Regulamin rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ustalania stawek opłat i czynszu za używanie lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży, w Spółdzielni Mieszkaniowej Sadyba w Katowicach PODSTAWA PRAWNA: 1. Ustawa z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze (tj. Dz.U. z 2003 r. Nr 18 poz. 1848, z późn. zmianami); 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zmianami), 3. Statut Spółdzielni; 4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71 poz. 733 z późn. zmianami), 5. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami). 6. Ustawa z dn. 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz.654, z późn. zmianami). Rozdział I. Postanowienia ogólne 1 Podstawowe pojęcia: 1. Majątek Spółdzielni to budynki mieszkalne wraz z przyległym otoczeniem i infrastrukturą techniczną oraz garaże wolnostojące jak również lokale użytkowe znajdujące się w budynkach mieszkalnych. 2. Nieruchomość to działka zabudowana budynkiem lub budynkami mieszkalnymi wraz ze znajdującymi się tam garażami jak również działka niezabudowana, dla której jest założona księga wieczysta. 3. Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Do części wspólnych nieruchomości zalicza się ; klatki schodowe, pralnie, suszarnie, pomieszczenia na wózki, przyłącze wody i gazu oraz przyłącze centralnego ogrzewania. 4. Lokal to samodzielny lokal mieszkalny, użytkowy lub garaż do którego mogą być przypisane tzw. pomieszczenia przynależne choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały np. piwnica, strych, komórka, 5. Pożytki to przychody z nieruchomości w szczególności czynsz najmu czy dzierżawy. 6. Powierzchnia użytkowa budynku obejmuje sumę powierzchni użytkowej znajdujących się w tym budynku lokali mieszkalnych i użytkowych zgodnie z wydanymi przydziałami lub zawartymi umowami. 7. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zw. dalej kosztami gzm obejmują koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi / ze znajdującymi się tam własnościowymi lokalami użytkowymi/ wraz z wyposażeniem technicznym oraz pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim lecz związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków, to jest: - pomieszczenia stanowiące Biura Spółdzielni - sieci elektroenergetyczne - budowle komunikacyjne jak: drogi osiedlowe, place, chodniki - 1 -
8. Zgodnie z obowiązującą Ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych do kosztów GZM nie zalicza się kosztów lokali użytkowych stanowiących własność Spółdzielni a będących przedmiotem najmu oraz koszty Zespołu garaży przy ul. Kruczej. 9. Koszty nieruchomości w szczególności obejmują: a) obsługę eksploatacyjną nieruchomości, w których są ustanowione tytuły prawne do lokali, b) odpisy na fundusz remontowy zasobów, c) dostawę wody i odprowadzanie ścieków, d) dostawę gazu, energii cieplnej dla celów centralnego ogrzewania i podgrzania ciepłej wody użytkowej, e) wywóz nieczystości stałych, f) utrzymanie zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych, g) podatek od nieruchomości, h) opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, i) utrzymanie nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub nieruchomościach. 10. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości są ewidencjonowane na poszczególne budynki a następnie grupowane w zależności od potrzeb odrębnie dla poszczególnych nieruchomości. Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz koszty energii cieplnej, ewidencjonowane są odrębnie dla poszczególnych budynków. 11. Podstawą do rozliczeń z użytkownikami lokali z tytułu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości winny być ustalenia rocznych planów gospodarczo-finansowych Spółdzielni uchwalanych przez Radę Nadzorczą oraz postanowienia niniejszego Regulaminu. 12. Różnica między faktycznymi kosztami a przychodami eksploatacji i utrzymania nieruchomości w danym roku, zwiększa odpowiednio koszty lub przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi w roku następnym. Rozdział II. Fizyczna jednostka rozliczeniowa 2 1. W celu ustalenia opłat za korzystanie z lokali koszty gospodarki Spółdzielni rozliczane są według jednostek rozliczeniowych, którymi w zależności od rodzajów kosztów są: - jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub użytkowego, - wskazanie urządzeń pomiarowych (zużycia wody, energii cieplnej i elektrycznej w lokalach wyposażonych w te urządzenia); - wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej dla rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych, w przypadku właścicieli wyodrębnionych lokali. - Ilość osób zamieszkałych w lokalach mieszkalnych względnie ilość osób zatrudnionych w lokalach użytkowych a w przypadku garaży wolnostojących ilość osób użytkujących garaże Rada Nadzorcza uchwalając stawki opłat, określa jednostki rozliczeniowe dla poszczególnych lokali i składników kosztów zgodnie z postanowieniami Statutu. 2. Powierzchnię użytkową lokali dla celów rozliczenia kosztów oblicza się według obmiarów ujawnionych w wydanych przydziałach lub zawartych umowach. - 2 -
3. Powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu służących celom mieszkalnym i gospodarczym użytkownika bez względu na ich przeznaczenie i sposób wykorzystywania. Do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zalicza się powierzchnię zajętą przez meble wbudowane (wnęki). 4. Powierzchnią użytkową lokalu użytkowego jest powierzchnia wszystkich znajdujących się w nim pomieszczeń oraz pomieszczeń pomocniczych. Do powierzchni lokalu użytkowego zalicza się również powierzchnię zajętą przez meble wbudowane lub obudowane. Powierzchnia zajęta przez urządzenia techniczne związane z funkcją danego lokalu jest powierzchnią tego lokalu. Rozdział III. Zasady rozliczanie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości 3 1. Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomości: 1.1. Koszty eksploatacji nieruchomości obejmują: a) materiały, w tym: środki czystości, żarówki, świetlówki, samozamykacze, szyby, kłódki, klamki, środki do dezynfekcji, farby olejne itp. b) zużycie energii elektrycznej z tytułu oświetlenia klatek schodowych, piwnic oraz oświetlenia zewnętrznego budynków, c) amortyzację środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych, d) zużycie zimnej i ciepłej wody dla utrzymania czystości budynków, e) wynagrodzenie gospodarzy budynków, sprzątaczek i konserwatorów, f) składki z tytułu ubezpieczeń społecznych od wynagrodzeń gospodarzy budynków, sprzątaczek i konserwatorów, g) odpis na ZFŚS od osób zatrudnionych w charakterze gospodarzy budynków, sprzątaczek i konserwatorów, h) koszty bhp, i) koszty ubezpieczeń majątkowych, j) koszty utrzymania terenów, chodników, placów, dróg dojazdowych i parkingów przydomowych, k) koszty konserwacji i obowiązkowych przeglądów technicznych przewidzianych przepisami prawa, l) koszty obsługi mienia, obsługi administracyjnej, lokatorskiej i prawnej, bankowej m) narzut kosztów ogólnych, n) koszty prowadzonych zindywidualizowanych rozliczeń za wodę i co., o) inne koszty, które nie mogą być zaliczone do poz. 1. b - j w 1. 1.2. Koszty eksploatacji są ewidencjonowane odrębnie na poszczególne nieruchomości, w przypadku gdy nie jest możliwe ustalenie kosztów eksploatacji poszczególnych nieruchomości, ponoszone przez Spółdzielnię koszty eksploatacji są rozliczane na poszczególne nieruchomości, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. 1.3. Obciążenie kosztami eksploatacji w stosunku do pojedynczych lokali użytkowych może być wyższe niż wynikające z ich powierzchni użytkowej, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiększa koszty eksploatacji. Wielkość tego zwiększenia określa Zarząd Spółdzielni indywidualnie dla pojedynczego lokalu, na podstawie poniesionych kosztów. 1.4. Lokale stanowiące wyodrębnioną własność winny być obciążane kosztami eksploatacji zasobów Spółdzielni, proporcjonalnie do ich udziałów. - 3 -
1.5. Osoby uprawnione, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie będące członkami Spółdzielni, obowiązane są uiszczać opłaty za używanie tych lokali w wysokości i na zasadach jak członkowi Spółdzielni korzystający ze spółdzielczych praw do lokali, z zastrzeżeniem że nie korzystają one z pożytków pochodzących z lokali i nieruchomości stanowiących własność Spółdzielni. 2. Koszty remontów zasobów Spółdzielni: 2.1. Koszty remontów zasobów ewidencjonowane są na poszczególne nieruchomości. 2.2. Zasady tworzenia i wykorzystania funduszu remontowego określa odrębny regulamin, który uchwala Rada Nadzorcza Spółdzielni. 2.3. Obciążenia poszczególnych lokali zajmowanych przez członków oraz właścicieli odpisami na fundusz remontowy zasobów Spółdzielni są ustalane według stawek w zł/m 2 określonych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni. 2.4. W ramach ustalonych stawek odpisów na fundusz remontowy mogą być wyodrębnione środki na zadania specjalne (np. wymianę stolarki okiennej, wymianę posadzek podłogowych itp.). 2.5. Po rozliczeniu wyniku finansowego za dany rok sporządza się dla każdej nieruchomości rozliczenie obejmujące: a) kwotę naliczonych odpisów na fundusz remontowy zasobów Spółdzielni, b) kwotę poniesionych przez Spółdzielnię nakładów na remonty danej nieruchomości. c) kwotę wniesionych przez lokatorów wpłat na fundusz remontowy 3. Koszty centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej: Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej W Spółdzielni Mieszkaniowej określa Regulamin rozliczania kosztów co. i c.w.u. Uchwalony przez Radę Nadzorczą. 4. Koszty zimnej wody oraz odprowadzania ścieków: Rozliczenie kosztów zużycia wody oraz odprowadzania ścieków określa regulamin rozliczeń z tytułu pobierania wody w lokalach mieszkalnych, użytkowych i garażach uchwalony przez Radę Nadzorczą. 5. Koszty wywozu nieczystości i dzierżawy pojemników: Koszty wywozu nieczystości i dzierżawy pojemników ewidencjonowane są na budynki wg ilości osób zamieszkałych w lokalach mieszkalnych oraz osób zatrudnionych w lokalach użytkowych. W przypadku garaży wolnostojących wywóz nieczystości zaliczany jest do kosztów eksploatacji i rozliczany wg ilości osób użytkujących garaże. 6. Koszty eksploatacji zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych AZART : 6.1. Koszty utrzymania zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych ewidencjonowane są na budynki w obrębie danej nieruchomości i rozliczane jednolicie na wszystkie lokale, wyposażone w instalację AZART. 6.2. W przypadku stwierdzenia uszkodzenia instalacji z winy użytkownika, koszty naprawy obciążają użytkownika dodatkowo poza opłatą miesięczną. 7. Rozliczenie spłaty zobowiązań długoterminowych: 7.1. Rozliczanie spłaty zobowiązań długoterminowych dokonuje się dla lokali zajmowanych na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu, umowy najmu. 7.2. Spłatę zobowiązań długoterminowych przypadających na lokale realizowane w ramach tego samego przedsięwzięcia inwestycyjnego należy rozliczać wg ustalonego przez Ministra Transportu i Budownictwa normatywu miesięcznych spłat kredytu mieszkaniowego za 1 m 2 powierzchni użytkowej. 8. Utrzymanie nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych nieruchomościach, budynkach lub osiedlach. 8.1. Wyodrębnia się ewidencję kosztów utrzymania nieruchomości Spółdzielni określonych w art. 40 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Do kosztów - 4 -
utrzymania tych nieruchomości zalicza się związane z nimi koszty Spółdzielni określone rodzajowo dla pozostałych nieruchomości. 8.2. Koszty utrzymania nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania, nie pokryte wpływami z tych nieruchomości, winny być rozliczane na pozostałe lokale proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. Rozdział IV. Ustalenie opłat za używanie lokali. 4 1. Stawki opłat na pokrycie kosztów gospodarki zasobami Spółdzielni wyszczególnionych w Rozdziale I punkt 1 obowiązują w wysokościach ustalonych dla wszystkich lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży, miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych przez Radę Nadzorczą, w obrębie dane nieruchomości. 2. Podstawą do ustalenia opłat za korzystanie z lokali są przewidywane do poniesienia koszty w danym roku. Różnica między kosztami a dochodami gospodarki zasobami zwiększa odpowiednio koszty lub dochody tej gospodarki w roku następnym. 3. W skład opłaty miesięcznej za używanie lokalu wchodzą należności z tytułu: a) kosztów eksploatacji nieruchomości, b) kosztów remontów, c) podatki na rzecz miasta d) świadczeń związanych z eksploatacją mieszkania (opłaty niezależne od Spółdzielni), w tym: - za wodę i odprowadzanie ścieków, - za centralne ogrzewanie, - za przygotowanie ciepłej wody, - za wywóz nieczystości i dzierżawę pojemników, e) opłata za korzystanie z dodatkowej komórki lokatorskiej, nie stanowiącej pomieszczenia pomocniczego lub przynależnego do mieszkania, f) z tytułu spłaty zobowiązań długoterminowych oraz wpłat uzupełniających z tytułu wkładów mieszkaniowych i budowlanych. 4. Opłata z tytułu eksploatacji podstawowej ustalona jest w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. 5. Wysokość opłaty na fundusz remontowy dla lokali ustalana jest przez Radę Nadzorczą na podstawie zatwierdzonych planów remontowych zasobów Spółdzielni w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. 6. Podstawą do ustalenia opłat z tytułu utrzymania sieci doprowadzających sygnał radiowotelewizyjny do lokali (AZART) jest średni roczny koszt utrzymania sieci w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. 7. Opłaty za centralne ogrzewanie, zimną i ciepłą wodę oraz odprowadzenie ścieków a także wywóz nieczystości stałych ustala się zgodnie z odpowiednimi regulaminami-lub zasadami uchwalonymi przez Radę Nadzorczą Spółdzielni. 8. Osoba zajmująca lokal mieszkalny bez tytułu prawnego obowiązana jest do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie w wysokości kosztów ponoszonych przez Spółdzielnię, z tym że osoba uprawniona do lokalu zamiennego lub socjalnego, o ile sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia jej takiego lokalu, opłaca odszkodowanie w takiej wysokości jak gdyby stosunek prawny nie wygasł. 9. Właściciele wyodrębnionych lokali wnoszą opłaty za używanie tych lokali analogicznie jak członkowie posiadający spółdzielcze prawa, pomniejszone o podatek od - 5 -
nieruchomości oraz opłatę za użytkowanie wieczyste, proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej. 10. Osoby uprawnione, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie będące członkami Spółdzielni, wnoszą opłaty za używanie tych lokali w wysokości i na zasadach jak członkowi Spółdzielni, posiadający spółdzielcze prawo do danego rodzaju lokalu. 11. Za zainstalowanie na budynku lub postawienie na nieruchomości spółdzielczej reklamy lub szyldu pobiera się opłatę umowną w wysokości ustalonej przez Radę Nadzorczą Spółdzielni. Pozostałe opłaty za korzystanie z innych pomieszczeń (np.: komórek lokatorskich), czy też ryczałt za energię elektryczną zużytą do oświetlenia piwnic i komórek lokatorskich ustala Rada Nadzorcza. Rozdział V. Ustalanie czynszu i opłat za najem 1. Wysokość czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy dla lokali użytkowych i garaży, ustala Zarząd Spółdzielni na etapie uzgadniania warunków umowy. 2. Wysokość czynszu nie może być niższa od opłat ustalonych dla poszczególnych typów lokali zajmowanych na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub garażu. 3. Najemcy, oprócz czynszu, obowiązani są uiszczać opłaty za energię elektryczną, energię cieplną, gaz, wodę, oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych. Rozdział VI. Postanowienia końcowe Regulamin wchodzi w życie z dniem uchwalenia. Katowice, dnia 25.05.2007 r - 6 -