Dział I Postanowienia ogólne

Transkrypt

1 R E G U L A M I N Spółdzielni Mieszkaniowej Nasz Dom w Bytomiu w sprawie przyjmowania członków, ustanawiania praw do lokali mieszkalnych, najmu i zamiany lokali mieszkalnych Regulamin przyjmowania członków, ustanawiania praw do lokali mieszkalnych, najmu i zamiany lokali mieszkalnych sporządzony został w oparciu o: a) Ustawę z dnia r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. nr 188 z 2003r., poz z późn. zmianami), b) Ustawę z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 119 z 2003r, poz.1116 z późn. zmianami), c) Ustawę z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 31 z 2005r.,poz. 266 z późn. zmianami), d) Statut Spółdzielni Mieszkaniowej Nasz Dom w Bytomiu zarejestrowany na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Katowicach z dnia r. Dział I Postanowienia ogólne 1 Podmioty uprawnione do nabycia członkostwa oraz tryb przyjmowania w poczet członków określają zapisy Statutu Spółdzielni Spółdzielnia prowadzi rejestr członków z zachowaniem numeracji ciągłej. 2. Osoby, które uzyskują członkostwo w ramach pierwszeństwa lub w ramach rozszerzonego członkostwa uzyskują kolejny numer członkowski. 3. Rejestr członków jest jednolity dla członków osób fizycznych i członków osób prawnych. Rejestr członków może być prowadzony dodatkowo w formie zapisu elektronicznego Akta członkowskie prowadzi się odrębnie dla każdego członka spółdzielni. Akta te opatrzone są numerem członkowskim, a w odniesieniu do członków zamieszkałych także adresem zamieszkania. 2. Zarząd prowadzi rejestr członków zawierający ich imiona i nazwiska oraz miejsce zamieszkania (w odniesieniu do członków będących osobami prawnymi ich nazwę i siedzibę), wysokość zadeklarowanych i wniesionych udziałów, wysokość wniesionych wkładów, zmiany tych danych, datę przyjęcia w poczet członków, datę wypowiedzenia członkostwa i jego ustania a także inne dane przewidziane w statucie. Członek spółdzielni, jego małżonek i wierzyciel członka lub spółdzielni ma prawo przeglądać rejestr. 3. Akta członkowskie są dokumentami poufnymi. Do wglądu w te akta uprawnieni są: a) członek, współmałżonek członka których akta dotyczą, b) członkowie Zarządu, c) wyznaczeni pracownicy Działu Członkowsko Pracowniczo-Organizacyjnego, d) inni pracownicy za zgodą Zarządu,

2 e) radca prawny, f) członkowie Rady Nadzorczej w ramach czynności kontrolnych i opiniujących, g) lustrator oraz inne organy kontrolne w zakresie prowadzonej kontroli lub lustracji. Rozdział I Przepisy ogólne. Dział II Ustanawianie praw do lokali mieszkalnych Przyznawanie lokali mieszkalnych z nowych inwestycji następuje zgodnie z zapisami Statutu Spółdzielni. 2. Przyznawanie lokali mieszkalnych oddanych do dyspozycji Spółdzielni odbywa się zgodnie z zapisami Działu I, części szczegółowej Statutu Spółdzielni. Rozdział II Przetarg na ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego. 5 W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego Spółdzielnia ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, z zachowaniem pierwszeństwa członków oczekujących, zgodnie z zasadami określonymi w Statucie Uchwałę o ogłoszeniu przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego podejmuje Zarząd, zatwierdzając jednocześnie specyfikację istotnych warunków przetargu. 2. Zarząd odwołuje przetarg w przypadku złożenia w wyznaczonym terminie oferty przez chociażby jednego członka oczekującego. 3. W przypadku złożenia ofert przez więcej niż jednego członka oczekującego, pierwszeństwo zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności przysługuje członkowi posiadającemu niższy numer umowy o przydział lokalu. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu, o której mowa w 12 ust Do przetargu nie mogą przystąpić osoby, które: są osobami zadłużonymi wobec Spółdzielni, zostały pozbawione członkostwa w Spółdzielni przez wykluczenie, zajmują w Spółdzielni lokale mieszkalne bez tytułu prawnego Spółdzielnia organizuje przetarg w celu uzyskania najwyższej kwoty za ustanowienie odrębnej własności lokalu. 2. Przetarg ma charakter ustny (licytacja). 8 2

3 Osoby stawające do przetargu zobowiązane są do złożenia oświadczenia, że zapoznały się ze specyfikacją istotnych warunków przetargu i ze stanem technicznym lokalu mieszkalnego i nie będą wnosić z tego tytułu żadnych roszczeń w przyszłości, w przypadku wygrania przetargu Przetargi na ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego odbywają się w terminach wyznaczonych przez Zarząd. 2. Najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg lokale mieszkalne przeznaczone do przetargu winny być udostępnione do obejrzenia osobom zainteresowanym po wcześniejszym uzgodnieniu terminu z administratorem. 3. Ogłoszenia o przetargu zamieszczane są na tablicy ogłoszeń w Spółdzielni, w administracjach i w prasie lokalnej co najmniej siedem dni przed datą przetargu. 4. Ogłoszenia o przetargu powinny w szczególności zawierać: adres i wielkość lokalu mieszkalnego, kwotę wywoławczą, informację o warunkach, jakie muszą spełniać stawający do przetargu, wysokość wadium, datę, godzinę i miejsce przeprowadzenia przetargu, informację o prawie pierwszeństwa członków oczekujących, informację dla członków oczekujących o zasadach uzyskania prawa do oferowanego lokalu i prawie odwołania przetargu w przypadku złożenia oferty chociażby przez jednego członka oczekującego, informację o zawarciu umowy najmu na okres do czasu podpisania notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności, informację o prawie unieważnienia przetargu bez podania przyczyny Zarząd podejmuje uchwałę o wyborze Komisji Przetargowej zwanej dalej Komisją, składającej się z minimum trzech osób. 2. W Komisji nie mogą uczestniczyć osoby związane stosunkiem pokrewieństwa, prawnym lub służbowym z osobami stawającymi do przetargu. 3. Zakres działania Komisji obejmuje: odczytanie warunków przetargowych, sprawdzenie tożsamości osób stawających do przetargu, potwierdzenie wniesienia wadium, odebranie właściwych oświadczeń od osób stawających do przetargu, przeprowadzenie licytacji: o prowadzący podaje kwotę wywoławczą, o uczestnicy zgłaszają ustnie w trakcie licytacji kolejne coraz to wyższe kwoty, dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma dalszego zgłoszenia, o przetarg wygrywa osoba, która jako ostatnia zgłosiła najwyższą odnotowaną kwotę, sporządzenie protokołu przetargowego. 4. Protokół przetargowy zawiera: opis lokalu mieszkalnego, imiona i nazwiska oraz adresy osób ubiegających się o zawarcie umowy (na podstawie dowodów tożsamości), informacje o spełnieniu warunków wymaganych od stawających do przetargu, uzasadnienie przerwania postępowania lub nie dokonania wyboru, jeżeli takie nastąpiło, 3

4 uzasadnienie dokonania wyboru, oświadczenie członków Komisji o nie występowaniu przypadków wynikających z ust. 2, podpisy wszystkich członków Komisji, podpisy osób, które stawiły się do przetargu. 11 Komisja przetargowa obowiązana jest do traktowania na równych prawach wszystkich osób ubiegających się o zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego w danym trybie i do prowadzenia postępowania w sposób gwarantujący zachowanie uczciwej konkurencji Kwotą wywoławczą jest wartość rynkowa lokalu mieszkalnego ustalona zgodnie z jego wyceną (podstawa: Dział IV i V ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarowaniu nieruchomościami wraz z późniejszymi zmianami), 2. Postęp w licytacji ustala Zarząd w kwocie nie niższej niż wartość 1m 2 lokalu, wynikająca z wyceny, o której mowa w ust Wysokość wadium ustala Zarząd w kwocie nie niższej niż 5% kwoty wywoławczej. 2. Wpłaty wadium dokonuje się w kasie Spółdzielni w terminie określonym w specyfikacji istotnych warunków przetargu. 3. Członek oczekujący zobowiązany jest do wniesienia kwoty równej wadium tytułem zabezpieczenia zawarcia umowy o ustawienie odrębnej własności Wygrywający przetarg na ustanowienie odrębnej własności, pod rygorem unieważnienia przetargu, w terminie 14 dni od daty przeprowadzenia przetargu: wnosi w całości wylicytowaną kwotę, zawiera umowę najmu lokalu na czas określony do dnia podpisania aktu notarialnego ustanawiającego prawo odrębnej własności. 2. Kwota stanowiąca różnicę pomiędzy kwotą wywoławczą, a wylicytowaną kwotą, pomniejszona o koszty ogłoszeń zostaje przeznaczona na fundusz remontowy Spółdzielni. 3. Przepisy ust.1 i 2 stosuje się odpowiednio do członków oczekujących, którzy złożyli wniosek o ustanowienie na ich rzecz prawa odrębnej własności i uzyskali prawo pierwszeństwa do zawarcia aktu notarialnego. 15 Przetarg uznaje się za ważny, jeśli przystąpiła do niego chociażby tylko jedna osoba oferująca cenę wywoławczą plus jedno postąpienie Wpłacone wadium przez osobę wygrywającą przetarg zostaje zaliczone na poczet wylicytowanej kwoty. 2. Wadium wpłacone przez pozostałe osoby biorące udział w przetargu zostaje wypłacone po zakończeniu postępowania przetargowego. 3. Wygrywający przetarg traci wpłacone wadium, jeśli nie spełni warunków podanych w Przepisy ust.1 i 3 stosuje się odpowiednio do członków oczekujących. 4

5 17 Wygrywający przetarg na swój wniosek otrzymuje wyciąg z protokołu przetargu. 18 Przekazanie lokalu mieszkalnego osobie, która wygrała przetarg następuje protokolarnie, po podpisaniu umowy najmu. 19 Zarząd zawiera notarialną umowę ustanowienia prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego z osobą, która wylicytowała najwyższą kwotę w przetargu i spełniła wymagania określone w 15 Rozdział III - Przetarg na najem lokalu mieszkalnego W przypadku braku chętnych na objęcie lokalu mieszkalnego po wyczerpaniu procedury określonej w 6, Spółdzielnia może ogłosić przetarg na najem lokalu mieszkalnego. 2. Uchwałę o przeznaczeniu lokalu mieszkalnego do przetargu, o którym mowa w ust. 1 podejmuje Zarząd, zatwierdzając jednocześnie specyfikację istotnych warunków przetargu Spółdzielnia organizuje przetarg w celu uzyskania najwyższej stawki czynszu za najem lokalu mieszkalnego. 2. Przetarg ma charakter ustny (licytacja) Ogłoszenie o przetargu zamieszczane jest na tablicy ogłoszeń w Spółdzielni, w administracjach i w prasie lokalnej, co najmniej siedem dni przed datą przetargu. 2. Ogłoszenia o przetargu powinny w szczególności zawierać: - adres i wielkość lokalu mieszkalnego, - czas trwania najmu, - wywoławczą wysokość stawki czynszu, - informację o warunkach, jakie muszą spełniać stawający do przetargu, - wysokość wadium, - wysokość kaucji, - datę, godzinę i miejsce przeprowadzenia przetargu, - informację o prawie unieważnienia przetargu bez podania przyczyny. 23 Zarząd ustala: a) wywoławczą stawkę czynszu, nie niższą niż wynika to z kosztów utrzymania nieruchomości, b) wysokość postąpienia Wysokość wadium ustala Zarząd w kwocie nie niższej niż wysokość kaucji wynikająca z wywoławczej stawki czynszu. 5

6 2. Wpłaty wadium dokonuje się w kasie Spółdzielni w terminie określonym w specyfikacji istotnych warunków przetargu Osoba, która wylicytowała najwyższą stawkę czynszu za najem lokalu mieszkalnego, wygrywa przetarg i po spełnieniu wymagań określonych w ust.2 zawiera umowę najmu lokalu. 2. Wygrywający przetarg na najem lokalu mieszkalnego pod rygorem unieważnienia przetargu w terminie 14 dni od daty przeprowadzenia przetargu: a) wnosi w całości wymaganą kaucję, b) zawiera umowę na najem lokalu mieszkalnego Wpłacone wadium przez osobę wygrywającą przetarg zostaje zarachowane na poczet wymaganej kaucji. 2. Wadium wpłacone przez pozostałe osoby biorące udział w przetargu zostaje wypłacone po zakończeniu postępowania przetargowego. 3. Wygrywający przetarg traci wpłacone wadium, jeśli nie spełni warunków podanych w 25 ust. 2 regulaminu W przetargu na najem lokalu mieszkalnego mogą brać udział osoby fizyczne posiadające pełną zdolność do czynności prawnych oraz osoby prawne. 2. Przepisy 6, 8, 10,11,17 i 18 regulaminu stosuje się odpowiednio W przypadku braku chętnych na objęcie lokalu mieszkalnego po wyczerpaniu procedury określonej w 6 i 20 Zarząd może zaproponować najem lokalu mieszkalnego określając jego warunki. 2. Osoba, której przyznano prawo zawarcia umowy najmu na zasadach określonych w ust.1 w ciągu 14 dni od daty zawiadomienia wnosi kaucję oraz podpisuje umowę najmu lokalu mieszkalnego. Dział III Najem lokali mieszkalnych. Rozdział I - Postanowienia ogólne Lokale mieszkalne mogą być wynajmowane członkom i innym osobom w trybie i na warunkach określonych w niniejszym regulaminie. 2. Spółdzielnia może zawierać umowy najmu na czas oznaczony lub nieoznaczony. 3. Zarząd ustala wysokość czynszu najmu i jego zmiany. 30 Lokal mieszkalny może być przedmiotem najmu w szczególności, gdy: a. w wyniku przetargu na najem lub ogłoszenia w trybie 28 ust.1 wyłoniony został uprawniony do zawarcia umowy, 6

7 b. ustały przyczyny wykluczenia lub wykreślenia Członka zajmującego spółdzielczy lokal mieszkalny, a nie został on ponownie przyjęty w poczet członków Spółdzielni, c. osoba zajmująca lokal mieszkalny złożyła zobowiązanie o ratalnej spłacie zaległości, za powstanie których została uprzednio wykluczona, d. Spółdzielnia przyjęła (nabyła nieodpłatnie) budynek od innego podmiotu, a dotychczasowi najemcy odmówili wstąpienia w poczet Członków Spółdzielni. Rozdział II - Czynsz i inne opłaty za najem lokalu mieszkalnego Z tytułu najmu najemca jest obowiązany do uiszczania czynszu i innych opłat związanych z używaniem lokalu mieszkalnego. 2. Wysokość i terminy opłat czynszu strony określają w umowie. 3 Ponadto najemca obowiązany jest wnosić opłaty niezależne od właściciela, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. 32 Zmiany wysokości czynszu i innych opłat, o których mowa w ust. 1 31, dokonuje się zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego i innych ustaw Najemca zobowiązany jest do wniesienia kaucji. 2. Wysokość kaucji określa Zarząd z uwzględnieniem postanowień niniejszego regulaminu. 3. W przypadkach określonych w 30 pkt a) wygrywający przetarg wnosi kaucję w wysokości ustalonej specyfikacją przetargu lub w ogłoszeniu o przetargu. 4. Kaucji nie wnosi się w przypadkach określonych w 30 pkt d). 34 Za zapłatę czynszu i innych opłat obciążających lokal odpowiadają solidarnie z najemcą stale mieszkające z nim osoby pełnoletnie. Rozdział III - Ustanie najmu. 35 Spółdzielnia może wypowiedzieć najem jeżeli najemca: a) pomimo pisemnego upomnienia nadal: - używa lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, - wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, b) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat przez trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności, c) wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. 7

8 36 W razie ustania najmu Spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej kaucję według zasad określonych w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dział IV Zamiana lokali mieszkalnych. 37 Przez zamianę lokali mieszkalnych należy rozumieć uzyskanie prawa do innego lokalu w zamian za zrzeczenie się praw do dotychczas zajmowanego lokalu. 38 Realizacja zamiany następuje poprzez: 1) ustanowienie w drodze umowy prawa do innego lokalu mieszkalnego z nowych inwestycji, w zamian za zwolnienie dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego i postawienie go do dyspozycji Spółdzielni, 2) zamianę lokali mieszkalnych pomiędzy członkami, którzy złożyli w tej sprawie zgodne wnioski, 3) zamianę lokalu pomiędzy członkiem Spółdzielni, a użytkownikiem lokalu pozostającego w gestii innego dysponenta. 39 W przypadku zamiany lokali mieszkalnych między członkiem Spółdzielni, a użytkownikiem mieszkania pozostającego w gestii innego dysponenta warunkiem przeprowadzenia zamiany lokali, jest przedłożenie w Spółdzielni przez osoby zainteresowane zgody dysponenta tego lokalu mieszkalnego Spółdzielnia prowadzi ewidencję wniosków osób ubiegających się o zamianę lokali mieszkalnych. 2. Wniosek o zamianę lokalu mieszkalnego powinien zawierać w szczególności: a) dokładny adres, b) opis zajmowanego lokalu mieszkalnego, c) status lokalu mieszkalnego, d) oczekiwania ze strony składającego wniosek dotyczące powierzchni lokalu mieszkalnego, liczby izb, lokalizacji itp. e) oświadczenie o wyrażeniu zgody na przetwarzanie danych osobowych w zakresie dotyczącym złożonej oferty zamiany mieszkań. Regulamin uchwalony uchwałą Rady Nadzorczej nr 56 /2008 z dnia r. Traci moc Regulamin przyjmowania członków, ustanawiania praw do lokali mieszkalnych, najmu i zamiany lokali mieszkalnych uchwalony uchwałą Rady Nadzorczej nr 29/2004 z dnia r. 8