XIII PODLASKIE FORUM GIS Rok mapy zderzenie tradycji z przyszłością Supraśl 2016

Transkrypt

1 XIII PODLASKIE FORUM GIS Rok mapy zderzenie tradycji z przyszłością Supraśl 2016 WSPÓŁCZESNA MAPA ŹRÓDŁEM INFORMACJI W ANALIZIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI Łukasz Kolendo Katedra Geoinformacji i Gospodarki Przestrzennej Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechnika Białostocka

2 2/17

3 RYNEK NIERUCHOMOŚCI Całokształt interakcji zachodzących pomiędzy jego uczestnikami, do których zaliczyć należy: sprzedających, zgłaszających oferty rynkowe sprzedaży nieruchomości oraz inwestorów zgłaszających zapotrzebowanie na określony rodzaj nieruchomości, poparte gotowością zapłaty. (Kucharska-Stasiak 2005) Lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy (Gawroński i Prus 2005) Do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, wpływających na wartość katastralną zalicza się (Dz.U nr 131 poz. 1092): 1) położenie 2) przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku tego planu sposób użytkowania; 3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej; 4) stan zagospodarowania; 5) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości. 3/17

4 CEL I ZAKRES PRACY CEL: Analiza wybranych czynników wpływających na rozkład cen działek budowlanych otoczenia Białegostoku z wykorzystaniem cyfrowych danych przestrzennych i aparatu statystycznego. ZAKRES: Budowa bazy danych o cenach ofertowych działek budowlanych otoczenia Białegostoku Pozyskanie danych o dodatkowych parametrach działek budowlanych, wynikających z relacji przestrzennych z innymi obiektami Dobór zmiennych do modelu ekonometrycznego Analiza regresji wielorakiej Analiza reszt z regresji 4/17

5 MATERIAŁY Badania wpływu wybranych czynników na ceny działek budowlanych otoczenia Białegostoku przeprowadzono na podstawie danych o cenach ofertowych pozyskanych z serwisu internetowego otodom.pl. 505 ofert sprzedaży działek budowlanych, Oferty z łącznie 89 obrębów ewidencyjnych otoczenia Białegostoku, Oferty sprzedaży działek zawierające dokumentację fotograficzną, Budowa bazy o cenach ofertowych działek budowlanych, obecnym zagospodarowaniu, wyposażeniu w infrastrukturę techniczną oraz wybranych cechach geometrycznych (powierzchnia, kształt, obwód) Informacje o pozyskiwanych parametrach działek budowlanych uśrednione na poziomie obrębów ewidencyjnych Dane Państwowego Rejestru Granic (codgik.com), Warstwa OT_SKDR_L z bazy BDOT10k (WODGiK w Białymstoku) 5/17

6 MATERIAŁY I METODY Rys. 1. Rozmieszczenie obrębów ewidencyjnych otoczenia Białegostoku uwzględnionych w analizie 6/17

7 DOBÓR ZMIENNYCH MODELU EKONOMETRYCZNEGO Zmienna zależna: Y cena ofertowa 1 m 2 działki budowlanej Zbiór zmiennych niezależnych: X 1 powierzchnia nieruchomości [m 2 ] X 2 współczynnik kształtu [0-10] X 3 stan zagospodarowania nieruchomości [1-3] X 4 dostępność elementów infrastruktury technicznej [1-3] X 5 odległość do najbliższego wjazdu do Białegostoku [m] X 6 odległość do centrum Białegostoku [m] X 7 liczba ofert sprzedaży w obrębie [szt.] 7/17

8 DOBÓR ZMIENNYCH MODELU EKONOMETRYCZNEGO Analiza zmienności Za miarę poziomu zmienności przyjęto współczynnik zmienności v i v i = s i x i = 1 n 1 n n t=1 (x it x i) 2 n t=1 x it gdzie: s i - odchylenie standardowe zmiennej x i x i - średnia arytmetyczna badanej zmiennej v i v kryt. ( v kryt. = 20%) Tab. 1. Wybrane parametry potencjalnego zestawu zmiennych modelu y x1 x2 x3 x4 x5 x6 x7 średnia 87, ,35 6,70 2,25 1, , ,52 5,45 odchylenie std. 46, ,68 1,38 0,51 0, , ,67 5,51 wsp. zmienności 0,53 1,51 0,21 0,23 0,35 0,98 0,54 1,01 [%] 53,40 151,05 20,58 22,65 34,88 97,99 54,46 101,04 8/17

9 DOBÓR ZMIENNYCH MODELU EKONOMETRYCZNEGO Rys. 2. Przestrzenne zróżnicowanie średnich cen ofertowych działek budowlanych 9/17

10 DOBÓR ZMIENNYCH MODELU EKONOMETRYCZNEGO Współczynnik korelacji r= -0,51 Rys. 3. Średnie ceny działek w zależności od odległości od granic administracyjnych Białegostoku 10/17

11 DOBÓR ZMIENNYCH MODELU EKONOMETRYCZNEGO Rys. 4. Przestrzenne zróżnicowanie średniej powierzchni działek budowlanych 11/17

12 DOBÓR ZMIENNYCH MODELU EKONOMETRYCZNEGO Rys. 5. Przestrzenne zróżnicowanie liczby ofert sprzedaży działek budowlanych 12/17

13 DOBÓR ZMIENNYCH MODELU EKONOMETRYCZNEGO Współczynnik korelacji r= -0,38 Rys. 6. Liczba ofert sprzedaży działek w relacji odległości od granic administracyjnych Białegostoku 13/17

14 DOBÓR ZMIENNYCH MODELU EKONOMETRYCZNEGO Analiza współczynników korelacji Współczynniki korelacji liniowej ze zmienną objaśnianą Y zestawiono w formie wektora R 0 : R 0 = r 1 r 2 r 3 r4 r 5 r 6 r 7 = 0,30 0,34 0,29 0,50 0,48 0,53 0,42 r i r kryt. ( r kryt. = 0,40) Uwzględniając powyższe uwarunkowania relację wyrażono w postaci funkcji Y= f(x 4, X 6, X 7 ). Na podstawie aproksymacji funkcją liniową uzyskano następujący model ekonometryczny, uwzględniający 3 czynniki (uzbrojenie działki, odległość do centrum Białegostoku, liczba ofert): Y = 63,5 + 26,800 X 4-0,003 X 6 + 1,710 X 7 14/17

15 ANALIZA RESZT Z REGRESJI W WERSJI STANDARYZOWANEJ Rys. 7. Przestrzenne zróżnicowanie standaryzowanych reszt z regresji (metoda IDW) 15/17

16 PODSUMOWANIE Użyteczność technologii GIS i danych przestrzennych w analizie rynku nieruchomości otoczenia większych ośrodków miejskich, Znaczna zmienność powierzchni i cen działek budowlanych, Zależność rozkładu cen działek od stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, odległości od centrum Białegostoku oraz liczby ofert sprzedaży w obrębie: Gmina Bochnia (kształt nieruchomości oraz odległość od centrum miasta) (Salomon 2010), Miasto Niepołomice w województwie małopolskim (wysokość npm, odległość od drogi głównej) (Gawroński i Prus 2005), Gmina Mosina będąca częścią aglomeracji poznańskiej (badania liczba mieszkańców Poznania, odległość od wód powierzchniowych, terenów chronionych, wyposażenie w infrastrukturę techniczną) (Zydroń i Walkowiak 2013), Szerokie spektrum zastosowań analizy regresji (rynek nieruchomości, analizy przestępczości, ratownictwo medyczne) 16/17

17 DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ Łukasz Kolendo