Edward Gniewek. Pytania i odpowiedzi

Transkrypt

1 Rejent" resk 6 * nr 11(67) listopad 1996 r. Edward Gniewek Pytania i odpowiedzi Pytanie: Uprzejmie proszą o poruszenie na łamach miesięcznika Rejent" zagadnienia dopuszczalności ustanowienia dożywotniego użytkowania na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego w celu zabezpieczenia prawa zamieszkiwania w zbywanym lokalu przez zbywców. W praktyce notarialnej na dzień dzisiejszy brakjednolitego stanowiska w tej kwestii. Zwolennicy ustanowienia użytkowania na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu powołują się na treść art. 256 kodeksu cywilnego oraz art kodeksu cywilnego oraz podnoszą, iż prawu naszemu znanyjest przypadek ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na ograniczonym prawie rzeczowym, przewidziany w art. 65 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Czy argumenty te należy uznać za wystarczające? Problematyka powyższa nie jest poruszana w wydanych dotychczas komentarzach do kodeksu cywilnego, nie dotarłam też do żadnego orzeczenia sądowego, w którym omówiono by to ważne dla praktyki zagadnienie. Może zechcieliby na ten temat podjąć dyskusję przedstawiciele doktryny lub praktyki prawniczej? "' Odpowiedź: W przedstawionym pytaniu zasygnalizowano doniosły problem społeczny, budzący wątpliwości prawne, rozstrzygany rozmaicie w praktyce notarialnej. W praktyce sądowej bodajże jeszcze nie wystąpił, choć można oczekiwać, że niebawem i tam dotrze. Należy mu więc poświęcić staranną uwagę; zachęcam do tego wszystkich zainteresowa- 110

2 Pytania i odpowiedzi nych praktyków (łącznie z organami spółdzielni mieszkaniowych). Trudność stanowi brak literatury skierowanej wprost na rozwiązanie przedstawionego zagadnienia. Należy zatem poruszać się po obrzeżach", najpierw jednak wykorzystując ogólną a niezbędną wiedzę o konstrukcji praw rzeczowych. Rozszerzając pole obserwacji, należy się zastanawiać, czy dopuszczalne jest sięganie do konstrukcji ograniczonych praw rzeczowych dla zapewnienia zbywcy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu dalszego dożywotniego prawa do mieszkania". Poza wskazanym prawem użytkowania jeszcze bardziej należy brać pod uwagę służebność mieszkania, stosownie do jego treści. Przypomnijmy sobie zatem, że użytkowanie jest prawem uprawniającym do używania rzeczy i do pobierania jej pożytków (art. 252 k.c.). Służebność mieszkania uprawnia zaś, jak sama nazwa wskazuje, do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie zamieszkiwania (art w zw. z art. 296 i art k.c.). Należy tu zatem raczej - co do zasady - już ex naturae wykluczać ze swych rozważań instytucję użytkowania, uprawniającego do pobierania pożytków. Nie wdając się wszakże w szczegółowe dywagacje dotyczące różnic konstrukcyjnych i zakresu zastosowania instytucji użytkowania i służebności mieszkania, należy już na wstępie bardzo dosadnie wykluczyć możliwość zastosowania którejkolwiek z nich jako formy zapewnienia dożywotniego mieszkania" zbywcy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Czytelnikowi należy jednak przedstawić wnikliwsze uzasadnienie tej kategorycznej tezy. Na początek zwróćmy uwagę na niekwestionowany pogląd, wywiedziony wprost z obowiązującego prawa, że zasadniczo przedmiotem praw rzeczowych (także ograniczonych praw rzeczowych) są przedmioty materialne będące rzeczami 1. Inaczej mówiąc, ograniczone prawa rzeczowe obciążają - co do zasady - prawo własności rzeczy. Tutaj natomiast rozważamy niedopuszczalną w tym kontekście możliwość ustanowienia 1 Wystarczy tu odesłać czytelnika do najogólniejszej literatury; por. E. G n i e w e k, Prawo rzeczowe, Poznań-Kluczbork 1996, s , także s. 224; J. I gn a t o w i c z, Prawo rzeczowe, Warszawa 1995, s. 13 i s. 188; S. Wój c i k, [w:] System prawa cywilnego, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Ossolineum 1977, s

3 Edward Gniewek ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego inne prawo, a mianowicie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dbając o ścisłość, nie można pominąć zastrzeżonych przez ustawą wyjątków. Zresztą, prawdę mówiąc, namnożyło ich się już sporo w obowiązującym de lege lata ustawodawstwie polskim. Są one znane czytelnikowi. Dla niniejszych rozważań wystarczy więc zaakcentować, że brak pośród nich użytkowania czy służebności mieszkania obciążających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Od niedawna 2 spotykamy się jedynie z hipoteką obciążającą takie prawo. Zresztą powyższe rozwiązanie spotkało się z krytyką. Zwracano bowiem uwagę, że razi tutaj sama konstrukcja ograniczonego prawa rzeczowego (hipoteki) obciążającego inne, również ograniczone prawo, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 3. W żadnym zaś razie nie można tu snuć jakiejkolwiek dalszej analogii prowadzącej do formułowania kolejnych, a nie zastrzeżonych przez ustawodawcę, wyjątków. Naruszylibyśmy bowiem sakramentalną zasadę numerus clausus praw rzeczowych. Pamiętamy przecież, że zainteresowane strony mogą ustanawiać jedynie takie prawa rzeczowe, jakie ustawa przewiduje. Nie wolno też, w zakresie prawa rzeczowego, modyfikować zasadniczej treści dopuszczonych praw rzeczowych. Krótko mówiąc, nie można w obowiązującym de lege lata systemie prawnym ustanawiać żadnego ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego zbywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a służące zapewnieniu zbywcy dożywotniego mieszkania" w tym lokalu. Na przeszkodzie stoi, jak wspomniano, zasada numerus clausus praw rzeczowych. Nie wolno także - w omawianym kontekście - nazbyt rozszerzająco pojmować zastrzeżonej w prawie spółdzielczym 4 swobody rozporządzania spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Przewidziano tam jedynie (w art ) zbywalność prawa 5, z wykluczeniem (domy- 2 Od czasu wejścia w życie ustawy z dnia 25 października 1991 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 115, poz. 496); zob. mianowicie dodany w tym czasie art. 65 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 3 Por. E.Gniewek, op. cit., s W ustawie z dnia 16 września 1982 roku - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288). 5 Nadto podkreślono, że przechodzi ono na spadkobierców i podlega egzekucji. 112

4 Pytania i odpowiedzi ślnym) rozporządzeń w postaci obciążenia" praw. Jedyny przytoczony już wyjątek, odrębnie sformułowany 6, dotyczy obciążenia tego prawa hipoteką. Generalnie więc, znikąd nie można wywieść wniosku o możliwości ustanowienia użytkowania (w rozumieniu ograniczonego prawa rzeczowego) czy też służebności mieszkania dla zabezpieczenia dożywotniego prawa do mieszkania zbywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chybia celu zastosowane w przedstawionym pytaniu odesłanie do art. 265 kodeksu cywilnego. W istocie znana jest polskiemu ustawodawstwu określona w tym przepisie konstrukcja użytkowania praw. Tutaj wszakże nie znajduje ona zastosowania. Zauważmy przecież, iż konstrukcja użytkowania praw pojawia się - przy liberalnym nastawieniu ustawodawcy -jako równoległa do użytkowania rzeczy. Obie zaś znajdują zastosowanie jako obciążenie samoistnych praw własnych; prawa własności rzeczy oraz innych - powtórzmy to jeszcze raz - praw własnych. Nie spełnia tych warunków spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wbrew mylącej nazwie jest ono obciążającym cudzą rzecz ograniczonym prawem rzeczowym. Nie można by więc, z braku szczególnej regulacji prawnej, akceptować możliwości ustanowienia użytkowania spółdzielczego prawa do lokalu z dalszymi skutkami dla obciążonego już prawa własności przysługującego spółdzielni mieszkaniowej. W każdym razie 7 wyraźnie stroni od tego ustawodawca w tekście prawa spółdzielczego. Równie chybione jest odesłanie do art kodeksu cywilnego. Zastrzeżono tam, że wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części. Problem dotyczy więc wykonywania użytkowania nieruchomości. Tutaj zaś rozważamy odmienną, trudniejszą problematykę dopuszczalności ustanowienia użytkowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W każdym razie brak tu jakiegokolwiek sprzężenia jurydycznego obu problemów. Nie można mianowicie - z naruszeniem wszelkich zasad wykładni prawa - wnosić, że wobec istnienia normy umożliwiającej ograniczenie wykonywania użyt- 6 Ponownie odsyłam do art. 65 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 7 O czym już wspomniano. 113

5 Edward Gniewek kowania nieruchomości do jej oznaczonej części, dopuszczalne jest także ustanowienie użytkowania obciążającego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Brak tu właściwego związku logicznego. Konkludując, brak de lege lata możliwości ustanowienia jakiegokolwiek prawa rzeczowego (użytkowania, służebności czy innego), obciążającego zbywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, służącego zabezpieczeniu dożywotniego prawa do mieszkania zbywcy tego prawa. Nie można też zgłaszać przesadnych wniosków de lege ferenda zmierzających do przyszłego ustawowego uregulowania takiej możliwości. Razi bowiem, jak już wspomniano, konstrukcja ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego inne ograniczone prawo rzeczowe. Wypada natomiast postulować generalną zmianę w innym obszarze, zmierzającą do przekształceń prawnorzeczowych w obrębie spółdzielni mieszkaniowej. Należałoby, mianowicie, w miejsce funkcjonującego ograniczonego prawa do lokalu (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) zakotwiczyć generalnie w stosunkach spółdzielczych odrębną własność lokali 8. Wówczas zaś słusznie mówilibyśmy o dopuszczalnym ustanowieniu służebności mieszkania obciążającej - jako ograniczone prawo rzeczowe - prawo własności odrębnej nieruchomości lokalowej. Tymczasem pozostaje tylko stosowanie obligacyjnych form zapewnienia zbywcy uprawnienia do dalszego zamieszkiwania w lokalu spółdzielczym pomimo zbycia prawa do lokalu. Z natury stosunków łączących zbywcę i nabywcę przeważnie znajdzie tu zastosowanie umowa użyczenia (art. 710 i n. k.c.). Najczęściej bowiem takie dalsze zamieszkiwanie zbywcy w zbytym lokalu występuje w stosunkach między osobami bliskimi, a wówczas uzasadnione jest bezpłatne użyczenie. Jednakże w dalszych sytuacjach, choć rzadziej, może być uzasadnione wykorzystanie innych stosunków obligacyjnych, chociażby umowy najmu. Mankamentem jest tu względna skuteczność prawa do mieszkania, jak to w ogóle bywa w stosunkach obligacyjnych. Zbywcy spółdzielczego prawa do lokalu nie przysługuje ochrona skuteczna względem osób trzecich. Zresztą także w stosunku pomiędzy stronami (zbywcą i nabywcą) zachwiana może być trwałość prawa do mieszkania 9. Nie należy wszakże 8 Por. E.Gniewek, op. cii., s

6 Pytania i odpowiedzi - dla ominięcia tych mankamentów - stosować konstrukcji ograniczonych praw rzeczowych. Należy jednak na zakończenie zapytać o los prawny zawartych już umów zastrzegających dożywotnie prawo do mieszkania pod postacią służebności mieszkania czy też użytkowania. Otóż nie ma tu dobrego instrumentu, którym mógłby posłużyć się notariusz dla poprawienia pierwotnego tekstu umowy, poza nowym sporządzeniem aktu notarialnego 10 z udziałem obu stron. Z pewną ostrożnością można jednak wyrazić przypuszczenie, że przeważnie konieczność taka nie zachodzi. Co prawda należy tu stwierdzić, że nieważna jest czynność prawna ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu", można chyba jednak równocześnie - z zastosowaniem konwersji 12 - uznać, że w to miejsce ważne jest ustanowienie względnego prawa użyczenia. Problem powstanie jedynie wtedy, gdy zbywca zakwestionuje wykładnię zmierzającą do konwersji nieważnego oświadczenia woli, twierdząc, że bez skutecznego erga omnes ograniczonego prawa rzeczowego, stanowiącego podstawę dalszego zamieszkiwania, nie dokonałby w ogóle rozporządzenia spółdzielczym prawem do lokalu. W takim przypadku wypadnie stwierdzić bezwzględną nieważność całej czynności prawnej ujętej we wskazanym akcie notarialnym (art in fine k.c.). W razie sporu właściwego ustalenia dokona sąd. Notariusz zaś nawet nie ma szansy konwalidacji nieważnej czynności prawnej poprzez sporządzenie nowego aktu wobec upierania się zbywcy przy zastrzeżeniu postanowienia sprzecznego z prawem lub też całkowitej rezygnacji z rozporządzenia prawem do lokalu. Generalnie jednak należy od początku unikać jakichkolwiek perturbacji. Do tego wszakże potrzebna jest notariuszom wiedza, że niedopu- 10 A właściwie tego jego fragmentu, w którym zastrzegano na rzecz zbywcy uprawnienie do dalszego zamieszkiwania w zbywanym lokalu. 11 Z wyjątkiem hipoteki. 12 Konwersja polega na tym, że w wypadku nieważności konkretnej czynności prawnej, przy równoczesnym spełnieniu przesłanek ważności innej czynności prawnej, realizującej zbliżony do zamierzonego cel, przyjmuje się w braku odmiennej woli stron, iż dokonana została ta druga, ważna czynność prawna; zob. A. Wolter, J.Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne, zarys części ogólnej, Warszawa 1996, s

7 Edward Gniewek szczalne jest obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu służebnością czy też prawem użytkowania. Notariusz zaś powinien pouczać o tym strony. Redakcja Rejenta" zaprasza do dyskusji nad poruszonym zagadnieniem i oczekuje na uwagi Szanownych Czytelników. 116