Hipoteka na niektórych ograniczonych prawach rzeczowych

Transkrypt

1 Zenon Marmaj - sędzia Ministerstwo Sprawiedliwości Hipoteka na niektórych ograniczonych prawach rzeczowych 1. Jeśli Sejm zechce uchwalić ustawę noszącą taki właśnie tytuł, to niebawem możliwe będzie ustanowienie hipoteki na niektórych ograniczonych prawach rzeczowych. Z inicjatywą przygotowania projektu takiej ustawy wystąpił Minister Sprawiedliwości. Projekt ustawy przygotowany został w Ministerstwie. W ostatnich dniach maja 1991 r. projekt - po zaakceptowaniu przez Komisję Prawniczą - został przyjęty przez Radę Ministrów i niebawem ma zostać skierowany do Sejmu. Inicjatywa zrodziła się w związku z potrzebami życia. Otóż dokonujące się zmiany w życiu gospodarczym i społecznym, a przede wszystkim prywatyzacja gospodarki wymagają od społeczeństwa przedsiębiorczości. Społeczeństwo to nie jest jednak zasobne w kapitał umożliwiający podjęcie działalności gospodarczej na własny rachunek. Wyjściem z sytuacji jest zaciągnięcie kredytu. Banki - co zrozumiałe - wymagają zabezpieczenia udzielanych pożyczek. Ponieważ około półtora miliona rodzin polskich dysponuje własnościowymi mieszkaniami spółdzielczymi, przeto ten niebagatelny majątek postanowiono włączyć do "obrotu" kapitałowego jako środek zabezpieczenia kredytu, tak inwestycyjnego jak też gospodarczego. Tak zrodził się pomysł wspomnianej ustawy. 2. Przedmiotowy projekt ustawy zawiera przepisy zmieniające niektóre ustawy, a mianowicie Kodeks cywilny, Kodeks postępowania cywilnego, ustawę - Prawo spółdzielcze oraz ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Najmniejsze zmiany mają stać wprowadzone w Kodeksie cywilnym. Proponuje się wprowadzenie zmiany w art. 244 Kodeksu, Rozszerzony byłby katalog ograniczonych praw rzeczowych. Stosownie do tego ograniczony- 57

2 REJENT Nr 3 - lipiec 1991 r. mi prawami rzeczowymi byłoby użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka. Jeśli chodzi o prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, to chodzi o prawo do takiego domu w okresie od wybudowania domu w stanie surowym (z przydzieleniem go członkowi spółdzielni mieszkaniowej) do dnia przewłaszczenia. Praktyka dotychczasowa wskazuje, że te dwie daty (przydzielenie i przewłaszczenie) dzieli niekiedy znaczny, bo wynoszący nawet kilkanaście lat okres. W tym właśnie czasie członek spółdzielni mieszkaniowej dysponujący takim prawem do domu jednorodzinnego pozbawiony jest - wedle stanu aktualnego - możliwości obciążenia domu (nieruchomości) hipoteką. Najszersze zmiany proponuje się wprowadzić do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przede wszystkim proponuje się rozwiązanie, wedle którego księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia Storni prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Księgi te byłyby prowadzone wedle zasad obowiązujących przy prowadzeniu ksiąg dla nieruchomości. Byłyby to księgi odrębne dla każdego prawa (lokalu), a to z uwagi na to, że szereg spółdzielni mieszkaniowych nie ma należycie uregulowanego stanu prawnego swych nieruchomości i dokonywanie wpisów w księgach wieczystych dla tych nieruchomości nie byłoby możliwe. Poza tym występują sytuacje, w których jedna księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej obejmuje całe osiedle mieszkaniowe, a więc kilka lub kilkanaście budynków mieszkalnych. W takich zatem sytuacjach nie byłoby możliwe, choćby ze względów technicznych, dokonywanie wpisów hipoteki w odpowiednim dziale tej jednej księgi. Te właśnie okoliczności zdecydowały o propozycji prowadzenia dla każdego prawa odrębnej księgi wieczystej. Chodziło także o uniezależnienie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, od aktywności spółdzielni mieszkaniowej i od tego, czy posiada ona założoną księgę wieczystą dla nieruchomości, której jest właścicielem. 58

3 Hipoteka na niektórych ograniczonych prawach rzeczowych Poza tym należy brać pod uwagę także rozwiązanie, że z czasem nastąpi unifikacja uprawnień do lokalu - bez względu na to, czyją własnością jest budynek. Chodzi o to, aby tak w domu stanowiącym własność gminy lub Skarbu Państwa, jak też w domu będącym własnością spółdzielni mieszkaniowej, własnościowe prawo do lokalu było pojęciem tożsamym. Należy zatem zbliżyć własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej do odrębnej własności lokalu. Celowi temu mają sprzyjać omawiane tu rozwiązania. Wedle projektu ustawy przedmiotem hipoteki mogą być także wymienione powyżej prawa do lokali spółdzielczych, a nadto wierzytelność zabezpieczona hipotecznie. To ostatnie rozwiązanie jest powrotem do rozwiązań znanych ustawodastwu międzywojennemu. W tym też duchu proponuje się uzupełnić przepisy ustawy przez dodanie rozdziału o hipotece na wierzytelności hipotecznej, na wzór unormowań obowiązujących dawniej. Istotne zmiany proponuje się wprowadzić także w ustawie - Prawo spółdzielcze. Propozycje zmian wykraczają nieco poza tematykę hipoteki. Otóż proponuje się przede wszystkim odstąpić od dotychczasowej zasady, wedle której zbycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego uzależnione było od wcześniejszego zamieszkania w tym lokalu członka spółdzielni. Przepis ten zbyt mocno ograniczał uprawnienia członka, a przy tym był często omijany poprzez różne fikcyjne sytuacje. Stosownie do propozycji, zbycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zależne będzie wyłączenie od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Dalsza istotna zmiana, to forma zbycia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do lokalu użytkowego lub do domu jednorodzinnego (przed przewłaszczeniem). Otóż wedle projektu, zbycie prawa do takiego lokalu może nastąpić tylko w formie aktu notarialnego. Obecnie forma ta (notarialna) nie jest wymagalna, chyba że chodzi o darowiznę. Wedle propozycji ustawy, akt notarialny byłby formą jedyną. Wobec prywatyzacji notariatu nie przewiduje się zatorów w sporządzaniu umów zbycia spółdzielczego prawa do lokalu. Ponieważ przepis ten wprowadza istotne novum w zakresie formy czynności prawnej, przeto przewiduje się, wejście w życie 59

4 REJENT Nr 3 - lipiec 1991 r. ustawy w kilka miesięcy od jej uchylenia. Chodzi o to, aby zainteresowani powzięli wiadomość o obowiązującej formie zbycia tego prawa. Ustawa przewiduje nałożenie na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązku prowadzenia ewidencji lokali, dla których zostały założone księgi wieczyste oraz odnotowanie w tej ewidencji hipoteki. Obowiązek ten odpowiada obowiązkowi sądu rejonowego, prowadzącego księgi zawiadamiania spółdzielni o założeniu takiej księgi oraz ustanowieniu hipoteki. Przepis ten ma umożliwić spółdzielni mieszkaniowej przyjęcie - w pewnych sytuacjach - prawa do lokalu oraz zbycie tego prawa w drodze publicznego przetargu. Przepis ten został pomyślany w interesie spółdzielni oraz kredytodawcy. Oczywiście przepisy projektu ustawy nie mogły wchodzić w kwestie eksmisji oraz uprawnień do lokalu zamiennego, jako że te zagadnienia winny zostać unormowane przez przepisy prawa mieszkaniowego. Dla zabezpieczenia interesów kredytodawcy przewiduje się także możliwość czasowego przejęcia prawa do lokalu przez wierzyciela, choćby to była osoba prawna. W okresie 6 miesięcy osoba ta, tzn. spółdzielnia mieszkaniowa lub bank winna zadysponować tym prawem. W przypadku braku dyspozycji, prawo to (po upływie sześciu miesięcy) wygasa. Oznacza to, że w aktualnym stanie prawnym hipoteka przeszłaby na właściciela budynku, tzn. na spółdzielnię mieszkaniową. Projekt ustawy przewiduje także dalsze zmiany w Prawie spółdzielczym. Chodzi m.in. o wspomnianą już możliwość zbycia tak prawa do lokalu, jak też prawa do domu jednorodzinnego nie od chwili zamieszkania, lecz od chwili przydziału (mieszkania) lub wybudowania domu w stanie surowym. Dom taki, tzn. w stanie surowym, miałby charakter ograniczonego prawa rzeczowego, a więc byłby prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlegającym egzekucji. Także prawo do lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej byłoby ograniczonym prawem rzeczowym. Zaistnieje też możliwość budowania przez spółdzielnie mieszkaniowe nie tylko małych domów mieszkalnych, w celu ustanowienia w nich odrębnej własności lokali, ale także dużych domów - w tym właśnie celu (art. 237 pr. spół.) Ta zmiana zbliży 60

5 Hipoteka na niektórych ograniczonych prawach rzeczowych budownictwo spółdzielcze do instytucji odrębnej własności lokalowej, jako odrębnej nieruchomości. Na koniec wypada zasygnalizować zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego. Otóż proponuje się takie zmiany w art. 982 i 1025 kpc, które z jednej strony zabezpieczają interesy spółdzielni, a z drugiej wierzyciela, aby kredyt hipoteczny był zabezpieczeniem realnym. Nie można oczywiście liczyć na to, że kredyt hipoteczny na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zrewolucjonizuje obrót kredytowy. Należało wszakże wyjść naprzeciw istniejącemu zapotrzebowaniu. 61