Regulamin rozliczania inwestycji budowlanych w Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej ROZŁOGI w Warszawie Warszawa, dnia 23-10- 2012 roku
I. Podstawa prawna 1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych 2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny II. Postanowienia ogólne 1 1. Inwestycje budowlane realizowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościową ROZŁOGI" finansowane są przez osoby fizyczne lub prawne uczestniczące w ich budowie. 2. Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa ROZŁOGI w Warszawie może realizować inwestycje budowlane zarówno na zasadach spółdzielczych (bez zysku), jak i na zasadach rynkowych (z zyskiem). 3. Decyzja o przyjęciu zasad, na jakich realizowana jest inwestycja, podejmowana jest przez Radę Nadzorczą SML-W ROZŁOGI w formie uchwały, na wniosek Zarządu Spółdzielni. 4. Decyzję o sposobie prowadzenia inwestycji, w systemie Generalnego Inwestora czy Generalnego Wykonawcy, ustala Zarząd po uzgodnieniu z Radą Nadzorczą. 5. Kryteria ocen ofert przyszłych uczestników przedsięwzięcia inwestycyjnego, ustala powołana przez Zarząd Komisja, składająca się z 5 członków, w tym dwóch przedstawicieli Rady Nadzorczej. 2 1. Po zakończeniu każdego zadania inwestycyjnego Zarząd dokonuje rozliczenia kosztów związanych z jego realizacją. 2. W odniesieniu do inwestycji realizowanych na zasadach spółdzielczych, rozliczenie kosztów zadania inwestycyjnego i ustalenie kosztu budowy poszczególnych lokali, garaży i miejsc postojowych stanowi podstawę do rozliczeń Spółdzielni z przyszłymi posiadaczami prawa do lokalu, garażu lub miejsca postojowego z tytułu wniesionego wkładu budowlanego. 3. Wysokość wymaganego wkładu budowlanego odpowiada całości kosztów zadania inwestycyjnego przypadających na dany lokal, garaż lub miejsce postojowe na parkingu wielopoziomowym, podziemnym lub naziemnym. 4. W odniesieniu do inwestycji realizowanych na zasadach rynkowych, cena lokalu, garażu, miejsca postojowego, balkonu, logii lub tarasu będzie określana każdorazowo w umowie. 3 1. Przez koszty zadania inwestycyjnego rozumie się całość nakładów poniesionych na jego realizację. 2
2. Na koszty zadania inwestycyjnego składają się w szczególności: a. Koszty bezpośrednie, które są związane wyłącznie z realizacją samego budynku (obiektu) z przyłączami. b. Koszty pośrednie, które obejmują nakłady finansowe na: pełną dokumentację projektową, badania geologiczne i geodezyjne, koszty związane z regulacją stanu prawnego gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, koszty pozyskania terenu (prawne i techniczne), opłaty za użytkowanie terenu w okresie realizacji inwestycji, przygotowanie terenu, prace rozbiórkowe, odszkodowanie za obiekty zastępcze, koszty związane z przesiedleniem dotychczasowych użytkowników lokali, strefy ochronne, zagospodarowanie terenu (zieleń, drobne formy architektoniczne, drogi, chodniki osiedlowe, parkingi, oświetlenie terenu), opłaty związane z podłączeniem do sieci elektroenergetycznej, określone w warunkach przyłączenia, remonty istniejących dróg osiedlowych, zieleni, małej architektury - zniszczonych w związku z realizacją zadania inwestycyjnego, ubezpieczenie inwestycji - jeżeli inwestycję realizuje Spółdzielnia, koszty własne Spółdzielni związane z inwestycją określone zgodnie z kalkulacją kosztów obsługi inwestycji, nadzór inwestorski, nadzór autorski, generalne wykonawstwo lub koszty zleconej obsługi inwestycyjnej, koszt służb pomocniczych związanych z realizacją inwestycji, obsługa prawna, podatek VAT naliczony przy zakupie materiałów i usług związanych z inwestycją, jeśli nie podlega on odliczeniu (zwrotowi), koszt corocznych obligatoryjnych badań lustracyjnych działalności inwestycyjnej spółdzielni, wartość prawa do gruntu związanego z realizacją inwestycji, jeżeli udział w tym prawie zostaje przeniesiony na nabywców praw do lokali; inne koszty nienazwane w niniejszym regulaminie, a poniesione przez Spółdzielnię w związku z realizacją inwestycji. 4 1. Każde zadanie inwestycyjne rozliczane jest odrębnie. 2. Zadanie inwestycyjne wieloobiektowe traktuje się jako jedno zadanie inwestycyjne. 3. Koszty bezpośrednie każdego budynku (odrębnego obiektu) w zadaniu inwestycyjnym wieloobiektowym rozlicza się osobno. 4. Koszty pośrednie rozlicza się proporcjonalnie do ich udziału w poszczególnych budynkach (obiektach) w odniesieniu do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, użytkowych, komórek lokatorskich, balkonów, loggii, tarasów oraz garaży i miejsc postojowych w danym budynku. 5. Suma kosztów bezpośrednich i pośrednich stanowi całkowity koszt inwestycji i 3
odpowiada wartości początkowej środka trwałego danego budynku (obiektu). 6. Odsetki ustawowe od wpłat ratalnych obciążają tylko te lokale, których inwestorzy nie wnosili wpłat zaliczkowych na wkład budowlany w odpowiedniej wysokości i terminach określonych w indywidualnych umowach o budowę lokalu. II. Ustalenie kosztu budowy oraz wkładu budowlanego 5 1. W odniesieniu do inwestycji realizowanych na zasadach spółdzielczych, koszty budowy lokali, garaży i miejsc postojowych ustala się dwuetapowo: a. wstępnie w chwili rozpoczęcia inwestycji, na podstawie planowanego kosztu budowy, wynikającego z dokumentacji technicznej i preliminarza planowanych kosztów (może on podlegać aktualizacji) i projektowanej powierzchni użytkowej, b. ostatecznie, po zakończeniu inwestycji i przyjęciu końcowego rozliczenia zadania inwestycyjnego. Rozliczenie to powinno nastąpić w ciągu 90 dni od uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Ostateczne rozliczenie uwzględnia powierzchnie pomieszczeń wg. dokumentacji powykonawczej, określone na podstawie obowiązujących przepisów i norm oraz całość kosztów zadania inwestycyjnego. 2. Jednostką rozliczeniową jest 1 m 2 powierzchni użytkowej w odniesieniu do lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży. W odniesieniu do miejsc postojowych na parkingu wielopoziomowym, podziemnym, naziemnym jednostką rozliczeniową są poszczególne stanowiska. W przypadku gdy budynek mieszkalny jest realizowany łącznie z lokalami użytkowymi (lokale handlowe lub usługowe, garaże, miejsca postojowe w garażu podziemnym) koszt 1 m 2 powierzchni użytkowej zostaje obliczony odrębnie dla części mieszkalnej, użytkowej, garaży i miejsc postojowych. Koszt budowy, komórki lokatorskiej, tarasu, balkonu lub loggii rozliczany jest oddzielnie. Jednostką rozliczeniową jest 1 m 2 powierzchni użytkowej komórki lokatorskiej, tarasu, balkonu, loggii. 3. Wstępne koszty budowy 1 m 2 lokalu mieszkalnego, użytkowego, garażu, tarasu, balkonu, loggii, komórki lokatorskiej oraz koszt jednego miejsca postojowego, określa Zarząd Spółdzielni na podstawie planowanego kosztu budowy, wynikającego z dokumentacji technicznej i przyjętego preliminarza kosztów. Koszty te są obliczane następująco: a. przy ustalaniu kosztu budowy 1 m 2 lokalu mieszkalnego, uwzględnia się planowany koszt budowy części mieszkalnej budynku (łącznie z klatkami schodowymi, korytarzami, pomieszczeniami adm.-technicznymi, dachem, infrastrukturą zewnętrzną, itp.), który dzieli się przez sumę powierzchni użytkowej wszystkich lokali mieszkalnych, b. przy ustalaniu kosztu budowy 1 m 2 lokalu użytkowego i garażu, uwzględnia się planowany koszt budowy części budynku, pomieszczeń adm.- technicznych (łącznie z klatkami schodowymi i korytarzami przyległymi do lokali, infrastrukturą zewnętrzną), który dzieli się przez sumę powierzchni użytkowej wszystkich lokali użytkowych i garaży. 4
c. przy ustalaniu kosztów budowy miejsca postojowego na parkingu wielopoziomowym nadziemnym lub podziemnym, planowany koszt budowy parkingu łącznie z drogami i dojazdami dzieli się przez całkowitą liczbę miejsc postojowych, d. przy ustalaniu kosztów budowy tarasu, balkonu, loggii, komórek lokatorskich, przyjmuje się zasadę, że stanowi on ułamkową część kosztu budowy 1m 2 powierzchni użytkowej mieszkania, ustaloną dla danej inwestycji przez Zarząd w zależności od ich rodzajów i standardów. 4. Do wyliczonych kosztów budowy lokali mieszkalnych, użytkowych, tarasu, balkonu, loggii, komórki lokatorskiej, miejsca postojowego, garażu zastosowane mogą być współczynniki uwzględniające ich cechy użytkowe i stopień atrakcyjności. Kryteria tego zróżnicowania ustala Zarząd Spółdzielni w szczegółowych zasadach rozliczania dla danej inwestycji, które przedstawia Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia. 5. Koszt budowy lokalu mogą być powiększane o koszt budowy tarasu, balkonu lub loggii oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu (np. komórki lokatorskiej, miejsca postojowego, garażu). 6. W odniesieniu do inwestycji realizowanych na zasadach rynkowych, cenę lokali i miejsc postojowych ustala się jednorazowo, na etapie podpisywania umów o budowę. Dopuszcza się możliwość różnicowania ceny 1 m 2 powierzchni użytkowej poszczególnych lokali, w zależności od ich atrakcyjności i popytu. 6 1. Przez powierzchnię użytkową lokalu rozumie się powierzchnię wszystkich znajdujących się w nim pomieszczeń, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, garderoby, holi, korytarzy, łazienek, oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania, z wyłączeniem powierzchni loggii, balkonów, strychów, antresol, pawlaczy, pralni, suszarni, wózkowni, piwnic i innych pomieszczeń przynależnych. Do powierzchni lokalu mieszkalnego zalicza się również powierzchnię zajętą przez meble wbudowane i obudowane. Powierzchnię użytkową określa się zgodnie z obowiązującymi w chwili przekazania lokalu do użytkowania przepisami i normami. 2. Powierzchnię lokalu dla określenia kosztów budowy określa się w świetle ścian wyprawionych, zgodnie z Polską Normą PN-ISO:9836:1997 7 1. Przez powierzchnię garażu rozumie się powierzchnię wszystkich znajdujących się w nim pomieszczeń. 2. Przez miejsce postojowe rozumie się określoną w dokumentacji budowlanej powierzchnię garażu podziemnego przeznaczoną na stanowisko postojowe dla pojazdu samochodowego. 5
8 1. Ustalony w sposób podany w 5 planowany koszt budowy lokalu służy do wstępnego określenia wysokości wkładu budowlanego lub jego ceny. 2. Pierwszą wpłatę na poczet wkładu budowlanego lub ceny zakupu na mieszkanie, taras, balkon, loggię, komórkę lokatorską, lokal użytkowy, garaż lub miejsce postojowe wnosi się w wysokości nie mniej niż 20% wkładu budowlanego lub ceny w terminie 14 dni od zawarcia umowy o budowę 3. Pozostałą część zaliczki na wkład budowlany lub cenę przyszły posiadacz prawa zobowiązany jest wnieść w systemie ratalnym przed zakończeniem inwestycji, przy czym maksymalna liczba rat oraz terminy wpłat określone są każdorazowo przez Zarząd Spółdzielni w umowie dotyczącej konkretnego lokalu. 4. Rozliczenie kosztów inwestycji dokonuje Zarząd Spółdzielni i przedstawia je Radzie Nadzorczej. 5. Zatwierdzone przez Radę Nadzorczą rozliczenie kosztów inwestycji realizowanej na zasadach spółdzielczych i ustalanie wartości początkowej poszczególnych lokali stanowi podstawę do rozliczeń Spółdzielni z członkami nabywającymi prawa do lokali z tytułu wkładu budowlanego. 6. W odniesieniu do inwestycji realizowanych na zasadach rynkowych, Zarząd po dokonaniu rozliczenia przedstawia Radzie Nadzorczej wysokość zysku lub straty wynikającej z różnicy między wpływami z tytułu sprzedaży lokali, a kosztami realizacji inwestycji poniesionymi przez Spółdzielnię. 7. W przypadku inwestycji realizowanych na zasadach spółdzielczych, jeśli w wyniku końcowego rozliczenia zadania inwestycyjnego powstanie konieczność uzupełnienia wkładu budowlanego lub zwrotu części zaliczek wpłaconych na wkład wkładu budowlanego, posiadacz prawa zobowiązuje się dokonać wpłaty uzupełniającej lub Spółdzielnia dokona zwrotu nadpłaty, w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od daty przyjęcia ostatecznego rozliczenia inwestycji. 8. W przypadku inwestycji realizowanych na zasadach rynkowych, Walne Zgromadzenie podejmuje uchwałę określającą cel, na jaki przeznaczona zostanie uzyskana nadwyżka przychodów ze sprzedaży lokali nad kosztami inwestycji, zgodnie ze statutowymi celami działalności Spółdzielni bądź wskazuje źródło pokrycia straty. III. Postanowienia końcowe 9 W sprawach nie objętych niniejszym regulaminem mają zastosowanie przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, i ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego. Regulamin niniejszy wchodzi w życie z dniem podjęcia Uchwały Rady Nadzorczej SML-W ROZŁOGI nr 11/2012 z dnia 23-10-2012 r. i z tym dniem traci moc dotychczas obowiązujący Regulamin Rozliczania zadania inwestycyjnego, zasad wnoszenia wkładów i rozliczeń z tego tytułu w SML_W ROZŁOGI w Warszawie uchwalony przez Radę Nadzorczą SML-W ROZŁOGI w dniu 28 września 2006 roku uchwała nr 10/2006. 6