E COMMERCE i jego wpływ na umowy najmu w centrach handlowych

Transkrypt

1 E COMMERCE i jego wpływ na umowy najmu w centrach handlowych

2 Co to jest e-commerce? e-commerce, inaczej nazywany handlem elektronicznym, to wszelkiego rodzaju działania dotyczące wymiany towarów i usług (handlowe, promocyjne, marketingowe) które są prowadzone on-line, jak również z wykorzystaniem środków i urządzeń elektronicznych takich jak smartphone, w celu zawarcia transakcji finansowej. Najbardziej rozpowszechnioną w ostatnim czasie metodą handlu elektronicznego jest handel internetowy, a najbardziej powszechną formą tego handlu są sklepy internetowe.? Czy wiesz, że początki Internetu sięgają 1958 r., kiedy to Departament Obrony USA w wyniku szoku związanego z wysłaniem przez ZSRR w kosmos Sputnika zainicjował prace nad siecią Arpanet; aż do początku lat 90-tych Internetu nie wolno było wykorzystywać dla celów komercyjnych; Po zniesieniu tego zakazu, w USA zaczynają powstawać pierwsze witryny umożliwiające ich użytkownikom zapoznanie się z ofertą on-line i telefoniczne złożenie zamówienia; rok 1995 można uznać za rok narodzin systemu e-commerce. Pierwsze opłaty z tytułu zamieszczania reklam w postaci bannerów i linków zostały wprowadzone właśnie w 1995 roku przez najpopularniejsze serwisy internetowe takie jak Yahoo. Doprowadziło to do znacznego wzrostu przychodów tych serwisów i przekształcenia ich w spółki akcyjne. Rok ten to także powstanie serwisów internetowych takich jak Amazon czy ebay, oraz bankowości internetowej. początkowo sklepy internetowe stanowiły jedynie uzupełnienie działalności tradycyjnych sklepów. Konsumenci pomimo, iż początkowo podchodzili z rezerwą do takiego sposobu dokonywania zakupów, szybko zaczęli dostrzegać korzyści jaką niosą za sobą zakupy w sieci - szybkość dokonywania zakupów, niższe ceny oraz dostęp do sklepu internetowego w dowolnym miejscu i czasie. Obecnie sklepy internetowe zyskują coraz większą popularność, nierzadko wypierając ofertę tradycyjnych sklepów.

3 Wpływ e-commerce na działalność centrów handlowych Sklepy internetowe stają się coraz groźniejszym rywalem centrów handlowych. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield - spośród wielu czynników, największy wpływ na aktualny kształt rynku centrów handlowych w Europie wywiera właśnie sektor e-commerce. Opinie na ten temat uzyskano od największych i najbardziej aktywnych właścicieli i zarządców nieruchomości reprezentujących prawie 1500 centrów handlowych, tj. ponad 20% całego rynku europejskiego. Również Polacy coraz częściej korzystają z oferty sklepów internetowych, a jako zalety tego typu zakupów wskazują: możliwość dostawy produktu do domu, oszczędność czasu, niższą cenę. (raport On Board PR Ecco Network na podstawie badania opinii publicznej Jak sprostać wyzwaniom? Komunikacja centrów handlowych w dobie walki o klienta ). Nie oznacza to bynajmniej, że Polacy rezygnują z zakupów w centrach handlowych. Jako zalety takich tradycyjnych zakupów, wskazują z kolei: możliwość obejrzenia i dotknięcia produktów, bezpośrednią ocenę jakości towarów, natychmiastowe odebranie towaru, skorzystanie z porady obsługi sklepu;

4 Co w takim razie powinny zrobić galerie handlowe, żeby wygrać konkurencję z e-commerce? Aby galerie handlowe zachowały swoją pozycję muszą przede wszystkim budować lojalność klientów. Zarządzający i właściciele galerii handlowych powinni z większą elastycznością podchodzić do potrzeb swoich najemców i klientów, bowiem ich oczekiwania stale wzrastają. Jak wskazują wyniki badań, centra handlowe są popularnym miejscem nie tylko robienia zakupów, ale także spędzania wolnego czasu, stają się bardziej centrami rozrywki. Oprócz międzynarodowych marek i zwiększenia obecności lokalnych start-upów czy sklepów mobilnych otwieranych na krótki czas (pop-up stores) niezbędna staje się poprawa wyglądu centrów handlowych, a także rozwoju części gastronomiczno-rozrywkowej, organizowanie okolicznościowych eventów, wystaw sztuki.? Czy wiesz, że stosunek powierzchni handlowej do gastronomiczno-rozrywkowej w nowoczesnych centrach handlowych takich jak Westfield Stratford oraz Trafford Centre wynosi mniej więcej 80:20 w porównaniu ze średnim wskaźnikiem 95:5 dla starszych obiektów (raport Cushman&Wakefield SHOPPING CENTRES & E-COMMERCE SURVIVAL OF THE FITTEST ). Wcześniej stosowana taktyka otwierania jak największej liczby sklepów w dobie Internetu uległa diametralnej zmianie. Rozwój e-commerce spowodował, iż zmniejszeniu uległa potrzeba odwiedzania tradycyjnych sklepów. Nie można jednak powiedzieć, że era takich właśnie sklepów skończyła się obecnie zmieniła się tylko rola jaką one pełnią. Tradycyjne sklepy nie znikną, ponieważ nie chcą tego ich klienci. Klienci podczas robienia zakupów oczekują wygody, zwracają uwagę na wystrój sklepów, chcą miło spędzić czas oraz przymierzyć lub dotknąć dany produkt, czego nie mogą zrobić w sieci. Największe sieci handlowe od dawna posługują się wieloma kanałami sprzedaży, które wzajemnie się uzupełniają.

5 Centra handlowe coraz częściej służą klientom jako punkty odbioru zakupów dokonanych w Internecie (mechanizm click and collect). Dominującą ideą konceptu click & collect jest skrócenie czasu zakupów od momentu złożenia zamówienia online, a także umożliwienie klientowi odbioru zakupów bez kolejki. Ważną zaletą tego rozwiązania, oprócz ograniczenia kosztów dostawy, jest bezpośredni kontakt na linii sprzedawcaklient. Jednak, tym co może ostatecznie przekonać do siebie internautę, jest kontrola jakości zakupionych towarów oraz możliwość dorzucenia innych artykułów przy odbiorze zakupów w sklepie tradycyjnym. System kliknij i odbierz nie tylko zyskuje na popularności i rozwija się, lecz także często oferuje klientom wyższy poziom usług i większą wygodę. Wiele sklepów oferuje możliwość korzystania przez klientów z nowoczesnych rozwiązań technologicznych aplikacji mobilnych, bezpłatnej sieci WI-FI czy ekranów interaktywnych przez które mogą zamówić dany produkt a następnie odebrać go w sklepie. Klienci porównują produkty i ceny on-line w domu lub używając telefonów i tabletów będąc w sklepie porównują towary dostępne w sklepie z tymi dostępnymi w Internecie. Dlatego również polityka zwrotu towarów powinna być dostosowana do potrzeb konsumenta umożliwiając mu zwrot zarówno w sklepie, jak i poprzez pocztę czy kuriera. Obecnie handel internetowy, zwłaszcza w największych sieciach handlowych, w dużej mierze oparty jest na zintegrowaniu wielu kanałów sprzedaży (tzw. omnichannel). Z punktu widzenia klienta, zakupy mają być wygodne, szybkie i dzięki technologiom mobilnym, możliwe do zrealizowania w dowolnym miejscu i czasie. Wielokanałowość jest zachodnim trendem, w Polsce dopiero raczkującym. Póki co, na naszym rynku najlepiej radzą sobie z tym sieci RTV AGD w których udział kanałów online w ogólnej sprzedaży sięga ok. 20 %.

6 W związku z rozwojem sprzedaży internetowej spadnie również liczba sklepów Już obecnie sieci handlowe zwracają uwagę, że prowadząc sprzedaż internetową nie potrzebują wynajmować tylu lokali, co dotychczas. Ten trend jest już wyraźnie widoczny na rynku brytyjskim, gdzie szacuje się, że do 2020 roku liczba sieciowych sklepów spadnie o 25%. Lokale handlowe dziś coraz częściej pełnią rolę tzw. showroomów, gdzie towar prezentuje się klientom. Coraz popularniejsze zjawisko showroomingu, polegające na udaniu się przez konsumenta do tradycyjnego sklepu ze smartfonem w ręku w celu przetestowania i oszacowania opłacalności potencjalnego zakupu, praktykuje już co trzeci Polak wynika z badania przeprowadzonego w maju 2013 przez TNS Polska. Zjawisko oglądactwa w realu, a następnie wybór tańszego produktu i finalizacja jego zakupu w sieci powoli staje się normą i zjawiskiem o zasięgu globalnym. Sieci handlowe reagują na nową sytuację na rynku wprowadzając zmiany w wystroju sklepów flagowych i zazwyczaj poszukują większych, reprezentacyjnych lokali. Trend ten jest najsilniejszy wśród popularnych marek odzieżowych, które dążą do otwierania coraz większych i atrakcyjniejszych sklepów w strate- gicznych lokalizacjach na całym świecie.? Czy wiesz, że najmniej dotknięty przez e-commerce jest sektor health & beauty (drogerie, perfumerie, apteki, salony kosmetyczne, urody, etc.). Można śmiało założyć, że im bardziej emocjonalne czy impulsywne są zakupy, tym mniejszy wpływ na decyzje zakupowe klientów ma e-commerce; 47% klientów, podejmując decyzje zakupowe, woli sklepy oferujące łatwy, bezwarunkowy i darmowy dostęp do sieci Wi-Fi od sklepów nie oferujących takiej usługi; 28% klientów zostałoby w sklepie dłużej, gdyby oferował on łatwy, bezwarunkowy i darmowy dostęp do sieci Wi-Fi

7 Wpływ e-commerce na umowy najmu Rozwój handlu internetowego powoduje również konieczność zmian w podpisywanych przez najemców umowach najmu lokali w centrach handlowych. W dobie e-commerce umowy najmu stają się coraz bardziej elastyczne i zawierane na krótsze okresy. Przeznaczenie oraz layout lokalu Wynajmujący powinni zapewnić najemcom większą elastyczność przy formułowaniu klauzul dotyczących dozwolonego korzystania z lokalu oraz zmian jego layoutu. Wiąże się przede wszystkim z tym, że w dobie e-commerce, najemcy przeznaczają część powierzchni lokali na cele składowania towarów zamawianych przez Internet, a także umieszczają w nich terminale 'click and collect' oraz inne nowoczesne rozwiązania technologiczne (WI-FI, ekrany interaktywne, urządzenia typu wearables, beacony etc.). Rzeczywistość w handlu e-commerce zmienia się szybko. To co jest standardem dziś, może wkrótce utracić na znaczeniu a do gry mogą wkroczyć nowe procedury, techniki, usługi. W coraz większym stopniu rozmaici najemcy będą ze sobą współpracować przy realizacji zamówień w kanale e-commerce. Prowadzić to będzie do lansowania przez nich postulatów dotyczących łatwiejszego podnajmu części lokalu oraz łatwiejszej cesji umowy najmu. Godziny otwarcia centrum W związku z ewolucją roli jaką centrum handlowe pełni dziś bardziej miejsce spotkań i rozrywki, najemcy chcą, aby godziny te były jak najdłuższe. Coraz większa popularnością cieszą się tzw. dark stores, czyli sklepy w których można, często przez całą dobę, jedynie odebrać produkty zamówione on-line.

8 Czynsze od obrotu Strony w umowach zaczynają uwzględniać obroty osiągane poza sklepem stacjonarnym, które dotychczas najemcy starali się wyłączać z obrotu. Wzrost sprzedaży w Internecie powoduje, iż obroty osiągane wyłącznie w sklepie stacjonarnym nie pokazują faktycznej rentowności sklepu. Typowe klauzule umowne wymagają, aby najemca poza czynszem podstawowym płacił czynsz od obrotu jeżeli wskazany w umowie procent od obrotu jest wyższy niż czynsz podstawowy. Kluczową kwestią w umowach najmu jest określanie, co wchodzi w skład obrotu i właśnie to w przypadku najemców prowadzących sprzedaż internetową zazwyczaj bywa deal breaker'em. Możliwych jest bowiem kilka różnych opcji: Pierwsza, gdy klient zamawia produkt on-line używając tableta lub komputera znajdującego się w lokalu, ale produkt dostarczany jest do domu; Druga, gdy klient zamawia produkt przez Internet i odbiera go w lokalu najemcy; Trzecia, gdy klient testuje, przymierza produkt w lokalu najemcy a następnie zamawia go on-line przez telefon lub tablet z dostawą do domu. Czwarta, gdy klient zamawia produkt online z dostawą do domu nie odwiedzając w ogóle lokalu najemcy. Obrotu najemcy uzyskanego w sposób wskazany w dwóch ostatnich przykładach wynajmujący nie jest, oraz nie będzie w stanie powiązać z lokalem najemcy. Natomiast dwie pierwsze sytuacje znajdują już odzwierciedlenie w konstruowanych umowach najmu, zwłaszcza w USA, gdzie handel elektroniczny rozwija się znacznie szybciej niż w Polsce. Obrót winien być zatem definiowany jako przychód ze sprzedaży produktów w lokalu, lub z lokalu, również za pomocą Internetu czy innych technologii (znanych obecnie lub opracowanych w przyszłości), a także produktów, które zostały odebrane z lokalu, umieszczone w lokalu lub zamówione za pomocą urządzeń znajdujących się w lokalu, zwłaszcza w przypadku dostawy do domu klienta.

9 Raportowanie obrotów Dotychczas postanowienia umów najmu nakazywały najemcom używanie kas fiskalnych do dokumentowania sprzedaży. Wynajmujący najczęściej nie miał innej możliwości weryfikacji obrotów najemcy z działalności w lokalu, jak tylko poprzez wgląd w raporty z kas fiskalnych. Aktualnie, klient dokonując zakupów w sklepie nie zawsze jest w nim fizycznie obecny. Raportowanie obrotów musi zatem odzwierciedlać nie tylko wydruki z kas fiskalnych, ale także to, w jakim stopniu dany lokal był zaangażowany w sprzedaż produktu. Najemcy winni zatem raportować również obrót ze sprzedaży towarów zamówionych na terminalach zainstalowanych w lokalu oraz/lub jedynie odbieranych w lokalu, niezależnie od tego gdzie taka sprzedaż została sfiskalizowana.

10 Podsumowanie Pomimo rosnącej popularności sklepów internetowych pewne aspekty zakupów tradycyjnych w centrach handlowych mają przewagę nad zakupami on-line. Jest to przede wszystkim możliwość obejrzenia i dotknięcia produktu, a coraz częściej chęć spędzania w centrum przyjemnie wolnego czasu, zrobienia zakupów ze znajomymi, pójścia do kina. Zarządzający centrum, wraz z ich właścicielami, oraz najemcy powinni skorelować swoje działania i skoncentrować się na opracowaniu wspólnych rozwiązań pozwalających na zapewnienie klientowi satysfakcji z wizyty w centrum. Już sam wygląd galerii powinien zachęcać do jej odwiedzenia, a takim czynnikiem przyciągającym klientów będzie zastosowanie nowych technologii takich jak umieszczenie w galerii mobilnych ekranów. Klient odwiedzi po raz kolejny dane centrum i jego poszczególne sklepy, jeżeli będą one się wyróżniać spośród innych ofert dostępnych na rynku. Wyrazisty wizerunek centrum będzie kluczem do osiągnięcia przez niego sukcesu. Adaptacja zapisów odzwierciedlających rzeczywistość e-commerce jest w przypadku każdego centrum handlowego procesem skomplikowanym. Wymaga nie tylko istotnej rewizji standardowego projektu umowy najmu, ale również uaktualnienia części obowiązujących w obiekcie procedur. Z przyjemnością pomożemy Ci na każdym etapie wprowadzania takich zmian. Jeżeli chcesz uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z nami. Magdalena Grzesik Radca Prawny tel: m.grzesik@causafinita.pl Katarzyna Mazur Starszy Prawnik tel: k.mazur@causafinita.pl Departament komercjalizacji

11 CAUSA FINITA Commercial Real Estate Law Firm CAUSA FINITA Commercial Real Estate Law Firm jest czołową, specjalistyczną firmą prawniczą działającą na rynku nieruchomości komercyjnych obiektów handlowych oraz hoteli. W ciągu 8-letniej działalności zaufało nam wielu klientów. Polscy deweloperzy cenią sobie nasze doświadczenie i dogłębną biznesową wiedzę o zasadach, jakimi rządzi się rynek deweloperski. Klienci zagraniczni doceniają u nas znajomość polskich realiów prawnych połączoną z doświadczeniem w kontaktach z podmiotami zagranicznymi, komunikatywnością oraz kompleksowością w podejściu do zlecanych zagadnień. Staramy się, aby obsługa prawna świadczona była przystępnym językiem, z wykorzystaniem współczesnych metod komunikacji, takich jak , czy też nasz firmowy system do wideokonferencji. Uwagę Klienta koncentrujemy na prezentowaniu rozwiązań, a nie sposobie ich osiągania. Dużą rolę przywiązujemy do podtrzymywania dobrego klimatu wzajemnych stosunków oraz podsycania pokładanego w nas zaufania. Stąd na każde życzenie klienta Kancelaria przedstawia motywy i przesłanki, jakie leżą u podstaw przyjęcia określonej taktyki negocjacyjnej, lansowania pewnych twierdzeń lub składania propozycji stosownych zapisów umownych. W chwili obecnej dla kancelarii pracuje 12 radców prawnych i adwokatów, nie licząc aplikantów i personelu pomocniczego. Kancelaria składa się z czterech departamentów: korporacyjnego, procesowego, komercjalizacji oraz hotelarskiego. Każdy z nich posiada dedykowany, wyspecjalizowany do danego typu spraw, komunikatywny i skuteczny zespół prawników. Dzięki temu zapewniamy naszym Klientom obsługę prawną nieruchomości komercyjnych kompleksowo począwszy od nabycia gruntów, poprzez kwestie formalnoprawne związane z procesem inwestycyjnym, negocjacje umów kredytowych, umów o generalne wykonawstwo, komercjalizację obiektu, obsługę prawną obiektu po jego otwarciu dla klientów, procesy sądowe z najemcami, wykonawcami, dostawcami, itp., a skończywszy na transakcjach sprzedaży inwestycji. Kancelaria jest partnerem merytorycznym największego w Polsce portalu centrów handlowych Doraźnie współpracujemy także z innymi branżowymi portalami oraz czasopismami, takimi jak: czy Jesteśmy stałym partnerem merytorycznym najważniejszych konferencji rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, takich jak np. Shopping Center Forum w Warszawie. Podczas organizowanych przez nas paneli eksperckich, czołowi deweloperzy centrów handlowych w Polsce dyskutują o problemach branży oraz o sposobach na ich rozwiązanie.

12