Uchwała Nr IV/25/06 Rady Gminy Świerklaniec z dnia 29 grudnia 2006 roku

Transkrypt

1 Uchwała Nr IV/25/06 Rady Gminy Świerklaniec z dnia 29 grudnia 2006 roku w sprawie: : rozpatrzenia skargi na Wójta Gminy. Działając na podstawie art.18 ust.1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U z 2001r. nr 142, poz.1591 z późn. zmianami) w związku z art. 229 pkt 3) ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz z późn. zmianami) po rozpatrzeniu skargi Państwa Anny i Roberta Zabłockich na czynności Wójta Gminy Uznaje skargę za nieuzasadnioną. Rada Gminy Świerklaniec uchwala, co następuje: 1 2 Wykonanie uchwały powierzyć Przewodniczącemu Rady Gminy. 3 Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia

2 U Z A S A D N I E N I E Państwo Anna i Robert Zabłoccy 12 kwietnia 2006r. wystąpili do tut. Urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Po przeprowadzonym postępowaniu, z uwagi na bark tzw. dobrego sąsiedztwa, które jest podstawową przesłanką dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy 29 czerwca 2006r. Wójt wydał decyzję odmową nr IGG 7331/33/06 (załącznik nr 1). Państwo Zabłoccy od powyższej decyzji złożyli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, podnosząc argument, iż dla działek sąsiednich zostało już wydane pozwolenie na budowę siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję odmawiającą wydania warunków zabudowy i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia z zaleceniem odniesienia się do kwestii wydanego pozwolenia na budowę siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w pobliżu działki będącej własnością skarżących (decyzja SKO - załącznik nr 2) Po ponownym rozpatrzeniu wniosku, dokonaniu analizy stanu faktycznego i prawnego terenu objętego wnioskiem 28 września 2006r. została wydana ponownie decyzja odmowna (załącznik nr 3). Od decyzji tej Państwo Zabłoccy nie wnieśli odwołania, z czego można wnioskować akceptację rozstrzygnięcia. Po upływie czasu na wniesienie odwołania r. Państwo Zabłoccy wnieśli skargę na czynności Wójta, w której zarzucili Wójtowi: 1. nierówne traktowanie podmiotów, podnosząc zarzut, że w takiej samej sytuacji faktycznej i prawnej ich wniosek o ustalenie warunków zabudowy spotkał się z odmową podczas gdy dla działek sąsiednich została wydana pozytywna decyzja o warunkach zabudowy a nawet zostało już wydane pozwolenie na budowę 7 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. 2. złą interpretację pojęć działka sąsiednia i działka sąsiadująca Obok zarzutów Skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności decyzji, jej uchylenie bądź zmianę oraz o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy zgodnie z ich żądaniem. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w skardze należy podkreślić, że: Zgodnie z art.61 ust.1 Ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz.717 z późń. zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art.88 ust.1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 2

3 Aktem wykonawczym do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu (Dz.U. Nr 164, poz.1588). W oparciu o rozporządzenie to został wyznaczony obszar analizowany - teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Obszar ten wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Stosownie do uregulowań zawartych w art.60 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projekt niniejszej decyzji sporządza osoba wpisana na listę członków izby samorządu zawodowego urbanistów. Takiej właśnie analizy, w oparciu o wieloletnie doświadczenie zawodowe, zgodnie z przepisami ustawy i w/w rozporządzenia, dokonał urbanista. Zgodnie z wytycznymi wynikającymi z w/w rozporządzenia został wyznaczony obszar analizowany, w którym niestety nie istnieje żadna zabudowa mieszkaniowa dlatego jej efektem było przygotowanie kolejnej decyzji odmownej (analiza powyższa, składająca się z części tekstowej i graficznej, stanowi załącznik nr 4). Ustosunkowując się do zarzutu nierównego traktowania podmiotów należy podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy na budowę 7 budynków została wydana w następujących okolicznościach: A Planowany zespół zabudowy stanowi kontynuację istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wolnostojącej, o cechach i parametrach architektury podmiejskiej zlokalizowanej po jego wschodniej stronie. W sensie przestrzennym wraz zabudową istniejącą stanowić będzie obszar tworzący urbanistyczną całość. Zabudowa mieszkaniowa zrealizowana w sąsiedztwie traktowanym w rozumieniu szerokim pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. B Teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej ulica Leśna. C Istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. D Teren inwestycji jest objęty zgodą na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nie rolnicze decyzja Wojewody Katowickiego nr G /20/91 z dnia 3 września 1991r. E Planowana inwestycja nie znajduje się na terenach, dla których istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów szczególnych. F Planowana inwestycja nie ograniczy dotychczasowych możliwości użytkowania sąsiednich działek i nie spowoduje skutków, o których mowa w art.36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. G Teren inwestycji nie był przeznaczony w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Świerklaniec (obowiązującym do 31 grudnia 2003r.) na cele publiczne, o których mowa w atr.39 ust.3 pkt 3 i art.48 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podsumowując należy podkreślić, że w tym przypadku zostały spełnione wszystkie przesłanki warunkujące wydanie pozytywnej decyzji o warunkach, z których główną jest tzw. dobre sąsiedztwo - po drugiej stronie drogi istnieje budynek mieszkalny jednorodzinny, który stanowi w tym przypadku bardzo bliskie sąsiedztwo pozwalające na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i 3

4 wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. (załącznik nr 5 - dokumentacja warz z decyzją) Decyzja odmowna dla Państwa Zabłockich została wydana w innych okolicznościach faktycznych, mianowicie: A Jak już to zostało powiedziane, warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie wymogi sformułowane w komentowanej regulacji. Są to: kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art.61 ust. 1 pkt 1), dostęp do drogi publicznej (art.61 ust. 1 pkt2) oraz zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3). B Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej zabudowanej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Przy braku działki sąsiedniej odpowiadającej wymaganiom komentowanego przepisu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe. C Pojęcie działki budowlanej zakłada możliwość powstania na niej obiektu budowlanego. Pojęcie działki sąsiedniej użyte w tym przepisie oznacza, że musi to być działka, na której ta możliwość już się urzeczywistniła. Skoro przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 mówi o działce sąsiedniej zabudowanej w określony sposób, oznacza to, że przewiduje istnienie działki budowlanej, na której roboty budowlane, polegające na budowie obiektów budowlanych, zostały już przeprowadzone. D Istnienie działki zabudowanej w bliskiej okolicy, która tworzy pewien harmonijny układ, oceniany z punktu widzenia urbanistyki, oraz dostęp tej działki do tej samej drogi publicznej stanowią warunek konieczny do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. E Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na analizowanym (konkretnym) obszarze. F Działka sąsiednia powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Brak działki sąsiedniej zabudowanej w odpowiedni sposób jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Stwierdzenia zawarte w pkt. A-F niniejszego uzasadnienia pochodzą z Komentarza do Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod redakcją prof. zw. dr hab. Zygmunta Niewiadomskiego (autorzy: Krzysztof Jaroszyński, Zygmunt Niewiadomski, Anna Szmytt, Łukasz Złakowski) wydanie 2; wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa 2005r. Analiza urbanistyczna przygotowana dla decyzji dowodzi braku dobrego sąsiedztwa w tym przypadku, w obszarze objętym analizą nie istnieje żadna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Skarżący stoją jednak na stanowisku, iż skoro dla działek sąsiednich zostało już wydane pozwolenie na budowę to został już określony sposób zagospodarowania obszaru i funkcje, które mogą być kontynuowane na ich działce. Jednakże zgodnie z wykładnią specjalistów z dziedziny planowania przestrzennego fakt ten nie może stanowić podstawy 4

5 wydania pozytywnej decyzji. Art. 61 ust 1 pkt 1 mówi o działce już zabudowanej, a nie o działce dla której zostało wydane pozwolenie na budowę. Sam fakt wydania dla danej działki pozwolenia na budowę nie przesądza o tym, że budynki nim objęte kiedykolwiek powstaną. Działki te mogłyby pełnić rolę działek zabudowanych dających dobre sąsiedztwo dopiero po zakończeniu robót budowlanych polegających na budowie domów, przyjmuje się iż, stan surowy zamknięty można uznać za spełnienie wymogu. Podsumowując podkreślić należy, że w przypadku wniosku o ustalenie warunków zabudowy Państwa Zabłockich, zdaniem urbanisty z wieloletnim doświadczeniem, nie został spełniony podstawowy warunek dla wydania pozytywnej decyzji brak dobrego sąsiedztwa. Na dowód w załączeniu zdjęcie satelitarne oraz ortofotomapa przedstawiające aktualny stan zainwestowania terenu (załącznik nr 6). Ustosunkowując się natomiast do zarzutu złej interpretacji pojęć działka sąsiednia i działka sąsiadująca nie ulega wątpliwości, iż Skarżący mają rację twierdząc, że działka sąsiednia nie jest tożsama z działką sąsiadującą. Na takim też stanowisku stoi tutejszy Urząd. Jednakże podstawą wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest istnienie dobrego sąsiedztwa, tzn. przynajmniej jedna działka sąsiednia znajdująca się w obszarze analizy powinna być zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym dla nowej zabudowy. Na obszarze, który został przyjęty do analizy nie znajduje się niestety żadna zabudowa mieszkaniowa. Podkreślić też należy, że obszar na którym położona jest działka będąca własnością Skarżących objęty jest opracowaniem planu zagospodarowania przestrzennego. Tereny te przeznaczone są w projekcie planu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (fragment projektu planu stanowi załącznik nr 7). Z uwagi na wyższość formy planowania przestrzennego jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego nad decyzjami o warunkach zabudowy oraz na stan zaawansowania prac nad projektem planu dla tych obszarów wskazane jest aby zainwestowane one były na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego a nie w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Plan zagospodarowania bowiem zapewnia bardziej harmonijny i zrównoważony rozwój terenów budowlanych, szczególnie terenów na których stan zainwestowania jest bardzo niski lub zerowy. Nadmieniam, iż Gmina dążyć będzie do szybkiego uregulowania planistycznego obszarów, na których położona jest działka Skarżących, tak aby mogły one być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe w jak najkrótszym okresie. Wobec powyższych faktów i argumentów skargę należy uznać za bezzasadną. 5