Nowe Centrum Krakowa istniejące projekty, analiza możliwości

Transkrypt

1 Nowe Centrum Krakowa istniejące projekty, analiza możliwości Sylwia Wiercioch Kraków 2013 r.

2 Z agospodarowanie przestrzenne Krakowa jest nieadekwatne do jego potencjału. Wciąż duża część obszaru pozostaje niewykorzystana, szpeci wizerunek i często wiąże się z kosztami. Powstałe lub powstające inwestycje są zwykle niedopasowane, przez co całość charakteryzuje niespójność. Często jest to wynik braku planów zagospodarowania przestrzennego i realizowania inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Przede wszystkim jest to jednak rezultat braku szerszej wizji. Większość zamierzeń inwestycyjnych wynika z takiego, czy innego impulsu lub nacisku z różnych stron zwykle obywateli lub firm. Obserwuje się dużą lukę aktywnościową władz, a tym samym marnowanie potencjału miasta. Ziemia, jako jeden z głównych składników przestrzeni stanowi czynnik produkcji. Efektywne wykorzystanie terenów miejskich jest niezbędne do sprawnego funkcjonowania całej tkanki miejskiej. W branży nieruchomości istnieje koncepcja HBU (Highest and Best Use), która zakłada wykorzystanie nieruchomości w sposób najbardziej racjonalny, zgodny z prawem, fizycznie i finansowo możliwy i maksymalizujący jej wartość. Takie podejście pozwala analizować każdą nieruchomość w szerszym kontekście, biorąc pod uwagę otoczenie. Dzięki temu łatwiej znaleźć jej najwyższe i najlepsze użytkowanie, zgodne z polityką miejską i lokalnym charakterem. Analiza w duchu HBU powinna być głównym narzędziem planowania przestrzeni miejskiej. Powinna ona brać pod uwagę takie składowe, jak: cele i polityka miasta, interes publiczny (interesariusze), najlepsze praktyki, popyt rynkowy (potrzeby), Program Najwyższego i Najlepszego Użytkowania, zilustrowany koncepcyjny plan, strategie implementacji to główne czynniki sukcesu. W przypadku Krakowa, podejście takie nie jest stosowane. Powstające projekty są zwykle wynikiem pojedynczych analiz. Opracowanie przedstawia istniejące projekty i pomysły na poprawę struktury przestrzennej Krakowa oraz ich ocenę, a także własne propozycje alternatywnych rozwiązań. 1. Nowe Centrum Śródmieście 1.1. Tło historyczne Koncepcja Nowego Centrum pojawiła się już w latach 60. XX w. Obejmowała ona kwartał między ul. Beliny-Prażmowskiego, ul. Lubomirskiego aż do ul. Warszawskiej. Wizją tej dzielnicy był las drapaczy chmur. Projekt stworzyła pracownia Zdzisława Arcta, 2

3 pracująca przy wydziale Architektury Miasta. Realizacja całej inwestycji miała być zakończona w 2005 roku. Dzisiaj po tych ambitnych planach pozostała pamiątka w postaci Szkieletora niedokończonego budynku Naczelnej Organizacji Technicznej. Projekt Nowe Miasto Kolejną próbą realizacji części Nowego Centrum był projekt Nowe Miasto. Nazwa ta wynikała z tego, że od XIII wieku Kraków skupiony jest wokół Rynku Głównego. Coraz bardziej odczuwało się brak alternatywnego miejsca, w którym skupiałoby się życie publiczne. Projekt Nowe Miasto polegał na budowie dzielnicy biurowo usługowej w sąsiedztwie dworca Źródło: głównego. Realizacją projektu zająć miała się amerykańska firma Tishman Speyer Properties. Proponowane wówczas rozwiązania w dużej mierze różnią się od tego, co mamy dzisiaj. Nowe miasto miało stanowić przestrzeń nowoczesną, przy zachowaniu historycznej tanki miasta. Oprócz obiektów usługowych i rozrywkowych planowano stworzyć dużą przestrzeń biurową, a w dalszej kolejności powstać miał luksusowy hotel. Inaczej też wyglądać miało powiązanie z rynkiem głównym, dworcem, jak również wschodnią częścią centrum. Nadmierna biurokracja, odkładanie decyzji w czasie przez ówczesne władze miasta, spowodowały, że inwestor wycofał się z projektu. Odsprzedał pozyskane tereny niemieckiej firmie HGA Capital, której dziełem jest Galeria Krakowska Nowe Centrum dzisiaj Nowe Centrum zdefiniowane w Studium Krakowa to obszar przedstawiony na poniższych mapach. 3

4 Źródło: Źródło: Jest to obszar po obu stronach dworca głównego, zwany Krakowskim Centrum Komunikacyjnym (KCK). Część zachodnia została już w większym stopniu zagospodarowana. Inaczej ma się część wschodnia. Projektowaniem możliwości wykorzystania tego obszaru zajęło się m.in. Stowarzyszenie Przestrzeń Ludzie Miasto. Ich zainteresowanie dotyczyło obszaru oznaczonego na rysunku pogrubioną linią. Co ciekawe organizacja ta nie skupia się w ogóle na części, na której znajduje się m. in. Szkieletor. Struktura własnościowa gruntów Specyficzną cechą tego obszaru jest brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według projektu Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa teren centrum miejskiego Nowe Miasto ma posiadać funkcję mieszkaniową, biurową i usługową. Nie bez znaczenia jest także skomplikowana struktura własnościowa działek we wschodniej części KCK. Źródło: Kolorem bladoróżowym oznaczone są działki oddane we władanie, czyli tereny Agencji Mienia Wojskowego, kolorem brązowym działki będące własnością podmiotów prywatnych. 4

5 1.3. Projektowane rozwiązania Analizą możliwości wykorzystanie wschodniego obszaru Nowego Centrum Stowarzyszenie Przestrzeń Ludzie Miasto przedstawiło w broszurze, w której oprócz postulatów znajdują się koncepcje zagospodarowania obszaru stworzone przez studentów Politechniki Krakowskiej w ramach zajęć z Projektowania Urbanistycznego Obszarów Śródmiejskich. Postulaty Stowarzyszenia Przestrzeń Ludzie Miasto to m.in.: rozszerzenie obszaru centrum miasta (zagospodarowanie nieużytkowanych terenów) utworzenie Planu Miejscowego dla tego obszaru przeznaczenie obszaru na takie funkcje, które będą korzystać ze śródmiejskiej lokalizacji przeprowadzenie międzynarodowego konkursu urbanistycznego na zagospodarowanie obszaru 1.4. Szanse na realizację koncepcji Realizacja koncepcji Stowarzyszenia zależy od kilku niebłahych czynników: Kierunków polityki przestrzennej miasta, a konkretnie tego, czy uchwalony zostanie plan miejscowy dla tego obszaru. Obecnych lub przyszłych właścicieli lub zarządców ww. nieruchomościami Otoczenia zewnętrznego, czyli konsultacji publicznych oraz zgłaszanych uwag do miejscowego planu lub wniosków do tzw. WZ Obszar o którym mowa z pewnością wymaga rewitalizacji. Brak wspomnianego już planu miejscowego powoduje, że na tereny nie ma pomysłu. Istnieje ryzyko, że obiekty, które powstaną nie stworzą funkcjonalnej całości. Będą to raczej różne projekty różnych architektów, których ewentualne podobieństwo będzie wynikać jedynie z decyzji o warunkach zabudowy. W zasadzie proces ten już się zaczął. Zapoczątkowała go firma Hines poprzez realizację osiedla mieszkaniowego ( Novum ). 5

6 2. Płaszów - Rybitwy wieżowce w Krakowie? Płaszów Rybitwy to jeden ze strategicznych projektów miejskich zawartych w projekcie Studium ukierunkowań i zagospodarowania przestrzennego Krakowa z 2013 roku Charakterystyka obszaru Obszar projektu znajduje się na prawym brzegu Wisły w południowo wschodniej części Krakowa, między planowanymi trasami S7 i Ciepłowniczą. Źródło: Projekt Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zielonych. Wśród głównych cech obszaru wymienić można: Tereny, które obejmuje założenie inwestycyjne to głównie przestrzenie magazynowe oraz duża ilość zdegradowanych terenów różnorodność funkcji oraz podmiotów gospodarujących dominacja funkcji produkcyjnej, wytwórczej i magazynowej miejsce, gdzie zlokalizowany jest najważniejszy węzeł kolejowy Krakowa duże znaczenie historyczne (Płaszów - miejsce początku akcji wyzwolenia Krakowa ) Od 4 stycznia 2013 r. dla tego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zakłada on, że na tym obszarze dominować będzie funkcja przemysłowousługowej (kolor fioletowy na mapie), funkcja usługowa wzdłuż ulicy Półłanki (kolor pomarańczowy), funkcja mieszkaniowa wielorodzinna obszar otoczony ulicą Agatową (kolor brązowy). Wyznaczono także pas zieleni wzdłuż rzeki Drwiny. Dla mających powstać w przyszłości na tym ternie budynków przewidziano limit wysokościowy zabudowy: dla obiektów gospodarczych maks. 8 metrów; dla obiektów usługowych, przemysłowych, magazynowych - maks. 22 metry. 6

7 Źródło: Płaszów Rybitwy jako strategiczny projekt miejski (SKiZP 2013) W nowym projekcie Studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego Krakowa obszar Płaszów-Rybitwy wymieniany jest jako jeden ze strategicznych projektów miejskich. W dokumencie tym pojawiają się następujące założenia: 1) Przekształcenie dotychczasowego sposobu użytkowania (często ekstensywnego, głównie funkcja magazynowo-składowa) w kierunku funkcji komercyjnych, biurowych, wysokich technologii itp. 2) Stworzenie warunków do zlokalizowania zabudowy wysokościowej we wschodniej części obszaru. Pozwoli to nadać nową tożsamość tej części Krakowa, wykształcić atrakcyjny węzeł komunikacyjny. 3) Zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju ważną częścią projektu jest rewitalizacja terenów poprzemysłowych oraz terenów zieleni, w tym głównie zieleń towarzysząca Bagrom oraz wzdłuż Drwiny. Powyższym założeniom sprzyjać mają planowane do realizacji na tym ternie projekty takie jak: kontynuacja realizacji drogi S7, przedłużenie linii tramwajowej w kierunku wschodnim oraz zagospodarowanie rezerwy terenów (ok. 90 ha) po północnej stronie stacji Kraków-Prokocim. 7

8 2.3. Projekt szanse Projekt jest kolejną próbą przeniesienia życia publicznego na Podgórze. Analizę możliwości najlepiej przeprowadzić w duchu HBU. ELEMENT HBU Cele i polityka miasta Interes publiczny Popyt rynkowy (potrzeby) Program najlepszego i najwyższego użytkowania ELEMENT WIZJI Proponowane rozwiązania są zgodne z polityką i celami miasta w zakresie: metropolizacji Krakowa, stworzenia nowego alternatywnego centrum miasta, postępowanie zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju (rewitalizacja obszarów zdegradowanych), realizacja zabudowy wysokościowej (metropolitalny wizerunek) Rozwiązania dostarczają atrakcyjnej przestrzeni publicznej, aktywizują rozwój, dostarczają nowych miejsc pracy, dają możliwość poprawy warunków życia mieszkańców W dalszym ciągu niezaspokojone potrzeby w zakresie rozwoju ośrodków nowych technologii, rosnący popyt na centra usługowe i biznesowe Lokalizacja, dostępność komunikacyjna, bliskość centrum pozwalają stwierdzić, że funkcje usługowe, komercyjne, high-tech są uzasadnione ekonomicznie i pozwolą uzyskać najwyższe stopy zwrotu. Zilustrowany koncepcyjny plan Z wyjątkiem planu miejscowego brak konkretnych rozwiązań Strategie implementacji Brak Główne czynniki sukcesu Nie zostały scharakteryzowane. Można wymienić: dostęp do kapitału ludzkiego, dostępność terenów, korzystna lokalizacja 8

9 3. Nowa Huta Przyszłości 3.1. Charakterystyka obszaru Projekt Nowa Huta Przyszłości to kolejny ze strategicznych projektów miejskich pochodzący z projektu SKiZP Obejmuje on obszar ograniczony: od południa Wisłą od północy Obwodnicą Krakowa Od zachodu ulicą Klasztorną Od wschodu granicą miasta Źródło: Projekt Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa 9

10 Źródło: Google Maps Tereny Nowej Huty charakteryzują się dużym zróżnicowaniem funkcjonalnym terenu. Obszar ten obejmuje ok. 5,5 tys. hektarów. Na tych terenach funkcjonuje jedno z największych przedsiębiorstw w Krakowie - Accelor Mittal, a także o czym nie każdy wie Lotnisko Kraków - Pobiednik Wielki. Niezagospodarowane tereny uwalniane są stopniowo przez kombinat metalurgiczny Projekt Nowa Huta Przyszłości Nowa Huta Przyszłości to projekt, który ma zapoczątkować proces metropolizacji Krakowa. Założenia oraz rozwiązania to przede wszystkim próba stworzenia nowej dzielnicy Krakowa, która ma jednocześnie wzmocnić jego pozycję i zdynamizować rozwój. Wśród głównych założeń twórców wymienić można: stworzenie warunków pozwalających na kreowanie postaw innowacyjnych i przedsiębiorczych wśród mieszkańców; wykreowanie obszaru jako Eko- i Smart- dzielnicy; zlokalizowanie przede wszystkim nowoczesnych usług biznesowych, parków technologicznych, centrów logistycznych. Wśród projektów, które mają wcielać w życie powyższe założenia wskazuje się: realizacja Parku Technologicznego w Branicach Tereny przemysłowe i usługowe na terenach uwalnianych przez Kombinat Metalurgiczny 10

11 Tereny Przemysłowo-Składowe logistyki w północnej części obszaru w sąsiedztwie bocznicy kolejowej Tereny usługowe w nowym centrum dzielnicy i pasmach wzdłuż ulicy Igołomskiej Tereny mieszkaniowe wzdłuż Igołomskiej w paśmie pomiędzy Nowym centrum a Przylaskiem Rusieckim Strefa Kultury i Techniki ( Centrum Nauki i Techniki, Nowa Huta Post Industrial Culture Park, centrum komercyjno wystawiennicze Tereny rekreacji, w tym m. in. Błonia 2.0 W celu stworzenia projektu urbanistycznego Urząd Miasta Krakowa ogłosił międzynarodowy konkurs. Zwycięzcą konkursu została pracowania ARCA z Gliwic. W projekcie pojawiły się przykładowe rozwiązania prezentujące projekty flagowe. Źródło: Kolejnym krokiem było podpisanie porozumienia w dniu 26 marca 2013 r. między prezydentem miasta a Zarządem Województwa Małopolskiego w sprawie przygotowania i realizacji projektu. Kolejnym etapem będzie uchwalenia studium, w którym znajdują się zapisy na temat projektu, a następnie sporządzenie nowego Planu Miejscowego Projekt szanse Nowa Huta Przyszłości jest najbardziej konkretnym i w największym stopniu rozpoczętym projektem spośród wymienionych. Jego powodzenie zależeć będzie teraz głównie od: sprawności na etapie planistycznym uchwalenie Planu Miejscowego; sytuacji w otoczeniu zewnętrznym głównie od koniunktury na rynku nieruchomości, popytu interesariuszy; 11

12 współpracy sektora publicznego i prywatnego np. poprzez partnerstwo publicznoprywatne dostępności źródeł finansowania przełamania stereotypów i utartych schematów Nowa Huta kojarzona jest jako miejsce niebezpieczne (blokersi, rozboje, napaści, kradzieże) 4. Centrum Biznesu za Ruczajem (Skotnicka) Oprócz projektów studialnych pojawiają się wizje różnych osób nie tylko ze świata polityki, ale i biznesu. Jednym z takich projektów jest centrum biznesowe przy ulicy Skotnickiej. Jego autorem jest firma Capital High Charakterystyka Obszar o którym mowa to południowo-zachodnia część Krakowa (dzielnica Dębniki). Źródło: Google Maps 12

13 Źródło: Główne ulice/trasy Podmioty publiczne na obszarze i w otoczeniu Dostępność niezagospodarowanych terenów Autostrada A4, ul. Skotnicka, Spacerowa Kampus UJ, Krakowski Park Technologiczny, Duża ilość nieużytków, terenów zielonych Planowanie przestrzenne Plan miejscowy dla obszaru Skotnicka- Działowskiego Obszar, którego dotyczy wizja ma duży potencjał. Wynika on z m.in. z bliskości autostrady A4, portu lotniczego (10 km). Duża ilość niezagospodarowanych nieużytków i terenów zielonych przyciąga inwestorów. Dzięki temu na obszarze Ruczaju rozwija się Park Technologiczny, Kampus UJ, biurowce międzynarodowych firm, nowoczesne budownictwo mieszkaniowe przyciągające coraz więcej osób. W ostatnim czasie obszar ten jest coraz lepiej skomunikowany z resztą miasta. Wskazane uwarunkowania dają potencjalnie szansę, że obszar przyległy do autostrady A4, na którym miałoby powstać centrum biznesowe, może być rozpatrywany jako nowy obszar ekspansji dla miasta. Problemem jest to, że znaczna część działek na tym terenie należy do podmiotów prywatnych. Dla potencjalnego inwestora jest to przede wszystkim ryzyko związane z zakupem gruntu i wynegocjowaniem warunków umowy. Natomiast pozytywnym aspektem jest to, że działki na tym obszarze mają regularny kształt i niewielkie rozmiary. Taki układ jest korzystny i pozwala zapewnić lepsze rozwiązania architektoniczne. 13

14 4.1. Projektowane rozwiązania Koncepcja nie przybrała póki co konkretnych rozwiązań projektowych. Dlatego też ciężko jest mówić o możliwościach jej realizacji. W założeniach znajdują się różnorodne funkcje (mieszkaniowe, usługowe, komercyjne) oraz takie obiekty jak kampus akademicki, hala wstawowa oraz scena Wizualizacja Centrum Biznesu plenerowa. Wysokość zabudowy ma być zróżnicowana. Oprócz zabudowy mieszkaniowej niskiej koncepcja zakłada budynki wysokościowe (przede wszystkim biurowce). Wśród głównych barier dla inwestycji wymienić można: wysokość zabudowy dopuszczana przez Źródło: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulic Skotnicka-Działowskiego to 20 m. Natomiast analiza wysokości przeważającej zabudowy (usługowej) pozwala dopuścić maksymalną wysokość obiektów 25m zabudowa wysokościowa jest więc ograniczona; działki to niemal wyłącznie własność osób prywatnych (fizycznych, prawnych), co implikuje możliwe problemy z zakupem gruntu. Po stronie ułatwień inwestycyjnych dla planu Centrum Biznesu można wskazać: brak potrzeby większych zmian w Planie Miejscowym dla tego obszaru ponieważ przewiduje on już zabudowę usługowo-mieszkaniową; poparcie ze strony krakowskiego magistratu, co sugerować może współpracę z inwestorem i sprawność na etapie decyzyjno-wykonawczym; atrakcyjne otoczenie; dogodną komunikacją z centrum Krakowa oraz miejscowościami sąsiednimi dzięki temu wystąpić mogą efekt wylewanie się rozwoju poza Kraków 14

15 5. Podsumowanie Opierając analizę na wnioskach płynących z metody HBU (Highest and Best Use) projekt stworzenia centrum biznesowego przy ul. Skotnickiej wdaje się być najkorzystniejszą propozycją dla miasta na stworzenie Nowego Centrum. Stanowi o tym szereg przesłanek. Po pierwsze, projektowane rozwiązania są zgodne z polityką miejską stworzenie dzielnicy biznesowej, aktywizacja terenów o dużym potencjale, poprawa warunków życia społeczności lokalnej. Po drugie, analiza otoczenia pozwala stwierdzić, że dla tego obszaru najlepszym rozwiązaniem jest lokalizacja funkcji usługowych, biznesowych oraz mieszkaniowych. Po trzecie, analiza struktury własnościowej i układu przestrzennego gruntów wskazuje, że tereny stanowią dogodną bazę pod inwestycje i z dużym prawdopodobieństwem zdobędą zainteresowanie inwestorów. Po czwarte, inwestycja jest uzasadniona ekonomiczne, co gwarantuje wysokie stopy zwrotu dla potencjalnych inwestorów. Z przedstawionego przeglądu propozycji stworzenia nowych centrów dla Krakowa płynie kilka wniosków. Bardzo znamienne jest to, że dążenie do metropolizacji Krakowa wśród władz miasta pojawiło się dopiero niedawno. Porażka inwestycyjna i urbanistyczna, jaką było zbudowanie Galerii Krakowskiej, zamiast modernistycznego Nowego Miasta, zablokowała myślenie władz miasta o stworzeniu nowego centrum dla Krakowa. Dopiero aktywność organizacji społecznych odświeżyła opisywany temat. Wydaje się jednak, że pomysł rozszerzenia w przyszłości centrum miasta w oparciu o KCK, ze względu na gęstość zabudowy, ma ograniczone możliwości. Pomysły Nowej Huty Przyszłości, Płaszów- Rybitwy oraz Centrum Biznesu za Ruczajem wskazują nową i naszym zdaniem pozytywną tendencję rozszerzania przestrzennego miasta. Jest to mały krok zrobiony w stronę uczynienia z Krakowa prawdziwej, środkowoeuropejskiej metropolii. 15