Jak sprzedawać klientom miejsca parkingowe? Monika Skocz Kraków 10 września 2011 roku Prezentacja dla SBDiM
W poszukiwaniu optymalnego rozwiązania 1. klient dysponuje prawem wyłącznym, 2. klient dysponuje prawem zbywalnym, 3. kwestia ponoszenia kosztów utrzymania miejsca parkingowego jest czytelnie uregulowana, 4. sprzedaż miejsca parkingowego jest korzystnie opodatkowana
garaż jako odrębny lokal miejsce parkingowe jako część nieruchomości wspólnej miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym Każda z tych metod ma swoje zalety, ale nie jest też pozbawiona wad
Garaż jako odrębny lokal
nie zawsze istnieje techniczna możliwość wyodrębnienia garaży (koszty budowy) konieczność dopełnienia dodatkowych procedur (zaświadczenia o samodzielności, osobne księgi wieczyste) rozwiązanie najpewniejsze i najtrwalej regulujące kwestię uprawnień do garażu prawo własności czytelnie wygląda kwestia zarządu nieruchomością miejsce parkingowe można sprzedać niezależnie od mieszkania wyższy podatek VAT: 23%
Miejsce parkingowe jako część nieruchomości wspólnej
sposób rozliczania kosztów zarządu garażami (nie wszyscy właściciele lokali kupują miejsca parkingowe) miejsce parkingowe nie może być sprzedane bez mieszkania niższy podatek VAT: 8% brak dodatkowych procedur związanych z wyodrębnieniem lokalu (zaświadczenie o samodzielności, osobna księga wieczysta) trudności z zagwarantowaniem nabywcy wyłącznego prawa do korzystania z miejsca parkingowego
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2010 roku (I FSK 1813/09): W razie sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności wspólnych części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i ustaleniu sposobu korzystania z poszczególnych miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym w ramach podziału quoad usum, skoro nieruchomość wspólną stanowi łącznie grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu i nie jest możliwe zbycie własności lokalu bez udziału we współwłasności wspólnych części budynku i urządzeń oraz we własności gruntu, mamy do czynienia ze sprzedażą odrębnej własności lokalu mieszkalnego jako rzeczy głównej oraz towarzyszącego mu udziału we współwłasności wspólnych części nieruchomości. Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z tak wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego.
Miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym
wyższy podatek VAT: 23% przed sprzedażą musi nastąpić wyodrębnienie lokalu garażowego trudności z zagwarantowaniem nabywcy wyłącznego prawa do korzystania z miejsca parkingowego rozwiązanie przejrzyste i czytelne z punktu widzenia efektywnego zarządzania nieruchomością możliwość sprzedaży udziału w prawie współwłasności garażu niezależnie od mieszkania
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2010 roku (I FSK 1548/09): W przypadku gdy sprzedaż obejmuje dwa przedmioty tj. lokal mieszkalny oraz udział w wyodrębnionym na odrębną własność lokalu niemieszkalnym (garażu miejscu garażowym) ( ) stawką 7% [obecnie 8%] objęta jest jedynie dostawa lokalu mieszkalnego, zaś sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym (garażu - miejscu garażowym) z określeniem sposobu korzystania z miejsca postojowego opodatkowana jest stawką 22% [obecnie 23%].
Maciej Kowalski działający w imieniu Deweloper Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie sprzedaje w stanie wolnym od obciążeń Janowi Nowakowi udział wynoszący 2521/763962 w lokalu niemieszkalnym G1 (z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 763962/2043183 części) za cenę 40.000 PLN zawierającą podatek od towarów i usług VAT w stawce 23%. Stawający wyjaśniają, że w związku z nabyciem udziału wynoszącego 2521/763962 części w lokalu niemieszkalnym garażu G1, objętym księgą wieczystą nr KR1P/00056732/2 Janowi Nowakowi przysługiwać będzie prawo do wyłącznego i bezterminowego korzystania ze znajdującego się w tym lokalu miejsca parkingowego nr 72. Czy aby na pewno tak jest...?
Klauzule tego typu są nieskuteczne i nie kreują żadnego wyłącznego prawa do miejsca parkingowego!
umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania (umowa o podział quoad usum)
DEWELOPER PIERWSZY NABYWCA DEWELOPER (w imieniu własnym i pierwszego nabywcy) DRUGI NABYWCA DEWELOPER (w imieniu własnym oraz wcześniejszych nabywców) OSTATNI NABYWCA
Wszystkie z zaprezentowanych rozwiązań, za wyjątkiem garażu w formie prawa odrębnej własności lokalu, mają pewne mankamenty np. utrudnienia w zbywaniu czy niekorzystne opodatkowanie transakcji.
Dziękuję za uwagę! Kuczek Maruta Kancelaria Radców Prawnych 31-525 Kraków, ul. Zaleskiego 1 Tel. +48 12 418 41 65 Fax +48 12 346 18 03 office@kuczekmaruta.pl