obręb: Przeźmierowo Ark nr 5 Działka nr 701/2 Powierzchnia: 0,0803 ha Księga wieczysta nr PO1P/00073882/2 Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski Sygnatura akt: KM 1048/13 Cel wyceny: Sporządził: Określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania komorniczego Marcin Berus Poznań, dnia 21.02.2014r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie nieruchomości: Przeźmierowo, ul. Piaskowa 25 Oznaczenie nieruchomości: Rodzaj nieruchomości: Cel wyceny: Województwo: wielkopolskie Powiat: poznański Gmina: Tarnowo Podgórne Miejscowość: Przeźmierowo Obręb: Przeźmierowo Ark nr 5 Działka nr 701/2 Powierzchnia: 0,0803 ha Księga wieczysta nr PO1P/00073882/2 Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Przeźmierowo, przy ulicy Piaskowej 25, która jest drogą o nawierzchni utwardzonej POZBRUKIEM. Dojazd do nieruchomości dobry od strony ul. Rynkowej, Wiosny Ludów, które są drogami o nawierzchni utwardzonej. Szacowaną nieruchomość stanowi działka gruntu nr 701/2 o powierzchni wynoszącej 803 m 2, w kształcie prostokąta z dojazdem łącznikiem do ul. Piaskowej /również w kształcie prostokąta/, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej, piętrowym, podpiwniczonym, który wykonany jest w technologii tradycyjnej murowany, o powierzchni użytkowej 161,92 m 2. Budowę budynku rozpoczęto w latach 80 tych, oddany do użytku w latach 90 tych. Stan techniczny dobry. Standard wykończenia budynku średni na dzień wizji. Teren działki płaski, ogrodzony murem oraz płotem z elementów drewnianych, wjazd i wejście na teren posesji przez bramę o konstrukcji stalowej. Niezabudowany teren posesji zagospodarowany, obsiany trawą oraz obsadzony drzewami i krzewami ozdobnymi. Dojście i dojazd do budynku utwardzony. Uzbrojenie: P, W, K, G, T. Instalacje: pełne. Sąsiedztwo i otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania komorniczego Określona wartość rynkowa (WR) jako przedmiotu prawa własności: na dzień wizji nieruchomości zapisanej w KW Nr PO1P/00073882/2: 738 600 zł słownie: siedemset trzydzieści osiem tysięcy sześćset złotych Data, na którą określono wartość: Data sporządzenia operatu: 04.02.2014r. 21.02.2014r. (podpis i pieczęć rzeczoznawcy) 3
2. PRZEDMIOT WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość zlokalizowana w miejscowości Przeźmierowo, gmina Tarnowo Podgórne przy ul. Piaskowej 25, zapisana w księdze wieczystej KW Nr PO1P/00073882/2 prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu, przy ul. Młyńskiej 1a. Dane ewidencyjne: Województwo: wielkopolskie, powiat poznański, gmina Tarnowo Podgórne; obręb Przeźmierowo; ark nr 5; działka nr 701/2, obszar 0,0803 ha 3. ZAKRES WYCENY. Zakresem wyceny objęto prawo własności działki gruntu nr 701/2 o powierzchni wynoszącej 803 m 2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej wynoszącej 161,92 m 2 na dzień wizji. 4. CEL WYCENY. Określenie wartości rynkowej (WR) nieruchomości dla potrzeb postępowania komorniczego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO. 5.1. PODSTAWA FORMALNA. Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego dnia 30.10.2013r. 5.2. PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA. 5.2.1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity / Dz. U. Nr 102 poz. 651 z 1997r. z późniejszymi zmianami/. 5.2.2. Ustawa z dnia 15 kwietnia 2011r. o zmianie ustawy o gospodarcze nieruchomościami / Dz. U. Nr 129 poz. 732 z 2011r./. 5.2.3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z 2004r. z późniejszymi zmianami/. 5.2.4. Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia 23.04.1964 r. /Dz. U. Nr 164 poz. 1166 z 2006r. z późniejszymi zmianami/. 5.2.5. Powszechne Krajowe Standardy Wyceny podstawowe wydane przez PFSRM W-wa z dnia 13 grudnia 2007r. 5.2.6. Powszechne Krajowe Standardy Wyceny specjalistyczne wydane przez PFSRM W-wa z dnia 12 grudnia 2007r. 5.2.7. Powszechne Krajowe Standardy Wyceny specjalistyczne wydane przez PFSRM W-wa z dnia 8 stycznia 2010r. 5.2.8. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nota Interpretacyjna Nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości z dnia 9 grudnia 2008r. 5.2.9. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM W-wa czerwiec 2004r. 5.3.2. PODSTAWY METODOLOGICZNE 5.3.2.1. Wartość rynkowa nieruchomości - Ewa Kucharska - Stasiak, Warszawa 2000r., 5.3.2.2. Inwestowanie w Nieruchomości, pod. red. E. Kucharskiej - Stasiak, wyd. Instytut Nieruchomości VALOR, Łódź 1999r., 5.3.2.3. Materiały szkoleniowe Seminarium dla rzeczoznawców, program PFSRM, 5.3.2.4. System i procedury szacowania nieruchomości, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, ZCO, Zielona Góra 2001 5.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH. 5.4.1. O PRZEDMIOCIE WYCENY. 5.4.1.1 Wizja lokalna w dniu 04.02.2014r. 5.4.1.2 Zlecenie Komornika przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski w sprawie nr KM 1048/13 z dnia 30.10.2013r. 5.4.1.3 Wyrys z mapy ewidencyjnej w skali 1:1000 z dnia 07.02.2014r. 5.4.1.4 Wypis z rejestru gruntów dla dz. nr 701/2 z dnia 07.02.2014r. 5.4.1.5 Wypis z kartoteki budynków z dnia 07.02.2014r. 5.4.1.6 Decyzja z dnia 28.12.1981r. 5.4.1.7 Wydruk z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych KW Nr PO1P/00073882/2 z dnia 19.02.2014r. 5.4.1.8 Protokół z oględzin nieruchomości z dnia 04.02.2014r. 4
5.4.1. O RYNKU NIERUCHOMOŚCI. 5.3.2.5. Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w posiadaniu wyceniającego. 5.3.2.6. Informacje uzyskane w Urzędzie Miasta i Gminy Tarnowo Podgórne. 5.3.2.7. Dane uzyskane z biur obrotu i zarządzania nieruchomościami. 5.3.2.8. Dane z Internetu. 5.3.2.9. Dane uzyskane z Starostwa Powiatowego w Poznaniu. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO. 6.1. Data sporządzenia wyceny 21.02.2014r. 6.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 04.02.2014r. 6.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 04.02.2014r. 6.4. Data dokonania oględzin nieruchomości 04.02.2014r. 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI. Opis ogólny: Dokumentacja fotograficzna 5
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Przeźmierowo, przy ulicy Piaskowej 25, która jest drogą o nawierzchni utwardzonej POZBRUKIEM. Gmina Tarnowo Podgórne to atrakcyjna gmina Wielkopolski. Bliskość Poznania, przechodząca przez gminę międzynarodowa trasa nr 92, łatwy dojazd do zachodniej granicy Polski spowodowały, że gmina Tarnowo Podgórne jest atrakcyjnym miejscem dla potencjalnych inwestorów. Władze gminy zdecydowanie postawiły na inwestowanie w tworzenie warunków rozwoju gospodarczego - przede wszystkim przestrzenne i infrastrukturalne przygotowanie terenów do zagospodarowania. W efekcie z roku na rok wzrasta liczba podmiotów gospodarczych - zarówno dużych fabryk znanych koncernów, jak i małych lokalnych przedsiębiorstw. Rozwój gospodarczy to w konsekwencji napływ nowych mieszkańców, to kolejno coraz większe do zaspokojenia ich potrzeby życiowe, czyli konieczność rozwoju dalszych podmiotów gospodarczych sektora usług. To również większe obowiązki dla gminy i potrzeba wyższego poziomu usług publicznych - oświatowych, kulturalnych, sportowych, rekreacyjnych, dbałości o przyrodę i środowisko naturalne. Z drugiej strony osiągnięcia mieszkańców i efekty gospodarcze firm stwarzają trwałą bazę dochodów gminy w perspektywie czasu, pozwalającą na swobodne realizowanie przez nią obowiązkowych zadań własnych. Dojazd do nieruchomości dobry od strony ul. Rynkowej, Wiosny Ludów, które są drogami o nawierzchni utwardzonej. Szacowaną nieruchomość stanowi działka gruntu nr 701/2 o powierzchni wynoszącej 803 m 2, w kształcie prostokąta z dojazdem łącznikiem do ul. Piaskowej /również w kształcie prostokąta/, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej. Teren działki płaski, ogrodzony murem oraz płotem z elementów drewnianych, wjazd i wejście na teren posesji przez bramę o konstrukcji stalowej. Niezabudowany teren posesji zagospodarowany, obsiany trawą oraz obsadzony drzewami i krzewami ozdobnymi. Dojście i dojazd do budynku utwardzony. Uzbrojenie: P, W, K, G, T. Instalacje: pełne. Sąsiedztwo i otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna Opis budynku mieszkalnego: Dokumentacja fotograficzna 6
Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, podpiwniczony, piętrowy. Budowę budynku rozpoczęto w latach 80 tych, oddany do użytku w latach 90 tych. Stan techniczny dobry. Standard wykończenia budynku średni na dzień wizji. Opis konstrukcji i wykończenia budynku jednorodzinnego: Fundamenty żelbetowe, Ściany fundamentowe i piwnic z bloczków betonowych, Ściany konstrukcyjne z cegły pełnej ceramicznej, Ściany zewnętrzne ocieplone styropianem, Stropy typu DZ, Stropodach płaski, ocieplony, pokryty papą, Schody wewnętrzne żelbetowe, 7
Tynki wewnętrzne cementowo wapienne, Tynk zewnętrzny strukturalny, Stolarka okienna PCV z roletami zewnętrznymi, Stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa, Posadzki betonowe, Na podłogach płytki ceramiczne, parkiet, Ścianki działowe murowane z drobnowymiarowych elementów ceramicznych, W łazienkach na podłogach i ścianach płytki ceramiczne, W pokoju dziennym kominek, Parapety wewnętrzne konglomerat, Balustrady na tarasie drewniane, Ściany malowane farbami emulsyjnymi, Sufity malowane farbami emulsyjnymi, Brama garażowa drewniana, Drzwi wejściowe drewniane. Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, c.o. piec gazowy /uszkodzony/, telefoniczna, antenowa. Program funkcjonalny: Lp. Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa w m2 PIWNICA H<2,20 m 1. Kotłownia 10,48 2. Pom. gospodarcze 7,85 RAZEM 18,33 Lp. Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa w m2 PARTER 1. Pokój 17,47 2. Przedsionek 6,90 3. Garderoba 9,30 4. Hol 21,75 5. Kuchnia 14,50 6. Łazienka 5,60 7. Schody 4,50 8. Garaż 23,80 RAZEM 103,82 8
Lp. Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa w m2 PIĘTRO I 1. Pokój 20,90 2. Pokój 15,10 3. Pokój 12,50 4. Pokój 20,40 5. Łazienka 8,00 6. Hol 9,50 7. Schody 3,00 RAZEM 89,40 Parametry techniczne budynku: Powierzchnia użytkowa /bez piwnicy, garażu i schodów/ 161,92 m 2 Stan techniczny i stopień zużycia: Lp Rodzaj elementów 1. Roboty ziemne, fundamenty, izolacje 2. Ścianki murowane i ścianki działowe Udział elem. w koszcie odtworz. [%] Stop. zużycia elem.[%] Procent zużycia budynku [%] 6,52 3 0,1956 31,51 3 0,9453 3. Stropy 26,86 3 0,8058 4. Dach - konstrukcja, pokrycie i ocieplenie 3,72 3 0,1116 5. Podłoża, podłogi, posadzki 4,89 5 0,2445 6. Stolarka i ślusarka 9,58 5 0,479 7. Tynki wewnętrzne, okładziny i malowanie 8. Elewacja i różne roboty zewnętrzne OKRESLENIE STOPNIA ZUŻYCIA TECHNICZNEGO BUDYNKU 7,71 10 0,771 3,95 5 0,1975 9. Instalcje 5,26 5 0,263 RAZEM: 100 4,0133 Określenie zużycia funkcjonalnego obiektu zastosowane w przypadku tego budynku projektowe rozwiązania użytkowe nie odbiegają od stosowanych obecnie w tego typu obiektach. Określenie zużycia środowiskowego - w bezpośrednim otoczeniu szacowanej nieruchomości nie znajdują się, ani nie są projektowane uciążliwe dla środowiska zakłady produkcyjne, drogi o bardzo dużym natężeniu ruchu brak emitorów zanieczyszczeń gazowych, hałasem. Na terenie, gdzie zlokalizowana jest szacowana nieruchomość nie odnotowuje się szczególnie szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu. Stopień zużycia funkcjonalnego, technicznego i środowiskowego określono na 4 %. 9
7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. 1. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu przy ul. Młyńskiej 1A księga wieczysta KW Nr PO1P/00073882/2 2. Na podstawie Wydruku Księgi Wieczystej Nr PO1P/00073882/2 z ewidencji ksiąg wieczystych z dnia 19.02.2014r. w Księdze wpisano: DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Gmina Tarnowo Podgórne, miejscowość Przeźmierowo, nr działki 701/2, ulica Piaskowa, sposób korzystania: teren niezabudowany, przyłączenia KW nr 34452, obszar: 0,0803 ha DZIAŁ I SP (SPIS PRAW ZWIĄZNYCH Z WŁASNOŚCIĄ) Brak wpisu. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Ewa Maria Gburczyk, córka Mariana i Albiny, PESEL 68082606042 Maciej Krzysztof Gburczyk, syn Bernarda i Marii, PESEL 68103108678 DZIAŁ III (PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA) Inny wpis Wszczęto egzekucję z nieruchomości w sprawie o sygn. akt KM 1048/13 z wniosku wierzyciela ujawnionego w polu 3.4.4 pod poz. 1. Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osoba prawną Getin Noble Bank SA z siedzibą w Warszawie. DZIAŁ IV- (HIPOTEKA) Hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 1 050 326,23 zł, wierzytelność główna, odsetkowa i inne koszty z tytułu umowy kredytowej nr 61205, termin zapłaty 31.07.2037r. na rzecz Getin Noble Bank SA z siedzibą w Katowicach. Hipoteka przymusowa na kwotę 27 741,20 zł, należność objęta podstawą wpisu, na rzecz ZUS Oddział 1 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie. 7.3. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODROWNIA PRZESTRZENNEGO. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stracił ważność z dniem 31.12.2003r. na mocy art. 87. ust 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U nr 80 poz. 717 z 2003r.) Nowy plan miejscowy nie został uchwalony. W studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego gminy Tarnowo Podgórne uchwalonym przez Rade Gminy Tarnowo Podgórne Uchwałami nr XXXI/263/08 i XXXI/264/08 z dnia 20.05.2008r. teren szacowanej nieruchomości położony jest na terenie oznaczonym jako M4 tereny intensywnej indywidualnej zabudowy jednorodzinnej. Szacowana nieruchomość znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego Ławica (obszar ograniczonego użytkowania przewidziany został przepisami ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska /Dz.U.2008.25.150 z późniejszymi zmianami/, oraz wprowadzony uchwałą Sejmiku Województwa Wielkopolskiego z dnia 30.01.2012r. wokół Portu Lotniczego Ławica w Poznaniu). 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY. Na podstawie art. 150.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej oraz innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. 10
ZAŁĄCZNIK NR 1. MAPA LOKALIZACJI OBIEKTU 24