Pozyskiwanie i przekształcanie obszarów poprzemysłowych w Krakowie

Transkrypt

1 Robert Zygmunt Piotr Krochmal Pozyskiwanie i przekształcanie obszarów poprzemysłowych w Krakowie Zakłady przemysłowe o przestarzałej infrastrukturze, występujące w centralnej części miasta nie mają obecnie racji bytu. Wysokie ceny gruntów a takŝe wysokie opłaty na rzecz ochrony środowiska sprzyjają przenoszeniu produkcji na peryferie. Brak niezabudowanych gruntów przy równocześnie duŝym popycie na działki pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną, stał się rynkowym mechanizmem wywołującym proces rewitalizacji przemysłowych obszarów znajdujących się w pobliŝu centrum miasta. W tym zakresie konieczne są działania zmierzające do optymalizacji stanu prawnego oraz funkcji nieruchomości. MoŜna je podzielić na kilka etapów: analiza opłacalności przedsięwzięcia wyszukiwanie dogodnych terenów (na peryferiach lub poza miastem) na nową siedzibę zakładu i zakup budowa nowej siedziby i przeprowadzka przedsiębiorstwa regulacja stanów prawnych i przygotowanie koncepcji nowego zagospodarowania terenu uzyskanie decyzji WZ lub decyzji o pozwoleniu na budowę przygotowanie oferty i wyeksponowanie jej na rynku krajowym i zagranicznym Efektem takich działań jest sprzedaŝ nieruchomości wraz z wiedzą zawartą w opracowanej koncepcji zagospodarowania sfinalizowanej uzyskaniem decyzji WZ. Obserwujemy w Krakowie z jednej strony ucieczkę zakładów przemysłowych poza centrum miasta a z drugiej strony boom na nowe mieszkania i obiekty komercyjne, czemu towarzyszy ogromny popyt na grunty pod zabudowę zwłaszcza w dobrych lokalizacjach, w centrum miasta. Między tymi zjawiskami istnieje związek, który moŝna zilustrować w sposób wymowny wykresami cen gruntów połoŝonych na peryferiach, tych bliŝszych peryferiach i tych dalszych. Ceny gruntów przemysłowych oferowanych aktualnie do sprzedaŝy na peryferiach Krakowa [Cena zł/m2] 2, 1 8, 1 6, 1 4, 1 2, 1, 8, 6, 4, 2,, Stary P rokocim Ch risto B ote w a Łęg D analów ka Da n alówka Półłan ki W robela P ółłanki P ółłanki Rybitw y Batow ice Ryb itwy Łęg Rybitw y N ow a H u ta

2 Te bliŝsze peryferie odpowiednie pod zabudowę przemysłową i magazynową, zlokalizowane są głównie na południowo-wschodnich obrzeŝach miasta (głównie rejon Rybitwy w Podgórzu i tereny pomiędzy Elektrociepłownią Kraków a kombinatem Mittal Steel w Nowej Hucie). Oferta nie jest zbyt bogata, na co składa się wiele przyczyn. Dlatego nieruchomości pod zabudowę przemysłową poszukiwane są takŝe w sąsiedztwie Krakowa, w ościennych gminach i powiatach. Inwestorzy przemysłowi zaczynają takŝe coraz częściej dostrzegać atrakcyjne tereny naleŝące do Krakowskiej SSE głównie w Niepołomicach oraz działki znajdujące się w pobliŝu mniejszych miast jak np. Skawina. DuŜe działki przemysłowe w tych rejonach moŝna kupić juŝ w cenie od 2 zł/m2. Średnie ceny gruntów przemysłowych sprzedanych bądź oferowanych do sprzedaŝy w powiatach podkrakowskich Dolny zakres cen Górny zakres cen Proszowicki Bocheński Myślenicki Wadowicki Miechowski Wielicki Olkuski Chrzanowski Krakowski Warto zwrócić uwagę, Ŝe rewitalizacja terenów przemysłowych jest wynikiem ogromnej dysproporcji pomiędzy cenami gruntów pod inwestycje mieszkaniowe i komercyjne a cenami gruntów przemysłowych. Ceny sprzedaŝy zabudowanych nieruchomości poprzemysłowych, sprzedanych w okresie ostatnich 3 lat kształtowały się najczęściej w granicach: 5 2 zł w przeliczeniu na 1 m2 działki (wraz ze składnikami budowlanymi). Ogółem wolumen sprzedaŝy wyniósł prawie 3 milionów złotych. Ceny zróŝnicowane są głównie w zaleŝności od lokalizacji i intensywności zabudowy określonej w decyzji o warunkach zabudowy. Ceny transakcyjne gruntów poprzemysłowych sprzedanych w Krakowie w latach Cena [zł/m2] Nr kolejny transakcji

3 Tego typu nieruchomości poprzemysłowe, połoŝone nie daleko centrum wystawiane są obecnie do sprzedaŝy w cenie od 4 zł /m2 do 5 zł/m2. Cena nieruchomości wystawionych do sprzedaŝy zaleŝy głównie od atrakcyjności lokalizacji, dopuszczalnej intensywności zabudowy określonej bądź w planie miejscowym, bądź w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Najczęściej ceny nieruchomości, dla których uzyskano decyzję WZ na budowę mieszkań kształtują się w przedziale 1-15% wartości rynkowej powierzchni uŝytkowej mieszkań, które moŝna wybudować. Do najdroŝszych naleŝą okolice powstającego nowego centrum komunikacyjnego między ulicą Rakowicką i Warszawską, Łobzów, Grzegórzki, Zabłocie, Bronowice Małe, Łagiewniki. Są to lokalizacje odpowiednie pod budownictwo mieszkaniowe i usługi komercyjne. Ceny gruntów oferowanych aktualnie do sprzedaŝy w Krakowie pod inwestycje mieszkaniowe i komercyjne Cena [zł/m 2] Olsza Prądnik Czerwony Centrum Prądnik Czerwony Prokocim-BieŜanów Prokocim-BieŜanów Zako piańska Stare Podgórze Grzegórzki Centrum Stare Podgórze Do najbardziej znanych przykładów rewitalizacji zabudowy poprzemysłowej w Krakowie naleŝą: galeria handlowa KAZIMIERZ, która powstała na terenie byłych zakładów mięsnych działających jeszcze w 1997 roku na Grzegórzkach centrum handlowo - rozrywkowe ZAKOPIANKA powstałe na terenie dawnej fabryki Solway w rejonie Borku Fałęckiego Galeria handlowa Stara Cegielnia w Myślenicach, która powstała na terenie cegielni czynnej jeszcze w 24r w centrum miasta WyŜsza Szkoła im. Frycza Modrzewskiego, która powstała na terenach PKP oraz jednostki wojskowej na Zabłociu Kolejne tereny będące obecnie w trakcie rewitalizacji to między innymi: okolice Dworca Głównego, na których z ogromnym rozmachem powstaje inwestycja, łącząca funkcje handlowe z biurowymi i usługowymi na skalę nie występującą dotychczas na obszarze miasta, fabryka Schindlera na Zabłociu, gdzie powstać mają nowoczesne obiekty przeznaczone pod funkcje kulturalne, komercyjno usługowe oraz biurowe w ramach starej zabudowy przemysłowej, tereny byłego Browaru Okocim przy ul. Lubicz - obecnie trwają prace nad wykorzystaniem go do celów mieszkaniowo usługowych stara elektrownia przy ul. Wawrzyńca na Kazimierzu

4 6 hektarów po zakładach Krakowskiej Fabryki Aparatury Pomiarowej KFAP przy ul. Zapolskiej 1 hektarów po Zakładach WSK przy ul. Wrocławskiej tereny wojskowe przy ul. Rakowickiej w pobliŝu centrum komunikacyjnego obszar przy ul. Cystersów i Fabrycznej m.in. tereny byłej bazy PKS tereny po zakładach cukierniczych Wawel w rejonie ronda Kotlarskiego obszar CEFARMU przy ul. Pilotów zakłady Vistuli na Zabłociu stara fabryka Miraculum na Zabłociu Istotnym elementem wpływającym na cenę nieruchomości są ograniczenia wynikające np. z ochrony konserwatorskiej niektórych nieruchomości przemysłowych. Po odnowieniu stanowią one jednak cenny element wzbogacający współczesną architekturę. W Krakowie i okolicach jest nie wiele przykładów zachowania obiektów przemysłowych w ramach nowych inwestycji. Te obiekty komercyjne, które powstają od nowa - pozostawiają wiele do Ŝyczenia pod względem architektury i jakości wykończenia. Do bardziej udanych realizacji moŝna zaliczyć Galerię Kazimierz i mniej znaną inwestycję - centrum handlowo-usługowe Stara Cegielnia w Myślenicach. W obydwu przypadkach ciekawa architektura przyciąga klientów w przeciwieństwie do puszek w jakich mieści się większość centrów handlowych. Centrum handlowo usługowe w centrum Myślenic Stara Cegielnia (przed i po adaptacji) architektura: Autorskie Studio Projektowe ARCHITEKTON ROMAN SACHA

5 Ceny nieruchomości zabudowanych obiektami przeznaczonymi do rozbiórki, połoŝonymi na terenach poprzemysłowych nie róŝnią się wiele od cen nieruchomości niezabudowanych. Koszty rozbiórki obiektów kubaturowych są stosunkowo niewielkie. Zawsze najdroŝsze jest usunięcie fundamentów i innych części Ŝelbetowych znajdujących się pod powierzchnią ziemi. W przeliczeniu na 1m 2 powierzchni uŝytkowej koszt rozbiórki murowanych budynków przemysłowych o stropach Ŝelbetowych kształtował się dotąd na poziomie 1 zł/m2 p.u.. W zaleŝności od intensywności zabudowy nieruchomości poprzemysłowych i wartości gruntu, koszt rozbiórki wraz z kosztami uzyskania pozwolenia na rozbiórkę wynosi przeciętnie jedynie 5-15% ceny zakupu nieruchomości. Motorem napędzającym obecnie rynek nieruchomości i przenoszenie produkcji z centrum miast na peryferie jest boom na mieszkania a takŝe popyt na obiekty usługowo-handlowe i dysproporcje cen i kosztów między inwestycjami mieszkaniowymi a inwestycjami przemysłowymi. Hossa na rynku mieszkaniowym powoduje duŝe zapotrzebowanie na tereny niezbędne do realizacji nowych zamierzeń developerskich. Często zakłady przemysłowe połoŝone są w atrakcyjnych częściach miasta, korzystnych dla realizacji inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych. Taki sposób zagospodarowania jest bardziej uzasadniony ekonomicznie niŝ zabudowa przemysłowa. Brak planów zagospodarowania przestrzennego utrudnia pozyskiwanie nowych terenów dotychczas niezabudowanych. Łatwiej jest zmienić funkcję terenów dotychczas wykorzystywanych przemysłowo niŝ pozyskać nowe. Korzyści takiego procesu są wielostronne: zmiana krajobrazu na atrakcyjniejszy moŝliwość wykorzystania dotychczasowej infrastruktury dla celów nowego zamierzenia inwestycyjnego wygoda przyszłych mieszkańców nowego osiedla korzystających z bliskości centrum. Rewitalizacja terenów poprzemysłowych w centrum miast wszystkim się opłaca! Artykuł powyŝszy stanowi fragment referatu wygłoszonego na konferencji INFOR, która odbyła się w Krakowie w dniach 3-4 października 26r. p.t. Zagospodarowanie przestrzenne Krakowa. Szczegółowe analizy i opracowania rynku nieruchomości moŝna zamawiać w INSTYTUCIE ANALIZ MONITOR RYNKU NIERUCHOMOŚCI mrn.pl Kontakt z autorami: tel. kom (R. Zygmunt) (P.Krochmal) Portal : zarząd@mrn.pl