Poznański rynek nieruchomości 2015 Poznań real estate market 2015

Transkrypt

1 Poznański rynek nieruchomości 2015 Poznań real estate market 2015

2 Poznański rynek nieruchomości 2015 Poznań real estate market 2015 Poznań 2015

3 Publikacja powstała przy udziale merytorycznym Colliers International This publication was created on basis of merits of Colliers International Colliers International Kwadraciak ul. Mielżyńskiego Poznań Polska Michał Mierzwa tel Dział Doradztwa i Badań Rynku Research and Consultancy Services Dominika Jędrak dominika.jedrak@colliers.com Koordynacja projektu wydawniczego: Coordination of Publishing Project: Urząd Miasta Poznania Biuro Obsługi Inwestorów Poznań City Hall Investor Relations Department Specjalista ds. marketingu/marketing specialist Blanka Klawińska Specjalista ds. ofert inwestycyjnych i monitoringu/investment offers specialist Radosław Deja

4 Spis treści/table of contents Wstęp/Introduction...4 Rynek biurowy...5 Podaż...6 Popyt...9 Współczynnik pustostanów...9 Stawki czynszu Prognozy Office Market...11 Supply Demand Vacancy rate Rental rates Prognosis Rynek handlowy...16 Zarys ogólny Planowana podaż Współczynnik pustostanów Stawki czynszu Prognozy Retail Market General overview Planned supply Vacancy rate Rental rates Prognosis Rynek magazynowy...26 Podaż Współczynnik pustostanów Popyt Stawki czynszu Prognozy Industrial Market...31 Supply Vacancy rate Demand Rental rates Prognosis... 35

5 Szanowni Państwo! Przedstawiamy Poznań europejską metropolię, będącą jednocześnie silnym międzynarodowym ośrodkiem biznesu, przemysłu, handlu, kultury i nauki. Stolica dynamicznego regionu Wielkopolski jest wyróżniającym się miastem w Polsce. Wskaźniki ekonomiczne od lat potwierdzają dogodne warunki dla inwestowania najniższy w kraju poziom bezrobocia, najwyższa wartość PKB wśród miast regionalnych oraz zdywersyfikowana gospodarka przekonują przedstawicieli wielu branż do prowadzenia działalności właśnie w Poznaniu. Wśród czynników decydujących o atrakcyjności Poznania wymienia się niezmiennie: doskonałą lokalizację na mapie kraju i Europy, dostępność transportową, silną gospodarkę i bogate zaplecze akademickie, które zapewnia wysoką jakość kształcenia kadr. Miasto Poznań współpracuje regularnie z agencjami nieruchomości, rekrutacyjnymi oraz z innymi podmiotami i jest w stanie wytworzyć wartość dodaną, która przekonuje inwestorów do wyboru miasta na siedzibę lub oddział firmy. Oddawany w Państwa ręce raport jest właśnie wyrazem takiej kooperacji. Zeszłoroczna edycja raportu spotkała się z dużym zainteresowaniem środowiska biznesowego w kraju i za granicą. Niniejsza zaktualizowana publikacja dotyczy podsumowania sytuacji na poznańskim rynku nieruchomości według stanu na koniec drugiego kwartału 2015 roku oraz prognoz na drugą część roku 2015 i obejmuje swoim zakresem informacje z sektorów: biurowego, handlowego oraz magazynowego. Wierzymy, że niezbędne informacje podane w odpowiednim czasie i w przystępnej formie są najważniejszą potrzebą współczesnego biznesu, a raport Poznański rynek nieruchomości 2015 w pełni odpowiada na to zapotrzebowanie. Autorzy Dear Sirs and Madames, Introducing Poznań a European metropolis, which is also a strong international center for business, industry, trade, culture and science. Capital of dynamic region Wielkopolska Voivodeship is an outstanding city in Poland. Economic indicators from years prove favourable conditions for investment the lowest unemployment rate in the country, the highest GDP among regional cities and diversified economy convincing representatives of many sectors to conduct business in Poznań. Among the factors that determine the attractiveness of Poznań invariably are listed following: excellent location on the map of the country and Europe, transport and communication availability, strong economy and rich academic background, which ensures high quality of staff training. City of Poznań works regularly with partners, real estate agencies, recruitment and other entities and is able to create added value, which convinces investors to choose the city as the seat or branch office. This real estate market report is just an expression of such collaboration. Last year s edition of the report met with great interest from business environment in the country and abroad. This updated publication refers to the situation in Poznań real estate market at the end of the first half of 2015 and covers the information from the following sectors: office, retail and industrial. We believe that the essential information brought in time and in accessible form is the most important need of modern business, and the report Poznań real estate market 2015 responds to this need perfectly. Authors

6 Rynek biurowy 7

7 Podaż Na koniec pierwszej połowy 2015 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Poznaniu wyniosły 333,6 tys. m 2. Miasto pozostaje czwartym co do wielkości rynkiem regionalnym w Polsce wyższy poziom podaży odnotowały Kraków, Wrocław oraz Trójmiasto. W pierwszej połowie 2015 r. Poznań zanotował rekordowy przyrost podaży. Do użytku oddano trzy inwestycje o łącznej powierzchni 48,4 tys. m 2. Największym projektem ukończonym w omawianym okresie był zlokalizowany w zachodniej części miasta kompleks Business Garden. W ramach pierwszego etapu deweloper dostarczył na rynek cztery budynki biurowe o łącznej powierzchni najmu 41,9 tys. m 2. Business Garden jest obecnie największym istniejącym kompleksem biurowym w Poznaniu. Pozostałe nowo oddane inwestycje to Ubiq Business Park (3,7 tys. m 2 ) oraz Półwiejska 2 (2,8 tys. m 2 ) Podaż powierzchni biurowej w Poznaniu (m 2 ) Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market poł Istniejąca podaż (m 2 ) Nowa podaż (m 2 ) Źródło: Colliers International, sierpień 2015 Wybrane inwestycje w budowie i planowane Budynek Status Lokalizacja Powierzchnia (m 2 ) Maraton w budowie Królowej Jadwigi Bałtyk Tower w budowie Rondo Kaponiera Za Bramką w budowie Za Bramką Delta III w budowie Towarowa PGK III w budowie Marcelińska Business Garden II planowany Bułgarska/Marcelińska Źródło: Colliers International, sierpień

8 Budynki biurowe w Poznaniu według wieku Struktura popytu w Poznaniu w I połowie 2015 r. 7% 19% 42% 22% 17% 64% 29% < Nowe umowy Renegocjacje/Przedłużenia Ekspansje Źródło: Colliers International, sierpień 2015 Źródło: Colliers International, sierpień 2015 usytuowany w centrum miasta obiekt typu mixed-use łączący funkcję biurową oraz handlową. Ponad 40% zasobów biurowych Poznania zostało dostarczone na rynek w ciągu ostatnich pięciu lat, natomiast ponad 70% istniejącej powierzchni ma mniej niż 10 lat. W fazie realizacji znajduje się około 53 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej, która trafi na rynek w ciągu kolejnych dwóch lat. Warto zaznaczyć, że w przeciwieństwie do ubiegłych lat największe nowe inwestycje powstają w centralnej części miasta. Biurowiec Maraton (25 tys. m 2, Skanska) zostanie oddany do użytku w 2016 r., natomiast ukończenie projektu Bałtyk (12,5 tys. m 2, Garvest RE) jest przewidziane na 2017 r. Biurowce realizowane poza centrum to głównie kameralne inwestycje o powierzchni najmu poniżej 5 tys. m 2. Wybrane transakcje najmu zawarte w I połowie 2015 r. Najemca Budynek Powierzchnia (m 2 ) Osram Global Shared Services PGK Centrum II Comarch S.A. CB Globis Archer Daniels Midland Business Garden I Franklin Templeton Andersia Tower itelligence Business Garden I Kennametal Roch Office Park Oxylion Bałtyk Tower 900 Mentor Graphics Malta Office Park 700 Źródło: Colliers International, sierpień

9 Przeciętne stawki czynszu za powierzchnię biurową klasy A w wybranych miastach regionalnych (m 2 /miesiąc) ,50 15,50 15,00 15, ,00 12,00 13,50 13,50 11,50 12,50 13,00 12,00 10 Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław Źródło: Colliers International, sierpień 2015 Poziom pustostanów na głównych rynkach biurowych (%) 25% Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market 20% 15% 10% 5% 0% 14,1% Warszawa 4,1% Kraków 11,0% 10,6% Wrocław Trójmiasto 23,4% Poznań 10,2% Katowice 8,1% Łódź 17,0% 12,9% Szczecin Lublin Źródło: Colliers International, sierpień

10 Wolna powierzchnia (m 2 ) i wskaźnik pustostanów (%) w Poznaniu % % % % % % % % % I poł % Wolna powierzchnia (m 2 ) Wskaźnik pustostanów (%) Źródło: Colliers International, sierpień 2015 Popyt Po słabszym 2014 r. aktywność na rynku najmu wyraźnie przyspieszyła. Wolumen transakcji podpisanych w I połowie 2015 r. wyniósł 17,9 tys. m 2 (wobec 18,8 tys. w całym 2014 r.). W strukturze popytu przeważały nowe umowy, których udział wyniósł 64%. Renegocjacje/przedłużenia kontraktów stanowiły 17% zarejestrowanej aktywności. Wysoki, bo 19-procentowy udział przypadł ekspansjom obecnych najemców. Przeciętna wielkość transakcji zawartej w I połowie roku wyniosła 851 m 2. Najemcy najczęściej wynajmowali moduły w istniejących nieruchomościach. Umowy najmu w projektach w budowie stanowiły jedynie 5% wolumenu (wobec 13,4% w 2014 r.). Wśród największych transakcji zawartych w I połowie roku można wymienić Osram Global Shared Services (2,7 tys. m 2, nowa umowa, PGK Centrum), Comarch (1,6 tys. m 2, renegocjacja/przedłużenie, Centrum Biurowe Globis) oraz Archer Daniels Midland (1,3 tys. m 2, nowa umowa, Business Garden I). Współczynnik pustostanów Rekordowy przyrost podaży w I połowie roku przełożył się na gwałtowny wzrost odsetka wolnej powierzchni. W rezultacie Poznań odnotował najwyższy wskaźnik pustostanów wśród głównych rynków biurowych w Polsce. Na koniec czerwca niewynajęte pozostało 23,4% istniejących zasobów (wobec 14,3% na koniec 2014 r.). Prawie połowa wolnej powierzchni była dostępna w ramach pierwszej fazy kompleksu Business Garden. 11

11 Stawki czynszu Przeciętne czynsze za powierzchnię w biurowcach klasy A wahały się między 12,5 a 15,5 EUR/m 2 / miesiąc. Stawki za moduły w najlepszych budynkach w centrum miasta kształtowały się na nieco wyższym poziomie, od 14,5 do 16,5 EUR/m 2 /miesiąc. Z kolei obiekty klasy B/B+ oferowały powierzchnię biurową w cenie między 9,5 a 11 EUR/m 2 /miesiąc. Dodatkowo w kosztach najmu należy uwzględnić opłaty eksploatacyjne, których wysokość to średnio PLN/m 2 /miesiąc. Na rynku obserwowaliśmy umiarkowaną presję zniżkową na czynsze efektywne wynikającą bezpośrednio z rosnącej konkurencji między deweloperami. Trend spadkowy zostanie utrzymany również w drugiej połowie roku. Prognozy Druga połowa 2015 r. będzie charakteryzowała się zdecydowanie niższą dynamiką podaży. Do użytku zostaną oddane tylko trzy niewielkie projekty o łącznej powierzchni 6,3 tys. m 2. Z uwagi na ograniczoną nową podaż oraz relatywnie stabilny popyt, współczynnik pustostanów w drugiej połowie bieżącego roku będzie wykazywał trend spadkowy. Przewidujemy jednak, że wartość wskaźnika utrzyma się na poziomie około 20%. Znacząca ilość powierzchni niewynajętej w istniejących biurowcach przełoży się na rosnącą konkurencję między właścicielami. W efekcie możemy oczekiwać dalszego spadku stawek bazowych czynszu. Największa presja zniżkowa będzie dotyczyła obiektów biurowych klasy B/B+, w przypadku których atrakcyjna cena będzie głównym czynnikiem przyciągającym najemców. Stawki dla najlepszych nieruchomości klasy A zlokalizowanych w centrum miasta pozostaną na niezmienionym poziomie. Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market 12

12 Office Market 13

13 Supply At the end of H1 2015, the modern office stock in Poznań stood at 333,600 m 2. The city is the fourth largest regional market in Poland after Kraków, Wrocław and Tricity. In H1 2015, Poznań market experienced a recordbreaking increase in supply. Three new investments totalling 48,400 m 2 were delivered to the market. The largest project completed was the Business Garden complex located in West Poznań. The first stage of the project consisted of four office buildings totalling 41,900 m 2 of leasable area. Business Garden is currently the largest existing office complex in Poznań. The other recently completed investments were Ubiq Business Park (3,700 m 2 ) and Półwiejska 2 (2,800 m 2 ) situated in the city centre mixed-use scheme combining office/retail functions. Over 40% of office stock in Poznań was delivered to the market in past 5 years, whereas over 70% of existing area is less than 10 years old. Total office stock (m 2 ) 400, , , , , , ,000 50,000 Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market H Existing supply (m 2 ) New supply (m 2 ) Source: Colliers International, August 2015 Selected office projects under construction and planned Building Status Location Office space (m 2 ) Maraton under construction Królowej Jadwigi 25,000 Bałtyk Tower under construction Rondo Kaponiera 12,500 Za Bramką under construction Za Bramką 4,300 Delta III under construction Towarowa 3,000 PGK III under construction Marcelińska 2,000 Business Garden II planned Bułgarska/Marcelińska 39,000 Source: Colliers International, August

14 Office stock in Poznań by completion year Take-up structure in Poznań in H % 19% 42% 22% 17% 64% 29% < New deals Renegotiations/Renewals Expansions Source: Colliers International, August 2015 Source: Colliers International, August ,000 m 2 of modern office space remains under construction and it will be delivered to the market in the next two years. Contrary to the previous few years, the largest new investments will be delivered to the city centre. The Maraton office building (25,000 m 2, Skanska) will be put into operation in 2016, while the Bałtyk project (12,500 m 2, Garvest RE) is due in The office buildings being under way outside the city centre are mostly small-scale investments offering less than 5,000 m 2 of leasable area. Demand After a weaker 2014, tenants activity are becoming visibly more active. The transaction volume in H stood at 17,900 m 2 (in comparison to 18,800 m 2 in entire 2014). In terms of demand structure, new agreements were responsible for 64% of the overall transaction volume. Renegotiations and renewals constituted 17%, while expansions 19%. In H1 2015, the average deal size was 851 m 2. Selected lease transactions concluded in H Tenant Building Area (m 2 ) Osram Global Shared Services PGK Centrum II 2,700 Comarch S.A. CB Globis 1,600 Archer Daniels Midland Business Garden I 1,300 Franklin Templeton Andersia Tower 1,200 itelligence Business Garden I 1,200 Kennametal Roch Office Park 1,000 Oxylion Bałtyk Tower 900 Mentor Graphics Malta Office Park 700 Source: Colliers International, August

15 Average rental rates for A-class office space in selected regional markets (m 2 /month) Katowice Kraków Łódź Poznań Tricity Wrocław Source: Colliers International, August 2015 Vacancy rate in major office markets in Poland (%) 25% Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market 20% 15% 10% 5% 0% 14.1% Warsaw 4.1% Kraków 11.0% 10.6% Wrocław Tricity Tenants most often chose office units in the existing buildings. Pre-let agreements accounted for only 5% of total transaction volume (in comparison to 13.4% in 2014). 23.4% Poznań 10.2% Katowice 8.1% Łódź 17.0% Szczecin 12.9% Lublin Source: Colliers International, August 2015 Among the largest transactions concluded in the first half of the year, there were Osram Global Shared Services (2,700 m 2, new deal, PGK Centrum), Comarch (1,600 m 2, renegotiation/renewal, Centrum Biurowe Globis) as well as Archer Daniels Midland (1,300 m 2, new deal, Business Garden I). 16

16 Vacant space (m 2 ) and vacancy rate (%) in Poznań 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10, H Vacancy rate (%) Vacant space (m 2 ) 27% 24% 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% Source: Colliers International, August 2015 Vacancy rate Due to a record-breaking increase in supply, the vacancy rate soared in H As a result, Poznań registered the highest vacancy rate among main office markets in Poland. At the end of June, 23.4% of existing office stock remained vacant in Poznań (as against 14.3% at the end of 2014). Nearly half of the vacant space was delivered by completion of the first stage of the Business Garden complex. Rental rates Average rental rates for the A-class office space were at EUR /m 2 /month. Rents for units in prime buildings located in the city centre stood at slightly higher level of EUR /m 2 /month. In turn, B/B+-class objects offered office space for EUR /m 2 /month. In addition, tenants should cover the cost of service charges, which average PLN 14 18/m 2 /month. The market experienced a moderate downward pressure on effective rents in H1 2015, which is a direct result of competition growing among developers. The downward trend will also be maintained in the second half of the year. Prognosis H will bring weaker supply dynamics, as only three small projects totalling 6,300 m 2 will be delivered to the market. Considering limited supply and relatively stable demand, the vacancy rate in H will be slowly decreasing. However, it is anticipated that it will remain at approx. 20%. A significant amount of available space in the existing office buildings will translate into growing competition among landlords. As a result, a further drop in headline rents is expected. The strongest downward pressure will affect B/B+-class office properties, in case of which attractive rents will be key to draw tenants attention. Rents for the best A-class buildings located in the city centre will remain unchanged. 17

17 Rynek handlowy Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market 18

18 Zarys ogólny Poznań jest czwartym co do wielkości wśród ośmiu głównych rynków handlowych w Polsce, zaraz po Warszawie (1,4 mln m 2 ), Górnym Śląsku (1,1 mln m 2 ) i Trójmieście (681,5 tys. m 2 ). Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej 1 w aglomeracji poznańskiej wyniosła na koniec I połowy 2015 r. 622,5 tys. m 2 (w ramach 19 obiektów), co stanowiło ok. 6% całkowitej podaży w Polsce (ok. 10,5 mln m 2 ). Poznański rynek handlowy jest rynkiem dość mocno konkurencyjnym, o czym świadczy wysoki poziom wskaźnika nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową 755 m 2 /1000 mieszkańców. Wśród ośmiu głównych aglomeracji wyższe nasycenie 1 Nowoczesne obiekty handlowe o powierzchni najmu powyżej 5 tys. m 2 i więcej niż 10 lokalach, z wyłączeniem samodzielnych obiektów wolnostojących. notowane jest jedynie we Wrocławiu (772 m 2 /1000 mieszkańców). Jednym z najbardziej znanych centrów handlowych Poznania jest zlokalizowany w centrum miasta, w miejscu dawnego Browaru Huggera, Stary Browar otwarty w 2003 r. Rynek centrów handlowych rozwijał się tu jednak już od początku lat 90. Pierwsze nowoczesne obiekty, które pojawiły się na rynku, to Panorama, Park Handlowy Franowo, którego częścią jest sklep IKEA, ETC Swarzędz czy M1. Największe wzrosty podaży odnotowano w latach 2000, 2005 i 2009, kiedy to na rynku pojawiły się m.in. dwa centra handlowe z hipermarketem Tesco (2000 r.), King Cross Marcelin i Poznań Plaza (2005 r.) oraz Galeria Malta (2009 r.). Rekordowym w historii poznańskiego rynku handlowego okazał się rok 2013, kiedy do użytku oddano łącznie 96,2 tys. m 2 powierzchni, w tym zintegrowane centrum komunikacyjne Poznań City Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej oraz wskaźnik nasycenia w Poznaniu na tle głównych polskich aglomeracji Całkowite zasoby (m 2 ) Nasycenie (m 2 /1000 mieszkańców) Warszawa Górny Śląsk Trójmiasto Poznań Wrocław Kraków Łódź Szczecin 0 Całkowite zasoby Nasycenie Źródło: Colliers International, sierpień

19 Ewolucja podaży powierzchni handlowej w Poznaniu w ujęciu rocznym oraz całkowitym z uwzględnieniem rozbudów Roczna podaż m 2 Całkowite zasoby (mln m 2 ) Nowe projekty Rozbudowy Całkowite zasoby (I poł.) 0 Źródło: Colliers International, sierpień 2015 Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market Center. Najmłodszym obiektem na poznańskim rynku jest Galeria Dębiec (9,8 tys. m 2 ) centrum zakupów codziennych (typu convenience ) zlokalizowane w południowej części miasta. Pierwsza połowa 2015 r. nie przyniosła w Poznaniu zmian na rynku centrów handlowych. Wśród formatów handlowych w Poznaniu dominują tradycyjne centra handlowe, które stanowią 85% całkowitych zasobów (16 obiektów). Znajdziemy tu także park handlowy (Park Handlowy Franowo) oraz centrum wyprzedażowe Factory Poznań. Ofertę handlową Poznania uzupełniają mniejsze obiekty (o powierzchni najmu poniżej 5 tys. m 2 ) oraz wolnostojące markety budowlane sieci, takich jak Bricoman, Castorama, Jula, Leroy Merlin, OBI, Praktiker, czy markety typu cash&carry (Eurocash, Makro, Selgros). W poznańskich centrach handlowych znajduje się łącznie ponad 1500 sklepów oraz punktów gastronomicznych i usługowych. Największą grupę najemców stanowią sklepy z branży mody (ok. 30%). Silnie reprezentowane są także sektory usługowy oraz gastronomiczny, na które przypada odpowiednio 12% i 11%. Centra handlowe o najszerszej ofercie to Stary Browar (ponad 200 sklepów), Poznań City Center (ok. 190 sklepów) oraz Galeria Malta (ok. 160 sklepów). Istotne z punktu widzenia handlu są również poznańskie ulice handlowe, a wśród nich najpopularniejsza ul. Półwiejska, przy której znajduje się również wspomniany wcześniej Stary Browar. W maju br. działalność rozpoczął tu także projekt spółki Deptak Projekt P2 Półwiejska_2 łączący w sobie funkcje handlowo-usługowe i biurową. Swoje sklepy ulokowały tu m.in. marki z grupy LPP (Reserved, House, Cropp, Mohito i Sinsay) czy restauracja McDonald s. Oferta deptaku powiększy się wkrótce także o Cukiernię Sowa oraz salon fryzjerski Jean Louis David. Wśród pozostałych głównych ulic handlowych Poznania 20

20 wskazać można ul. Paderewskiego (z historycznym Bazarem Poznańskim), plac Wolności, Stary Rynek oraz ul. Wrocławską. Miejsca te charakteryzuje duży przepływ ruchu pieszego oraz zróżnicowana oferta sklepów, punktów gastronomicznych oraz usługowych. Znajdziemy tu zarówno sklepy międzynarodowych, jak i krajowych sieci czy sklepy lokalnie działających przedsiębiorców. Łącznie przy wspomnianych ulicach znajduje się ok. 270 lokali handlowych. Planowana podaż Na koniec I połowy 2015 r. w aglomeracji poznańskiej w budowie było 108 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni handlowej w ramach dwóch projektów centrum handlowego Posnania oraz Galerii A2. Inwestycja Posnania, znana do niedawna pod nazwą Łacina, to wielofunkcyjny kompleks handlowo- -usługowy powstający przy rondzie Rataje we wschodniej części miasta. Całkowita powierzchnia centrum to ok. 260 tys. m 2, a powierzchnia najmu to blisko 100 tys. m 2. Będzie to największy nowoczesny obiekt handlowy w Poznaniu i w całym województwie wielkopolskim oraz jeden z największych w Polsce. W ofercie centrum znajdzie się ok. 300 sklepów, punktów gastronomicznych oraz usługowych. Inwestor, firma Apsys, planuje otwarcie Posnanii w drugiej połowie 2016 r. Galeria A2, realizowana przez Poz Inwest, zlokalizowana będzie w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącego centrum handlowego Auchan Komorniki. Na powierzchni najmu 9 tys. m 2 znajdzie się ok. 30 sklepów. Otwarcie galerii zaplanowano na IV kwartał br. Po ukończeniu obu wymienionych projektów podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji poznańskiej osiągnie poziom ok. 730 tys. m 2, co wpłynie na wzrost wskaźnika nasycenia do poziomu 886 m 2 /1000 mieszkańców. Warto wspomnieć o trwającym procesie modernizacji jednej z pierwszych galerii handlowych w Poznaniu Panoramy. Prace, które rozpoczęły się na początku br. obejmują zarówno wnętrze, jak i fasadę centrum. Również oferta Panoramy zostanie zwiększona i urozmaicona. Zakończenie prac modernizacyjnych w galerii zaplanowano na przełom III i IV kwartału 2015 r. Współczynnik pustostanów Współczynnik powierzchni niewynajętej w aglomeracji poznańskiej osiągnął na koniec czerwca 2015 r. poziom 3,7% i był bardzo zbliżony do odnotowanego w analogicznym okresie 2014 r. (3,8%), jednak nieco wyższy niż na koniec grudnia 2014 r., kiedy to wyniósł 3,3%. Największa ilość powierzchni niewynajętej znajduje się w niewielkich lokalnych centrach oraz w obiektach starszych. Główne centra handlowe w Poznaniu (powyżej 40 tys. m 2 powierzchni najmu) Projekt Data ukończenia Powierzchnia (m 2 ) Deweloper Park Handlowy Franowo 1995/1999/2009/2011/ Inter Ikea Poznań City Center TriGranit Galeria Malta Neinver Stary Browar 2003/ Fortis Auchan Komorniki 2001/ Immochan King Cross Marcelin King Cross Group M Metro Auchan Swadzim Immochan Galeria Pestka Walther Źródło: Colliers International, sierpień

21 Współczynnik pustostanów w Poznaniu na tle głównych polskich aglomeracji 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Warszawa Kraków Poznań Wrocław Trójmiasto Górny Śląsk Łódź Szczecin Źródło: Retail Research Forum, Colliers International, sierpień 2015 Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market Najniższa wartość współczynnika pustostanów (brak wolnych powierzchni lub wskaźnik na poziomie blisko 0%) odnotowana została w takich centrach handlowych jak Stary Browar, czy M1. Stawki czynszu Czynsze za powierzchnię handlową w poznańskich obiektach handlowych wahają się w granicach EUR/m 2 /miesiąc (lokal 100 m 2 na potrzeby najemcy z branży mody). Niższe stawki obowiązują w przypadku lokali znajdujących się w parkach handlowych, gdzie średni poziom czynszu typu prime to ok EUR/m 2 /miesiąc. Stawki czynszu za lokale znajdujące się przy głównych ulicach handlowych są zróżnicowane i zależą od konkretnej lokalizacji, prestiżu całej ulicy oraz indywidualnej specyfiki danego lokalu, a także typu najemcy. Najwyższe stawki notowane są w przypadku ul. Półwiejskiej czynsz za lokal wielkości ok m 2 zlokalizowany na parterze kamienicy waha się w przedziale EUR/m 2 /miesiąc. Prognozy Wzrost podaży w II połowie 2015 r., podobnie jak w ubiegłym półroczu, będzie nieznaczny, ze względu na planowane ukończenie tylko jednego małego obiektu. Znacząca zmiana na poznańskim rynku handlowym nastąpi w 2016 r. wraz z oddaniem do użytku centrum handlowego Posnania. Współczynnik pustostanów znajduje się w lekkim trendzie wzrostowym z uwagi na postępujące nasycenie rynku. Wysokość stawek czynszowych może ulec obniżeniu w przypadku starszych obiektów handlowych, które są zmuszone radzić sobie z rosnącą konkurencją na rynku. 22

22 Retail Market 23

23 General overview Poznań is the fourth largest retail market among the eight main agglomerations in Poland, right after Warsaw (1.4 mln m 2 ), Upper Silesia (1.1 mln m 2 ) and Tricity (681,500 m 2 ). At the end of H1 2015, the total stock of modern retail space 1 in the Poznań agglomeration stood at 622,500 m 2 in 19 projects, which constituted about 6% of Poland s total stock of approx mln m 2. Poznań retail market is strongly competitive, with high density ratio of 755 m 2 /1,000 inhabitants. Among eight major agglomerations only Wrocław s ratio is higher, at 772 m 2 /1,000 inhabitants). 1 Modern shopping centres with more than 10 units and gross leasable area (GLA) over 5,000 m 2, excluding stand-alone schemes. One of the most well-known shopping centres in Poznań is Stary Borwar, opened in 2003, which is located in the city centre, on location of the former Hugger brewery. However, retail market in the city started developing in the early 1990s. First modern schemes were Panorama, Park Handlowy Franowo (part of which is IKEA store), ETC Swarzędz and M1. The most significant supply increases were recorded in the years 2000, 2005 and 2009, when new investments such as two shopping centres with Tesco hipermarket (2000), King Cross Marcelin and Poznań Plaza (2005) and Galeria Malta (2009) were opened. The year 2013 was record-breaking in the history of Poznań retail market with a total of 96,200 m 2 of retail space delivered to the market, including the integrated retail and communication project, The supply of modern retail space and density ratio in Poznań and major Polish agglomerations Total stock (m 2 ) 1,600,000 1,400,000 Density (m 2 /1,000 inhabitants) Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market 1,200,000 1,000, , , , , Warsaw Upper Silesia Tricity Poznań Wrocław Kraków Łódź Szczecin Total stock Density ratio Source: Colliers International, August

24 Retail stock evolution in Poznań (including extensions of existing schemes) Annual supply (m 2 ) Total stock (million m 2 ) 100, ,000 90,000 80, ,000 70, ,000 60, ,000 50,000 40, ,000 30, ,000 20,000 10, , New projects Extemsions Total stock (H1) 0 Source: Colliers International, August 2015 Poznań City Center. The most recent shopping centre is Galeria Dębiec (9,800 m 2 ), which is a convenience shopping centre located in the southern part of the city. The first half of 2015 brought no changes to the market in Poznań. In Poznań, traditional shopping centres dominate the market and constitute 85% of total stock of 16 schemes. Also, one retail park (Park Handlowy Franowo) and one outlet centre (Factory Poznań) are located in the city. The retail offer in Poznań is complemented by smaller projects (below 5,000 m 2 GLA) and stand-alone DIY stores like Bricoman, Castorama, Jula, Leroy Merlin, OBI, Praktiker as well as cash&carry stores (Eurocash, Makro, Selgros). Poznań shopping centres offer over 1,500 stores and service&gastronomic points. The largest tenant group is fashion, making some 30% of tenants. Also well-represented are sectors such as services (12%) and gastronomy (11%). The shopping centres with the richest offer include Stary Browar (over 200 stores), Poznań City Center (approx. 190 stores) and Galeria Malta (approx. 160 stores). A significant role in the Poznań retail is played by high streets, especially Półwiejska Street where Stary Browar is located. In May this year, a new project of Deptak Projekt P2 company, Półwiejska 2, mixing retail, service, and office functions, started to operate at Półwiejska Street. Among the brands that placed their stores there are the LPP group (Reserved, House, Cropp, Mohito and Sinsay) and McDonald s restaurant. The offer will be soon expanded with Cukiernia Sowa confectionery and Jean Louis David hairdresser. Other high streets that should be distinguished include Paderewskiego 25

25 Street (with the historical Bazar Poznański bazaar), Pl. Wolności, Stary Rynek and Wrocławska Street. These streets are characterised by high footfall index and diverse offer of stores, service&gastronomic spots. Both national and international chains of stores as well as the local ones can be found there. In total, Poznań high streets are lined with approx. 270 stores. Planned supply At the end of H1 2015, two projects totalling 108,000 m 2 of modern retail space Posnania and Galeria A2 were under construction in Poznań. The Posnania project is a multifunctional retail-service complex under development next to the Rataje roundabout in the east of the city. The centre s area amounts to approx. 260,000 m 2, including almost 100,000 m 2 of leasable area. A project from Apsys, Posnania will be the largest modern retail scheme in Poznań and one of the largest in Poland. The shopping centre will contain approx. 300 stores, service&gastronomic units. Construction is set to start in H Galeria A2, being executed by Poz Inwest, will be located in the direct proximity of the existing Auchan Komorniki shopping centre. The project has 9,000 m 2 of leasable area and will contain approx. 30 stores. The opening of the centre is planned for Q Following the completion of Posnania and Galeria A2, the supply of modern retail space in the Poznań agglomeration will reach approx. 730,000 m 2, which will increase the density ratio to the level of 886 m 2 /1,000 inhabitants. The on-going process of renovation of the Panorama shopping centre, one of the first modern retail schemes in Poznan, is also worth a mention. The renovation, which is due to finish in Q3/Q4 2015, aims at further diversification of Panaroma s offer. Vacancy rate At the end of June 2015, the vacancy rate in the Poznań agglomeration stood at 3.7% and it was very similar to the rate recorded in the same month in the previous year (3.8%), however, slightly higher than at the end of December 2014, when it stood at 3.3%. The largest amount of available space can be found in the small local centres and the older schemes. The lowest vacancy rate (no available space or rate close to 0%) was recorded in such shopping centres as Stary Browar and M1. Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market Major retail schemes in Poznań (above 40,000 m 2 GLA) Scheme Completion/extension date Size (m 2 ) Developer Park Handlowy Franowo 1995/1999/2009/2011/ ,700 Inter Ikea Poznań City Center ,000 TriGranit Galeria Malta ,200 Neinver Stary Browar 2003/ ,500 Fortis Auchan Komorniki 2001/ ,000 Immochan King Cross Marcelin ,600 King Cross Group M ,000 Metro Auchan Swadzim ,000 Immochan Galeria Pestka ,000 Walther Source: Colliers International, August

26 Vacancy rates in Poznań and major Polish agglomerations 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Warsaw Kraków Poznań Wrocław Tricity Upper Silesia Łódź Szczecin Source: Colliers International, August 2015 Rental rates Rents for retail space in Poznań shopping centres are in the range of EUR 47 49/m 2 /month (100 m 2 in the fashion segment). Lower rates are offered for units in retail parks, where prime rental rate is approx. EUR 10 11/m 2 /month. Rents for high street retail space are diverse and depend on localization, prestige of a given high street, individual specific character of a given unit, as well as type of tenant. The highest rates are recorded at Półwiejska Street, where rents for m 2 of space on the ground floor vary between EUR 40 55/m 2 / month. Prognosis Similarly to the previous half of the year, the growth of supply in H will be slight because of only small scheme under construction, that is the A2 centre. A significant change on the Poznań retail market will take place in 2016 when the Posnania shopping centre will open. The vacancy rate is presently in a slight upward trend, given the progressive saturation of the market. Rental rates can be lower in the case of older retail schemes, forced to face growing competition. 27

27 Rynek magazynowy Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market 28

28 Podaż Region poznański jest jednym z największych i najszybciej rozwijających się rynków magazynowych w Polsce. Na koniec czerwca 2015 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej w kraju przekraczały 9,4 mln m 2, z czego 1,35 mln m 2 (około 14%) przypadało na analizowany region. Pod względem podaży jest to trzeci największy rynek w Polsce, po Warszawie (2,84 mln m 2 ) i Górnym Śląsku (1,65 mln m 2 ). Niemal wszystkie nowoczesne powierzchnie magazynowe w województwie wielkopolskim zlokalizowane są w gminach sąsiadujących z Poznaniem. Ich największa koncentracja znajduje się w rejonie Żernik i Gądek oraz okolicach Tarnowa Podgórnego i w Swarzędzu. Poznański rynek magazynowy charakteryzuje się relatywnie wysoką dynamiką nowej podaży. W ostatnich 18 miesiącach deweloperzy ukończyli projekty o łącznej powierzchni ponad 450 tys. m 2, co oznacza, że od początku 2014 r. całkowite zasoby wzrosły o połowę. Wśród największych obiektów oddanych do użytkowania w tym okresie należy wymienić BTS Panattoni dla firmy Amazon (123 tys. m 2 ), BTS Goodman dla Intermarché (82,4 tys. m 2 ), czy dwie kolejne hale wybudowane w ramach Centrum Logistyczno-Inwestycyjnego (CLIP) w Swarzędzu o łącznej powierzchni 73 tys. m 2. Obecnie w regionie poznańskim budowane są kolejne cztery obiekty magazynowe, których łączna powierzchnia wynosi blisko 80 tys. m 2. Są to: BTS Segro dla firmy DPD (8,8 tys. m 2 ) oraz kolejne etapy CLIP (36 tys. m 2 ), Panattoni Park Poznań III (26 tys. m 2 ) i MLP Poznań (8,4 tys. m 2 ). Na rynku nieruchomości magazynowych w regionie poznańskim obecni są zarówno deweloperzy polscy, jak i międzynarodowi, jednak dominującą pozycję mają przedstawiciele drugiej grupy. Największy udział w rynku pod względem wybudowanej powierzchni magazynowej posiada Panattoni (35%), natomiast na Lokalizacje powierzchni magazynowych Źródło: Colliers International, sierpień

29 Udziały deweloperów w rynku poznańskim według sumy wybudowanej powierzchni drugim miejscu znajdują się Prologis i Segro, każdy z udziałem 12%. Niewiele mniejszy udział w rynku mają CLIP Group oraz Goodman (po 11% istniejących zasobów). 11% 8% 11% 11% 12% 12% 35% Panattoni Segro Prologis CLIP Goodman P3 Logistic Parks Pozostałe Źródło: Colliers International, sierpień 2015 Współczynnik pustostanów W ciągu minionych pięciu lat na omawianym rynku magazynowym obserwowano systematyczny spadek wskaźnika pustostanów. Na koniec czerwca 2015 r. niewynajęte pozostawało 24,9 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, co odpowiada 1,9% istniejących zasobów. Tym samym Poznań stał się drugim pod względem najniższego wskaźnika pustostanów rynkiem w Polsce, po Trójmieście (1,7%). Dla porównania, wartość omawianego współczynnika dla polskiego rynku magazynowego ogółem ukształtowała się na poziomie 5,1%. Warto zaznaczyć, że niewynajęte powierzchnie w Poznaniu i okolicach są zlokalizowane w zaledwie czterech projektach. Wielkości dostępnych modułów wahają się od 1,7 tys. m 2 do 11,4 tys. m 2. Podaż i wskaźnik pustostanów na rynku poznańskim na tle pozostałych regionów m % % Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market Warszawa I Warszawa II Warszawa III Górny Śląsk Poznań Wrocław Polska Trójmiasto Kraków Toruń/ Centralna Bydgoszcz Szczecin Pozostałe 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Źródło: Colliers International, sierpień

30 Popyt na powierzchnie magazynowe w regionie poznańskim na tle pozostałych rynków w Polsce (I połowa 2015 r.) m Warszawa I Warszawa II Warszawa III Górny Śląsk Poznań Wrocław Polska Trójmiasto Kraków Toruń/ Centralna Bydgoszcz Szczecin Pozostałe Źródło: Colliers International, sierpień 2015 Popyt Na rynku poznańskim obserwowany jest relatywnie wysoki poziom aktywności najemców. Pod względem wielkości popytu odnotowanego w I połowie 2015 r. region ten znajduje się na czwartej pozycji spośród dziewięciu głównych rynków magazynowych w Polsce. W minionym półroczu podpisano tu 20 umów najmu na łączną powierzchnię 107,3 tys. m 2, co odpowiada 8% popytu odnotowanego w tym okresie w Polsce ogółem. Zdecydowana większość powierzchni została wynajęta w ramach nowych umów (92%), wobec 8% renegocjacji. Najbardziej aktywną grupę najemców stanowili przedstawiciele sektora logistycznego, którzy dokonali transakcji na blisko 30 tys. m 2 (27% popytu). Analizując umowy najmu podpisane w ciągu minionych 4,5 roku (między styczniem 2010 r. a czerwcem 2015 r.), można wyróżnić kilka branż, których przedstawiciele wynajmują najwięcej powierzchni magazynowej w regionie. Poza wspomnianymi operatorami logistycznymi (około 1/3 powierzchni wynajętej w tym okresie), wysoki poziom aktywności jest obserwowany wśród firm z branży FMCG, które w okolicach dobrze skomunikowanego Poznania chętnie lokalizują swoje centra dystrybucyjne. Ta grupa najemców odpowiada za około 15% popytu odnotowanego od początku 2010 r. Dalsze 11% powierzchni zostało wynajęte na potrzeby firm z sektora handlowego, w tym działających w branży e-commerce. Na poznańskim rynku magazynowym obecne są także firmy z sektora produkcyjnego. Na koniec 2014 r. około 13% wynajmowanej powierzchni magazynowej w tym regionie przeznaczone było właśnie pod działalność produkcyjną. Wśród najemców z tej branży warto wymienić firmę PF Concept, która na ponad 44 tys. m 2 wynajmowanych w P3 Poznań produkuje materiały promocyjne, czy producenta herbaty Twinings, który zajmuje 24,4 tys. m 2 w Centrum Logistycznym Swarzędz. 31

31 Czynsze w regionie poznańskim na tle pozostałych rynków magazynowych w Polsce Region Min. (EUR/m²) Max. (EUR/m²) Warszawa I 3,40 4,80 Warszawa II 2,00 2,90 Warszawa III 2,00 2,90 Górny Śląsk 2,00 3,00 Poznań 2,20 3,00 Polska Centralna 2,00 2,90 Wrocław 2,40 3,20 Trójmiasto 2,50 3,50 Kraków 3,50 4,60 Toruń/Bydgoszcz 2,20 2,80 Szczecin 2,40 3,50 Źródło: Colliers International, sierpień 2015 Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market 32 Stawki czynszu Wysokość stawek czynszu w nowoczesnych obiektach magazynowych jest zależna od wielu czynników, m.in. lokalizacji budynku, wielkości wynajmowanej powierzchni, długości okresu najmu, czy specyfikacji technicznej najemcy. W ostatnich 2 latach odnotowano niewielki spadek poziomu czynszów, natomiast w minionych 6 miesiącach utrzymały się one na stabilnym poziomie. Na koniec czerwca 2015 r. efektywne stawki netto za najlepsze powierzchnie wahały się między 2,2 a 3,0 EUR/m²/miesiąc. Dodatkowy koszt poza czynszem stanowi tzw. opłata eksploatacyjna, pokrywająca m.in. ochronę obiektu, przeglądy techniczne, podatek od nieruchomości. Jej wysokość to zwykle około 1 EUR/m 2 /miesiąc. Najemca zobowiązany jest też do opłacenia mediów, których koszt jest naliczany według wskazań liczników. Prognozy W nadchodzących latach spodziewany jest dalszy dynamiczny rozwój poznańskiego rynku magazynowego. Deweloperzy mają zabezpieczone działki (w większości z pozwoleniem na budowę), co oznacza, że są gotowi dostarczyć na rynek kolejne tysiące metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni nawet w ciągu sześciu miesięcy od dnia podpisania umowy. Z uwagi na atuty, takie jak korzystne położenie, rozwinięta infrastruktura transportowa (m.in. autostrada A2), czy też duże zasoby wykwalifikowanych pracowników, region poznański nadal będzie chętnie wybierany przez najemców. Wśród nich najważniejszą grupą pozostaną operatorzy logistyczni, często wynajmujący powierzchnie zlokalizowane w okolicach Gądek i Żernik (wjazd na autostradę z drogi krajowej S11) oraz w Tarnowie Podgórnym. Przewidywany jest także systematyczny wzrost aktywności przedsiębiorstw z branży e-commerce. Warto również zwrócić uwagę na obecnie trwającą budowę fabryki firmy Volkswagen we Wrześni. Wraz z ukończeniem tej inwestycji spodziewany jest rozwój rynku powierzchni magazynowych we wspomnianym rejonie oraz wzrost aktywności najemców z sektora motoryzacyjnego. Większość obiektów magazynowych w Poznaniu nadal budowana jest po zabezpieczeniu powierzchni umowami najmu. W najbliższym czasie powstaną także pojedyncze projekty spekulacyjne, jednak mając na uwadze wysoki popyt, można sądzić, że zostaną one wynajęte w krótkim okresie po oddaniu do użytku. W efekcie wskaźnik pustostanów utrzyma się na dotychczasowym niskim poziomie. W najbliższych miesiącach stawki czynszów pozostaną stabilne.

32 Industrial Market 33

33 Supply The Poznań region is one of the largest and fastest growing industrial markets in Poland. At the end of June 2015, the total supply of industrial space in Poland exceeded 9.4 million m 2, of which 1.35 million m 2 (about 14%) accounted for the region. In terms of supply, Poznań is the third largest market in Poland, after Warsaw (2.84 million m 2 ) and Upper Silesia (1.65 million m 2 ). Almost all modern industrial projects in the Poznań region are located in the city s neighbouring municipalities. The largest concentrations are seen in the municipalities of Tarnowo Podgórne and Swarzędz, as well as near Żerniki and Gądki. Poznań industrial market is characterised by a relatively high growth of supply. In the past 18 months, developers have completed projects with a total area of over 450,000 m 2, which means that since the beginning of 2014 the total supply increased by a half. Major projects completed during this period include BTS Panattoni for Amazon (123,000 m 2 ), BTS Goodman for Intermarché (82,400 m 2 ) and two more buildings in the Logistics and Investment Centre (CLIP) in Swarzędz, with a total area of 73,000 m 2. Currently, in the Poznań region there are nearly 80,000 m 2 under construction within four projects. These include BTS Segro for DPD (8,800 m 2 ), subsequent phases of CLIP (36,000 m 2 ), Panattoni Park Poznań III (26,000 m 2 ) and MLP Poznań (8,400 m 2 ). Both Polish and international developers are active in the Poznań market, but it is the latter who have a dominant position. Panattoni has the largest market share in terms of developed industrial space, at 35%, followed by ProLogis and Segro, each with a share of 12%. CLIP Group and Goodman each have 11% of the market. Vacancy rate In the past five years, the Poznań market has experienced a systematic decline in the vacancy rate. At the end of June 2015, around 24,900 m 2, or 1.9% Locations of industrial space Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market Source: Colliers International, August

34 Developers shares in Poznań market by total built space 11% 8% 11% 11% 12% Panattoni Segro Prologis CLIP Goodman P3 Logistic Parks Other 12% 35% Source: Colliers International, August 2015 of existing supply of modern industrial space, remained vacant. This puts Poznań only second to the Tricity region (1.7%) in terms of the vacancy rate and decidedly below the national indicator of 5.1%. The vacant space in Poznań and its surroundings is located just in four projects. Sizes of available units range from 1,700 m 2 to 11,400 m 2. Demand In terms of demand recorded in H1 2015, the Poznań region is on the fourth position among the nine main industrial markets in Poland. In the last six months, there were signed 20 lease agreements for a total area of 107,300 m 2, which is equivalent to 8% of demand recorded in this period in Poland. The vast majority of space 92% was leased under the new deals, compared to 8% leased in effect of renegotiations. The most active group of tenants were representatives of logistics sector, who have Supply and vacancy rate in Poznań market compared to other regions 2,000,000 m 2 10% 1,800,000 9% 1,600,000 8% 1,400,000 7% 1,200,000 6% 1,000,000 5% 800,000 4% 600,000 3% 400,000 2% 200,000 1% 0 Warsaw I Warsaw II Warsaw III Upper Silesia Poznań Wrocław Central Poland Tricity Kraków Toruń/ Bydgoszcz Szczecin Other 0% Source: Colliers International, August

35 Demand for industrial space in Poznań region compared to other markets in Poland (H1 2015) m 2 250, , , ,000 50,000 0 Warsaw I Warsaw II Warsaw III Upper Silesia Poznań Wrocław Central Poland Tricity Kraków Toruń/ Bydgoszcz Szczecin Other Source: Colliers International, August 2015 Poznański rynek nieruchomości/poznań real estate market made transactions for nearly 30,000 m 2 or 27% of the demand. Having analysed the lease agreements signed in the past 4.5 years (between January 2010 and June 2015), one can distinguish several sectors whose representatives are renting most of industrial space in the region. Apart from logistics operators, who leased about a third of the space leased during this period, a high level of activity came from companies from the FMCG sector, who willingly locate their distribution centres in the vicinity of Poznań, because of good transport infrastructure. This group of tenants represents about 15% of demand recorded since the beginning of Further 11% of space was leased by companies from the retail sector, including those involved in e-commerce trade. Companies from the manufacturing sector also operate in the Poznań industrial market. At the end of 2014, about 13% of leased industrial space in this region was prepared specifically for production. Among the tenants in this industry, it is worth mentioning the company PF Concept, who produces promotional materials on more than 44,000 m 2 leased in P3 Poznań, or tea producer Twinings, which occupies 24,400 m 2 in Swarzędz Logistics Centre. Rental rates The level of rents for modern industrial projects depends on numerous factors, such as building s location, the size of leased space, lease length or the technical requirements of the tenant. In the last two years, a slight decrease in rents was recorded, while in the past six months rental rents remained stable. At the end of June 2015, net effective rents for prime space ranged between 36

36 EUR 2.2 and EUR 3.0/m² per month. The additional fee beyond rent is service charge, which covers: security, maintenance, property tax, etc. This fee is usually about 1 EUR/m 2 /month. Tenants are also obliged to pay for the consumption of utilities, calculated according to meter readings. Prognosis We forecast further dynamic development of the industrial market in Poznań. Developers own a number of plots (usually with a construction permit), which means they are ready to deliver thousands of m 2 of modern warehouse space to the market, possibly as fast as in six months from the date of signing the contract. Due to the advantages such as favourable location, developed transport infrastructure (including the A2 motorway) or the accessibility of qualified workforce, the Poznań region will continue to be a popular destination for tenants. The most important group of them will still be logistics operators, who tend to lease space located in the vicinity of Gądki and Żerniki (at the entrance to the highway from the national road S11) and in Tarnowo Podgórne. Continued increase in the activity of enterprises from the e-commerce sector is expected as well. One should also pay attention to the currently ongoing construction of a Volkswagen factory in Września. The completion of this project is expected to foster development of industrial market in the region and cause an increase in leasing activity by the automotive sector. Majority of industrial parks in Poznań are still built after securing lease agreements beforehand. In the nearest future, however, a few speculative projects will be delivered to the market. With the current high demand, it can be assumed that they will be leased shortly after completion. As a result, the vacancy rate will remain at its current low level. Rental rates are forecast to remain stable in the coming months. Rental rates in Poznań region compared with other Polish industrial markets Effective rental level (EUR/m²) Region Min. (EUR/m²) Max. (EUR/m²) Warsaw zone I Warsaw zone II Warsaw zone III Upper Silesia Poznań Central Poland Wrocław Tricity Kraków Toruń/Bydgoszcz Szczecin Source: Colliers International, August