Ronson Development SE

Śródroczny Raport Finansowy za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018

Śródroczny Raport Finansowy za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 Ronson Development SE SPIS TREŚCI Strona Sprawozdanie z Działalności Zarządu 1 Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej 25 Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie z Całkowitych Dochodów 26 Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie ze Zmian w Kapitale Własnym 27 Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie z Przepływów Pieniężnych 28 Informacje objaśniające do Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 29 Raport niezależnego biegłego rewidenta z przeglądu Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 48

Sprawozdanie Zarządu Sprawozdanie Zarządu Informacje Ogólne Wstęp Ronson Development SE, dawniej Ronson Europe N.V. ( Spółka ), holenderska spółka akcyjna, z siedzibą w Rotterdamie, w Holandii, została utworzona dnia 18 czerwca 2007 roku. W dniu 5 kwietnia 2018, akcjonariusze Spółki zatwierdzili poprawki do statutu Spółki, co pociągnęło za sobą zmianę nazwy Spółki i przekształcenie Spółki w Spółkę Europejską (SE). Po dokonaniu przekształcenia, Spółka zamierza przenieść siedzibę z Holandii do Polski w 2018 roku. Spółka (razem ze swoimi polskimi spółkami zależnymi, Grupa ) prowadzi działalność deweloperską polegającą na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych, głównie mieszkań w budynkach wielorodzinnych, indywidualnym odbiorcom na rynku polskim. Informacja o spółkach zależnych wchodzących w skład Grupy, których dane finansowe uwzględnione zostały w niniejszym raporcie, została zawarta w nocie 7 Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. Akcje Spółki notowane są na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie od 5 listopada 2007 roku. Na dzień 31 marca 2018 roku, 66,06% akcji pozostających w obiegu było kontrolowanych przez Amos Luzon Development and Energy Group Ltd. ( A. Luzon Group ). Pozostałe 33,94% akcji było własnością Nationale Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny posiadającego 14,02% akcji Spółki oraz pozostałych inwestorów, w tym Metlife Otwarty Fundusz Emerytalny oraz Aviva OFE Aviva BZ WBK. Liczba akcji utrzymywana przez inwestorów jest równa liczbie głosów, ponieważ nie zostały wyemitowane przez Spółkę akcje uprzywilejowane. Informacje dotyczące głównych akcjonariuszy Spółki zostały przedstawione na stronie 22. Dnia 8 maja 2018 roku cena rynkowa jednej akcji wynosiła 1,3 złotych, dając w sumie kapitalizację rynkową Spółki na poziomie 213,2 mln złotych. Informacje o Spółce Celem Spółki jest maksymalizowanie wartości dla akcjonariuszy poprzez ekspansję w wybranych regionach geograficznych w Polsce, jak również poprzez tworzenie odpowiedniego portfela nieruchomości pod projekty deweloperskie. W opinii Zarządu strategia Spółki powinna pozwolić na efektywne działanie w kontekście niepewnej sytuacji rynkowej jaka ma miejsce od kilku lat w Polsce. Z jednej strony polska gospodarka wydaje się być stabilna, co pozytywnie rokuje sytuacji Spółki w przyszłości. Z drugiej strony niewielkie ożywienie gospodarcze w Europie, osłabione w ostatnim roku przez niestabilność na Ukrainie i przez kryzys związany z uchodźcami z Bliskiego Wschodu, może w dalszym ciągu mieć negatywny wpływ na polską gospodarkę oraz ogólne warunki działalności Spółki. W związku z tym Spółka nadal realizuje strategię deweloperską, która pozwala na elastyczne dopasowanie się do wspomnianych wyżej niepewnych warunków rynkowych i rozproszenie ryzyka poprzez: (i) dokładne monitorowanie swoich projektów, (ii) możliwość modyfikowania liczby, rodzaju i zakresu realizowanych projektów, oraz (iii) utrzymywanie konserwatywnej polityki finansowej. W dniu 10 kwietnia 2018 roku, Spółka dokonała przejęcia udziałów oraz pożyczek udzielonych spółkom celowym projektu, będących właścicielami nieruchomości stanowiących inwestycję mieszkaniową o różnym stopniu zaawansowania pod nazwą Nova Królikarnia za cenę 83,8 mln złotych na podstawie umowy sprzedaży akcji zawartej ze spółką Global City Holdings B.V. ( GCH ). W wyniku transakcji Spółka zwiększyła ofertę mieszkan o 197 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 19.550 m 2, w skład których wchodzą projekty ukończone zawierające 53 lokale o łącznej powierzchni użytkowej 5.000 m 2, projekty w trakcie budowy zawierające 126 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 11.150 m 2 oraz projekty w trakcie przygotowania zawierające 18 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 3.400 m 2 ( Transakcja Nova ). Ponadto, Spółka oraz GCH zawarły umowę opcji call, w ramach której Spółce zostały przyznane trzy opcje call umożliwiające zakup, w ciągu najbliższych dwóch lat, udziałów w ośmiu innych spółkach celowych projektu, będących właścicielami nieruchomości stanowiących dalsze etapy projektu Nova Królikarnia. Nabycie wszystkich udziałów w tych spółkach celowych projektu, po skorzystaniu z trzech opcji call, pozwoli na wybudowanie 161 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 21.500 m 2 ( Umowy Opcji Call Nova ). Dodatkowe informacje zostały przedstawione w nocie 18 Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. 1

Sprawozdanie Zarządu Informacje o Spółce (cd.) W marcu 2018 roku Spółka sfinalizowała transakcję Ursus i zawarła ostateczne umowy przeniesienia prawa własności trzech z czterech działek, podczas gdy zawarcie ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności czwartej działki planowane jest do grudnia 2019 roku (Spółka otrzymała od sprzedającego nieodwołalne pełnomocnictwo w celu przedsięwzięcia wszystkich działań niezbędnych do rozpoczęcia budowy projektu na działce, w tym przeniesienia prawa wieczystego użytkowania, uzyskania niezbędnych pozwoleń i wykonania prac budowlanych). Wspomniane umowy dotyczą nabycia nieruchomości zlokalizowanych w dzielnicy Ursus w Warszawie, gdzie zostaną wybudowane wielorodzinne projekty mieszkaniowe obejmujące około 1.600 lokali. Na dzień 31 marca 2018 roku, Grupa posiada 788 lokali na sprzedaż w trzynastu lokalizacjach, z czego 661 lokali jest dostępnych na sprzedaż w projektach będących w trakcie budowy, a pozostałe 127 lokali oferowanych jest w ramach projektów już ukończonych. Projekty będące w trakcie budowy obejmują łącznie 1.255 lokali o łącznej powierzchni 63.200 m 2. Zakończenie budowy 353 lokali o łącznej powierzchni 19.000 m 2 przewidziane jest na pozostałą część 2018 roku. Ponadto, na dzień 10 kwietnia 2018 roku w wyniku Transakcji Nova, Grupa posiada 57 lokali na sprzedaż, z czego 42 lokale są dostępne na sprzedaż w sześciu etapach będących w trakcie budowy, a pozostałe 15 lokali oferowanych jest w ramach etapów już ukończonych. Etapy w trakcie budowy obejmują łącznie 126 lokali o łącznej powierzchni 11.150 m 2. Zakończenie budowy 53 lokali o łącznej powierzchni 5.650 m 2 przewidziane jest na pozostałą część 2018 roku. Grupa jest w trakcie przygotowywania kolejnych 14 projektów o różnym stopniu zaawansowania, obejmujących około 5.275 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni około 322.900 m 2 w następujących miastach: Warszawa, Poznań, Wrocław oraz Szczecin. Grupa rozważa rozpoczęcie trzech innych etapów obecnie realizowanych projektów obejmujących 309 lokali o łącznej powierzchni 19.300 m 2 oraz trzech nowych projektów obejmujących 546 lokali o łącznej powierzchni 28.100 m 2 (łącznie 855 lokali o łącznej powierzchni 47.400 m 2 ). Ponadto, na dzień 10 kwietnia 2018, w wyniku Transakcji Nova oraz Umów Opcji Call Nova, Grupa posiada w przygotowaniu 18 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 3.400 m 2 (Transakcja Nova) oraz 161 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 21.500 m 2 (Umowy Opcji Call Nova). Grupa rozważa rozpoczęcie budowy ostatniego etapu, który składa się z 18 lokali o łącznej powierzchni 3.400 m 2 (Transakcja Nova) oraz dwóch innych etapów, które składają się z 49 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 5.400 m 2 (Umowy Opcji Call Nova) w pozostałej części 2018 roku. W okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku Grupa sprzedała 188 lokali o łącznej wartości 71,9 mln złotych (ponadto Grupa sprzedała 16 lokali o łącznej wartości 12,7 mln złotych w ramach projektu Nova Królikarnia). Dla porównania w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku Grupa sprzedała 259 lokali o łącznej wartości 100,7 mln złotych (ponadto Grupa sprzedała 14 lokali o łącznej wartości 10,7 mln złotych w ramach projektu Nova Królikarnia). 2

Sprawozdanie Zarządu Wybrane zdarzenia w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 A. Zakończone projekty W okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku Grupa ukończyła budowę projektu Espresso IV obejmującego 146 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 8.100 m 2. Dodatkowe informacje zostały przedstawione w sekcji B. Wynik w podziale na projekty poniżej. B. Wynik w podziale na projekty Przychody ze sprzedaży lokali mieszkaniowych są rozpoznawane w momencie przeniesienia na nabywcę istotnych ryzyk i korzyści związanych z posiadaniem lokalu, tj. w chwili podpisania protokołu odbioru technicznego oraz przekazania kluczy do lokalu. Łączny przychód wykazany przez Grupę w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku wyniósł 80,2 mln złotych, przy koszcie własnym sprzedaży na poziomie 69,6 mln złotych. Przełożyło się to na wynik brutto w wysokości 10,6 mln złotych (oraz marżę brutto na poziomie 13,2%). Całkowity przychód z działalności, gdzie wynik z działalności w ramach wspólnego przedsięwzięcia (ang. Joint venture) prezentowany jest metodą konsolidacji pełnej, wynosi 103,4 mln złotych, przy całkowitym koszcie sprzedaży równym 85,9 mln złotych, co przełożyło się na wynik brutto na poziomie 17,5 mln złotych (oraz marżę brutto wynoszącą 17,0%). Poniższa tabela przedstawia przychody, koszt własny sprzedaży oraz marżę brutto w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku w podziale na poszczególne projekty: Informacje o przekazanych Zysk lokalach Przychody (1) Koszty sprzedaży (2) brutto Projekt Liczba lokali Pow. lokali (m 2 ) tys. złotych % tys. złotych % tys. złotych % Espresso II, III & IV 59 3.145 23.502 29,3% 18.442 26,5% 5.060 21,5% Moko 10 1.230 9.313 11,6% 6.533 9,4% 2.780 29,9% Vitalia I 17 1,037 5.644 7,0% 4.428 6,4% 1.216 21.5% Młody Grunwald I - III 43 2.541 14.624 18,2% 14.623 21,0% 1 0,0% Panoramika II 2 136 642 0,8% 630 0,9% 12 1,9% Panoramika III 98 4.508 20.908 26,1% 20.891 30,0% 17 0,1% Chilli IV 11 673 2.695 3,4% 2.491 3,6% 204 7,6% Sakura 1 78 563 0,7% 531 0,8% 32 5,7% Pozostałe (5) 2 166 2.323 2,9% 1.064 1,4% 1.259 N.D Razem / Średnia 243 13.514 80.214 100,0% 69.633 100,0% 10.581 13,2% Marża brutto City Link I (3) 61 2.551 23.183 16.229 6.954 30,0% Wynik z działalności (4) 304 16.065 103.397 85.862 17.535 17,0% (1) Przychody rozpoznawane są w momencie przeniesienia na kupującego istotnych ryzyk i korzyści z tytułu posiadania lokalu mieszkalnego tj. na podstawie podpisanego protokołu odbioru technicznego i przekazania kluczy nabywcy lokalu. (2) Koszty sprzedaży są alokowane na poszczególne lokale proporcjonalnie do oczekiwanej całkowitej wartości projektu. (3) Projekt prezentowany jest w Śródrocznym Skróconym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzięcie; udział Spółki wynosi 50%. (4) Przy założeniu, że wynik z działalności w ramach wspólnego przedsięwzięcia jest prezentowany metodą konsolidacji pełnej. (5) Pozostałe przychody dotyczą głównie opłat za usługi zarządzania świadczone dla wspólnego przedsięwzięcia oraz z wynajmu,a także sprzedaży miejsc parkingowych i komórek lokatorskich w innych projektach ukończonych w latach poprzednich, a także dwóch lokali przekazanych w projekcie Espresso I oraz Naturalis. Espresso II, III & IV Budowa II, III i IV etapu projektu Espresso została zakończona, odpowiednio, w maju 2016 roku, w grudniu 2016 roku i w lutym 2018 roku. Drugi, trzeci i czwarty etap tego projektu był realizowany na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Jana Kazimierza. Projekt Espresso II obejmuje 141 mieszkań oraz 10 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 7.600 m 2. Projekt Espresso III obejmuje 147 mieszkań i 8 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 8.500 m 2. Projekt Espresso IV obejmuje 135 mieszkań i 11 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 8.100 m 2. 3

Sprawozdanie Zarządu Wybrane zdarzenia w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 (cd.) B. Wynik w podziale na projekty (cd.) Moko Budowa ostatniego etapu projektu Moko została zakończona w październiku 2016 roku. Projekt został zrealizowany na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Mokotów w Warszawie przy ulicy Magazynowej. Projekt obejmuje 326 mieszkań oraz 19 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 23.700 m 2. Vitalia I Budowa pierwszego etapu projektu Vitalia została ukończona we wrześniu 2017 roku. Projekt został zrealizowany na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Krzyki we Wrocławiu przy ulicy Jutrzenki. Pierwszy etap projektu obejmuje 139 mieszkań o łącznej powierzchni 7.200 m 2. Młody Grunwald I - III Budowa ostatniego etapu projektu Młody Grunwald została zakończona w październiku 2017 roku. Projekt został zrealizowany na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Grunwald w Poznaniu przy ulicy Jeleniogórskiej. Projekt obejmuje 372 mieszkania oraz 21 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni wynoszącej 23.800 m 2. Panoramika II & III Budowa II i III etapu projektu Panoramika została zakończona, odpowiednio, w lipcu 2016 roku i w grudniu 2017 roku. Drugi i trzeci etap tego projektu był realizowany na gruncie zlokalizowanym w Szczecinie przy ulicy Duńskiej. Projekt Panoramika II obejmuje 107 mieszkań o łącznej powierzchni 5.900 m 2. Projekt Panoramika III obejmuje 122 mieszkania o łącznej powierzchni wynoszącej 5.800 m 2. Chilli IV Budowa IV etapu projektu Chilli została ukończona w grudniu 2017 roku. Czwarty etap tego projektu był realizowany na gruncie zlokalizowanym przy miejscowości Tulce koło Poznania i jest kontynuacją projektów Chilli I-III, które zostały zakończone, odpowiednio, w 2012, 2013 i 2014 roku. Czwarty etap projektu obejmuje 45 lokali o łącznej powierzchni 2.900 m 2. Sakura Budowa ostatniego etapu projektu Sakura została zakończona w lipcu 2015 roku. Inwestycja była realizowana na gruncie położonym w Warszawie przy ulicy Kłobuckiej. Projekt obejmuje 488 mieszkań oraz 27 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 30.300 m 2. City Link I Budowa pierwszego etapu projektu City Link została ukończona we wrześniu 2017 roku. Projekt został zrealizowany na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Skierniewickiej. Pierwszy etap projektu obejmuje 301 mieszkań oraz 21 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 14.700 m 2. Projekt prezentowany jest w Śródrocznym Skróconym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzięcie, udział Spółki wynosi 50%. 4

Sprawozdanie Zarządu Wybrane zdarzenia w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 (cd.) C. Lokale sprzedane w ciągu okresu Poniższa tabela przedstawia informacje na temat całkowitej liczby sprzedanych lokali (tzn. lokali mieszkalnych, dla których Spółka podpisała z klientami przedwstępną umowę sprzedaży) w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku: Lokale sprzedane do dnia 31 grudnia 2017 Lokale sprzedane w okresie 3 miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 Lokale dostępne do sprzedaży na dzień 31 marca 2018 Razem Nazwa projektu Lokalizacja Espresso II, III & IV (1) Warszawa 445 1 5 451 Miasto Moje I (2) Warszawa 154 20 31 205 Miasto Moje II (2) Warszawa 8 24 116 148 Młody Grunwald I - III (1) Poznań 348 13 32 393 City Link III (2) Warszawa 91 51 226 368 Marina Miasto (2) Wrocław 15 3 133 151 Vitalia I (1) Wrocław 128 4 7 139 Vitalia II (2) Wrocław 6 28 49 83 Chilli IV (1) Poznań 16 3 26 45 Panoramika II (1) Szczecin 100 1 6 107 Panoramika III (1) Szczecin 98 16 8 122 Panoramika IV (2) Szczecin 2 3 106 111 Moko (1) Warszawa 317 8 20 345 Verdis (1) Warszawa 432-9 441 Sakura (1) Warszawa 510-5 515 Impressio (1) Wrocław 206 (1) 2 207 Pozostałe (stare) projekty 2-4 6 Razem (wyłączając JV) 2.878 174 785 3.837 City Link I (1)/(3) Warszawa 316 3 3 322 City Link II (2)/(3) Warszawa 178 11-189 Razem (włączając JV) 3.372 188 788 4.348 (1) Informacje dotyczące zakończonych projektów zostały opisane w części Wybrane zdarzenia w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku sekcja B. Wynik w podziale na projekty (strony 3-4). (2) Informacje dotyczące bieżących projektów zostały zawarte w części Prognozy dla pozostałej części roku 2018 sekcja B. Bieżące projekty w trakcie budowy (strony 16-19). (3) Projekt jest prezentowany w Śródrocznym Skróconym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzięcie; udział Spółki wynosi 50%. 5

Sprawozdanie Zarządu Wybrane zdarzenia w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 (cd.) C. Lokale sprzedane w ciągu okresu (cd.) Poniższa tabela przedstawia dalsze informacje na temat całkowitej liczby sprzedanych lokali (tzn. lokali, dla których Spółka podpisała z klientami przedwstępną umowę sprzedaży), czyli powierzchnię (w m 2 ) sprzedanych lokali oraz wartość netto (bez podatku VAT) wynikającą z przedwstępnych umów sprzedaży (włączając miejsca parkingowe oraz komórki lokatorskie) zawartych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku: Lokale sprzedane w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2018 Wartość przedwstępnych Nazwa projektu Lokalizacja Liczba lokali Powierzchnia lokali (m 2 ) umów sprzedaży (w tysiącach złotych) Espresso II, III & IV (1) Warszawa 1 64 579 Miasto Moje I (2) Warszawa 20 924 5.513 Miasto Moje II (2) Warszawa 24 1.088 6.374 Młody Grunwald I - III (1) Poznań 13 960 5.557 City Link III (2) Warszawa 51 2.169 21.124 Marina Miasto (2) Wrocław 3 46 612 Vitalia I (1) Wrocław 4 335 1.742 Vitalia II (2) Wrocław 28 1.490 8.570 Chilli IV (1) Poznań 3 205 841 Panoramika II (1) Szczecin 1 84 480 Panoramika III (1) Szczecin 16 789 4.173 Panoramika IV (2) Szczecin 3 142 734 Moko (1) Warszawa 8 916 7.816 Impressio (1) Wrocław (1) (125) (747) Pozostałe (stare) projekty - - 116 Razem (wyłączając JV) 174 9.087 63.484 City Link I (1)/(3) Warszawa 3 220 1.850 City Link II (2)/(3) Warszawa 11 717 6.525 Razem (włączając JV) 188 10.024 71.859 (1) Informacje dotyczące zakończonych projektów zostały opisane w części Wybrane zdarzenia w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku sekcja B. Wynik w podziale na projekty (strony 3-4). (2) Informacje dotyczące bieżących projektów zostały zawarte w części Prognozy dla pozostałej części roku 2018 sekcja B. Bieżące projekty w trakcie budowy (strony 16-19). (3) Projekt jest prezentowany w Śródrocznym Skróconym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzięcie; udział Spółkiwynosi 50%. D. Rozpoczęte projekty W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 roku, Spółka nie rozpoczęła budowy ani/lub procesu sprzedaży dla żadnego z projektów. E. Nabycie gruntu Ursus W styczniu 2017 i lutym 2018 roku, Spółka zawarła warunkowe umowy sprzedaży dotyczące nabycia nieruchomości zlokalizowanych w dzielnicy Ursus w Warszawie i określone umowy współpracy. Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co pozwala na rozwój wielorodzinnych projektów mieszkalnych na nieruchomościach. Przewiduje się, że na nieruchomości można wybudować około 1.600 mieszkań. Cena sprzedaży za nabycie nieruchomości powiększona o wartość pracy, która musi zostać wykonana, by umożliwić Spółce wykonanie projektów mieszkalnych (taka praca jest odpowiedzialnością sprzedawców) została ustalona na poziomie 81,8 mln złotych powiększona o VAT należny. Dla trzech z czterech działek zawarcie indywidualnych, ostatecznych umów wieńczących transakcję nastąpiło w marcu 2018 roku, dla jednej działki zawarcie ostatecznej umowy przeniesienia własności nastąpi w 2019 roku, nie później niż do grudnia 2019 roku (Spółka otrzymała od sprzedającego nieodwołalne pełnomocnictwo w celu przedsięwzięcia wszystkich działań niezbędnych do rozpoczęcia budowy projektu na działce, w tym przeniesienia prawa wieczystego użytkowania, uzyskania niezbędnych pozwoleń i wykonania częsci prac budowlanych). 6

Sprawozdanie Zarządu Wybrane zdarzenia w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 (cd.) E. Nabycie gruntu (cd.) Ursus (cd.) Spółka zapłaciła ostatnią transzę transakcji w kwocie 2,8 mln złotych, a cała kwota nabycia wraz z powiązanymi wydatkami w wysokości 82,8 mln złotych została zreklasyfikowana z pozycji Zaliczki na zakup gruntu do pozycji Zapasy. Nova Królikarnia W dniu 10 kwietnia 2018 roku, Spółka dokonała przejęcia udziałów oraz pożyczek udzielonych spółkom celowym projektu, będących właścicielami nieruchomości stanowiących inwestycję mieszkaniową o różnym stopniu zaawansowania pod nazwą Nova Królikarnia za cenę 83,8 mln złotych na podstawie umowy sprzedaży akcji zawartej ze spółką Global City Holdings B.V. ( GCH ). W wyniku transakcji Spółka zwiększyła ofertę mieszkan o 197 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 19.550 m 2, w skład których wchodzą projekty ukończone zawierające 53 lokale o łącznej powierzchni użytkowej 5.000 m 2, projekty w trakcie budowy zawierające 126 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 11.150 m 2 oraz projekty w trakcie przygotowania zawierające 18 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 3.400 m 2 ( Transakcja Nova ). Ponadto, Spółka oraz GCH zawarły umowę opcji call, w ramach której Spółce zostały przyznane trzy opcje call umożliwiające zakup, w ciągu najbliższych dwóch lat, udziałów w ośmiu innych spółkach celowych projektu, będących właścicielami nieruchomości stanowiących dalsze etapy projektu Nova Królikarnia. Nabycie wszystkich udziałów w tych spółkach celowych projektu, po skorzystaniu z trzech opcji call, pozwoli na wybudowanie 161 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 21.500 m 2 ( Umowy Opcji Call Nova ). Dodatkowe informacje zostały przedstawione w nocie 18 Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. Informacja finansowa Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zawarte w niniejszym śródrocznym raporcie finansowym na stronach od 25 do 47, zostało sporządzone zgodnie z MSR 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa. Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe nie zawiera wszystkich informacji i ujawnień wymaganych w rocznych skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych sporządzonych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ( MSSF ) i powinno być analizowane wraz ze Skonsolidowanym Sprawozdaniem Finansowym Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017, które zostało sporządzone zgodnie z MSSF. Na dzień zatwierdzenia niniejszego Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego, biorąc pod uwagę rodzaj działalności prowadzonej przez Grupę, nie występują rozbieżności pomiędzy MSSF stosowanymi przez Grupę, a MSSF zatwierdzonymi przez Unię Europejską. MSSF zawierają standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz przez Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF). Dodatkowe informacje znajdują się w nocie 3 Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. 7

Sprawozdanie Zarządu Omówienie wyniku finansowego Zysk netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 wyniósł 3.864 tysięcy złotych i wynikał z następujących pozycji: Za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 2017 PLN (w tysiącach, z wyjątkiem danych na jedną akcję) Przychody ze sprzedaży 80.214 110.124 Koszt własny sprzedaży (69.633) (91.536) Zysk brutto ze sprzedaży 10.581 18.588 Koszty sprzedaży i marketingu (1.124) (1.169) Koszty ogólnego zarządu (4.565) (4.820) Udział w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsięwzięcia 2.726 (601) Pozostałe przychody/(koszty) (589) (1.246) Zysk/(strata) z działalności operacyjnej 7.029 10.752 Przychody finansowe 145 290 Koszty finansowe (1.665) (2.178) Wynik operacji finansowych, netto (1.520) (1.888) Zysk/(strata) brutto 5.509 8.864 (Podatek dochodowy)/korzyść podatkowa (1.077) (1.452) Wynik netto za okres bez udziału akcjonariuszy mniejszościowych 4.432 7.412 Akcjonariat mniejszościowy (568) (1.550) Zysk/(strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 3.864 5.862 Zysk/(strata) netto na akcję przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego (podstawowy i rozwodniony) 0,024 0,036 8

Sprawozdanie Zarządu Omówienie wyniku finansowego (cd.) Przychody Łączne przychody ze sprzedaży spadły o 29,9 mln złotych (27,2%) z 110,1 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 do 80,2 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku, co zasadniczo jest spowodowane spadkiem liczby lokali przekazanych klientom w rozumieniu powierzchni (w m 2 ) oraz lekkim spadkiem średnich cen sprzedaży za m 2. Koszt własny sprzedaży Koszt własny sprzedaży spadł o 21,9 mln (23,9%) z 91,5 mln w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2017 do 69,6 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku, co zasadniczo jest spowodowane spadkiem liczby lokali przekazanych klientom w rozumieniu powierzchni (w m 2 ). Marża brutto Marża brutto za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 roku wyniosła 13,2% wobec 16,9% w analogicznym okresie zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. Większość przychodów oraz kosztu własnego sprzedaży (a zatem również marży brutto) rozpoznanych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku dotyczyła projektów mniej zyskownych niż projekty przekazane klientom w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. Z drugiej strony, w porównianiu do całkowitej marży brutto na poziomie 17,0%, gdzie wynik w ramach wspólnego przedsięwzięcia prezentowany jest metodą konsolidacji pełnej, różnica jest nieznacząca. Koszty sprzedaży i marketing Brak istotnych zmian. Koszty ogólnego zarządu Koszty ogólnego zarządu spadły o 0,2 mln złotych (5,3%) z 4,8 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku do 4,6 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku. Spadek jest zasadniczo spowodowany sapdkiem kosztów wynagrodzeń. Spadek został zrównoważony wzrostem kosztów związanych z usługami doradczymi świadczoncymi przez A. Luzon Group. Udział w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsięwzięcia Udział w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsięwzięcia składa się z 50% udziałów Spółki we wspólnym przedsięwzięciu (ang. Joint Venture, JV) spółek Ronson IS sp. z o.o. oraz w Ronson IS Sp. z o.o. Sp.k (JV), które odpowiadają za dwa etapy projektu City Link w Warszawie. W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 roku zysk netto JV przyporządkowany Spółce wynosił 2.726 tysięcy złotych w porównaniu do straty w wysokości 601 tysięcy złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2017 roku. Zmiana udziału w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsięwzięcia spowodowana jest przychodem ze sprzedaży rozpoznanym w ramach projektu City Link I, który został ukończony we wrześniu 2017 roku. Pozostałe przychody/(koszty) Pozostałe koszty spadły o 0,6 mln złotych (52,7%) z 1,2 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku do 0,6 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku. Spadek jest zasadniczo spowodowany spadkiem kosztów utrzymania niesprzedanych lokali. Wynik z działalności operacyjnej W wyniku czynników omówionych powyżej wynik z działalności operacyjnej Spółki spadł o 3,7 mln złotych, z poziomu zysku operacyjnego w wysokości 10,8 mln złotych za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2017 roku do zysku operacyjnego na poziomie 7,0 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 roku. 9

Sprawozdanie Zarządu Omówienie wyniku finansowego (cd.) Wynik operacji finansowych netto Przychody i koszty finansowe są naliczane i kapitalizowane w zakresie, w jakim można bezpośrednio przypisać je realizacji projektów mieszkalnych jako część kosztów wytworzenia zapasów. Ta część przychodów i kosztów finansowych, która nie może zostać zaalokowana w powyższy sposób, jest ujmowana w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W poniższej tabeli przedstawiono przychody i koszty finansowe przed kapitalizacją oraz przychody i koszty finansowe skapitalizowane w pozycji zapasy: Za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2018 w tysiącach złotych Razem Kwota skapitalizowana Rozpoznane jako przychód lub koszt Przychody finansowe 145-145 Koszty finansowe (3.238) 1.573 (1.665) Przychody/(koszty) finansowe netto (3.093) 1.573 (1.520) Za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2017 w tysiącach złotych Razem Kwota skapitalizowana Rozpoznane jako przychód lub koszt Przychody finansowe 290-290 Koszty finansowe (3.811) 1.633 (2.178) Przychody/(koszty) finansowe netto (3.521) 1.633 (1.888) Koszty finansowe netto przed kapitalizacją spadły o 0,4 mln złotych (12,2%) z 3,5 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku do 3,1 mln złotych w analogicznym okresie zakończonym dnia 31 marca 2018 roku. Spadek ten jest zasadniczo spowodowany spadkiem średniej marży na wyemitowanych obligacjach oraz spadkiem prowizji i opłat za emisję nowych obligacji oraz kredytów bankowych. Podatek dochodowy W okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku wykazano koszty z tytułu podatku dochodowego w wysokości 1,1 mln złotych, w porównaniu do kosztów z tytułu podatku dochodowego w wysokości 1,5 mln złotych w analogicznym okresie zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. Akcjonariat mniejszościowy Akcjonariat mniejszościowy składa się z udziałów akcjonariuszy mniejszościowych w zyskach i stratach spółki powiązanej, które nie są w 100% własnością Spółki. W okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku udział akcjonariuszy mniejszościowych w zysku wyniósł 568 tysięcy złotych (mając ujemny wpływ na wysokość kapitału przypisanego akcjonariuszom spółki dominującej), w porównaniu do udziału w zyskach w wysokości 1.550 tysięcy złotych (ujemny wpływ) w analogicznym okresie zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. Spadek w udziałach w zysku akcjonariuszy mniejszościowych wynika głównie ze spadku liczby przekazanych lokali w ramach projektu Espresso, ze 120 lokali w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2017 do 59 lokali w analogicznym okresie zakończonym 31 marca 2018 roku. 10

Sprawozdanie Zarządu Analiza wybranych pozycji Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania z Sytuacji Finansowej W poniższej tabeli przedstawiono wybrane pozycje ze Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania z Sytuacji Finansowej, w których zaszły istotne zmiany. Na dzień 31 Na dzień 31 marca 2018 grudnia 2017 w tysiącach złotych Zapasy 562.204 512.098 Zaliczki otrzymane 90.736 102.244 Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek 203.504 211.228 Zapasy Wartość zapasów na dzień 31 marca 2018 roku wyniosła 562,2 mln złotych w porównaniu do 512,1 mln złotych na dzień 31 grudnia 2017 roku. Wzrost wartości zapasów wynika przede wszystkim ze wzrostu kosztów nabycia gruntu w kwocie 83,4 mln złotych (który dotyczył głównie reklasyfikacji projektu Ursus z Zaliczek na zakup gruntu do Zapasów), oraz z inwestycji Grupy związanych z bezpośrednimi kosztami budowy na łączną kwotę 33,1 mln złotych. Wzrost ten jest częściowo równoważony przez rozpoznanie kosztów sprzedaży na łączną kwotę 70,2 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 roku. Zaliczki otrzymane Saldo otrzymanych zaliczek na dzień 31 marca 2018 roku wyniosło 90,7 mln złotych wobec 102,2 mln złotych na dzień 31 grudnia 2017 roku. Spadek ten wynika z rozpoznanych przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych w kwocie 79,3 mln złotych częściowo skompensowanych zaliczkami otrzymanymi od klientów z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 roku w kwocie 67,8 mln złotych. Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Zobowiązania krótkoterminowe i długoterminowe z tytułu kredytów bankowych i pożyczek wyniosły 203,5 mln złotych na dzień 31 marca 2018 roku wobec 211,2 mln złotych na dzień 31 grudnia 2017 roku. Spadek stanu kredytów bankowych i pożyczek zasadniczo jest spowodowany efektem spłaty obligacji na łączną kwotę 5,0 mln złotych oraz spłatą kredytów bankowych na łączną kwotę 10,2 mln złotych. Spadek ten jest w części równoważony przez wpływy z kredytów bankowych pomniejszonych o opłaty bankowe na łączną kwotę 6,0 mln złotych. Ze wspomnianych 203,5 mln złotych, wartość 59,8 mln złotych obejmuje zobowiązania wymagalne nie później niż 31 marca 2019 roku. Struktura zapadalności kredytów i pożyczek odzwierciedla działalność Spółki związaną z emisjami obligacji od 2014 roku poprzez 2018 oraz w okresie trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 roku, a także terminy spłat kredytów bankowych uzyskanych przez Spółkę w celu sfinansowania kosztów budowy projektów realizowanych przez Spółkę. Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek mogą zostać podzielone na dwie kategorie: 1) obligacje, 2) kredyty bankowe związane z finansowaniem projektów zakończonych lub znajdujących się w trakcie realizacji. Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na dzień 31 marca 2018 roku wyniosły 193,6 mln złotych (na dzień 31 grudnia 2017 roku: 197,3 mln złotych), na co złożyła się ich wartość nominalna w kwocie 192,2 mln złotych oraz naliczone odsetki w wysokości 2,8 mln złotych pomniejszone o jednorazowe koszty bezpośrednio przypisane do emisji obligacji, które są ujęte według zamortyzowanego kosztu metodą efektywnego oprocentowania (1,4 mln złotych). Dodatkowe informacje zawarto w nocie 10 Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania z Sytuacji Finansowej. Kredyty bankowe zaciągnięte w celu finansowania projektów zakończonych lub w trakcie realizacji są ściśle związane z tempem realizacji oraz sprzedaży inwestycji. Na dzień 31 marca 2018 roku zadłużenie z tego tytułu wyniosło 9,9 mln złotych. 11

Sprawozdanie Zarządu Analiza sprawozdania z przepływów pieniężnych Spółka finansuje swoją bieżącą działalność głównie środkami wygenerowanymi ze sprzedaży, jak również wpływami z kredytów i pożyczek oraz obligacji. Poniższa tabela określa przepływ środków pieniężnych w ujęciu skonsolidowanym: Za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2018 2017 w tysiącach złotych Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 19.764 10.511 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 1.297 5.474 Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (9.190) (5.746) Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej Dodatnie przepływy pieniężne netto Spółki z działalności operacyjnej za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 roku wyniosły 19,8 mln złotych w porównaniu do dodatnich przepływów netto z tej działalności w analogicznym okresie zakończonym dnia 31 marca 2017 roku w wysokości 10,5 mln złotych. Wzrost wartości przepływów z działalności operacyjnej jest w głównej mierze efektem: - dodatnich przepływów pieniężnych netto z tytułu zaliczek otrzymanych od klientów z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych w wysokości 67,8 mln złotych za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 roku, w porównaniu do dodatnich przepływów pieniężnych z tego tytułu w wysokości 52,9 mln złotych za okres trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2017 roku; - wydatków z tytułu zakupu gruntu (uwzględniając zaliczki na zakup gruntu) w wysokości 2,8 mln złotych za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 roku, w porównaniu do wydatków z tego tytułu w kwocie 8,8 mln złotych w analogicznym okresie zakończonym dnia 31 marca 2017 roku; - dodatnich przepływów pieniężnych netto z tytułu otrzymanych odsetek w wysokości 4,9 mln złotych za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2018 roku, w porównaniu do dodatnich przepływami pieniężnymi netto z tego tytułu w kwocie 0,1 mln złotych w analogicznym okresie zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. Efekt ten został częściowo kompensowany przez: - ujemne przepływy pieniężne netto wynikające z inwestycji Grupy w zapasy w wysokości 33,1 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku w porównaniu do 22,1 mln złotych w analogicznym okresie zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej Dodatnie przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej wyniosły 1,3 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku wobec dodatnich przepływów netto w kwocie 5,5 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. Spadek ten jest w głównej mierze efektem: - dodatnich przepływów netto z inwestycji we wspólne przedsięwzięcia w kwocie 1,3 mln złotych (wpływ netto z tytułu spłaty udzielonych pożyczek we wspólne przedsięwzięcia) w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku, wobec dodatnich przepływów netto z tego tytułu w kwocie 5,5 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. 12

Sprawozdanie Zarządu Analiza sprawozdania z przepływów pieniężnych Przepływy pieniężne z działalności finansowej Ujemne przepływy pieniężne netto z działalności finansowej wyniosły 9,2 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 wobec ujemnych przepływów netto z działalności finansowej w kwocie 5,7 mln złotych w analogicznym okresie poprzedniego roku finansowego. Spadek wynikał w głównej mierze z: - spłaty netto zadłużenia z zabezpieczonych kredytów bankowych na łączną kwotę 4,2 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku w porównaniu do wpływów netto z tytułu zabezpieczonych kredytów bankowych na łączną kwotę 9,0 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku; - spłat obligacji w kwocie 5,0 mln złotych w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 roku w porównaniu do braku spłat w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2017 roku. Efekt ten został częściowo równoważony przez: - brak wypłaty dywidendy w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 roku, w porównaniu do wypłaty dywidendy w kwocie 14,8 mln złotych w analogicznym okresie zakończonym 31 marca 2017 roku. Kwartalna sprawozdawczość Spółki W wyniku wymagań odnoszących się pośrednio do A. Luzon Group, akcjonariusza Spółki sprawującego kontrolę nad Spółką, którego akcje notowane są na giełdzie w Tel Awiwie, raporty za pierwszy kwartał, półroczny oraz za trzy kwartały podlegają pełnemu przeglądowi audytorów Spółki. Dla samej Spółki, której siedziba znajduje się w Holandii, a której akcje notowane są na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, tylko raport półroczny podlega przeglądowi. Spółka uzgodniła z A. Luzon Group, że koszty przeglądu za pierwszy i trzeci kwartał zostaną podzielone pomiędzy Spółkę i jej udziałowca. Spółka jest zdania, że poddanie przeglądowi swoich raportów za pierwszy i trzeci kwartał jest korzystne dla wszystkich akcjonariuszy. Obowiązek ujawnienia informacji przez akcjonariusza sprawującego kontrolę Należy pamiętać, że akjonariusz sprawujący kontrolę nad Spółką, tj. A. Luzon Group, jest spółką notowaną na giełdzie w Tel-Avivie i podlega określonym obowiązkom informacyjnym. Niektóre dokumenty publikowane w związku z tymże obowiązkiem przez A. Luzon Group są dostępne na stronie: http://maya.tase.co.il (niektóre dokumenty dostępne są jedynie w języku hebrajskim) i mogą zawierać określone informacje dotyczące Spółki. 13

Sprawozdanie Zarządu Wybrane dane finansowe Kursy wymiany PLN/EUR Kurs Kurs Kurs Kurs na PLN/EUR średni minimalny maksymalny koniec okresu 2018 (3 miesiące) 4,181 4,142 4,242 4,209 2017 (3 miesice) 4,322 4,220 4,416 4,220 Źródło: Narodowy Bank Polski ( NBP ) Wybrane dane finansowe EUR* PLN (w tysiącach, z wyjątkiem danych na jedną akcję i liczby akcji) Za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca lub na dzień 31 marca 2018 2017 2018 2017 Przychody ze sprzedaży 19.185 25.480 80.214 110.124 Zysk brutto ze sprzedaży 2.531 4.301 10.581 18.588 Zysk/(strata) przed opodatkowaniem 1.318 2.051 5.509 8.864 Zysk netto/ (strata netto) przypadający właścicielom podmiotu dominującego 924 1.356 3.864 5.862 Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 4.727 2.432 19.764 10.511 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 310 1.267 1.297 5.474 Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (2.198) (1.329) (9.190) (5.746) Zwiększenie/(zmniejszenie) netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów 2.839 2.369 11.871 10.239 Zapasy 133.588 120.408 562.204 508.122 Razem aktywa 164.301 162.995 691.544 687.837 Zaliczki otrzymane 21.560 10.846 90.736 45.769 Zobowiązania długoterminowe 36.871 34.231 155.189 144.454 Zobowiązania krótkoterminowe (w tym zaliczki otrzymane) 45.126 44.752 189.911 188.855 Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 81.205 83.101 341.753 350.688 Kapitał podstawowy 3.043 3.043 12.503 12.503 Średnia liczba akcji (podstawowa) 164.010.813 164.010.813 164.010.813 164.010.813 Zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję zwykłą (podstawowy i rozwodniony) 0,006 0,008 0,024 0,036 * Dane w EUR wykazane zostały jedynie dla celów prezentacyjnych. W związku ze znaczącymi wahaniami waluty polskiej w stosunku do Euro na przestrzeni ostatnich lat przedstawione dane finansowe nie są w pełni porównywalne i nie odzwierciedlają aktualnej sytuacji finansowej Spółki. Czytelnik analizujący te dane powinien brać pod uwagę zmiany kursu PLN/EUR w okresie od 1 stycznia 2017 roku do 31 marca 2017 roku. Wybrane dane finansowe zostały przeliczone z PLN na EUR w następujący sposób: (i) Dane finansowe dotyczące bilansu zostały przeliczone przy użyciu kursu opublikowanego przez Narodowy Bank Polski obowiązującego w ostatnim dniu okresu sprawozdawczego. (ii) Dane dotyczące sprawozdania z całkowitych dochodów oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych zostały przeliczone za pomocą kursu obliczonego jako średnia arytmetyczna kursów średnich publikowanych przez Narodowy Bank Polski. 14

Sprawozdanie Zarządu Prognozy dla pozostałej części roku 2018 A. Projekty zakończone Poniższa tabela przedstawia informacje dotyczące całkowitej liczby lokali w ramach zakończonych projektów/etapów, w ramach których Spółka prowadzić będzie proces sprzedaży w pozostałej części 2018 roku: Nazwa projektu Lokalizacja Do dnia 31 grudnia 2017 Liczba przekazanych lokali (1) W okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2018 Razem lokale przekazane Sprzedane do dnia 31 marca 2018 Liczba lokali przewidzianych do przekazania (1) Na sprzedaż na dzień 31 marca 2018 Razem lokale przewidziane do przekazania Espresso II, III & IV Warszawa 300 59 359 87 5 92 451 Moko Warszawa 308 10 318 7 20 27 345 Vitalia I Wrocław 111 17 128 4 7 11 139 Młody Grunwald I - III Poznań 302 43 345 16 32 48 393 Panoramika II Szczecin 98 2 100 1 6 7 107 Panoramika III Szczecin - 98 98 16 8 24 122 Chilli IV Poznań 5 11 16 3 26 29 45 Sakura Warszawa 508 1 509 1 5 6 515 Verdis Warszawa 429-429 3 9 12 441 Impressio Wrocław 204-204 1 2 3 207 Pozostałe projekty 3 2 5-4 4 9 Razem (wyłączając JV) 2.268 243 2.511 139 124 263 2.774 City Link I (2) Warszawa 249 61 310 9 3 12 322 Razem (włączając JV) 2.517 304 2.821 148 127 275 3.096 (1) Dla potrzeb przedstawienia informacji dotyczących poszczególnych projektów określenie sprzedaż ( sprzedany ) dotyczy podpisania przez odbiorcę przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu. podczas gdy określenie przekazanie ( przekazany ) dotyczy przeniesienia na nabywcę istotnych ryzyk i korzyści wynikających z posiadania lokalu. (2) Projekt jest prezentowany w Skróconym Śródrocznym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzięcie, udział Spółki w projekcie wynosi 50%. Informacje dotyczące zakończonych projektów, patrz Wybrane zdarzenia w okresie trzech miesięcy zakończonym dnia 31 marca 2018 sekcja B. Wynik w podziale na projekty (strony 3-4). Poniższa tabela przedstawia informacje dotyczące całkowitej liczby lokali w ramach zakończonych etapów projektu Nova Królikarnia, który został nabyty przez Spółkę w dniu 10 kwietnia 2018 roku, w którym sprzedaż i przekazanie lokali planowane jest w dalszej części 2018 roku: Razem liczba lokali Liczba przekazanych lokali W okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2018 Liczba lokali przewidzianych do przekazania Na sprzedaż na dzień 31 marca 2018 Razem lokale przewidziane do przekazania Do dnia 31 Razem Sprzedane Razem grudnia lokale do dnia 31 liczba Nazwa projektu Lokalizacja 2017 przekazane marca 2018 lokali Nova Królikarnia 1a Warszawa - 6 (1) 6 29 6 35 41 Nova Królikarnia 1d Warszawa - - - 3 9 12 12 Razem 6 6 32 15 47 53 - (1) Lokale przekazane klientom przez GCH przed zawarciem transakcji. 15

Sprawozdanie Zarządu Prognozy dla pozostałej części roku 2018 (cd.) B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub w sprzedaży Poniższa tabela zawiera informacje na temat projektów, których ukończenie zaplanowane jest na pozostałą część 2018 roku oraz w 2019 roku. Spółka uzyskała dla wszystkich inwestycji pozwolenia na budowę i rozpoczęła prace budowlane. Nazwa projektu Lokalizacja Lokale sprzedane na dzień 31 marca 2018 Lokale na sprzedaż na dzień 31 marca 2018 Liczba lokali Łączna powierzchnia (m 2 ) Przewidywana data zakończenia budowy Miasto Moje I Warszawa 174 31 205 10.900 2018 Miasto Moje II Warszawa 32 116 148 8.100 2018 City Link III Warszawa 142 226 368 18.700 2019 Miasto Marina Wrocław 18 133 151 6.200 2019 Panoramika IV Szczecin 5 106 111 5.800 2019 Vitalia II Wrocław 34 49 83 4.700 2019 Podsuma wyłączając JV 405 661 1.066 54.400 City Link II (1) Warszawa 189-189 8.800 2019 Razem włączając JV 594 661 1.255 63.200 (1) Projekt został zaprezentowany w Skróconym Śródrocznym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzięcie; udział Spółki w projekcie wynosi 50%. Poniższa tabela zawiera informację dotyczącą etapów, których ukończenie zaplanowane jest na pozostałą część 2018 roku oraz w 2019 w ramach projektu Nova Królikarnia, który został nabyty przez Spółkę w dniu 10 kiwetnia 2018 roku. Nazwa projektu Lokalizacja Lokale sprzedane na dzień 31 marca 2018 Lokale na sprzedaż na dzień 31 marca 2018 Liczba lokali Łączna powierzch nia (m 2 ) Przewidywana data zakończenia budowy Nova Królikarnia 1b Warszawa 9 4 13 1.850 2018 Nova Królikarnia 1c Warszawa 11 3 14 2.200 2018 Nova Królikarnia 1e Warszawa 26-26 1.600 2018 Nova Królikarnia 2a Warszawa 23 22 45 3.200 2019 Nova Królikarnia 2b Warszawa 15 13 28 2.300 2019 Razem 84 42 126 11.150 Miasto Moje I oraz II Opis projektu Pierwszy i drugi etap projektu Miasto Moje są realizowane na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Białołęka w Warszawie przy ulicy Marywilskiej. Pierwszy etap projektu składać się będzie ze 191 lokali mieszkalnych i 14 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 10.900 m 2, natomiast drugi etap projektu składać się będzie z 145 lokali mieszklanych i 3 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 8.100 m 2. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu Miasto Moje I rozpoczęły się w czerwcu 2016 roku, a zakończenie projektu planowane jest na drugi kwartał 2018 roku. Prace budowlane dotyczące projektu Miasto Moje II rozpoczęły się w sierpniu 2017 roku, a zakończenie budowy planowane jest na czwarty kwartał 2018 roku. 16

Sprawozdanie Zarządu Prognozy dla pozostałej części roku 2018 (cd.) B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub w sprzedaży (cd.) City Link III Opis projektu Trzeci (i ostatni) etap projektu City Link III (udział Spółki w tym projekcie wynosi 100%) jest realizowany na gruncie położonym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Skierniewickiej. City Link III będzie obejmował 364 lokali mieszkalnych i 4 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 18.700 m 2. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu City Link III rozpoczęły się w czerwcu 2017 roku, a zakończenie projektu planowane jest na czwarty kwartał 2019 roku. Miasto Marina Opis projektu Projekt Marina Miasto jest realizowany na gruncie położonym we Wrocławiu przy ulicy Na Grobli. Projekt będzie obejmował 151 lokali o łącznej powierzchni 6.200 m 2. Po zmianie prawa w 2017 roku projekt jest realizowany jako aparthotel z 23% podatkiem VAT zamiast 8% podatku VAT obowiązującego w normalnych projektach mieszkaniowych. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu Miasto Marina rozpoczęły się w lipcu 2017 roku, a zakończenie projektu planowane jest na pierwszy kwartał 2019 roku. Panoramika IV Opis projektu Czwarty etap projektu Panoramika jest realizowany na części gruntu zlokalizowanym w Szczecinie przy ulicy Duńskiej i jest kontynuacją projektów Panoramika I-III, które zostały ukończone odpowiednio w 2012 roku, w 2016 roku oraz w 2017 roku. W ramach czwartego etapu powstanie 111 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 5.800 m 2. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu Panoramika IV rozpoczęły się w listopadzie 2017 roku. Zakończenie projektu planowane jest na czwarty kwartał 2019 roku. Vitalia II Opis projektu Drugi etap projektu Vitalia jest realizowany na części gruntu zlokalizowanym w dzielnicy Krzyki we Wrocławiu przy ulicy Jutrzenki i jest kontynuacją projektu Vitalia I, który został zakończony we wrześniu 2017. Drugi etap tego projektu składać się będzie z 83 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 4.700 m 2. Stan realizacji Prace budowlane w ramach projektu Vitalia II rozpoczęły się w grudniu 2017 roku, a zakończenie projektu planowane jest na pierwszy kwartał 2019 roku. 17

Sprawozdanie Zarządu Prognozy dla pozostałej części roku 2018 (cd.) B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub w sprzedaży (cd.) City Link II Opis projektu Drugi etap projektu City Link (udział Spółki w przedsięwzięciu wynosi 50%) jest realizowany na części gruntu zlokalizowanym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Skierniewickiej i jest kontynuacją projektu City Link I, który został zakończony we wrześniu 2017. Drugi etap tego projektu składać się będzie z 184 lokali mieszkalnych i 5 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 8.800 m 2. Stan realizacji Przedsprzedaż w ramach projektu City Link II rozpoczęła się w kwietniu 2016 roku, podczas gdy prace budowlane rozpoczęły się w listopadzie 2016 roku. Zakończenie projektu City Link II planowane jest na pierwszy kwartał 2019 roku. Nova Królikarnia Nova Królikarnia 1b Opis projektu Projekt Nova Królikarnia 1b jest realizowany na części gruntu zlokalizowanym w dzielnicy Mokotów w Warszawie przy ulicy Jaśminowej i składać się będzie z 13 lokali mieszkalnych oraz domów o łącznej powierzchni 1.850 m 2. Stan realizacji Prace budowlane w ramach projektu Nova Królikarnia 1b rozpoczęły się we wrześniu 2016 roku, a zakończenie etapu planowane jest na drugi kwartał 2018 roku. Nova Królikarnia 1c Opis projektu Projekt Nova Królikarnia 1c jest realizowany na części gruntu zlokalizowanym w dzielnicy Mokotów w Warszawie przy ulicy Jaśminowej i składać się będzie z 14 domów o łącznej powierzchni 2.200 m 2. Stan realizacji Prace budowlane w ramach projektu Nova Królikarnia 1c rozpoczęły się we wrześniu 2016 roku, a zakończenie etapu planowane jest na drugi kwartał 2018 roku. Nova Królikarnia 1e Opis projektu Projekt Nova Królikarnia 1e jest realizowany na części gruntu zlokalizowanym w dzielnicy Mokotów w Warszawie przy ulicy Jaśminowej i składać się będzie z 26 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 1.600 m 2. Stan realizacji Prace budowlane w ramach projektu Nova Królikarnia 1e rozpoczęły się w listopadzie 2016 roku, a zakończenie etapu planowane jest na drugi kwartał 2018 roku. Nova Królikarnia 2a Opis projektu Projekt Nova Królikarnia 2a jest realizowany na części gruntu zlokalizowanym w dzielnicy Mokotów w Warszawie przy ulicy Jaśminowej i składać się będzie z 45 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 3.200 m 2. Stan realizacji Prace budowlane projektu Nova Królikarnia 2a rozpoczęły się w listopadzie 2017 roku, a zakończenie etapu planowane jest na pierwszy kwartał 2019 roku. 18