WYCIĄG *) z uchwały nr 35/2010 Rady Nadzorczej SM Na Skraju z dnia 14 czerwca 2010 r. sprawie : Zasad rozliczania kosztów budowy i ustalania wartości początkowej lokali nowo oddawanych do użytku. Postanowienia ogólne 1 Niniejsze Zasady ustalania wartości początkowej lokali i rozliczania kosztów budowy, zwane dalej Zasadami, dotyczą zadania inwestycyjnego realizowanego przy ul. Cynamonowej w Warszawie nr ew. 4/6 z obrębu 1-10-27, objętej księgą wieczystą Kw nr WA2M/00450621/9. 2 1. Rozliczenie kosztów zadania inwestycyjnego dokonane zgodnie z Zasadami stanowi podstawę do określenia kosztów budowy poszczególnych lokali i innych pomieszczeń realizowanych w ramach tego zadania. 2. Zasady dotyczą ustalenia kosztów budowy obiektu oraz znajdujących się w nim: a) lokali mieszkalnych; b) lokali użytkowych; c) pomieszczeń takich jak: pomieszczenia gospodarcze w podziemiu i nadzieniu, antresole, strychy, oranżerie; d) powierzchni pomocniczych takich jak: balkony, loggie, tarasy; e) stanowisk postojowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym Wstępne ustalanie kosztów budowy 4 Koszty budowy ustala się jako: 1) prognozowane koszty budowy, 2) wstępne koszty budowy 3) ostateczne koszty budowy. 4¹ 1. Prognozowane koszty budowy zadania inwestycyjnego ustala się wyłącznie dla potrzeb związanych z zawieraniem umów wstępnych (rezerwacyjnych) z potencjalnymi inwestorami indywidualnymi. 2. Koszty, o których mowa w ust. 1 ustala się w oparciu o posiadaną na dzień zawarcia umowy wstępnej (rezerwacyjnej) dokumentację projektową oraz w oparciu o aktualne rynkowe koszty realizacji podobnych obiektów. 3. Ustalenia prognozowanego kosztu budowy 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym, pomieszczeń gospodarczych, balkonów, tarasów, loggi, antresoli i strychów dokonuje Zarząd Spółdzielni z podaniem prognozowanego zestawienia kosztów budowy zadania inwestycyjnego. 1
5 1. Wstępny koszt budowy zadania inwestycyjnego stanowi podstawę do ustalenia wartości początkowej poszczególnych lokali i innych powierzchni pomocniczych dla potrzeb zasadniczej umowy o budowę lokalu i/lub miejsca postojowego i planowanej wysokości wkładów budowlanych oraz zaliczek na te wkłady. 2. Ustalenia wstępnego kosztu budowy 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym, pomieszczeń gospodarczych, balkonów, tarasów, loggii, antresol i strychów dokonuje Zarząd Spółdzielni z podaniem planowanego zestawienia kosztów budowy zadania inwestycyjnego. 3. Zarząd w oparciu o bieżące wskaźniki GUS dotyczące zmiany cen robót budowlano montażowych oraz w oparciu o bieżącą analizę kosztów budowy uprawniony jest do aktualizacji wysokości wstępnego kosztu budowy - planowanego wkładu budowlanego - i planowanej wysokości zaliczek, co powoduje po stronie inwestora indywidualnego powstanie obowiązku jego uzupełnienia, po uprzednim pisemnym powiadomieniu. 6 1. Ostateczne rozliczenie kosztów zadania inwestycyjnego stanowi podstawę do określenia ostatecznych kosztów jednostkowych budowy poszczególnych rodzajów lokali, pomieszczeń i powierzchni określonych w 2 ust. 2. 2. Ostateczny koszt zadania inwestycyjnego i jednostkowe koszty poszczególnych rodzajów lokali, pomieszczeń i powierzchni stanowią podstawę rozliczeń Spółdzielni z poszczególnymi Inwestorami. 3. Rozliczenie wymienione w ust. 1 dokonywane jest w terminie do 6 miesięcy od daty oddania budynku do użytkowania. Jeżeli w okresie dokonywania ostatecznego rozliczenia nie zostały jeszcze zrealizowane w całości wszystkie zaplanowane koszty wymienione w 10, 12, (bezpośrednie i pośrednie) dokonuje się tego rozliczenia z uwzględnieniem ich planowanego poziomu (z zastosowaniem wskaźnika wzrostu cen) oraz ustala się termin, w którym nastąpi rozliczenie ich wykonania. 7 1. Ustalony w wyniku ostatecznego rozliczenia zadania inwestycyjnego koszt budowy lokalu, pomieszczeń i powierzchni określonych w 2 ust. 2 stanowi podstawę do określenia ostatecznej wysokości wkładu budowlanego należnego Spółdzielni od Inwestora uzyskującego tytuł prawny do danego lokalu oraz innych pomieszczeń i powierzchni określonych w Zasadach rozliczeń. W przypadku konieczności uzupełnienia wkładu budowlanego Inwestor obowiązany jest dokonać tego przed przejęciem lokalu do robót wykończeniowych i użytkowania. 2. Ostatecznego rozliczenia zadania inwestycyjnego dokonuje Zarząd Spółdzielni. 8 Szczegółowe zasady i terminy wnoszenia wpłat na wkład budowlany określa umowa o budowę lokalu i/lub miejsca postojowego zawarta pomiędzy Spółdzielnią a Inwestorem ubiegającym się o ustanowienie tytułu prawnego do lokalu, pomieszczeń i powierzchni określonych w 2 ust. 2. 2
Zasady obliczania powierzchni 14 Jednostką rozliczeniową powierzchni jest m 2 powierzchni użytkowej lokalu (zwany dalej p.u.). 15 P.u. dla określenia i rozliczenia kosztów zadania inwestycyjnego oblicza się: 1) przy wstępnym określeniu kosztów według wstępnej dokumentacji budowlanej obiektu, 2) przy rozliczeniu ostatecznym według inwentaryzacji budowlanej powykonawczej obiektu. 16 Dla obliczania powierzchni użytkowej lokali, pomieszczeń pomocniczych i innych powierzchni wymienionych poniżej przyjmuje się jako obowiązujące wytyczne określone w normie PN-70/B-2365 w następujący sposób: 1) powierzchnię lokalu (do celów rozliczeniowych) oblicza się jako sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń i powierzchni znajdujących się w lokalu oraz przynależnych do tego lokalu, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania. Do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się również powierzchnie zajęte przez meble wbudowane, 2) przy obliczaniu powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych o stałej wysokości należy przyjmować wymiary na wysokości 1,0 m nad poziomem podłogi odpowiedniej kondygnacji według obrysu wewnętrznego ścian w stanie surowym bez uwzględnienia okładziny lub wyprawy nie stanowiącej części konstrukcyjnej danej przegrody, 3) powierzchnię lokali i pomieszczeń innych niż mieszkalne (lub ich części) przyjmuje się do obliczeń: a) pomieszczenia lub ich części (za wyjątkiem przypadku określonego w pkt. 3b), - powierzchnię pomieszczenia o wysokości poniżej 1,40 m pomija się, - powierzchnię pomieszczenia o wysokości od 1,40 m do 2,20 m przyjmuje się w 50 %, - powierzchnię pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 m przyjmuje się w 100 %, b) powierzchnię antresoli przyjmuje się według powierzchni podłogi w 100%. 4) do powierzchni lokali wielokondygnacyjnych wlicza się dla każdej kondygnacji 50 % rzuty poziomego schodów wewnątrz lokalu, odliczając jednocześnie od powierzchni najniższej kondygnacji powierzchnię rzutu poziomego schodów oraz dodając do niej powierzchnię (powyżej 190 cm wysokości) pod schodami wewnętrznymi w lokalu. Jeżeli Inwestor zrezygnował z budowy schodów wewnętrznych to podstawą do rozliczeń jest powierzchnia rzeczywista (powykonawcza), a zamiast niewykonanych jeszcze schodów wewnętrznych przyjmuje się pełną powierzchnię rzutu poziomego tych schodów z projektu, 5) wymiary do określenia powierzchni użytkowej poszczególnych stanowisk postojowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym ustala się następująco: a) długość stanowiska pomiędzy zewnętrznym obrysem elementu konstrukcyjnego (słupa, filaru, ściany) lub od zewnętrznej krawędzi wysuniętej poza nie linii obrysowej od strony wjazdu na stanowisko do przeciwległego elementu konstrukcyjnego (słupa, filaru, ściany) lub instalacji usytuowanej poniżej 1,90 cm wysokości, 3
b) szerokość stanowiska pomiędzy osiami bocznych linii obrysowych po obu stronach każdego stanowiska, lub od osi linii obrysowej do elementu konstrukcyjnego (słupa, filaru, ściany) lub instalacji usytuowanej poniżej 190 cm wysokości. Powierzchnie do 0,10 m 2 (w rzucie poziomym) zajmowane przez poszczególne elementy konstrukcyjne (słupy, filary) w obrysie stanowiska nie odlicza się od powierzchni użytkowej stanowiska, 6) wszystkie powierzchnie podaje się z dokładnością do 0,01 m 2, 7) przy obliczaniu powierzchni na podstawie dokonanych pomiarów obiektu w stanie wykończonym należy uwzględnić korektę wymiarów (dodać grubość wypraw) jak np.: - tynków wewnętrznych po 2 cm na każdej płaszczyźnie wykończonej tynkiem, - okładzin wewnętrznych po 3 cm na każdej płaszczyźnie wykończonej okładziną, - okładzin zewnętrznych dla powierzchni wykończonej elewacją lekko mokrą (styropianem lub wełną + wyprawa), kamieniem na ruszcie po 5 cm na każdej płaszczyźnie. Dla okładzin zewnętrznych innych o grubości poniżej 5 cm stosuje się korektę wymiaru 3 cm. 17 1. Spółdzielnia dokonuje korekty planowanej wstępnie powierzchni i rozkładu lokalu po otrzymaniu od pracowni projektowej docelowego projektu wykonawczego wraz z niezbędnymi uzupełnieniami, o czym (w przypadku zmiany przekraczającej 5 % planowanej pierwotnie powierzchni) Inwestor zostaje powiadomiony pisemnie wraz z odpowiednią korektą naliczeń wysokości wkładu budowlanego i kolejnych zaliczek. 2. Korekta ostateczna następuje po przyjęciu przez Spółdzielnię inwentaryzacji powykonawczej powierzchni. Ustalenie kosztów budowy 18 1. Dla określenia wstępnych kosztów budowy zadania inwestycyjnego i dla celów ostatecznego ich rozliczenia oraz dla określenia wstępnego i rozliczenia ostatecznego kosztu budowy poszczególnych lokali (wraz z powierzchniami przynależnymi) ustala się niżej wymienione rodzaje powierzchni: 1) lokale mieszkalne, 2) lokale użytkowe, 3) pomieszczenia: - gospodarcze w podziemiu i nadziemiu, - oranżerie, antresole, strychy, 4) powierzchnie pomocnicze: - balkony, - tarasy, tarasy z ekranem, - loggie, - obudowane werandy 5) stanowiska postojowe w wielostanowiskowym garażu podziemnym. 2. Ponadto z całości kosztów budowy zadania inwestycyjnego wydziela się koszty dotyczące lokalu - koszty wydzielone: 1) rozliczane niezależnie od powierzchni lokalu: 4
a) koszt drzwi wejściowych antywłamaniowych z montażem do lokalu, b) koszt wideodomofonu z montażem, c) koszt przyłączy instalacyjnych do lokalu, d) koszty instalacji lub urządzeń stosowanych w tzw. inteligentnych budynkach, e) koszty rezygnacji, robót dodatkowych, zamiennych wprowadzonych przez Inwestorów (przy ustalaniu kosztów ostatecznych lokalu), 2) rozliczane proporcjonalnie do powierzchni lokalu: a) koszt windy z montażem, b) koszt infrastruktury technicznej. 3. Wstępny koszt budowy lokalu, pomieszczeń i powierzchni wymienionych w ust. 1 ustala się mnożąc planowany z uwzględnieniem zapisów umowy z Wykonawcą koszt budowy 1 m 2 p.u. przez daną (określoną rodzajowo w ust. 1 i zgodną z dokumentacją techniczną) część p.u. z uwzględnieniem wskaźników korygujących określonych w 20 oraz dodając koszty wydzielone dla lokalu zgodnie z ust. 2. 19 Do kosztu budowy nie wlicza się kosztów wykończenia oraz wyposażenia lokalu finansowanego i realizowanego indywidualnie przez Inwestora (bez udziału Spółdzielni). 20 1. Dla określenia wstępnych kosztów budowy zadania inwestycyjnego i dla celów ostatecznego ich rozliczenia ustala się poniższe wartości współczynników korygujących (przeliczeniowych) powierzchnię użytkową budynku, dla niżej wymienionych rodzajów powierzchni: 1) 0,975 dla 1 m 2 p.u. lokali mieszkalnych usytuowanych na parterze budynku i na ostatniej kondygnacji mieszkalnej usytuowanej bezpośrednio pod dachem, 2) 1,025 dla 1 m 2 p.u. lokali mieszkalnych (lub ich części) na I piętrze, o ile nie zachodzi przypadek wskazany w ppkt. 3) oraz na II piętrze, 3) 1,000 dla 1 m 2 p.u. lokali mieszkalnych (lub ich części) usytuowanych na I piętrze bezpośrednio nad lokalami użytkowymi lub wjazdami do garaży oraz dla 1 m 2 p.u. lokali mieszkalnych usytuowanych od III piętra do ostatniej kondygnacji mieszkalnej nie usytuowanej bezpośrednio pod dachem, 4) 0,975 dla 1 m 2 p.u. drugiego poziomu lokali mieszkalnych dwukondygnacyjnych usytuowanych bezpośrednio pod dachem, 5) 1,000 dla 1 m 2 p.u. powierzchni rzutu poziomego schodów w lokalach dwukondygnacyjnych z uwzględnieniem zasad rozliczania ujętych w 16 pkt. 4 (w lokalach użytkowych współczynnik określono jak w pkt. 16), 6) 0,300 dla 1 m 2 p.u. powierzchni antresoli, 7) dla oranżerii (obudowana weranda) współczynnik korygujący przyjmuje się taki jak dla lokalu do którego jest przynależna, lecz nie większy niż 1,000, 8) 0,300 dla 1 m 2 p.u. powierzchni loggii, balkonu lub tarasu usytuowanego nie na kubaturze budynku, 9) 0,150 dla 1 m 2 p.u. dla tarasów i loggii usytuowanych na zamkniętej kubaturze budynku, 5
10) 0,500 dla powierzchni wymienionych w pkt. 8) i 9) z zabudowanym ekranem szklanym, 11) 0,350 dla 1 m 2 p.u. stanowiska postojowego na poziomie parteru w wielostanowiskowym parkingu podziemnym, 12) 0,200 dla 1 m 2 p.u. stanowiska postojowego na poziomie -1 i -2 w wielostanowiskowym parkingu podziemnym, 13) 0,625 dla 1 m 2 p.u. pomieszczeń gospodarczych w nadzieniu (i w podziemiu jeśli doświetlone są światłem naturalnym), 14) 0,500 dla 1 m 2 p.u. dla odrębnych pomieszczeń gospodarczych wynikowych z dostępem bezpośrednio z parkingu podziemnego, 15) 0,300 dla 1 m 2 p.u. pomieszczeń gospodarczych w podziemiu usytuowanych w zespole takich pomieszczeń, 16) od 1,200 do 2.000 dla 1 m 2 p.u. lokali użytkowych, w zależności od położenia lokalu, jego walorów użytkowych i komercyjnych. O wysokości współczynnika decyduje Zarząd. 2. W przypadku ujawnienia się w trakcie procesu inwestycyjnego nie dającej się usunąć (według opinii właściwej komisji) niedogodności w użytkowaniu lokalu lub miejsca postojowego w garażu podziemnym Zarząd może obniżyć wysokość wymaganego wkładu budowlanego dla danego lokalu, pomieszczenia lub miejsca postojowego maksimum o 10 % ostatecznych kosztów budowy. 3. Koszty wind i ich montażu (osobowych lub towarowo osobowych) ponoszą tylko ci Inwestorzy, których lokale położone są w klatkach schodowych, w których jest dostęp do tych wind lub korzystają z wind do miejsc postojowych i pomieszczeń gospodarczych, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu. 4. Lokale użytkowe, których użytkownicy korzystają z wind do miejsc postojowych i pomieszczeń gospodarczych są obciążane kosztem wind i ich montażu proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu. 21 1. Ostateczny koszt budowy lokalu, pomieszczeń i powierzchni wymienionych w 2 ust. 2 ustala się mnożąc wynikowy dla danego zadania inwestycyjnego koszt budowy 1 m 2 przez daną wynikową (zgodną z inwentaryzacją powykonawczą) część p.u. z uwzględnieniem wskaźników określonych w 20 oraz dodając koszty wydzielone dla lokalu zgodnie z 18 ust. 2. 2. Jeżeli ustanowienie prawa odrębnej własności związane będzie z obowiązkiem podatkowym do kwoty ustalonej w sposób określony w ust. 1 dodany zostanie podatek VAT według obowiązującej stawki. *) cały tekst znajduje się na stronie www.cynamonowydom.info zakładka dokumenty RADA NADZORCZA 6