Poradnik Jak wybrać kredyt hipoteczny

Autor: Piotr Soboń, doradca kredytowy Poradnik Jak wybrać kredyt hipoteczny Obecne ceny nieruchomości w stosunku do zarobków większości Polaków to sumy astronomiczne. Dlatego najczęstszym sposobem finansowania nabywanej nieruchomości jest kredyt hipoteczny. Co należy zrobić, aby otrzymać kredyt hipoteczny, jakie warunki należy spełniać, od czego zacząć i na co zwrócić uwagę? Ten poradnik pozwoli Ci odpowiedzieć na te pytania oraz usystematyzować już posiadaną wiedzę w tym zakresie. Spis treści 1. Nasze potrzeby finansowe... 2 1.1. Kwota kredytu... 2 1.2. Zdolność kredytowa... 2 1.3. Waluta... 3 1.4. Okres kredytowania... 3 1.5. Wkład własny... 4 1.6. Priorytety... 4 2. Analizujemy ofertę... 5 2.1. Marża... 5 2.2. Prowizja... 5 2.3. Ubezpieczenia... 6 2.4. Opłata za wcześniejszą spłatę... 7 2.5. Opłata za przewalutowanie... 7 2.6. Spread... 7 2.7. Inne koszty... 7 1

1. Nasze potrzeby finansowe Aby wiedzieć jakiego kredytu poszukujemy, musimy określić nasze potrzeby finansowe. Wybór tego właściwego zależy od wielu czynników. Aby wybrać najkorzystniejszą opcję, należy określić kilka aspektów: kwotę kredytu, zdolność kredytową, walutę, okres kredytowania, wysokość wkładu własnego, nasze priorytety. Przyjrzyjmy się teraz krótko każdemu z nich. 1.1. Kwota kredytu Uzależniona jest od naszych potrzeb i zdolności kredytowej. Jeżeli dysponujemy pewną kwotą wolnych środków, które zamierzamy przeznaczyć na wkład własny, warto rozważyć, czy nie lepszym rozwiązaniem jest zachowanie tych środków na lokacie i zaciągnięcie nieco wyższego kredytu. Stwarza nam to pewną rezerwę finansową. W chwili, gdy stanie się coś nieoczekiwanego (utrata pracy, wypadek, dłuższa choroba itp.), możemy środki z lokaty przeznaczyć na spłatę rat kredytowych w ciągu następnych kilku/kilkunastu miesięcy. Po za tym bez trudu znajdziemy lokaty oprocentowane między 8-10% w skali roku, podczas gdy kredyty walutowe z czołówki zaciągane na chwilę obecną oscylują w granicach 3,5-4,5%. 1.2. Zdolność kredytowa Zależy od dochodów (najczęściej netto) wszystkich kredytobiorców oraz ich obciążeń. Jeżeli otrzymamy informację, że dochody są wystarczające dla wnioskowanej przez nas kwoty kredytu, to nie ma problemu. Jeżeli zaś udając się do banku X otrzymujemy informację, że brakuje nam zdolności kredytowej, nie załamujmy się. Warto zapoznać się z ofertą kilku banków, bowiem różnice w zdolności kredytowej przy tych samych dochodach między różnymi bankami bywają olbrzymie. Najkorzystniej dla klientów zdolność kredytową liczą takie banki jak PeKaO SA i Polbank. Restrykcyjnie do dochodów podchodzą natomiast np. Deutsche Bank i MultiBank. Na zdolność kredytową wpływ mają tak oczywiste czynniki jak: posiadane kredyty, karty kredytowe czy limity w kontach osobistych, ale również posiadane osoby na utrzymaniu, nieruchomości, samochody. Niektóre banki biorą również pod uwagę tak specyficzne elementy jak wykształcenie czy lokalizacja nieruchomości, ale mają one marginalne znaczenie. 2

1.3. Waluta Odwieczny problem wszystkich kredytobiorców. Ma decydujący wpływ na globalny kształt całego kredytu: zarówno na wysokość comiesięcznej raty jak również łączną sumę odsetek. Najczęściej wybierane waluty to: PLN, CHF, EUR, USD. Każda ma swoje wady i zalety i nie ma złotej recepty, którą walutę wybrać. Wszystko zależy od planów finansowych kredytobiorcy. Jeżeli kredyt zamierzamy spłacać przez pełen wnioskowany okres kredytowania czyli najczęściej ok. 30 lat, to zdecydowanie tańszym rozwiązaniem na chwilę obecną jest kredyt walutowy. Czy będzie to CHF, EUR czy USD zależy już od konkretnych ofert bankowych i preferencji klienta. Bez względu na walutę, zarówno suma odsetek jak i wysokość raty będą tutaj mniejsze niż przy takim samym kredycie w PLN. Ryzyko walutowe rozkłada się na długi okres czasu, co dla kredytobiorcy jest zdecydowanie mniej ryzykowne. Jeżeli dodatkowo kredyt uruchomi się w momencie, gdy kursy walut obcych są (patrząc historycznie) na wysokim poziomie jak to ma miejsce teraz możemy na tym dodatkowo skorzystać. Przykład Jeżeli przykładowo zaciągamy teraz kredyt w wysokości 300 000 zł w EUR i uruchomiony on jest po kursie 4,00 zł, to jeśli za rok kurs EUR wynosił będzie 3,00 zł, automatycznie do spłaty pozostanie nam 225 000 zł. Niestety ryzyko kursowe działa też w drugą stronę i jeśli ktoś w sierpniu 2008 r. uruchomił sobie 300 000 zł w CHF po kursie 2,00 zł, to teraz ma do spłaty niemal 400 000 z. Kredyt walutowy ma jeszcze jedną wadę: spread, ale o tym opowiem szerzej nieco później. Jeżeli jednak kredyt zamierzamy spłacić w krótkim czasie, powiedzmy do ok. 5-7 lat, to warto rozważyć kredyt w PLN. W krótkim okresie czasu ryzyko kursowe jest zbyt duże i opłaca się płacić nieco wyższe raty przez kilkadziesiąt miesięcy, ale uniknąć sytuacji dopłaty do interesu niemal 100 000 zł jak w przykładzie powyżej, w sytuacji gdy kurs CHF wzrósł w zaledwie kilka miesięcy o ponad 30%. Należy również pamiętać, że zgodnie z Rekomendacją S, paradoksalnie dla kredytów walutowych (z niższą ratą na chwilę obecną) wymagana jest wyższa zdolność kredytowa niż dla kredytu w PLN. 1.4. Okres kredytowania Zdecydowana większość kredytobiorców wybiera okres kredytowania od 20-30 lat. W tym przedziale zdolność kredytowa jest największa, rata możliwie niska, a suma odsetek - możliwa do akceptacji i rozsądna. Kredyt na np. 40 lat lub więcej mija się z celem, ponieważ zdolność kredytowa w stosunku do okresu kredytowania 30 lat rośnie zaledwie o ok. 3-5% i wysokość raty maleje bardzo nieznacznie, podczas gdy suma odsetek na skutek tak wydłużonego okresu kredytowania rośnie zdecydowanie, bo aż o ok. 20-25%. Uzasadnione jest to jedynie w przypadku, gdy brakuje zdolności kredytowej dla kredytu na 30 lat lub gdy jesteśmy pewni, że kredyt spłacimy w całości lub przynajmniej mocno nadpłacimy w najbliższym czasie. 3

1.5. Wkład własny W dobie kryzysu jest nierzadko wymagany przez banki. W zasadzie jedynie Deutsche Bank oraz DnB NORD na chwilę obecną udzielają kredytów w walutach obcych na 100% LTV. Pozostałe banki wymagają od 15-35% wkładu własnego. Dużo łatwiej uzyskać kredyt w PLN bez wnoszenia jakichkolwiek środków własnych oferuje to większość banków na rynku. Wniesienie środków własnych pozwala również uzyskać niższą marżę, czyli tańszy kredyt. 1.6. Priorytety Każdy kredytobiorca ma swoje priorytety coś, na czym zależy mu najbardziej. Najczęściej klienci wymieniają za najważniejsze takie czynniki jak: brak kosztów początkowych w postaci prowizji, ubezpieczeń itp., brak dodatkowych ubezpieczeń, jak najniższa marża, jak najniższa rata, jak najniższy łączny koszt kredytu, możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w walucie, możliwość prowadzenia rachunku bilansującego, dopłaty państwa do kredytu. Tych czynników jest dużo więcej, ponieważ tak naprawdę każdy kredyt jest inny i każdy klient jest inny. W związku z czym dobry doradca każdego klienta potraktuje indywidualnie, zbada jego potrzeby i dopasuje mu najlepszy produkt. Przykład Przyjmijmy, że Pan Kowalski potrzebuje kredytu w wysokości 250.000 zł, posiada zdolność kredytową, za preferowaną walutę wybrał CHF lub EUR, okres kredytowania to 25 lat, kredyt ma być bez wkładu własnego, a klientowi najbardziej zależy na braku opłat początkowych i jak najniższej marży. Kiedy już wiemy, czego nam potrzeba, musimy zdecydować, gdzie udamy się, aby poznać konkretne oferty kredytowe. Sposobów jest kilka, jednak generalnie najczęściej klient wybiera wycieczkę po bankach lub wizytę u pośrednika. Jeżeli przyszły kredytobiorca orientuje się w ofertach, wie na co zwracać uwagę oraz jakie czynniki decydują o atrakcyjności oferty, może wybrać ją samemu po analizie ofert bankowych. W przypadku, gdy Kowalski nie ma pojęcia, na co zwrócić uwagę, nie wie czym różni się marża od prowizji, nie wie co to jest spread, Libor czy Wibor zdecydowanie korzystniejsze będzie dla niego udanie się do pośrednika, który analizując potrzeby i preferencje kredytobiorcy dopasuje mu najkorzystniejszą ofertę. Należy tylko wybrać, czy będzie to duży pośrednik sieciowy typu Expander lub Open Finance, czy lokalny doradca finansowy dysponujący niewielkim biurem i zajmujący się wszystkim samodzielnie. Każdy z nich ma swoje plusy i minusy i nie można generalizować, które rozwiązanie jest lepsze. Dla porównania można wybrać się do obu, a decyzję u którego z nich ewentualnie złożymy wniosek podjąć później. Wystarczy 10-15 minut rozmowy, aby zorientować się, który doradca wzbudza w nas większe zaufanie, który jest bardziej kompetentny, dla którego jesteśmy ważnymi klientami, którzy zostaną fachowo i rzetelnie obsłużeni, któremu wreszcie powierzymy nasze finanse. 4

Ważne! Bez względu na to, czy składasz wniosek osobiście w Banku czy u pośrednika złóż co najmniej 3 wnioski! Nawet, jeżeli doradca twierdzi, że wszystko przebiegnie bez problemu i kredyt dostaniesz na 100% - złóż kilka wniosków w różnych bankach. Pozwoli to uniknąć później przykrych niespodzianek, w postaci nieoczekiwanych warunków kredytowych i zapisów w umowie kredytowej czy co gorsza - odmowy kredytu i w konsekwencji utraty wpłaconego wcześniej zadatku. 2. Analizujemy ofertę Aby stwierdzić, która oferta jest dobra, musimy wiedzieć na co zwracać uwagę. Przeanalizować musimy: wysokość marży, wysokość prowizji, dodatkowe ubezpieczenia, opłatę za wcześniejszą spłatę, opłatę za przewalutowanie, koszty spread, inne koszty. Przybliżmy zatem najważniejsze elementy kredytu, którymi należy kierować się przy wyborze właściwej propozycji kredytowej: 2.1. Marża Ma decydujące znaczenie jeżeli chodzi o ogólny koszt kredytu. Im niższa marża tym tańszy kredyt. Większość innych kosztów w postaci prowizji, ubezpieczeń, opłat za wcześniejszą spłatę itp. ponosimy jednorazowo i nie generują one tak dużych kwot, co wysoka marża, ponieważ odbija się ona na kredycie przez cały okres kredytowania. 2.2. Prowizja Jest to koszt jednorazowy, którego kredytobiorcy bardzo nie lubią. Kto bowiem chciałby zostawić w banku kilka lub kilkanaście tysięcy złoty bez powodu? Nawet drogie ubezpieczenie coś nam daje, podczas gdy prowizja, to pieniądze wyrzucone w błoto. Większość banków ma standardowo w ofercie prowizję za udzielenie kredytu. Waha się ona od 1-3%. Czasem prowizja ukryta/zamieniana jest pod postacią ubezpieczenia płatnego jednorazowo lub w ciągu kilku pierwszych lat. Przykładem jest Pakiet Bezpieczna Spłata (PBS) w Multibanku w wysokości 1,4% kwoty kredytu, płatne jednorazowo przy uruchomieniu kredytu. Prowizję zawsze warto próbować negocjować. Często udaje się zejść o 30-50% od stawki wyjściowej. Co zrobić, aby negocjacje (nie tylko prowizji, ale również marży) miały większą szansę powodzenia, opiszę w kolejnym poradniku. W tej chwili prowizji za udzielenie kredytu nie ma w takich bankach jak: PKO BP, Polbank, Kredyt Bank, Fortis Bank i DnB NORD. 5

Czasem brak prowizji związany jest z koniecznością zawarcia umowy z bankiem na dodatkowe produkty, typu: konto osobiste, kartę kredytową, limit w koncie itp. co mimo wszystko przeważnie klientowi się opłaca. 2.3. Ubezpieczenia Temat rzeka i ciężko opisać go w kilku zdaniach. Zasadniczo banki chętnie ubezpieczają wszystko co się da, bo każde ubezpieczenie obciąża kieszeń klienta. Najczęstsze ubezpieczenia to: nieruchomości - od ognia i zdarzeń losowych, pomostowe, niskiego wkładu, na życie, od czasowej lub całkowitej niezdolności do pracy, od utraty pracy, od spadku wartości nieruchomości. Absolutnie każda zabudowana nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu musi być ubezpieczona od ognia i zdarzeń losowych. Jest to ubezpieczenie obowiązkowe, ale stosunkowo tanie. Ubezpieczenie mieszkania o wartości ok. 300 000 zł na rok kosztuje w podstawowym zakresie w zależności od TU 200-300 zł. Kolejnym ubezpieczeniem, które spotkamy niemal zawsze to ubezpieczenie pomostowe. Jest to ubezpieczenie, które obowiązuje do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku do Księgi Wieczystej. Najczęściej koszt ten doliczany jest co miesiąc do raty po przez podwyższenie oprocentowania o ok. 1%, co skutkuje jej podwyższeniem o około 10% w stosunku do raty standardowej. Wyjątkiem jest tutaj Bank DnB NORD, który przy kredycie refinansowym nie obciąża klienta żadnymi kosztami związanymi z ubezpieczeniem przejściowym po prostu go nie ma. Jeśli nie posiadamy wkładu własnego lub jego wysokość jest nieznaczna, bank będzie wymagał albo zwiększenia wkładu własnego, lub jeżeli klient go nie posiada bank może go skredytować, ale wymaga wtedy ubezpieczenia niskiego wkładu. Związane jest to niejako ze zwiększonym ryzykiem po stronie banku, ponieważ rośnie LTV czyli wskaźnik określający wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Im niższy współczynnik LTV tym najczęściej otrzymamy korzystniejszą marżę. Jeśli jednak LTV przekracza 80% lub 85% - płacimy ubezpieczenie niskiego wkładu. Najczęściej jest to 3,5% kwoty brakującego wkładu własnego, płatne na 3 lata z góry i później jest kontynuowane co roku, aż spłacony zostanie łącznie odpowiedni poziom kapitału (15% lub 20%). Bankami, w których nie ma ubezpieczenia niskiego wkładu są m.in. Polbank i DnB NORD. Pozostałe ubezpieczenia bywają nieobligatoryjne, klient może je dodatkowo wybrać jeżeli uzna to za stosowne. Ubezpieczenie na życie wydaje się być tutaj tym najwłaściwszym, aby nie obciążać naszymi obciążeniami kredytowymi najbliższych. Pozostałe to w mojej opinii zbędne generowanie kosztów. 6

2.4. Opłata za wcześniejszą spłatę Bardzo istotny element, jeśli zamierzamy spłacić kredyt przed czasem, np. ze środków ze sprzedaży starego mieszkania. Prowizja wynosi tutaj od 0% do 2% i zależy od tego, czy klient płaci prowizję przy uruchomieniu kredytu czy też nie. Bank nie może pozwolić sobie na rezygnację z obu tych kosztów. Albo płacimy od razu przy uruchomieniu, albo prowizja startowa wynosi 0 zł, ale przy wcześniejszej spłacie w okresie np. 3 lat, prowizja za wcześniejszą spłatę wynosi 1-2%. Druga opcja jest zdecydowanie korzystniejsza dla klienta, ponieważ jeżeli nie zamierza on spłacać kredytu przed czasem, nie straci ani złotówki. 2.5. Opłata za przewalutowanie Tutaj nie ma dużych różnic. Albo jest to 0% albo 1%, czasem 1,5%, w zależności od banku i wybranej waluty. Z przewalutowania korzysta się bardzo rzadko, więc nie ma potrzeby przykładać do tego specjalnej wagi, przy porównywaniu ofert kredytowych. Dużo ważniejsze są czynniki opisane wcześniej. Wstrzelić się z przewalutowanie potrafią nieliczni, ponieważ przeważnie jak ktoś zaczyna myśleć o tym poważnie, to jest już za późno. Aby dokonać go w najwłaściwszym momencie musimy doskonale znać rynki finansowe lub zdać się na opinię naszego doradcy. 2.6. Spread Chyba najbardziej ukryty koszt kredyt. Najprościej mówiąc jest to różnica między kursem kupna waluty (kursem uruchomienia), a kursem sprzedaży (kursem, po którym spłacamy kredyt). Bardzo często klienci wcale nie zwracają na to uwagi podczas gdy wysoki spread generuje spore dodatkowe koszty. Niski spread to 4,5-5%. Są jednak banki, w których spread wynosi nawet kosmiczne 11% (DomBank). Najkorzystniej wypada w ostatnim czasie Nordea oraz Deutsche Bank, wysoki spread mają za to BZ WBK, PeKaO SA i PKO BP ale tutaj wskaźniki wahają się w przedziale od 5-6%, także nie jest tak źle. Przy teoretycznym założeniu, że przez 30 lat kurs nie zmieni się ani o 1gr, to i tak poniesiemy koszt spreadu, czyli w zależności od Banku i dnia od ok. 0,09 zł na 1 CHF do nawet 0,23 zł. Przy wspomnianym już przykładowym kredycie w wysokości 300 000 zł daje to koszt dodatkowy rzędu od ok. 8 500 25 000 zł w zależności od banku. Niektóre banki dają możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w walucie, co pozwala na zakup waluty w dowolnym kantorze i wpłatę na konto walutowe celem spłaty raty. Jest to rozwiązanie bardzo korzystne dla klienta i pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt złotych na racie. Możliwość taką daje np. Fortis Bank. Zgodnie z nowelą do Rekomendacji S, w połowie 2009 r. każdy bank ma stworzyć klientowi możliwość spłaty kredytu w walucie, z czego zdecydowanie radzę skorzystać. 2.7. Inne koszty Ostatnim elementem, który musimy porównać są inne dodatkowe koszty związane z udzieleniem i obsługą kredytu. Mogą być to np. opłata za prowadzenie konta (5 zł miesięcznie 7

przez 30 lat to 1800 zł), opłata za kartę debetową, konieczność podpisania umowy na kartę kredytową, która również jest płatna, koszt wyceny nieruchomości, koszty wpisu do hipoteki, koszty inspekcji (budowy lub remontu) itp. itd. Mają one marginalne znaczenie, ale w momencie gdy przyjdzie nam porównywać dwie zbliżone oferty wszystko ma znaczenie. Także czynniki niemierzalne. Dla mnie istotnym byłoby, czy biorę kredyt w banku, który do tej pory zajmował się kredytami ratalnymi na żelazka, czy bankiem, który obsługuje od lat firmy i klientów linii private banking. Czy jest stały podgląd do konta i kredytu przez Internet, czy system internetowy jest bezpieczny i wygodny w użyciu, czy doradca na pierwszy rzut oka sprawia wrażenie osoby bardzo kompetentnej i doświadczonej, czy może jest świeżo upieczonym, nowym opiekunem klienta, który będzie na nas eksperymentował? Czy w oddziale stale są kolejki i tracimy cenny czas i nerwy chcąc wpłacić lub wypłacić pieniądze, czy też możemy wszystko załatwić od ręki w miłej atmosferze? Każdy klient ma swoje priorytety lecz najważniejsze są liczby. Czasem na pierwszy rzut oka widać najkorzystniejszą ofertę. Jeśli jednak mamy 2-3 zbliżone, wtedy w grę wchodzą pozostałe czynniki niemierzalne. To, jak duży wpływ na koszt kredytu ma poszczególny z jego elementów, o ile wzrasta nam koszt kredytu przy podwyższeniu marży o 0,1%, jakie dokumenty będą nam potrzebne, jak duże jest w rzeczywistości ryzyko kursowe i kiedy warto je ponieść, jaka waluta jest teraz najkorzystniejsza dla kredytobiorców, gdzie najłatwiej otrzymać kredyt, a gdzie otrzymamy go najszybciej, jak wynegocjować najkorzystniejsze warunki kredytowe będą to tematy kolejnych poradników. Skupimy się już na konkretnych liczbach, bankach, przeanalizujemy przykłady, wybierzemy najkorzystniejsze rozwiązania. 8