Wycena nieruchomości rolnych

Transkrypt

1 Wycena nieruchomości rolnych Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej USTAW A o kształtowaniu ustroju rolnego Kodeks cywilny art.55 Użytek rolny Grunt rolny Nieruchomość rolna Gospodarstwo rolne Od 2014 Ryszard Cymerman Ustawa z r o ochronie gruntów rolnych i leśnych Ewidencja gruntów i budynków Ustawa o podatku rolnym Kodeks cywilny Art.46 1 Użytek rolny UR Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego grunty leśne grunty zabudowane i zurbanizowane to grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. grunty rolne Grupy użytków gruntowych użytki ekologiczne użytki rolne Gruntu rolne nieużytki tereny różne grunty pod wodami 1

2 Grunty rolne GR Rodzaje w grupie GR Rodzaje w grupie UR R Grunty orne Ł Łąki Ps Pastwiska S/R Sady B/R Zabudowa zagrodowa Wsr Stawy rybackie W Rowy melioracyjne Lzr Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów. ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH 1. Użytki rolne 1) Grunty orne Do gruntów ornych zalicza się grunty: N Nieużytki a) poddane stałej uprawie mechanicznej mającej na celu produkcję ziemiopłodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których urządzone zostały ogrody działkowe oraz szklarnie i inspekty, b) nadające się do uprawy, o której mowa pod lit. a), ale zajęte pod plantacje chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i krzewów, c) ugory, odłogi. ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH 1. Użytki rolne 2) Sady Do sadów zalicza się grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha zasadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu (minimum 600 drzew lub krzewów na 1 ha), szkółki drzew i krzewów owocowych oraz winnice 3) Łąki trwałe Do łąk trwałych zalicza się grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich - hale i połoniny z zasady koszone 4) Pastwiska trwałe Do pastwisk trwałych zalicza się grunty pokryte podobną jak na łąkach roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach górskich - hale i połoniny, które z zasady nie są koszone, lecz wypasane. ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH 1. Użytki rolne 5) Grunty rolne zabudowane Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane służące produkcji rolniczej, nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (kotłownie, komórki, garaże, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze, budynki inwentarskie, place składowe i manewrowe w obrębie zabudowy itp.), a także zajęte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych. 6) Grunty pod stawami Do gruntów pod stawami zalicza się grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego. 7) Grunty pod rowami Do gruntów pod rowami zalicza się grunty zajęte pod otwarte rowy pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej Grunt rolny GR Ustawa z r o ochronie gruntów rolnych i leśnych określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie do produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych, Grunt rolny GR Ustawa z r o ochronie gruntów rolnych i leśnych parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. 2

3 Grunt rolny GR Ustawa z r o ochronie gruntów rolnych i leśnych Nieruchomość rolna NR Kodeks cywilny art Nieruchomość rolna NR Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. nie są traktowane jako grunty rolne: grunty pod jeziorami i wodami płynącymi, zbiornikami służącymi do zaopatrzenia ludności w wodę, wałami przeciwpowodziowymi; nieużytki; Nieruchomość służąca do działalności wytwórczej w rolnictwie do produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wykluczając produkcji warzywniczej, sadowniczej i rybnej to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; Nieruchomość rolna wg ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Przeznaczenie w planie miejscowym Oznaczenie w ewidencji gr. i bud. Rolnicze Rolnicze Inne niż rolnicze Inne niż rolnicze Części składowe nieruchomości - (art. 48 kc) to grunt (działka gruntu), budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Działka ewidencyjna - to obszar gruntu ograniczony gruntami stanowiącymi przedmiot odrębnego władania. wg Ewidencji Gruntów - działkę stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Nieruchomość rolna wg Kodeksu cywilnego 3

4 Części składowe nieruchomości rolnej Budynki rolnicze Budowle rolnicze 1. grunty rolne 2. budynki i budowle rolnicze, 3. rośliny: uprawy i zasiewy, plantacje kultur wieloletnich, drzewa i krzewy 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. złoża kopalin pospolitych Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. Uprawy i zasiewy - są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie. Kultury wieloletnie - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. Gospodarstwo rolne Gosp.Roln. Kodeks cywilny art to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarcza oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. 4

5 Gospodarstwo rolne Gosp.Roln. Ustawa z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym art. 1 pkt. 2 Gospodarstwo rolne Gosp.Roln. USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego art. 2 pkt. 2 Gospodarstwo rodzinne USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego art. 2 pkt. 2..to obszar użytków rolnych, gruntów pod stawami oraz gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji jako użytki rolne, pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, prawnej bądź jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej. należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych; Gospodarstwo rodzinne Za gospodarstwo rodzinne, zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb: - typ i podtyp gleby, - rodzaj gleby, - gatunek gleby, - klasa bonitacyjna, - kompleks przydatności rolniczej gleby. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak: a) klimat, b) rzeźba terenu, c) szata roślinna, d) działalność człowieka. 5

6 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Rodzaj gleby - określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne: 1) żwiry (części o śr mm) 2) piaski (ziarna o śr mm) 3) gliny (utwory różnoziarniste) 4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr mm) 6) lessy (utwory pyłowe) 7) rędziny Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb Klasy bonitacyjne ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy: ukształtowanie terenu, charakter użytkowania, miąższość poziomu próchnicowego, barwę poszczególnych poziomów, skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów, ph (kwasowość gleby), zawartość CaCo3, warunki wodne, oglejenie, występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym) oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin. Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb R Ł Ps Ls i Lz Wody I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych. Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej Nr kompleksu Typ gleby 6 Dz ps : pl Rodzaj gleby na wierzchu Głębokość zmiany warstw do 50 cm : cm : cm Rodzaj gleby pod spodem 6

7 Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych 1 pszenny bardzo dobry 2 pszenny dobry 3 pszenny wadliwy 4 żytni bardzo dobry 5 żytni dobry 6 żytni słaby 7 żytni bardzo słaby 8 zbożowo-pastewny mocny 9 zbożowo-pastewny słaby 10 zbożowo-pszenny górski 11 zbożowy górski 12 owsiano-ziemniaczany górski 13 owsiano-pastewny górski 14 gleby orne przeznaczone pod użytki zielone Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych 1 z użytki zielone bardzo dobre i dobre (grądowe i łęgowe) klasy I i II 2 z użytki zielone średnie (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy III i IV 3 z użytki zielone słabe i bardzo słabe (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy V i VI. Podstawowe dane o roślinach Podstawowymi elementami rośliny są: korona kwiatowa korzeń, łodyga/pień/ kłącze, liście, kwiaty, owoce/szyszki, nasiona. łodyga liście część podziemna Podziały roślin 7

8 Grupy roślin uprawnych Rośliny pastewne Rośliny oleiste Rośliny zbożowe Rośliny okopowe Warzywa Rośliny sadownicze - Trawy Strączkowe motylkowate drobnonasienne inne Cebulowate, Dyniowate Kapustne, Korzeniowe i liściowe Psiankowe, Strączkowe Iinne Drzewa owocowe Krzewy owocowe Wycena Prawne uregulowania wyceny nieruchomości rolnych Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa z zasobu ANR Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a)rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych w tym: gruntów, plantacji kultur wieloletnich, budynków, upraw i zasiewów jednorocznych. drzewostanów, Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58) Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U. 89, poz. 445). Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa 8

9 USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803) Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu Ogólne zasady wyceny nieruchomości rolnych 1. Przedmiot wyceny i jego cechy nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej, części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie, Nie są przedmiotem wyceny Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie. Części składowe gruntu rolnego 1. grunty rolne 2. budynki i budowle rolnicze, 3. rośliny: uprawy i zasiewy, plantacje kultur wieloletnich, drzewa i krzewy 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. złoża kopalin pospolitych Nieruchomości rolne - cechy szczególne nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja i położenie, 2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych, 3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, 4. różnorodność utworów tworzących glebę, 5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, 6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej, 7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania. 9

10 Jednostki przeliczeniowe dla ziemi rolniczej W wycenie nieruchomości jednostki te mogą mieć znaczenie jedynie posiłkowe, np. do określenia 1. wskaźnika lokalizacja bonitacji i położenie, (Wb), który pozwala na syntetyczne ujęcie jakości gruntów i umożliwia porównanie obszarów o zróżnicowanej jakości. W b Pi k P i gdzie: Pi- powierzchnia gruntów w danej klasie, ki- współczynnik przeliczeniowy. i Wybrane współczynniki przeliczeniowe dla użytków rolnych Klasa bonitacyjn a Wg Ministerst wa Rolnictwa (dawne) Wg Manteuffla Według IER Do przeliczenia na średnią klasę gleby Urządzenio wo-rolne I 3 3, ,43 II 2,5 2,75 2,5 2 1,2 IIIa 2 2,26 2 2,75 1,14 IIIb 2 2,26 2 3,25 0,97 IVa 1,5 1,75 1,5 3,75 0,77 IVb 1,5 1,75 1,5 4,25 0,5,7 V 1 1, ,42 VI 0,5 0,75 0,5 6 0,29 Nieruchomości rolne - cechy nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja, 2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy, 3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, 4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej szczególne źródła informacji: dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej, mapy glebowo-rolnicze, mapy zasobności gleb, dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki, informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, szczególne źródła informacji: publikacje specjalistyczne w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej, dokumentacje gospodarcze dotyczące zgodności kierunków produkcji, sposobu korzystania z budynków inwentarskich, szczególne w przypadku gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych. Przedmiot wyceny Może nim być 1. nieruchomość rolna jako całość. lub 2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu. 10

11 Przedmiot wyceny Wartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: użytków, budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, budowli: stawy rybne, melioracje, itp. można określić poprzez wydzielenie części funkcjonalnych celem ich oddzielnej wyceny. Procedury wyceny jednostka porównawcza Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest 1 ha fizyczny Czynniki wpływające na wartość nieruchomości rolnych Na wartość nieruchomości rolnych wpływa cały szereg czynników, z których za najważniejsze uważa się: lokalizację, dogodność dojazdu wartość użytkową (jakość bonitacyjną ukształtowanie przestrzenne kulturę rolną wielkość zanieczyszczeń środowiska trudność uprawy występowanie urządzeń melioracyjnych i występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę Procedury wyceny W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy. Wycena gruntów ornych Wartość rynkową gruntów ornych określa się przy zastosowaniu metod z podejścia porównawczego, dochodowego, mieszanego. Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych. 11

12 Przy stosowaniu metody inwestycyjnej z podejścia dochodowego należy pamiętać, że dochód z nieruchomości może być określany na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów. Szczególna metoda do wyceny gruntów ornych i użytków zielonych Metoda wskaźników szacunkowych gruntów może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy. Grunty ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów porównawczych podobnych nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych Grunty ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie W o = W r - K r wycena powinna uwzględniać w szczególności: popyt na tego typu nieruchomości całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych Wycena użytków zielonych dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno się uwzględniać takie cechy jak: położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowoprzyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. 12

13 Wycena gruntów metodą wskaźników szacunkowych WG = (Pi x wsz 1 ha gruntu) x C1dt żyta x ki Gdzie: WG wartość gruntu; Pi powierzchnia użytku; wsz wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu; C cena ziarna żyta, ki współczynniki korygujące stan cech opisujących grunty Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. Uwagi do wyceny gruntów rolnych: 1. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku. 2. Wskaźniki szacunkowe gruntów rolnych przyjmuje się w zależności od klasy gruntu i położenia w odpowiednim okręgu podatkowym. 3. Klasy gruntów przyjmuje się wg danych z katastru nieruchomości. 4. Okręg podatkowy przyjmuje się wg przepisów o podatku rolnym. Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta Grunty orne ( R ) Okręg KLASY podatkowy I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz I II III IV Użytki zielone ( Ł i Ps) Okręg podatkowy KLASY I II III IV V VI VIz I II III IV Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad. Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego. Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane jak dla klasy VI gruntu ornego. Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się: w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne: 1. położenie w stosunku do głównych dróg, 2. jakość dróg dojazdowych, 3. zagrożenie erozją 4. kulturę rolną 5. trudność uprawy 6. wielkość zanieczyszczeń środowiska 7. występowanie urządzeń melioracyjnych 8. strukturę użytków gruntowych 9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; 13

14 Zadanie1 Zadanie Zadanie 2 Wykorzystując wskaźniki szacunkowe, określić wartość działki położonej w II okręgu podatkowym. Cenę 1q ziarna żyta na rynku lokalnym wynosi wysokości 60 zł. Dane dotyczące działki: RIVb ŁV LzIV S/PsIV PsIV LzVI Wsr Lz w ha RIVb 2,00 ŁV 1,50 LzIV 0,70 LzVI 0,60 Lz 0,50 Wsr 1,00 S/PsIV 0,90 PsIV 3,00 Rolnik sprzedał działkę położoną w IV okręgu podatkowym za kwotę zł (cena 1q ziarna żyta w wysokości 60zł). W sprzedanej działce w równych częściach powierzchniowych występowały następujące użytki gruntowe: RIVb, RV, ŁV, Lz, LzVI. Jaka była powierzchnia działki. Okręg podatkowy KLASY I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz IV Okręg podatkowy KLASY I II III IV V VI VIz IV Wycena upraw i zasiewów Uprawy i zasiewy są definiowane jako: rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, plantacje roślin dwuletnich lub plantacje roślin wieloletnich. Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: 1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków 2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów. Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: Faza rozwojowa 1. Okres uprawy (od rozpoczęcia prac do wysiewu) 2. Okres istnienia zasiewów a) Niemożliwe określenie przyszłych pożytków b) Możliwe określenie przyszłych pożytków Reguły wyceny Koszty odtworzenia Koszty odtworzenia Rynkowa wartość plonów z uwzględnieniem nie poniesionych nakładów 14

15 Uprawy i zasiewy Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy: okres upraw, trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów, okres istnienia zasiewów od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad 1. Rozpoczęcie prac agrotechniczn ych Uprawy i zasiewy w rozumieniu metodyki wyceny Zasiew jako część składowa gruntu 2. Siew lub sadzenie 3. Zbiór plonu główn ego i pobocznego 4. Zakończen ie prac agrotechniczn ych czas W toku wizji terenowej należy zatem ustalić: rodzaj zniszczonego zasiewu lub uprawy i jej powierzchnię, prognozowany plon możliwy do uzyskania na podstawie stanu jakościowego, cenę jednostkową plonu, planowane koszty do poniesienia w okresie do uzyskania plonu. Wycena upraw i zasiewów metodą poniesionych kosztów Wycena polega na zsumowaniu poniesionych kosztów: W n K z i * i 1 P gdzie: Wz wartość upraw i zasiewów, Ki koszty poszczególnych prac na jednostkę powierzchni, P powierzchnia wycenianego pola Wycena upraw i zasiewów metodą poniesionych kosztów Jako poniesione koszty należy uwzględnić: koszty robocizny, koszty pracy sprzętu i koszty materiałów (nasiona, nawozy, środki ochrony). Należy tu pamiętać, by wielkości poszczególnych nakładów były zgodne z faktycznie poniesionymi i z wielkościami wynikającymi z racjonalnej gospodarki. Metodę poniesionych kosztów powinno się stosować (niezależnie od fazy rozwojowej roślin) zawsze przy wycenie roślin pastewnych uprawianych na gruntach ornych oraz na trwałych użytkach zielonych Wycena upraw i zasiewów poprzez wartość spodziewanych pożytków Przy określaniu wartości rynkowej, wielkość i wartość pożytków oraz poziom nakładów powinny uwzględniać warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady. Bardzo istotnym problemem jest właściwe ustalenie poziomu cen na datę wyceny. Mają to być ceny rynkowe plonów (chodzi o ceny spodziewane dla danego plonu w momencie jego zbioru), a nie ceny okazjonalne. 15

16 UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH W p dochód Początek upraw Data wyceny D Koszty nie poniesione K np Koszty poniesione W- wartość plonu na datę wyceny K p Kp zbiór W=W p -K np =K p +D Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Budynki rolnicze Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. Budowle rolnicze są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu: cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku, Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Przy określaniu ich wartość rynkowej, oprócz wymienionych wyżej zasad ogólnych powinno uwzględniać się dodatkowo: cechy poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, charakter i potrzeby rynku przy podziale na funkcjonalne części, wartość budynków i innych urządzeń (wraz z niezbędnym gruntem) nie związanych z prowadzeniem działalności rolniczej. 16

17 Wycena sadów, ogrodów działkowych i plantacji Kultury wieloletnie - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. Wśród kultur wieloletnich wyróżnić więc można: Rośliny plonujące corocznie w określonym czasie, są to: - lucerniki - sady - plantacje kwiatowe - plantacje wikliny, wierzby energetycznej - plantacje nasienne - mateczniki materiału sadowniczego - mateczniki materiału ozdobnego Wśród kultur wieloletnich wyróżnić więc można: Rośliny wieloletnie dające plon na koniec okresu uprawy: - plantacje drzew, np. topolowe - plantacje choinek (świerków, jodeł i innych gatunków) - szkółki roślin sadowniczych - szkółki roślin ozdobnych. Wycena sadów, ogrodów działkowych i plantacji Pod względem pełnionej funkcji można wyróżnić następujące plantacje kultur wieloletnich: plantacje towarowe, plantacje nietowarowe na terenach o funkcji mieszkalnej, w tym także zabudowy siedliskowej, nasadzenia w rodzinnych ogrodach działkowych. Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Okres inwestycyjny obejmuje czas od chwili posadzenia roślin do czasu pierwszych zbiorów. Uważa się, że pierwsze zbiory plonów tj. koniec okresu inwestycyjnego, następuje w roku kalendarzowym, w którym roczne przychody z plonów zaczynają przekraczać sumę poniesionych w danym roku kosztów pielęgnacji, ochrony upraw i zbioru plonów. Najczęściej w zależności od rodzaju roślin nie przekracza on kilku lat. 17

18 Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Okres plonowania obejmuje czas od zakończenia okresu inwestycyjnego (początku plonowania) do czasu zakończenia pełnego racjonalnego okresu pobierania pożytków. W praktyce ten okres jest bardziej zróżnicowany i może wahać się od kilku lat (np. truskawka 4 lata) do kilkudziesięciu lat (np. matecznik materiału nasadzeniowego). Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Okres likwidacji plantacji tj. termin usunięcia nasadzeń i przygotowania gruntu do dalszego rolniczego jego wykorzystania. Dodatkowo koszty plantacji wieloletnich często podnoszą budowle np.: - ogrodzenie trwałe pola plantacji - budowle słupowo-drutowe podtrzymujące rośliny i gwarantujące prawidłowy kształt korony roślin - urządzenia nawadniające rośliny. Podstawa wyceny kultur wieloletnich jest poprawnie przeprowadzona inwentaryzacja nasadzeń. Obejmuje ona dane w zakresie: - gatunku rosnących roślin wieloletnich - ilości roślin na określonej powierzchni i oceny zagęszczenia - wieku nasadzeń, - rodzaju podkładki owocowej (podkładki to odrębnie produkowane pnie z korzeniami, na których szczepi się określoną odmianę rośliny) - oceny przydatności produkcyjnej rośliny i stanu plantacji - oceny warunków glebowo-siedliskowych - oceny stanu zdrowotnego roślin - określenia prognozowanego okresu racjonalnego produkcyjnego wykorzystania plantacji - opisu budowli występujących na plantacji - innych szczegółowych danych dostosowanych do rodzaju i specyfiki kultur wieloletnich. Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja. Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Z metodycznego punktu widzenia wyróżnić można wycenę plantacji kultur wieloletnich dla celów: odszkodowawczych oraz dla obrotu wolnorynkowego (sprzedaż, zamiana, kupno, itp.). 18

19 Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Procedury odszkodowawcze wyceny plantacji kultur wieloletnich reguluje art.135 u.6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Wycena plantacji kultur wieloletnich dla celów obrotu wolnorynkowego przeprowadzona jest wg ogólnych zasad szacowania nieruchomości Wycena plantacji kultur wieloletnich dla celów odszkodowawczych Metodyka wyceny plantacji kultur wieloletnich jest zapisana w art. 135 u.6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu:,,przy określaniu wartości kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartości utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Ustawa z r. o gospodarce nieruchomościami art Plantacje kultur wieloletnich Przy określaniu wartości należy uwzględnić: 1.koszty założenia plantacji, 2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania 4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany). Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu: podejścia porównawczego gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu, Wycena plantacji kultur wieloletnich, roślin ogrodniczych i ozdobnych,,metodą skierniewicką 19

20 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wartość rośliny sadowniczej współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Tabela 1. Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wb i Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 17,43 zł 37,64 zł 2 24,19 zł 36,19 zł 3 29,87 zł 34,66 zł 4 27,69 zł 33,05 zł 5 25,56 zł 31,37 zł 6 23,43 zł 29,59 zł 7 21,30 zł 27,74 zł 8 19,17 zł 25,78 zł 9 17,04 zł 23,73 zł 10 14,91 zł 21,58 zł 11 12,78 zł 19,32 zł 12 10,65 zł 16,95 zł 13 8,52 zł 14,46 zł 14 6,39 zł 11,84 zł 15 4,26 zł 9,09 zł 16 2,13 zł 6,21 zł 17 0,00 zł 3,18 zł Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wbwb Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej. Lp Cechy określające wartość bieżąca rośliny 1. Stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe 2. Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy: stanowisko i stan zdrowotny = ½(P s +P z ) Ocen a b.do bra b.do bra Ilość punkt ów Ocen a 1,4 dobr a 1,3 dobr a Ilość punkt ów Ocen a 1,0 Słab a 1,0 Słab a Ilość punkt ów Ocena 0,4 zła 0,2 0,3 zła 0,2 Ilość punktó w Przykładowo: stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4 stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4 ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wbwuk Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność produkcyjną Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej. Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny 1. Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka, współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Ocena Ilość Oce punk na tów b. wysok a 1,5 dob ra Ilość Oce punkt na ów 1,0 Słab a Ilość Ocena punkt ów Ilość punktó w 0,5 zła 0,2 Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wartość rośliny ogrodowej Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Ogródki działkowe i ogrody przydomowe Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wb i Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 21,18 zł 63,58 zł 2 26,34 zł 61,93 zł 3 31,26 zł 60,19 zł 4 38,41 zł 58,37 zł 5 36,28 zł 56,46 zł 6 34,14 zł 54,45 zł 7 32,01 zł 52,35 zł 8 29,87 zł 50,13 zł 9 27,74 zł 47,81 zł 10 25,61 zł 45,37 zł 11 23,47 zł 42,81 zł 12 21,34 zł 40,12 zł 20

21 Ogródki działkowe i ogrody przydomowe rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych wartość odszukana z tabeli (47-60) Wprd = Wt współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) x (Wbwb + Wbwuk) 2 współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wycena plantacji kultur wieloletnich w obrocie wolnorynkowym W praktyce szacowania plantacji kultur wieloletnich mogą być tu stosowane dwie procedury: Wycena gruntu łącznie z plantacją kultur wieloletnich z wykorzystaniem podejścia dochodowego, metody zysków. Wycena gruntu oddzielnie jako nieruchomości rolnej oraz dodanie wartości plantacji kultur wieloletnich W tym drugim przypadku czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie. W zależności od fazy rozwoju plantacji można zastosować odpowiednie procedury metodyczne wyceny: Gdy plantacja kultur wieloletnich została założona, ale jeszcze nie plonuje jej wartość równa się kosztom odtworzenia wyrażonym w cenach z daty wyceny; Gdy plantacja kultur wieloletnich jest w fazie plonowania jej wartość równa się kosztom założenia uprawy i pielęgnacji do pierwszych zbiorów minus odpisy amortyzacyjne za okres produkcyjnego wykorzystania plantacji plus część wartości utraconych pożytków do końca pełnego racjonalnego plonowania minus koszty likwidacji plantacji i ewentualnej rekultywacji terenu. ; Gdy plantacja kultur wieloletnich znajduje się po zakończeniu plonowania (w okresie likwidacji plantacji) jej wartość to wartość drewna i innych materiałów minus koszty likwidacji oraz minus koszty doprowadzenia gruntu do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie (koszty rekultywacji). Wycena budowli znajdujących się na plantacjach kultur wieloletnich Często plantacjom kultur wieloletnich towarzyszą budowle i urządzenia trwale związane z gruntem, które są niezbędne w prawidłowym użytkowaniu plantacji. Do takich obiektów można zaliczyć: - trwałe ogrodzenia pola plantacji - urządzenia nawadniające rośliny - budowle słupowo-drutowe podtrzymujące rośliny - szklarnie i inspekty - inne obiekty zapewniające prawidłowe wykorzystanie nasadzeń. Procedury wycen wynikające z różnych aktów prawnych 21

22 Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości produkcji w toku przy dzierżawie zwykłej: Przedmiot wyceny Nieruchomość wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Uregulowanie Art. z ust., z rozp. Cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami Art VIII.1997 r Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Przedmiot wyceny Nieruchomość rolna (bez nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leśnej) Wr = Wg + Wp Według stawek szacunkowych Uregulowanie Art. Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w Art wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu, określonej według zasad z przepisów gospodarce nieruchomościami. (Wr + Wb+Ww+Wk) Według ustawy z r Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Przedmiot wyceny Grunty orne, użytki zielone (łąki i pastwiska) Uregulowanie Mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala ziarna żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym Art. Art R Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Określa się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. Art U. 3 Art Drzewostany Art Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. U. 3. A) określa się wartość drewna w Art drzewostanie jeśli występują materiały użytkowe, B) określa się koszty zalesienia i pielęgnacji do dnia wyceny jeśli nie występują materiały użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są wyższe od wartości drewna, które można pozyskać Plantacje kultur wieloletnich Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Art Przy określaniu wartości należy uwzględnić: U. 3. Art. 1. koszty założenia plantacji, koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3. utracone pożytki do końca pełnego plonowania, 4. odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany). 22

23 Budynki Urządzenia Maszyny Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami A. według cen rynkowych, B. według wartości odtworzenia pomniejszonej o stopień zużycia, C. według wartości materiałów porozbiórkowych w przypadku likwidacji Art Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie Agencja może żądać zwrotu aktualnej wartości pieniężnej tej nieruchomości ustalonej według zasad art. 30 ust. 1. Art Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR A. Sprzedaż następuje po cenie równej wartości Art. rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej określania przewidzianych w przepisach o gospodarce R. 1 nieruchomościami 1.4 B. Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona: o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym Art. przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie związanym z produkcją rolniczą art. 2a pkt 1) i U4 Art.8 o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%. G Zadanie: Proszę określić wartość lokalu o powierzchni 60m 2 i cenę jego sprzedaży najemcy z 30-letnim okresem najmu na podstawie trzech poniższych transakcji: Data transakcji 6 miesięcy temu 4 miesiące temu 2 miesiące temu Cena nabycia w zł Pow. lokalu w m 2 Nabywca N-10 lat P-25 lat P-5 lat G Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych) Dotychczasowemu użytkownikowi przysługuje odszkodowanie ustalone na zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Art G Nakłady poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej Jednostce przekazującej przysługuje Art. od jednostki przejmującej zwrot nakładów. Wartość nakładów ustala się na zasadach określonych w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 23

24 ZADANIE Nr 2 Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. Opis nieruchomości: powierzchnia działki: 12,7000 ha Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/. Lokalizacja ogólna: dobra Warunki terenowe: średnie Przydatność rolnicza działki - Wartość bonitacyjna: słaba Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych Cecha Ocena Opis cechy Wartość bonitacyj na Lokaliza cja Warunki terenowe słaba średnia dobra słaba średnia dobra słabe średnie dobre Cecha ta jest podstawowym kryterium określającym możliwości produkcyjne nieruchomości rolnych i uwzględnia takie cechy, jak: różnorodność rodzajów użytków gruntowych, różnorodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter oraz występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej Cecha ta określa walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości związane z ogólnie pojętą lokalizacją nieruchomości i uwzględnia następujące jej elementy położenie lokalizację szczegółową, dostępność, rozłóg, bezpośrednie otoczenie. Cecha ta określa takie walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości jak: zagrożenie erozją, kulturę gleb, trudność uprawy, kamienistość, przebieg granic. OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości. L.p. Rodzaj cechy Waga cechy W % 1 Wartość bonitacyjna 40% 2 Lokalizacja 30% 3 Warunki terenowe 30% 100% Trend czasowy na terenie lokalnego, rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20ha) kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym. Ip. pow. w ha Lokaliz acja Wartość bonitacyj na Warunki terenow e Przeznac zenie w mpzp cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł 1 1,2784 średnia średnia słabe rolna zł 2 13,2978 dobra dobra średnie rolna zł 3. 11,0441 dobra słaba słabe rolna zł 4. 9,5248 średnia średnia słabe rolna zł 5. 12,01 słaba słaba słabe rolna zł 6. 13,62 słaba średnia słabe rolna zł 7. 2,3701 słaba dobra dobre rolna zł 8 8,8689 dobra średnia dobra rolna zł 9 36,3708 dobra średnia dobre rolna zł 10 15,5436 słaba słaba średnie rolna zł 11 8,5601 średnia słaba średnie rolna zł 12 7,26 średnia średnia średnie rolna zł 13 13,9098 dobra dobra dobre rolna zł Ip. pow. w ha Lokaliz acja Wartość bonitacyj na Warunki terenow e Przeznac zenie w mpzp cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł 14 13,68 słaba słaba słabe rolna zł 15 10,3482 średnia średnia słaba rolna zł 16 1,14 dobra dobra dobra rolna zł 17 3,3386 słaba średnia średnia rolna zł 18 41,9252 dobra dobra średnie rolna zł 19 0,99 dobra dobra średnie rolna zł 20 1,523 dobra średnia słaba rolna zł 21 3,7516 średnia średnia średnie rolna zł ,9223 średnia słaba słabe rolna zł ,0649 dobra słaba słabe rolna zł Procedury wyceny Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest: w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń. 24

25 WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO Niezależnie od przyjętego podejścia, wycenę obiektu stawowego należy zaczynać od analizy stosunków wodnych, żyzności i lokalizacji stawów (tab.). W podejściu porównawczym będzie to analiza podstawowych cech porównawczych, a w podejściu dochodowym - podstawowych czynników decydujących o ekonomicznej efektywności produkcji rybackiej Wartość użytkowa stawów wg Wojdy (Turkowski 2003) Cechy podstawowe Warunki wodne i parametry hydrotechniczne stawów 30 Zdolność produkcyjna 30 Stan techniczny obiektu 25 Organizacja przestrzenna 15 Razem 100 Ilość punktów WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO 1. WARUNKI WODNE I PARAMETRY HYDROTECHNICZNE STAWÓW (pkt. 30) - pozwolenie wodnoprawne (0-3) - ilość dyspozycyjnej wody dla stawów (5-10) - jakość wody charakter zlewni (1-5) - sposób rozprowadzania wody do stawów (4-8) - warunki hydrotechniczne stawów (0-4) WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO 2. ZDOLNOŚĆ PRODUKCYJNA STAWÓW (pkt. 30) - intensywność użytkowania rybackiego (5-20) - wydajność naturalna stawów (3-10) WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO 3. STAN TECHNICZNY OBIEKTU (pkt. 25) - cykl produkcyjny (1-3) - głębokość stawów (1-3) - stan łowiska i rowów głównego, osuszających (1-4) - jakość grobli stawowych (nachylenie skarp, stan erozji, szerokość korony i jej utwardzenie) (2-5) - warunki odłowu ryb (0-2) - stan budowli hydrotechnicznych: jazów, mnichów, zastawek, przepustów, płuczek, odłówek, akweduktów (3-6) - stan doprowadzalników i odprowadzalników (0-2) WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO 4. ORGANIZACJA PRZESTRZENNA MOŻLIWOŚĆ PROWADZENIA RACJONALNEJ PRODUKCJI RYBACKIEJ (pkt. 15) - warunki dojazdu, stan dróg, odległość od dużych aglomeracji miejskich lub punktów zbytu ryb (0-3) - stan techniczny magazynów (0-2) - wielkość całego obiektu, prawidłowość rozmieszczenia poszczególnych kompleksów stawów i ich odległości (1-5) - stan zaplecza i jego funkcjonalność (0-2) - inne działy produkcji i ich powiązania (1-3). WYCENA STAWÓW RYBNYCH ZIEMNYCH TYPU KARPIOWEGO Liczba punktów Ocena stanu bardzo dobra dobra średnia słaba poniżej 29 zła 25

26 Przykład oceny wartości użytkowej wycenianego obiektu stawowego Przykład oceny wartości użytkowej wycenianego obiektu stawowego Przykład oceny wartości użytkowej wycenianego obiektu stawowego Wagi rynkowe podstawowych cech obiektów stawowych na badanym rynku Lp. Cecha Waga (%) 1 warunki wodne i parametry 31 hydrotechniczne stawów 2 zdolność produkcyjna 28 3 stan techniczny obiektu 25 4 organizacja przestrzenna 16 26