O potrzebie odbudowy bądź gruntownych remontów części budynków Starej Ustki, o charakterystycznej architekturze wartej zachowania, w kręgach

Transkrypt

1 O potrzebie odbudowy bądź gruntownych remontów części budynków Starej Ustki, o charakterystycznej architekturze wartej zachowania, w kręgach samorządowych Ustki zaczęto mówić już w 2002 roku ( Zał. nr 1 wystąpienie Zarządu UTBS do Zarządu Miejskiego w Ustce ). W dniu roku uchwałą nr X/72 /2003 Rada Miejska w Ustce uchwaliła wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej Ustka na lata ( Zał. nr 2 ). W dokumencie tym wyznacza się grupę budynków będących w złym stanie technicznym, które ze względu na ich wartość architektoniczną i kulturową przeznacza się do remontu bądź odtworzenia W dniu 28 kwietnia 2004 roku Rada Miasta Ustki podjęła uchwałę Nr XX/168/2004 w sprawie zmiany uchwały Nr X/72/2003 z dnia 26 czerwca 2003 roku w sprawie zmiany wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Ustka. W uchwale, między innymi, dokonano zmiany polegającej na tym, że 40 budynków stanowiących w całości własność komunalną, z uwagi na dużą wartość architektoniczną, kulturową i charakter zabudowy wyłączono ze sprzedaży najemcom i przeznaczono do rewitalizacji ( Zał. nr 3 ). Ponadto Rada Miasta Ustki uznała za priorytet odbudowę starej części miasta uchwalając Lokalny Program Rewitalizacji uchwała Nr XXXII/294/2005 z dnia 27 października 2005 r. Pierwotnie zakładano, że realizację programu rewitalizacji tj. odnowę ulic i budynków uda się sfinansować z funduszy unijnych. Niestety wkrótce okazało się, że z funduszy tych skorzystać można jedynie na rewitalizację ulic i odbudowę infrastruktury technicznej. Żeby w całości realizować program rewitalizacji należało również znaleźć sposób finansowania, opracować i wdrożyć system rewitalizacji budynków. W rozważaniach na ten temat możliwości tego finansowania rozpatrywać można kilka wariantów. Jednym z nich mogła być sprzedaż mieszkań najemcom z obowiązkiem remontu bądź odbudowy budynków w określonym czasie z zachowaniem ich historycznej architektury. Ten wariant, biorąc pod uwagę uregulowania prawne dotyczące tzw. małych wspólnot mieszkaniowych oraz praktycznie brak możliwości prawnego zagwarantowania obowiązku odbudowy, a zwłaszcza jego wyegzekwowania, nie wydaje się być dobry. Ponadto w Ustce jest kilka przykładów wspólnot mieszkaniowych, których współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia na temat remontów, przebudowy bądź odbudowy budynków i prawdopodobnie do porozumienia w tym pokoleniu, bez sądów nie dojdą. Następnym wariantem, który można rozważyć jest odbudowa budynków ze środków budżetu Miasta Ustka po odbudowie ich mieszkańcy wracają. Z tym wiążą się dwa zasadnicze problemy - zabezpieczenie mieszkań zastępczych na czas przebudowy oraz duże wydatki z budżetu miasta ( 100 % wydatków na odbudowę mieszkań ), których zwrot przy poziomie nawet najwyższego dopuszczalnego prawem czynszu ( 3 % wartości odtworzeniowej dzisiaj tj. ok. 10 zł/m 2 pow. użytkowej mieszkania ) byłby bardzo długi ponad 30 lat. Biorąc pod uwagę inne konieczne wydatki budżetu miasta ( choćby konieczne do wykonania ulice ) i ilość budynków wyznaczonych do rewitalizacji, trzeba powiedzieć szczerze, że miasta Ustki na ten wariat rewitalizacji budynków nie jest stać. Można jeszcze rozpatrzyć możliwość sprzedaży nieruchomości w przetargach z obowiązkiem odbudowy w wymaganej architekturze. W tym wariancie są dwa problemy -

2 zapewnienie przez Gminę mieszkań najemcom oraz prawne zabezpieczenie obowiązku odbudowy w wymaganej formie architektonicznej. Jest to wariant bardzo kosztowny ( 100 % wydatków na mieszkania ) i nie dający pewności odbudowy budynków w żądanej architekturze, bo zabezpieczenie tego prawnie jest niemożliwe. Przyjęty został wariant współpracy ze spółką komunalną - Usteckim Towarzystwem Budownictwa Społecznego spółki z o.o.. Najogólniej mówiąc polega on na tym, że Gmina Miasto Ustka nieruchomości wyznaczone do rewitalizacji wnosi aportem na mienie spółki, a spółka na swoje ryzyko i ze swoich środków finansowych lub zaciągniętego kredytu przeprowadza proces rewitalizacji i dokonuje sprzedaży nieruchomości. Mieszkania dla najemców zabezpieczane są w budownictwie realizowanym prze Usteckie TBS. Jest to wariant najmniej kosztowny dla budżetu Miasta Ustki jednocześnie dający gwarancję odbudowy budynków w odpowiedniej architekturze. W każdej swojej inwestycji budowy mieszkań spółka przeznaczała do dyspozycji Miasta Ustka pewną pulę mieszkań. Inwestycje budowy mieszkań Spółka realizowała na swoje ryzyko zaciągając niskooprocentowany kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (udział kredytu ponad 62 % wartości inwestycji). W odpowiedniej proporcji do ilości uzyskiwanych mieszkań Gmina Miasto Ustka partycypowała w tych inwestycjach poza gruntem ( aport ) również udziałem pieniężnym ( ok. 30 % ). W ostatniej inwestycji przy ul. Grunwaldzkiej, Miasto Ustka otrzymało do swojej dyspozycji 80 mieszkań partycypując kwotą gotówki odpowiednio pomniejszoną o wartość aportów nieruchomości do rewitalizacji, przekazanych dotychczas spółce ( tj. tych które spółka zrewitalizowała i sprzedała było to ok. 1,7 mln zł). Można powiedzieć, że w ten sposób miasto pozyskuje nowe mieszkania dla realizacji swojej polityki mieszkaniowej w zasobach spółki której jest właścicielem( w tym również mieszkania zamienne dla rodzin z budynków wyznaczonych do rewitalizacji) za nieco ponad 30 % kosztów ich wybudowania. Pozostałe koszty, w tym ryzyko zaciągnięcia i spłaty kredytu oraz eksploatacji budynków i mieszkań ponosi Usteckie TBS spółka z o,o,. Realizując proces rewitalizacji, Usteckie TBS na każdym z budynków dokonuje następujących czynności : - zbija się tynki zewnętrzne bądź supremę w celu ustalenia i zinwentaryzowania struktury szachulca, - dokonuje się inwentaryzacji starego budynku ( dokumentacja przekazana jest dla Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków ), - wykonuje się projekt nowego budynku z jak najwierniejszym odtworzeniem architektury starego budynku (uzgodniony z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków), - dokonuje się rozbiórki starego budynku, - przeprowadza się badania archeologiczne na terenie po rozbiórce ( wyniki badań deponowane są u Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków ), - buduje się nowy budynek i dokonuje jego sprzedaży. Przy odbudowie Usteckie TBS stara się jak najwierniej odtworzyć strukturę szachulca i inne elementy architektury starego budynku. Zachowuje się tą samą powierzchnię i linie zabudowy. Ze względu na parametry energetyczne budynków stosuje się ocieplenie styropianem z wbudowaną w ocieplenie solidną imitacją szachulca. Projekt uzgodniony jest z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. W niektórych budynkach dla poprawy ich funkcji użytkowych od strony podwórek stosuje się przybudówki bądź w piętrze lukarny. Wykonane projekty są kompletne, zgodnie z ideą rewitalizacji staramy się ożywić ten rejon miasta poprzez rezerwowanie w tych budynkach powierzchni użytkowych na kafejki, galerie itp.. Ma to na celu inspirowanie przyszłych nabywców do takiego użytkowania tych obiektów. Do tej pory odbudowano 24 nieruchomości są to : Findera 5, Kosynierów 5, 5a, 9, 22 i 22a; M. Polskiej 8, 8a, 30, 76, 78, 78a; Mała 1, Sprzymierzeńców 2, Beniowskiego 3; Kaszubska 4, Kaszubska 5, Mar. Polskiej 23, Beniowskiego 14, Kosynierów 7, Kosynierów 11, Kosynierów15, Kosynierów 1, Kosynierów 17. Kolejnymi zrewitalizowanymi budynkami będą: Beniowskiego 12, Kosynierów 3 oraz Sprzymierzeńców 9.

3 1) I etap rewitalizacji (lata ). Kosynierów 13 przed rewitalizacją Kosynierów 13 po rewitalizacji Findera 5 przed rewitalizacją Findera 5 po rewitalizacji 2) II etap rewitalizacji przeprowadzony był w latach Wykonaliśmy wówczas : Sprzymierzeńców 2 przed rewitalizacją Sprzymierzeńców 2 po rewitalizacji

4 Beniowskiego 3 przed rewitalizacją Beniowskiego 3 po rewitalizacji Mała 1 przed rewitalizacją Mała 1 po rewitalizacji Kosynierów 5 przed rewitalizacją Kosynierów 5 po rewitalizacji

5 Kosynierów 5a przed rewitalizacją Kosynierów 5a po rewitalizacji Kosynierów 9 przed rewitalizacją Kosynierów 9 po rewitalizacji Kosynierów 22 przed rewitalizacją Kosynierów 22 po rewitalizacji

6 Kosynierów 22a przed rewitalizacją Kosynierów 22a po rewitalizacji Mar. Polskiej przed rewitalizacją Mar. Polskiej po rewitalizacji 3) III etap zrealizowane w r.: Mar. Polskiej 30 przed rewitalizacją Mar. Polskiej 30 po rewitalizacji

7 Mar. Polskiej 8 przed rewitalizacją Mar. Polskiej 8 po rewitalizacji Mar. Polskiej 8a (dobudówka) przed rewitalizacją Mar. Polskiej 8a (dobudówka) po rewitalizacji - Marynarki Polskiej 23 Mar. Polskiej 23 przed rewitalizacją Mar. Polskiej 23 po rewitalizacji

8 Kosynierów 15 Kosynierów 15 przed rewitalizacją Kosynierów 15 po rewitalizacji - Beniowskiego 14 Beniowskiego 14 przed rewitalizacją Beniowskiego 14 po rewitalizacji - Kosynierów 11 Kosynierów 11 przed rewitalizacją Kosynierów 11 po rewitalizacji

9 - Kosynierów 7 Kosynierów 7 przed rewitalizacją Kosynierów 7 po rewitalizacji - Kaszubska 4 Kaszubska 4 przed rewitalizacją Kaszubska 4 po rewitalizacji - Kosynierów 1 Kosynierów 1 przed rewitalizacją Kosynierów 1 po rewitalizacji

10 - Kosynierów 17 Kosynierów 17 przed rewitalizacją Kosynierów 17 po rewitalizacji W zależności od środków finansowych jakimi dysponuje nasza Spółka, możliwa jest sprzedaż nieruchomości przed wybudowaniem obiektu (na zasadach prefinansowania). Wówczas przyszły nabywca ma obowiązek w trakcie budowy wpłacić kwotę zakupu w ratach, a notarialne przeniesienie własności następuje po jego wybudowaniu. Przyjętą zasadą jest, że pierwszy przetarg na sprzedaż nieruchomości jest przetargiem ustnym nieograniczonym. Głównym miejscem ogłoszeń o przetargach jest strona internetowa Usteckiego TBS Sp. z o.o. w Ustce: Ustka, dnia r. Edward Rokosz Prezes Zarządu Usteckiego TBS Sp. z o.o. Zał. nr 1 Zał. nr 2 Zał. nr 3 Mapa budynków rewitalizowanych