Wprowadzenie Aleksander Oleszko OBRÓT CYWILNOPRAWNY W PRAKTYCE NOTARIALNEJ ORAZ WIECZYSTOKSIÊGOWEJ Rejent 2002 nr 8(136) 9

Wprowadzenie Aleksander Oleszko OBRÓT CYWILNOPRAWNY W PRAKTYCE NOTARIALNEJ ORAZ WIECZYSTOKSIÊGOWEJ Rejent 2002 nr 8(136) 9

Aleksander Oleszko 10

Wprowadzenie SPIS TREŒCI WPROWADZENIE... 15 WYKAZ SKRÓTÓW... 17 CZÊŒÆ PIERWSZA CZYNNOŒCI URZÊDOWE NOTARIUSZA A WYMOGI FORMALNE AKTU NOTARIALNEGO... 19 1. Sytuacja prawnoustrojowa notariusza...19 2. Podzia³ aktów notarialnych wed³ug treœci...24 3. Obowi¹zki notariusza sporz¹dzaj¹cego akt notarialny obejmuj¹cy czynnoœæ prawn¹... 24 4. Forma aktu notarialnego a akt notarialny jako dokument notarialny... 25 4.1. Akt notarialny a stwierdzona w nim czynnoœæ prawna...25 4.2. Akt notarialny a czynnoœæ notarialna...32 4.3. Akt notarialny a forma notarialna...33 5. Czêœci sk³adowe aktu notarialnego i ich wp³yw na ocenê sporz¹dzonego dokumentu urzêdowego...34 5.1. Brak wskazania w akcie miejsca sporz¹dzenia aktu...34 5.2. Zawarcie w komparycji aktu notarialnego nieaktualnego nazwiska notariusza oraz z³o enie przez tego notariusza podpisu niezgodnego z aktem ma³ eñstwa...35 5.2.1. Okreœlenie w komparycji aktu notarialnego siedziby kancelarii notarialnej oraz nazwiska notariusza prowadz¹ cego kancelariê a z³o enie podpisu na akcie przez zastêpcê notariusza sporz¹dzaj¹cego akt notarialny... 40 5.3. Pominiêcie w akcie adresu zamieszkania osób dzia³aj¹cych w imieniu osób prawnych oraz innych osób obecnych przy sporz¹dzeniu aktu...40 5.4. Pominiêcie wskazania w komparycji aktu stanu cywilnego osoby fizycznej... 41 5.5. Pominiêcie wskazania w komparacji aktu adresu siedziby osoby prawnej oraz nazwy firmy jako strony czynnoœci prawnej... 42 11

Aleksander Oleszko 5.6. Niew³aœciwe okreœlenie przedstawiciela dzia³aj¹cego w imieniu osoby prawnej jako strony umowy...42 5.7. Brak stwierdzenia, e akt zosta³ odczytany, przyjêty i podpisany... 43 5.8. Podpis notariusza... 44 5.9. Pominiêcie w akcie notarialnym stwierdzenia, e osoba g³uchoniema jako strona czynnoœci prawnej z³o y³a oœwiadczenie woli w obecnoœci bieg³ego...45 5.10. Zachowanie w akcie notarialnym wymogów przewidzianych w art. 87 1 pkt 2 a obowi¹zek uczynienia stosownej wzmianki o ich dope³nieniu w treœci sporz¹dzonego aktu... 47 5.11. Pominiêcie w akcie pobranego wynagrodzenia...54 5.12. Nieomówienie poprawek w akcie przed jego podpisaniem... 54 5.13. Niepowo³anie przez notariusza w akcie okazanych mu dokumentów przez strony czynnoœci prawnej...55 5.14. Obalenie mocy dowodowej aktu notarialnego jako dokumentu urzêdowego sporz¹dzonego z naruszeniem art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn...60 5.15. Technika sporz¹dzania aktu notarialnego w postaci obowi¹zku jego parafowania... 63 6. Zasada ci¹g³oœci sporz¹dzania aktu notarialnego (tzw. zasada unitas actus)... 63 7. Legitymacja prokuratora do z³o enia wniosku o zawieszenie postêpowania o wpis prawa w ksiêdze wieczystej na podstawie umowy sprzeda y w zwi¹zku z wszczêciem dochodzenia przeciwko zbywcy ujawnionemu w ksiêdze wieczystej na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, które zosta³o wydane przez s¹d spadku w wyniku fa³szywego zapewnienia tego spadkobiercy co do rzeczywistego krêgu spadkobierców ustawowych... 65 8. Odmowa sporz¹dzenia aktu notarialnego wobec zarzutu dokonania czynnoœci notarialnej sprzecznej z prawem...68 12

Wprowadzenie CZÊŒÆ DRUGA POZAKSIÊGOWY OBRÓT NIERUCHOMOŒCIAMI A OBOWI ZEK ZA O ENIA KSIÊGI WIECZYSTEJ I WPIS PRAWA... 73 1. Rola i znaczenie ksi¹g wieczystych a bezpieczeñstwo obrotu nieruchomoœciami... 73 2. Zasada powszechnoœci ksi¹g wieczystych jako dyrektywa bezpieczeñstwa obrotu nieruchomoœciami a obowi¹zek notariusza zapobiegania sporom na tle obrotu pozaksiêgowego...77 2.1. Zasada powszechnoœci ksi¹g wieczystych w prawie zunifikowanym... 78 2.2. Zasada powszechnoœci ksi¹g wieczystych po wejœciu w ycie kodeksu cywilnego... 83 2.3. Realizacja zasady powszechnoœci ksi¹g wieczystych po wejœciu w ycie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r....83 2.4. Dalsze urealnienie zasady prowadzenia ksi¹g wieczystych w œwietle ustawy z dnia 11 maja 2001 r...84 2.5. Zasada powszechnoœci ksi¹g wieczystych a notarialny obowi¹zek prewencyjnego zapobiegania sporom na tle obrotu pozaksiêgowego... 87 3. Wadliwe za³o enie (urz¹dzenie) ksiêgi wieczystej a tzw. pozaksiêgowy obrót nieruchomoœciami...90 3.1. Wadliwe za³o enie ksiêgi wieczystej oraz b³êdna treœæ wpisów a dokonany na ich podstawie obrót nieruchomoœci¹... 90 3.2. Za³o enie ksiêgi wieczystej z pominiêciem wydania postanowienia... 91 3.3. Odpisy dokonane z naruszeniem wymogów formalnych oraz materialnoprawnych... 95 3.4. Ksiêga wieczysta nie zawieraj¹ca wpisów w dzia³ach pierwszym oraz drugim...100 3.5. Wpis nie podpisany...100 4. Akt notarialny stwierdzaj¹cy rozporz¹dzenie nieruchomoœci¹ bez za³o onej ksiêgi wieczystej...101 4.1. Obowi¹zek notariusza zapobiegania sporom a tzw. pozaksiêgowy obrót nieruchomoœciami...101 13

Aleksander Oleszko 4.2. Sposoby badania przez notariusza tytu³ów prawa w³asnoœci zbywcy w obrocie pozaksiêgowym...109 4.3. Rozporz¹dzenie nieruchomoœci¹ a wpis o charakterze deklaratoryjnym... 113 4.3.1. Pozaksiêgowe rozporz¹dzenie udzia³em w nieruchomoœci nale ¹cej do spadku... 117 4.3.2. Rozporz¹dzenie udzia³em w nieruchomoœci wed³ug treœci wpisu w ksiêdze wieczystej, je eli wpis by³ niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym...121 4.4. Rozporz¹dzenie nieruchomoœci¹ a wpis konstytutywny...125 4.4.1. Charakter i znaczenie wpisu konstytutywego dla rozporz¹dzenia nieruchomoœci¹...125 4.4.2. Starannoœæ zawodowa notariusza sporz¹dzaj¹cego umowê przeniesienia u ytkowania wieczystego bez wpisu zbywcy w ksiêdze wieczystej...131 5. Wp³yw bezskutecznoœci wzglêdnej czynnoœci prawnej na sytuacjê stron oraz pokrzywdzonego wierzyciela w postêpowaniu wieczystoksiêgowym...135 5.1. Obowi¹zek wyjaœniaj¹co-doradczy notariusza w celu poznania w³aœciwych intencji stron czynnoœci prawnej...135 5.2. Pojêcie bezskutecznoœci wzglêdnej czynnoœci prawnej...138 5.3. Powstanie bezskutecznoœci wzglêdnej czynnoœci prawnej... 138 5.4. Kognicja s¹du w razie uznania umowy za bezskuteczn¹ wzglêdnie jako podstawy wpisu prawa w³asnoœci na rzecz nabywcy... 139 5.4.1 Wniosek nabywcy nieruchomoœci o wpis na jego rzecz prawa w³asnoœci...139 5.4.2. Wniosek wierzyciela o wpis ostrze enia o wszczêciu egzekucji z nabytej nieruchomoœci... 142 5.4.3. Wniosek wierzyciela o wpis hipoteki przymusowej... 143 LITERATURA... 146 14

Wprowadzenie WPROWADZENIE Instytucjonalne oraz organizacyjne wyodrêbnienie polskiego notariatu w zakresie wykonywania funkcji publicznych pañstwa, dokonane ustaw¹ z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo notariacie, sytuuje notariat jako gwaranta bezpieczeñstwa obrotu prawnego w rozwijaj¹cej siê gospodarce rynkowej. Prawid³owe funkcjonowanie notariatu zale y nie tylko od realizacji przez notariusza, jako osobê zaufania publicznego, ustawowych obowi¹zków, ale w równym stopniu tak e od prawid³owego orzecznictwa wieczystoksiêgowego. Zasadnicz¹ funkcj¹ ksi¹g wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomoœci w postaci dostêpnej dla ka dego publicznej ewidencji praw rzeczowych oraz roszczeñ i praw na nieruchomoœciach. W przewa aj¹cej mierze stan prawny nieruchomoœci wynika z czynnoœci prawnych dokumentowanych w formie aktu notarialnego, a wiêc przy aktywnym udziale notariusza sporz¹dzaj¹cego okreœlon¹ czynnoœæ prawn¹ (umowê), stanowi¹c¹ podstawê dokonania wpisu prawa w ksiêdze wieczystej. Celem przedstawionego opracowania jest ukazanie funkcjonowania obu instytucji (notariatu oraz ksi¹g wieczystych), a przewa aj¹cym tego dorobkiem s¹ doœwiadczenia z praktyki, które warto eksponowaæ dla wzbogacenia tej dziedziny wiedzy prawniczej. Mimo przyjmowania zasady powszechnoœci ksi¹g wieczystych, w praktyce wiadomo, i nadal spotykamy siê z tzw. obrotem pozaksiêgowym. Nie trzeba przekonywaæ, i w tym ostatnim wypadku niepomiernie wzrasta rola i obowi¹zek notariusza sporz¹dzaj¹cego dan¹ czynnoœæ notarialn¹, w wyniku której nastêpuje za³o enie ksiêgi wieczystej i ujawnienie praw dotycz¹cych nieruchomoœci. Powstaj¹ce na tym tle w¹tpliwoœci, zwi¹zane g³ównie z praktyk¹, s¹ przedmiotem niniejszego opracowania. Uchwalona ostatnio ustawa z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece, ustawy Kodeks postêpowania cywilnego, ustawy o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych oraz ustawy Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 63, poz. 635), a tak e nowe rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci z dnia 17 wrzeœnia 2001 r. w sprawie prowadzenia ksi¹g wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122) czyni¹ w jeszcze wiêkszym stopniu odpowiedzialnym urz¹d notariusza 15

Aleksander Oleszko w kszta³towaniu pewnoœci oraz stabilnoœci obrotu cywilnoprawnego. Oczekiwane tak e polepszenie sprawnoœci postêpowania wieczystoksiêgowego, g³ównie w aspekcie eksponowania orzecznictwa jako elementu wp³ywaj¹cego na stabilizacjê stosunków prawnych podlegaj¹cych ujawnieniu w ksiêgach wieczystych, mo e stanowiæ przyczynek do tego opracowania. Aleksander Oleszko 16

Wprowadzenie WYKAZ SKRÓTÓW BMS Biuletyn Ministerstwa Sprawiedliwoœci k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny KKP Kwartalnik Prawa Prywatnego NP Nowe Prawo OSN IC Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna OSPiKA Orzecznictwo S¹dów Polskich i Komisji Arbitra owych p.w.k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Przepisy wprowadzaj¹ce Kodeks cywilny p. wpr. pr. rzecz. dekret z dnia 11 paÿdziernika 1946 r. Przepisy i pr. o ks.w. wprowadzaj¹ce Prawo rzeczowe i Prawo o ksiêgach wieczystych PiP Pañstwo i Prawo PN Przegl¹d Notarialny pr. o ks.w. dekret z dnia 11 paÿdziernika 1946 r. Prawo o ksiêgach wieczystych pr. o not. ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (cytowane w dalszej czêœci przepisy tej ustawy bez bli szego okreœlenia oznaczaj¹ prawo o notariacie) pr. rzecz. dekret z dnia 11 paÿdziernika 1946 r. Prawo rzeczowe PS Przegl¹d S¹dowy reg. wewn. urzêd. rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci z dnia 19 listopada 1997 r. Regulamin wewnêtrznego urzêdowania s¹dów powszechnych rozp. ew. grunt. i bud. rozporz¹dzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) rozp. wyk. z 1992 r. rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece 17

Aleksander Oleszko rozp. wyk. z 2001 r. rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci z dnia 17 wrzeœnia 2001 r. w sprawie prowadzenia ksi¹g wieczystych i zbiorów dokumentów rozp. z 14 lipca rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci z dnia 14 1986 r. lipca 1986 r. w sprawie prowadzenia ksi¹g wieczystych za³o onych przed dniem 1 stycznia 1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych takich ksi¹g u.k.w.h. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece 18