Czerwiec 2014
W SKRÓCIE: Po raz kolejny wzrosły marże. Przeciętna ich wartość dla kredytu z minimalnym wkładem własnym wynosi już 2,08%. Spadają raty kredytów w euro i frankach. Już za miesiąc kredyt w euro uzyskają tylko zarabiający w tej walucie. Zmianę wprowadzi Rekomendacja S, która od 1 lipca ograniczy dostępność tego typu produktów. Kolejny miesiąc z rzędu ceny nieruchomości, choć nieznacznie, nadal rosną. W maju, w 15 analizowanych miastach były wyższe średnio o 0,5% od kwietniowych i o 4,2% w porównaniu z majem 2013. Wśród symptomów poprawy sytuacji na rynku nieruchomości zauważalny jest spadek zainteresowania mieszkaniami w najtańszym segmencie cenowym, w tym w blokach z płyty. Średni koszt wynajmu kwatery wakacyjnej dla 1 osoby wynosi 49 złotych. W Krakowie nabywane są coraz droższe mieszkania. Średnia cena mkw. w ostatnich transakcjach to 6258 zł. Jedynie w Gdańsku kupimy mieszkanie taniej niż przed rokiem. Nadal największe mieszkania sprzedawane są w Poznaniu (65,4 m kw.), a w Łodzi najmniejsze (48,7 m kw.) Także w Łodzi średnie ceny oferowane na portalach praktycznie nie różnią się od cen po których przeprowadzane są transakcje (ok. 3600 zł za m kw.)
Jarosław Sadowski Expander Advisors KREDYTY HIPOTECZNE Marże kredytów hipotecznych wzrosły kolejny miesiąc z rzędu. Niekorzystne zmiany w ofercie wprowadziły Pekao i BNP Paribas. Ten ostatni podwyższył marże z 1,45% aż do 1,85%. W rezultacie średnia marża kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi już 1,75%. Przy minimalnym (5%) wkładzie wł. przeciętna marża to 2,08%. Jeszcze na początku roku było to odpowiednio 1,65% i 1,94%. Można więc stwierdzić, że banki w tym roku podwyższyły już raty kredytów o 20-30 zł (w zależności od wkładu własnego) w przypadku kredytu na kwotę 300 000 zł zaciąganego na 25 lat. Podwyżki dotyczą oczywiście tylko nowozaciąganych kredytów. Trend wzrostu marż trwa już dość długo, bo od początku 2012 r. Na szczęście wiele wskazuje na to, że banki osiągnęły już lub są bardzo blisko poziomu, który mogą uznać za atrakcyjny. Istnieje więc szansa, że marże ustabilizują się na poziomie zbliżonym do obecnego. Dopóki stopy procentowe w naszym kraju pozostaną tak niskie nie ma natomiast większych nadziei na to, że marże zaczną spadać. Istotnym wydarzeniem ostatnich dni jest umocnienie się złotego oraz obniżka stóp procentowych w Strefie Euro. W rezultacie, posiadacze kredytów walutowych mogą liczyć, że ich raty będą niższa niż dotychczas. W przypadku kredytu w euro, rata, która na początku maja wynosiła ok. 1386 zł może w najbliższym czasie być o ok. 50 zł niższa (ok. 1336 zł). Część ekonomistów przewiduje jednak, że złoty w tym roku nadal będzie się umacniał i euro pod koniec 2014 może kosztować nawet 3,95 zł. W rezultacie rata może być wtedy nawet o 100 zł niższa niż na początku maja, kiedy kurs wynosił 4,20 zł. Rata kredytu we frankach wynosząca 400 CHF jeszcze na początku maja wynosiła 1380 zł. Obecnie spadła do 1344 zł. Opisując obecną sytuację na rynku kredytów hipotecznych nie można pominąć pewnej zmiany, która już niedługo wejdzie w życie. Zgodnie z Rekomendacją S, od 1 lipca 2014 r. kredyty walutowe będą mogły być udzielane tylko w przypadku gdy kredytobiorca uzyskuje dochody w walucie kredytu. Zmiana ta wpłynie jednak głównie na kredyty w euro, które wciąż udziela pięć banków BZ WBK, Deutsche Bank, Getin Bank, mbank i Raiffeisen. Trzeba jednak zaznaczyć, że w ostatnim czasie takich kredytów i tak udzielano bardzo rzadko. W I kwartale stanowiły one jedynie 0,51% wszystkich wypłaconych kredytów hipotecznych. Zmiana nie będzie więc istotna dla całego rynku. Tab. 1 Kredyty w PLN z wkładem własnym 25% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu Bank Koszt Marża Oprocentowanie kredytu* Bank BPH 60 746 zł 1,50% 4,22% Citi Handlowy 61 072 zł 1,40% 4,12% BPS 61 448 zł 1,59% 4,30% Credit Agricole 63 166 zł 1,35% 4,12% Nordea 65 530 zł 1,50% 4,22% Euro Bank** 65 571 zł 1,50% 4,21% BZ WBK 67 724 zł 1,59% 4,31%
ING Bank Śląski 67 879 zł 2,05% 4,79% BGŻ 68 014 zł 1,65% 4,39% Bank Pekao 69 020 zł 1,79% 4,51% mbank 69 694 zł 1,75% 4,46% Plus Bank 70 442 zł 1,90% 4,64% Raiffeisen Polbank 71 380 zł 1,80% 4,52% Bank Pocztowy 72 184 zł 1,75% 4,47% Alior Bank 73 014 zł 2,20% 4,92% Deutsche Bank 73 670 zł 1,59% 4,31% PKO Bank Polski 76 097 zł 1,94% 4,65% Millennium 78 611 zł 1,89% 4,61% BNP Paribas 80 048 zł 1,85% 4,57% Getin Noble Bank 87 366 zł 2,37% 5,07% * Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę 300 000 zł ** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od wyboru klienta. Tab. 2 Kredyty w PLN z wkładem własnym 5% Kredyt na kwotę 300 tys. zł, o pozycji decyduje koszt kredytu Bank Koszt Marża Oprocentowanie kredytu* Euro Bank** 72 388 zł 1,67% 4,38% Alior Bank 73 014 zł 2,20% 4,92% Plus Bank 73 722 zł 2,10% 4,84% mbank 74 917 zł 2,10% 4,81% Bank Pekao 76 401 zł 2,14% 4,86% Nordea 78 096 zł 1,80% 4,52% Bank Pocztowy 79 159 zł 2,10% 4,82% Deutsche Bank 79 540 zł 1,79% 4,51% PKO Bank Polski 80 953 zł 2,27% 4,98% BPS 82 064 zł 1,99% 4,70% Millennium 84 141 zł 2,29% 5,01% Getin Noble Bank 96 610 zł 2,47% 5,17% Euro Bank 72 388 zł 1,67% 4,38% * Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę 300 000 zł ** Euro Bank wymaga obligatoryjnie ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytowania. Podany koszt kredytu tego jednak nie uwzględnia, gdyż klient może skorzystać z oferty dowolnego ubezpieczyciela. Poziom składki zależy więc od wyboru klienta. Tab. 3 Kredyty w ramach programu Mieszkanie dla młodych Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 10%, o pozycji decyduje koszt kredytu Bank Koszt Marża Oprocentowanie kredytu* Bank Pekao 70 380 zł 1,84% 4,56%
Euro Bank 70 772 zł 1,56% 4,27% Alior Bank 73 014 zł 2,20% 4,92% BGŻ 74 612 zł 1,95% 4,69% Deutsche Bank 75 107 zł 1,59% 4,31% PKO Bank Polski 77 566 zł 2,04% 4,75% Millennium 81 313 zł 2,09% 4,81% Getin Noble Bank 93 693 zł 2,47% 5,17% * Dotyczy pierwszych 5 lat spłaty kredytu na kwotę 300 000 zł Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN
Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 3-osobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto. Jarosław Sadowski główny analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.
Marta Kosińska Szybko.pl CENY OFERTOWE Kolejny miesiąc z rzędu ceny nieruchomości, nieznacznie, ale nadal rosną. W maju, w 15 analizowanych miastach były wyższe średnio o 0,5% od kwietniowych i o 4,2% w porównaniu z analogicznym okresem 2013 roku. Najwyższy wzrost cen średnich, w porównaniu z ubiegłym rokiem, nastąpił w Katowicach, gdzie aktualna średnia wynosi niemal 4 tys. złotych za metr, a była o 10% niższa. O ponad 5% wyższe niż w maju 2013 są również stawki za metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu, Sopocie, Gdyni i Opolu. Jedynym dużym, polskim miastem, w którym możliwe jest kupno mieszkania tańszego niż przed 12 miesiącami pozostaje Łódź. O poprawie sytuacji na rynku nieruchomości, poza rosnącymi cenami, świadczą coraz mniejsze różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi, większe powierzchnie kupowanych nieruchomości, ale również spadek zainteresowania ofertami z najniższego segmentu cenowego w tym mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, które 2-3 lata temu były najchętniej kupowane. Tab. 4 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym V 2013 V 2014 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT maj 13 5 480 6 410 7 400 5 188 5 300 5 300 8 100 czerwiec 13 5 470 6 460 7 430 5 150 5 280 5 305 8 070 lipiec 13 5 420 6 430 7 400 5 120 5 270 5 320 8 400 sierpień 13 5 480 6 420 7 440 5 118 5 300 5 380 8 500 wrzesień 13 5 500 6 460 7 500 5 130 5 330 5 400 8 315 październik 13 5 600 6 500 7 550 5 200 5 340 5 450 8 500 listopad 13 5 640 6 550 7 600 5 290 5 390 5 460 8 460 grudzień 13 5 675 6 560 7 626 5 306 5 375 5 450 8 120 styczeń 14 5 680 6 520 7 600 5 310 5 366 5 440 8 200 luty 14 5 640 6 530 7 590 5 290 5 340 5 400 8 240 marzec 14 5 625 6 590 7 620 5 310 5 390 5 450 8 600 kwiecień 14 5 700 6 640 7 650 5 410 5 440 5 500 8 565 maj 14 5 715 6 655 7 685 5 460 5 480 5 590 8 660 Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym V 2013 V 2014 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE maj 13 3 681 4 658 4 110 4 300 4 290 4 020 4 268 3 610 czerwiec 13 3 520 4 655 4 130 4 360 4 310 4 100 4 220 3 650 lipiec 13 3 410 4 615 4 160 4 300 4 330 4 110 4 240 3 680 sierpień 13 3 425 4 650 4 140 4 310 4 340 4 074 4 220 3 670 wrzesień 13 3 470 4 640 4 170 4 330 4 300 4 060 4 225 3 690 październik 13 3 580 4 700 4 190 4 325 4 345 4 070 4 270 3 735 listopad 13 3 620 4 710 4 250 4 340 4 350 4 140 4 280 3 740
grudzień 13 3 615 4 715 4 235 4 290 4 380 4 164 4 315 3 800 styczeń 14 3 640 4 760 4 230 4 300 4 400 4 190 4 320 3 880 luty 14 3 690 4 780 4 220 4 311 4 420 4 200 4 380 3 900 marzec 14 3 686 4 770 4 300 4 295 4 430 4 210 4 370 3 920 kwiecień 14 3 600 4 790 4 270 4 360 4 440 4 260 4 390 3 940 maj 2014 3 620 4 780 4 260 4 365 4 465 4 230 4 420 3 970 WAKACYJNE KWATERY Zarówno letnia aura jak i kalendarz zdecydowanie sprzyjają planowaniu wakacji i urlopów. Mimo iż już od lutego Polaków kuszą oferty first minute i atrakcje zagranicznych kurortów, bardzo duża grupa decyduje się na samodzielnie zorganizowany wyjazd. Taka opcja daje większą elastyczność, nie tylko w planowaniu czasu, ale również wydatków. W serwisie Szybko.pl znajduje się sekcja dedykowana wynajmowi krótkookresowemu. Wśród ogłoszeń można wyróżnić dwie zasadnicze kategorie: mieszkania i pokoje wynajmowane w dużych miastach i ich okolicach dla osób pracujących i studentów studiów zaocznych. Druga, znacznie liczniejsza grupa to mieszkania, pokoje, noclegi w pensjonatach i gospodarstwach agroturystycznych skierowane do turystów. W kategorii mieszkań, pokoi dla osób przyjeżdżających do pracy w danej okolicy, standardem są podstawowe meble, dostęp do łazienki, ale już niekoniecznie do kuchni. Mieszkania przeznaczone dla turystów są znacznie lepiej wyposażone i umeblowane. Na podstawie zamieszczonych w Szybko.pl ofert, obliczone zostały przybliżone stawki za nocleg dla 1 osoby w róznych rejonach Polski. Ceny są w największym stopniu kształtowane poprzez popularność danego regionu stąd też najwyższe stawki na Pomorzu, Małopolsce i zdecydowanie niższa na Podlasiu, Roztoczu. Porównując aktualne ceny ze stawkami sprzed roku widoczna jest tendencja spadku średnich kosztów noclegu. Wynika to głównie z faktu, że propozycji wynajmu jest coraz więcej, a właściciele muszą konkurować cenami. Oczywiście w regionach najpopularniejszych obniżki są mniejsze. Druga tendencja to wzrost stawek minimalnych za 1 nocleg. Wynika to z rosnącego standardu wynajmowanych kwater wakacyjnych i wypierania z rynku ofert o najniższym standardzie, na które mimo niskiej ceny nie było popytu. Tab. 6 Średnie koszty noclegu dla 1 osoby (wynajem krótkookresowy) Koszt noclegu dla 1 osoby V 2014 Region zakres cen średni koszt wynajmu Bieszczady, Beskidy od 15 do 60 25 Dolny Śląsk, Sudety od 20 do 300 50 Górny Śląsk, Beskid Śląski od 20 do 310 50 Kujawy od 20 do 250 45 Małopolska, Podhale od 15 do 220 50 Mazowsze od 20 do 350 65 Podlasie od 15 do 150 30 Pomorze Wschodnie od 20 do 300 70 Pomorze Zachodnie od 18 do 350 65 Roztocze od 25 do 200 35 Warmia i Mazury od 35 do 300 45 Wielkopolska od 17 do 300 60 Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.
CENY TRANSAKCYJNE Marcin Jańczuk Metrohouse Temat przewodni tej części raportu to wzrosty cen w Krakowie. Są one pochodną istotnego udziału niewielkich mieszkań w łącznej liczbie transakcji, ale swój udział ma również niewielka popularność programu MdM. W ten sposób popyt kierowany jest na rynek wtórny. Jedynym miastem, w którym można kupić statystycznie tańsze mieszkanie niż przed rokiem jest Gdańsk. Nadal na uwagę zasługuje metraż mieszkań nabywanych w Poznaniu ponad 60 m kw. Wystarczy spojrzeć na kształtowanie się cen w ostatnich miesiącach, by zauważyć, że największe zmiany dotyczą rynku mieszkaniowego w Krakowie. Już drugi raz z rzędu podwyżki cen mające miejsce w stolicy Małopolski stawiają to miasto na czele stawki lokalizacji o najbardziej dynamicznych wzrostach. W porównaniu do przełomu 2013/2014 r. ceny nabywanych mieszkań wzrosły średnio o nieco ponad 700 zł za m kw. Co istotne, zwykle w naszych raportach podkreślaliśmy tu dużą dysproporcję pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi, rodząc obawy, iż takie niedopasowanie cenowe w następstwie może spowodować stagnację na rynku. Nic takiego nie ma miejsca. Klienci kupują coraz droższe mieszkania, a średnia cena m kw. wyniosła 6258 zł. Ostatni raz podobne wartości były widoczne w zestawieniach sprzed ponad dwóch lat. Paradoksalnie swój udział w popycie na mieszkania z rynku wtórnego ma program Mieszkanie dla Młodych, którego niskie limity cenowe nie pozwalają na zakup lokali od krakowskich deweloperów. Skoro dopłaty do kredytu nie są kartą przetargową na rynku, kupujący chętnie wybierają gotowe do zamieszkania lokale z rynku wtórnego. Na tle innych miast średni nabywany metraż nie jest imponujący i wynosi 50,8 mkw. Na taki wynik duży wpływ ma duży udział mieszkań jednopokojowych w strukturze transakcji, co częściowo tłumaczy tak znaczne wzrosty ceny m kw. W niewielkich mieszkaniach, zwłaszcza w lepszych lokalizacjach cena m kw. bywa znacznie wyższa niż średnia dla danej lokalizacji. Z kolei drugim z miast, w którym widoczne są systematyczne, choć postępujące w wolniejszym tempie wzrosty cen, jest Poznań. Od początku roku poznaniacy kupują mieszkania droższe o 169 zł za mkw., a średnia cena m kw. osiągnęła poziom 5109 zł. Nadal w Poznaniu nabywane są największe w Polsce mieszkania 65,4 mkw., podczas gdy w pozostałych analizowanych miastach średni metraż nie przekroczył 60 mkw. Jest to jednak pewna anomalia, spowodowana pojawieniem się w analizowanej puli zwiększonej liczby transakcji największych segmentów mieszkań, które zwykle nie pojawiają się tak często w zestawieniach. Tab. 7 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w V 2014 r. Miasto Średnia cena ofertowa z okresu III-V 2014 Średnia cena transakcyjna z okresu III- V 2014 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana proc. w cenach trans. m/m Zmiana proc. w cenach trans. r/r Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław 5680 5382 5,2% -2,6% 11,2% 301 400 zł 58,4 m kw. Kraków 6628 6258 5,6% 5,5% 7,4% 317 700 zł 50,8 m kw.
Warszaw a 7652 7331 4,2% 0,6% 1,4% 419 900 zł 56,9 m kw. Poznań 5393 5109 5,3% 1,9% 3,7% 295 200 zł 65,4 m kw. Gdańsk 5437 4964 8,7% -0,3% -3,4% 264 200 zł 55 m kw. Gdynia 5513 5004 9,2% -0,2% 4,4% 261 200 zł 51,7 m kw. Łódź 3635 3606 0,8% 0,8% 6,0% 175 500 zł 48,7 m kw. Dotychczas stabilna cenowo Łódź przekroczyła poziom 3600 zł. Wprawdzie wzrost cen nie wyniósł więcej niż 1 proc., ale warte odnotowania jest, że w tym mieście rzadko średnia dochodzi do takiej właśnie wartości. Kupujący w dużej mierze akceptują ten poziom cen, bowiem średnia cena mkw. w ofertach różni się tylko nieznacznie od danych z transakcji. W Warszawie zmiana cen w porównaniu do maja jest niewielka i nie przekracza 1 proc. Kupujemy lokale w średniej cenie 7331 zł za m kw. W tym miesiącu mamy trzy miasta, w którym kupujący nabywają nieco tańsze mieszkania. Na Pomorzu w Gdańsku i w Gdyni, zmiany te są praktycznie niezauważalne i wynoszą odpowiednio 0,3 i 0,2 proc. W obu tych miastach ceny transakcyjne mieszkań oscylują w pobliżu ceny 5000 zł za m kw. Wśród miast, które analizujemy Gdańsk jest jedyną lokalizacją, w której statystycznie nabywamy mieszkania taniej niż przed rokiem. Większe korekty widoczne były we Wrocławiu, gdzie po dwukrotnych wzrostach średnie ceny nabywanych mieszkań obniżyły się o 2,6 proc. do poziomu 5382 zł za m kw. Wykres 4 Średnie ceny transakcyjne mieszkań V 2013 V 2014. Marcin Jańczuk Ekspert Metrohouse S.A.