REGULAMIN ZASAD POSTĘPOWANIA PRZY PROWADZENIU WINDYKACJI NALEśNOŚCI W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ REGALICA W GRYFINIE POSTANOWIENIA OGÓLNE

Transkrypt

1 Załącznik do Uchwały nr 17/2008 z dnia 26 września 2008 r. Rady Nadzorczej SM Regalica w Gryfinie REGULAMIN ZASAD POSTĘPOWANIA PRZY PROWADZENIU WINDYKACJI NALEśNOŚCI W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ REGALICA W GRYFINIE POSTANOWIENIA OGÓLNE 1 Określone w regulaminie zasady i tryb postępowania windykacyjnego dotyczą wszystkich osób zadłuŝonych względem Spółdzielni ( dłuŝników) z powodu nie wnoszenia lub nieterminowego wnoszenia aktualnych opłat naleŝnych Spółdzielni Regulamin ma zastosowanie w szczególności do wierzytelności powstałych z tytułu : a) opłat naleŝnych od członków Spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Regalica zgodnie z 175 Statutu, b) opłat naleŝnych od członków Spółdzielni lub osób nie będących członkami Spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zgodnie z 175 Statutu, c) opłat naleŝnych od najemców (dzierŝawców) uŝytkujących lokale w związku z prowadzoną w nich działalnością gospodarczą, d) opłat naleŝnych od najemców lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach SM Regalica, e) opłat naleŝnych od właścicieli lokali członków Spółdzielni oraz osób nie będących członkami - związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali zgodnie z 175 Statutu, 1

2 f) opłat naleŝnych z tytułu umownego jak i bezumownego uŝytkowania przez członków Spółdzielni oraz pozostałych uŝytkowników z mienia Spółdzielni. 2. Za opłaty, o których mowa w Statutu solidarnie z członkami Spółdzielni, właścicielami lokali nie będącymi członkami spółdzielni lub osobami nie będącymi członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a takŝe osoby faktycznie korzystające z lokalu Ilekroć w regulaminie jest mowa o: a) wierzytelności rozumie się przez to wymagalną kwotę wynikającą z obowiązujących w tym zakresie przepisów ustanowionych przez statutowe organy Spółdzielni, przy czym w przypadku zaległości, tj. naleŝności nie opłaconych w terminie, do wierzytelności zalicza się ponadto odsetki za zwłokę i ewentualne koszty sądowe i egzekucyjne, b) dłuŝniku- rozumie się przez to osobę /podmiot, zobowiązaną do zapłaty na rzecz Spółdzielni wierzytelności wynikającej z nieterminowego regulowania zobowiązań wobec Spółdzielni, c) odroczeniu terminu płatności rozumie się przez to decyzję o zgodzie na przesunięcie terminu zapłaty naleŝności na wniosek złoŝony przed upływem obowiązującego terminu jej zapłaty, d) odroczeniu terminu zapłaty zaległości rozumie się przez to decyzję o zgodzie na przesunięcie terminu zapłaty naleŝności na wniosek złoŝony przez dłuŝnika po upływie obowiązującego terminu jej zapłaty, e) waŝnym interesie zobowiązanego rozumie się nadzwyczajne wypadki losowe, które uniemoŝliwiają uregulowanie wierzytelności. Muszą one 2

3 być efektem czynników obiektywnych, a nie działania samego zobowiązanego, trudności te muszą pojawić się nagle i niespodziewanie, przy ocenie bierze się pod uwagę całokształt sytuacji Ŝyciowej- nie tylko warunki finansowe, ale równieŝ stan zdrowia, sytuację rodzinną, zdarzenia losowe, f) dokumentach niezbędnych rozumie się dokumenty finansowe (np. informacja o zarobkach, rencie, emeryturze, zeznaniu rocznym PIT), dokumenty dotyczące sytuacji Ŝyciowej (np. brak pracy zaświadczenie o zarejestrowaniu w Powiatowym Urzędzie Pracy, zaświadczenie lekarskie) Od nie wpłaconych w terminie do dnia 20-go kaŝdego miesiąca z góry za dany miesiąc opłat czynszowych Spółdzielnia nalicza odsetki ustawowe od wartości zadłuŝenia zgodnie z saldem na dzień ostatniego kaŝdego miesiąca. 2. W przypadku wystąpienia nadpłaty i braku pisemnego Ŝądania uŝytkownika lokalu o jej zwrot zostanie ona zaliczona na poczet bieŝących i przyszłych opłat. 3. W przypadku wystąpienia niedopłaty uŝytkownicy lokali są zobowiązani uregulować jej wysokość na rachunek Spółdzielni w wyznaczonym terminie. Po tym terminie Spółdzielnia naliczać będzie odsetki ustawowe. 4. Lokatorom nie przysługuje roszczenie o odsetki w przypadku wystąpienia nadpłaty wynikającej z rozliczenia zaliczek Na pisemną prośbę uŝytkownika lokalu, w sytuacjach uzasadnionych, Zarząd moŝe podjąć decyzję o: 3

4 rozłoŝeniu zaległości na raty, umorzeniu części naliczonych odsetek, zawieszeniu naliczania odsetek, przesunięciu terminu zapłaty. 2. Umorzenie odsetek nie moŝe być większe niŝ 50 % naliczonych odsetek. 3. Umorzenie 50 % naliczonych odsetek moŝe nastąpić tylko i wyłącznie w przypadku spłaty całości zadłuŝenia głównego i wpłaty 50 % naliczonych wcześniej odsetek. 4. Ze względu na waŝny interes zobowiązanego Zarząd Spółdzielni po przeanalizowaniu sytuacji materialnej i zdrowotnej oraz innych wskazanych w wniosku zdarzeń w rodzinie członka, moŝe odstąpić od naliczania odsetek. PROCEDURA WINDYKACJI 6 Czynności windykacyjne w zakresie wierzytelności dotyczących lokali mieszkalnych i zasobów uŝytkowych prowadzone są przez dział windykacji i dział czynszów. 7 Spółdzielnia Mieszkaniowa Regalica podejmuje następujące czynności windykacyjne: 1) Działania przedsądowe podejmowane w celu polubownego uzyskania spłaty naleŝności: kontakt bezpośredni, listowny lub telefoniczny; propagowanie korzystania z pomocy instytucji państwowych i samorządowych, np. pomoc w uzyskaniu dodatku mieszkaniowego; pomoc przy zamianie mieszkań o duŝym metraŝu na mniejsze lub o niŝszym standardzie; 4

5 wezwania do zapłaty: zwykłe, przedsądowe; występowanie do Urzędu Miasta w sprawie wskazania lokalu socjalnego dla dłuŝników; ustalanie dodatkowych terminów spłat i ciągły monitoring spłat zaległości; sporządzanie i dostarczanie uŝytkownikom lokali sald; umieszczanie na tablicach ogłoszeń w poszczególnych budynkach informacji o zaległościach z podziałem na poszczególne klatki lub na stronie internetowej. 2) Postępowanie sądowe podejmowane w przypadku braku moŝliwości polubownego odzyskania naleŝności - kierowanie do sądu pozwów o zapłatę lub eksmisję. 3) Postępowanie egzekucyjne: kierowanie do dłuŝnika przedegzekucyjnego wezwania z zagroŝeniem skierowania sprawy na drogę egzekucji komorniczej; kierowanie do komornika wniosków o egzekucję naleŝności; wykonanie eksmisji po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego; kierowanie spraw do komornika o egzekucję z własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, po uprzednim wykreśleniu lub wykluczeniu członka ze Spółdzielni i uzyskaniu nakazu zapłaty; występowanie z Ŝądaniem sprzedaŝy lokalu w drodze licytacji, na wniosek większości właścicieli lokali danej nieruchomości, Zarząd Spółdzielni ma prawo wystąpić z roszczeniem o licytację lokalu. 8 DłuŜników, którzy zalegają z płatnościami czynszowymi wobec Spółdzielni dzieli się na trzy grupy : 5

6 I grupa przy zaległościach nie przekraczających 1 miesięcznego wymiaru czynszu przypadającego na dany lokal ; II grupa zaległości czynszowe 1 miesięczne, 2 miesięczne i nie przekraczające 3 miesięcznego wymiaru czynszu przypadającego na dany lokal ; III grupa zaległości czynszowe przekraczające 3 miesięczny wymiar czynszu przypadającego na dany lokal W stosunku do dłuŝników I i II grupy dział czynszów wysyła wezwanie zwykłe do dobrowolnej zapłaty. W wezwaniu zwykłym określa się termin 7-dniowy do zapłaty zaległości wraz z naleŝnymi odsetkami za zwłokę ustalony przez dział czynszów. W wezwaniu informuje się dłuŝników znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej o moŝliwości skorzystania z dodatku mieszkaniowego z Ośrodka Pomocy Społecznej oraz moŝliwości spłaty długu w ratach. Wniosek o rozłoŝenie zadłuŝenia na raty musi być w formie pisemnej, umotywowany i poparty niezbędnymi dokumentami. Wezwanie jest dostarczane przez gońca za potwierdzeniem odbioru lub dostarczane za pokwitowaniem przez gospodarza domu, a w przypadku braku odbioru wysyłane listem zwykłym. 2. Dane o braku zapłaty w wyznaczonym terminie kieruje dział czynszów do działu windykacji. 3. Do dłuŝników III grupy zalegających z zapłatą powyŝej 3 miesięcy komórka windykacyjna Spółdzielni wysyła wezwania ostateczne do zapłaty (przedsądowe). W wezwaniu ostatecznym określa się 14-dniowy termin do zapłaty zaległości wraz z naleŝnymi odsetkami za zwłokę i kosztami upomnienia ( np. koszty wezwań, opłat pocztowych za wysyłki), termin wyznaczany jest przez komórkę windykacyjną. Wezwanie zawiera informację, Ŝe niedotrzymanie terminu zapłaty spowoduje natychmiastowe skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego bez ponownego 6

7 wezwania do zapłaty. Dodatkowe koszty takiego postępowania ponosi dłuŝnik. Wezwanie jest dostarczane przez gońca za potwierdzeniem odbioru lub dostarczane za pokwitowaniem przez gospodarza domu a w przypadku braku odbioru wysyłane jest listem poleconym. 4. W przypadku braku zapłaty w terminie wskazanym w wezwaniu przedsądowym komórka windykacyjna kieruje do działu prawnego Spółdzielni wniosek w celu skierowania zadłuŝenia na drogę postępowania sądowego. 5. Po zakończeniu postępowania na drodze sądowej prawomocnym orzeczeniem sądowym komórka windykacyjna wysyła wezwanie do dobrowolnej zapłaty. W przypadku braku zapłaty kieruje sprawę do egzekucji komorniczej. 6. Przy zadłuŝeniu członków Spółdzielni przekraczającym 6-cio krotny wymiar czynszu, na podstawie danych z działu windykacji, Zarząd kieruje do Rady Nadzorczej wniosek o wykreślenie lub wykluczenie zadłuŝonego z członkostwa Spółdzielni. 7. Do zadłuŝonego wysyła się pismo, w którym zawiadamia się go o skierowaniu wniosku, o którym mowa w pkt. 6 do Rady Nadzorczej z ustalonym terminem posiedzenia, na którym w/w wniosek ma być rozpatrywany. 8. Postępowanie określone w pkt. 6 i pkt.7 jest wszczynane przez Zarząd wobec dłuŝników, którzy nie zawarli ze Spółdzielnią porozumienia na ratalną spłatę zadłuŝenia i nie wywiązują się ze swoich zobowiązań określonych w porozumieniu, o którymj mowa w 13 pkt Decyzję o wykreśleniu lub wykluczeniu (bądź oddaleniu wniosku o wykreśleniu lub wykluczeniu) podejmuje Rada Nadzorcza w formie uchwały. Informacje o tej uchwale wraz z odpowiednim pouczeniem (w szczególności o moŝliwości i trybie odwołania się do Walnego Zgromadzenia Członków) Spółdzielnia przesyła dłuŝnikowi. 7

8 10. Z dniem uprawomocnienia się uchwały Rady Nadzorczej Spółdzielnia stwierdza wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i nalicza opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości określonej w obowiązującym Planie Gospodarczo-Finansowym Spółdzielni. 11. W przypadku, gdy wykluczonemu przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu Zarząd wzywa wykluczonego do opuszczenia tego lokalu w terminie określonym w Statucie. 12. W przypadku, gdy do lokalu, na którym powstało zadłuŝenie wykluczony ma spółdzielcze własnościowe lub prawo odrębnej własności Zarząd Ŝąda, we właściwym trybie procesowym, sprzedaŝy tego prawa w drodze licytacji. Z Ŝądaniem, o którym mowa, Zarząd występuje na wniosek Rady Nadzorczej w odniesieniu do lokalu, do którego zadłuŝony ma własnościowe prawo do lokalu, a większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach połoŝonych w obrębie danej nieruchomości gdy wykluczony ma prawo odrębnej własności lokalu, na którym powstało zadłuŝenie. 13. JeŜeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu naleŝy do kilku osób, w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w 1, Zarząd na wniosek Rady Nadzorczej Ŝąda, w trybie procesu, sprzedaŝy lokalu w drodze licytacji. 14. JeŜeli właściciel lokalu, stanowiącego odrębną własność, zalega długotrwale z zapłatą naleŝnych od niego opłat, Zarząd na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach połoŝonych w obrębie danej nieruchomości Ŝąda w trybie procesu, sprzedaŝy prawa do lokalu w drodze licytacji. 15. Do skutecznego przeprowadzenia procedury określonej w pkt.11, 12, 13 i 14 Zarząd jest zobowiązany zawiadomić zainteresowanych ( Radę Nadzorczą lub właścicieli lokali w budynku lub budynkach połoŝonych w obrębie danej nieruchomości) o przypadku określonego zadłuŝenia i poinformować o przysługującym im prawie odpowiedniego wnioskowania. 8

9 16. JeŜeli w statutowo określonym terminie wykreślony lub wykluczony nie opuści lokalu, do którego posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo, Zarząd natychmiast po upływie tego terminu, kieruje pozew o jego eksmisję z tego lokalu. 17. W celu zabezpieczenia oznaczonej i równowaŝnej określonemu zadłuŝeniu wierzytelności Spółdzielni Zarząd jednocześnie z działaniami określonymi w pkt.12, 13 i 14 obciąŝa lokal dłuŝnika, dla którego załoŝona jest księga wieczysta, odpowiednią hipoteką. Opłatę za wpis do hipoteki ponosi dłuŝnik Raz w roku Spółdzielnia wysyła do uŝytkowników lokali mieszkalnych i uŝytkowych lokali potwierdzenia sald. 2. W przypadku wystąpienia zaległości potwierdzenie salda naleŝy traktować jako wezwanie do zapłaty. 3. Potwierdzenie salda w chwili doręczenia winno być podpisane własnoręcznie i czytelnie przez pełnoletniego uŝytkownika lokalu. 4. W razie niezgodności stanu naleŝności stwierdzonych przez uŝytkownika lokalu, zobowiązany on jest w wyznaczonym terminie uzgodnić ze Spółdzielnią stan naleŝności na dany dzień. W przeciwnym wypadku saldo uznawane jest za zgodne Wartość naleŝności aktualizuje się, uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego, w odniesieniu do: a) naleŝności od dłuŝników postawionych w stan likwidacji lub stan upadłości - do wysokości naleŝności nieobjętej gwarancją lub innym zabezpieczeniem naleŝności, 9

10 b) naleŝności od dłuŝników w przypadku oddalenia wniosku o ogłoszenie upadłości, jeŝeli majątek dłuŝnika nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania upadłościowego, c) naleŝności kwestionowanych przez dłuŝników oraz z których zapłatą dłuŝnik zalega, a według oceny sytuacji majątkowej i finansowej dłuŝnika spłata naleŝności w umownej kwocie nie jest prawdopodobna, d) naleŝności stanowiących równowartość kwot podwyŝszających naleŝności, w stosunku do których uprzednio dokonano odpisu aktualizującego, e) naleŝności przeterminowanych lub nie przeterminowanych o znacznym stopniu prawdopodobieństwa nieściągalności. wiarygodnie oszacowanej kwoty odpisu, tym takŝe ogólnego, na nieściągalne naleŝności Za naleŝności nieściągalne uznaje się te wierzytelności, których nieściągalność została udokumentowana postanowieniem o którym mowa w ust. 3 oraz posiadanych dodatkowych informacji. 2. Wierzytelności uznaje się za nieściągalne w dacie uprawomocnienia się postanowienia. 3. Uprawdopodobnienie nieściągalności moŝe nastąpić wyłącznie: a) protokołem sporządzonym przez dział windykacji stwierdzającym, Ŝe przewidywane koszty procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności byłyby równe albo wyŝsze od kwoty tej wierzytelności, b) postanowieniem właściwego organu egzekucyjnego o nieściągalności, uznanym przez wierzyciela jako odpowiadające stanowi faktycznemu, c) postanowieniem sądu o: 10

11 oddaleniu wniosku o ogłoszenie upadłości obejmującej likwidację majątku, gdy majątek niewypłacalnego dłuŝnika nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania, umorzeniu postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku, gdy majątek niewypłacalnego dłuŝnika nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania, ukończeniu postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku. 4. Udokumentowanie nieściągalności wierzytelności jest podstawą do spisania w koszty uzyskania przychodu. 5. Dział Windykacji przygotowuje wniosek z dokładnym opisem i przedkłada go Zarządowi. 6. Decyzję o spisaniu w koszty wierzytelności uznanych za nieściągalne podejmuje Zarząd Na kaŝdym etapie procedury windykacyjnej dłuŝnik moŝe zawrzeć ze Spółdzielnią porozumienie na ratalną spłatę zadłuŝenia. 2. W tym celu dłuŝnik składa pisemny wniosek do Zarządu Spółdzielni z dołączonymi niezbędnymi dokumentami, przedstawiając przyczynę powstania zaległości i proponowany termin ratalnej spłaty wierzytelności. 3. Spłata zadłuŝenia moŝe być rozłoŝona na raty tylko w przypadkach, gdy zadłuŝenie powstało w związku z obowiązkiem wnoszenia opłat za lokale mieszkalne. 4. Spółdzielnia nie złoŝyła jeszcze pozwu o eksmisję dłuŝnika lub pozwu z Ŝądaniem sprzedaŝy lokalu dłuŝnika. 5. Podstawą ratalnej spłaty zadłuŝenia jest zawarte między dłuŝnikiem i Zarządem Porozumienie na ratalną spłatę zadłuŝenia stanowiące załącznik do niniejszego Regulaminu. 11

12 6. Przedmiotowe porozumienie będzie automatycznie zerwane, gdy: wpłaty dłuŝnika w jakimkolwiek momencie umownego okresu spłacenia będą niŝsze od wynikających z umowy, dłuŝnik będzie zalegał z bieŝącymi opłatami wymaganymi przez Spółdzielnię na mocy postanowień Statutu. 7. Porozumienie na ratalną spłatę określonego zadłuŝenia moŝe być zawarta tylko jeden raz. 8. W przypadkach szczególnych, uzaleŝnionych przede wszystkim stopniem realizacji przez dłuŝnika jego zobowiązań wynikających z nie dotrzymania warunków pierwszego porozumienia, Zarząd moŝe wyrazić zgodę na zawarcie kolejnego drugiego lub, co najwyŝej trzeciego porozumienia na ratalną spłatę reszty zadłuŝenia, które było przedmiotem porozumienia powiększonego o ewentualny przyrost zadłuŝenia. 9. Maksymalne okresy spłaty zadłuŝenia wynoszą: 24 m-ce - w przypadku pierwszego porozumienia; 12 m-cy -w przypadku powtórnie zwieranego; 6 m-cy - w przypadku porozumienia zawartego po raz trzeci. 14 W przypadku nie dotrzymania przez dłuŝnika terminów spłaty ustalonych w porozumieniu, sprawa niezwłocznie kierowana jest na drogę postępowania windykacyjnego, którego tryb jest określony w niniejszym Regulaminie. TRYB POSTĘPOWANIA WINDYKACYJNEGO WOBEC DŁUśNIKÓW BĘDĄCYCH NAJEMCAMI LUB DZIERśAWCAMI LOKALI LUB TERENÓW SPÓŁDZIELNI W kaŝdej umowie najmu lub dzierŝawy muszą być oznaczone m.in.: 12

13 maksymalny okres zwłoki w uiszczaniu naleŝności względem Spółdzielni, po którym Spółdzielnia wypowiada najem lub dzierŝawę bez zachowania terminów wypowiedzenia, zapisany jednoznacznie graniczny termin wpłacania przez najemcę lub dzierŝawcę wymaganej bezwzględnie kaucji, której wysokość musi być równa iloczynowi wysokości czynszu i ilości miesięcy w okresie wypowiedzenia, wartość miesięcznej opłaty naliczonej i wymaganej za bezumowne uŝytkowanie lokalu lub terenu. Wartość tej opłaty nie moŝe być niŝsza niŝ 150 % wartości umownego czynszu pobieranego za ten lokal. 2. Wartość kaucji jest zabezpieczeniem ewentualnych wierzytelności Spółdzielni wynikających z zadłuŝenia najemcy lub dzierŝawcy. 3. Spółdzielnia monituje kaŝdorazowo i natychmiast najemcę lub dzierŝawcę w przypadku wystąpienia jakiegokolwiek zadłuŝenia czynszowego. 4. W przypadku, gdy zadłuŝenie czynszowe, przekracza wartość dwumiesięcznego czynszu, Spółdzielnia niezaleŝnie od innych swoich działań określonych w umowie wzywa dłuŝnika do uiszczenia kwoty zadłuŝenia w nieprzekraczalnym terminie 14 dni i jednocześnie informuje dłuŝnika, posiadającego wyŝej określone zadłuŝenie nie mniejsze jednak niŝ 500,00 zł (pięćset złotych), Ŝe w razie niedotrzymania warunku określonego wyŝej skieruje przeciwko niemu pozew o zapłatę. 16 Integralną częścią niniejszego Regulaminu jest wzór Porozumienia na ratalną spłatę zadłuŝenia, stanowiący załącznik do niniejszego regulaminu. 13

14 17 W sprawach nieuregulowanych w tym Regulaminie obowiązują postanowienia statutu Spółdzielni i odpowiednie ustawy. 18 Regulamin wchodzi w Ŝycie z dniem 01 października 2008 roku na podstawie Uchwały Rady Nadzorczej Nr 17/2008 z dnia 26 września 2008 roku. Sekretarz Rady Nadzorczej Teresa Wiesława Glińska Przewodniczący Rady Nadzorczej mgr Anna Grudzińska 14