REGULAMIN ROZLICZANIA KOSZTÓW GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI ORAZ USTALANIA WYSOKOŚCI OPŁAT ZA LOKALE W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ LOKATORSKO WŁASNOŚCIOWEJ BURSZTYN W WIERUSZOWIE (tekst ujednolicony) POSTANOWIENIA OGÓLNE ROZDZIAŁ I Podstawa prawna 1. Ustawa z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. nr 119 poz. 1116 z późniejszymi zmianami ), 2. Ustawa z dnia 16.09.1982r. Prawo spółdzielcze ( t.j. Dz.U. z 2003r. nr 188 poz. 1848 z późniejszymi zmianami ), 3. Ustawa z 24 czerwca 1994r.o własności lokali (tj.dz.u. nr 85 poz,388 z późniejszymi zmianami), 4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( Dz.U. nr 71 poz.733 z późniejszymi zmianami), 5. Kodeks cywilny - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r.(Dz.U. nr 16 poz.93 z późniejszymi zmianami, 6. Statut Spółdzielni. Definicje 2 1 1. Lokal samodzielny lokal mieszkalny, lokal użytkowy, garaż. 2. Lokal użytkowy pomieszczenia, w których prowadzona jest działalność gospodarcza lub inna. Lokale użytkowe znajdują się w budynkach mieszkalnych. 3. Nieruchomość działka gruntu zabudowana budynkiem lub budynkami mieszkalnymi z garażami oraz działka niezabudowana, dla której jest założona jedna księga wieczysta. 4. Użytkownikami lokali są: a. członkowie Spółdzielni posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub właściciele lokali będący członkami, b. właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni, c. posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niebędący członkami Spółdzielni, d. najemcy lokali, e. użytkownicy lokali bez tytułu prawnego. 5. Powierzchnia użytkowa lokalu stanowiąca podstawę rozliczania kosztów i naliczania wymiaru opłat powierzchnia użytkowa lokalu wynikająca z treści prawomocnej uchwały Zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości a w odniesieniu do nieruchomości, dla których brak takiej uchwały-
powierzchnia dotychczas stosowana przy wymiarze opłat za korzystanie z lokalu (tj. z rozliczenia inwestycji). 6. Częścią wspólną nieruchomości jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych lokali, lecz stanowią współwłasność wszystkich właścicieli. Do części wspólnej nieruchomości zalicza się: pralnie suszarnie, rowerownie, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze, elementy infrastruktury technicznej, drogi, chodniki, zieleń, pomieszczenia węzła cieplnego i wodociągowego, pomieszczenia gospodarcze, fundamenty, mury, dachy itp. 7. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej udział określony w uchwale Zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali odpowiadający stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczenia przynależnego do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi w nieruchomości. 8. Pożytki z nieruchomości przychody z nieruchomości a w szczególności z: czynszu najmu i dzierżawy, opłat za urządzenia reklamowe lub itp. 9. Zasoby mieszkaniowe budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym urządzeniami i uzbrojeniem terenów, na których znajdują się w/w budynki mieszkalne. 10.Mieniem Spółdzielni są wszelkie nieruchomości zabudowane i niezabudowane lub ich części w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującym poszczególnym członkom i właścicielom lokali nie będącym członkami Spółdzielni- odrębnej własności lokali lub ich praw. 11. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje: a. eksploatację i utrzymanie lokali mieszkalnych i użytkowych, b. eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych, c. eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, d. eksploatację i utrzymanie garaży, e. działalność społeczną, kulturalna i oświatową Spółdzielni, f. nakłady na remonty, 12. Koszty eksploatacji nieruchomości obejmują: a. koszty obsługi technicznej ( bieżąca konserwacja, usuwanie awarii, utrzymanie pogotowia technicznego ( dyżury domowe ) b. koszty utrzymania czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku oraz otoczeniu budynków, c. koszty materiałów i energii elektrycznej zużywanej do oświetlenia nieruchomości, d. koszty zarządzania i administracji ogólnej Spółdzielni w tym: - wynagrodzenie wraz z narzutami oraz pozostałe świadczenia na rzecz pracowników Spółdzielni, - koszty utrzymania pomieszczeń biurowych, gospodarczych i warsztatowych ( energia elektryczna, c.o., woda, itp. ) e. koszty pozostałe tj. koszty: usług kominiarskich, deratyzacji, dezynfekcji, dezynsekcji, ubezpieczenia majątkowe, opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, przeglądów budynków, instalacji i urządzeń, prowizje bankowe, amortyzacja, opłaty pocztowe i telekomunikacyjne,
f. inne nieprzewidziane koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. 13.Koszty różnicy wody koszty wody stanowiącej różnicę wskazań pomiędzy wodomierzem głównym budynku ( lub sumą wskazań wodomierzy głównych w budynku) a sumą wskazań wodomierzy w poszczególnych lokalach. 14.Opłata za używanie lokalu - są to należności na pokrycie kosztów eksploatacji nieruchomości, odpisu na fundusz remontowy, podatku od nieruchomości, kosztów rozliczenia różnicy wody, kosztów wymiany wodomierzy, konserwacji domofonów, oraz kosztów centralnego ogrzewania i dostawy ciepła do podgrzewu wody użytkowej. 15. Kredyt długoterminowy - spłata przypadającą na lokal obejmująca ratę kredytu wraz z odsetkami związaną z budową, modernizacją budynku. 16.Przez osoby zamieszkałe w lokalu rozumie się osoby zameldowane na pobyt stały lub czasowy oraz osoby faktycznie przebywające w lokalu. O zmianach stanu zasiedlenia mieszkania użytkownik lokalu jest zobowiązany niezwłocznie powiadomić Spółdzielnię. Zmniejszenie lub zwiększenie liczby osób przyjmowanej za podstawę przy ustalaniu opłat uwzględnia się od następnego miesiąca po dacie pisemnego zgłoszenia tej zmiany albo ustalenia przez spółdzielnię, iż osoby faktycznie zamieszkują w tym lokalu. W przypadku zamieszkiwania w lokalu osób nie zameldowanych liczbę osób ustala się na podstawie oświadczenia użytkownika lokalu albo na podstawie ustaleń spółdzielni. ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW ROZDZIAŁ II 3 1. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi zwane dalej kosztami gzm obejmują koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. 2. Koszty gzm kalkuluje się, rozlicza i ustala wysokość opłat z podziałem na: a. obsługę eksploatacyjną nieruchomości, w których ustanowione są tytuły prawne do lokali, b. odpis na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, c. podatek od nieruchomości, d. wieczyste użytkowanie gruntu, e. koszty różnicy wody, f. koszty wymiany wodomierzy, g. utrzymanie domofonów, h. gospodarkę c.o.,c.w.u., i. opłata na działalność społeczną, oświatową i kulturalną ( w przypadku podjęcia takiej uchwały przez Walne Zgromadzenie).
Stawka eksploatacyjna 1. Rozliczanie kosztów gzm przeprowadza się w okresach rocznych, pokrywających się z latami kalendarzowymi, za wyjątkiem kosztów zakupu energii cieplnej, które rozliczane są w odrębnie ustalonych okresach określonych w stosownym regulaminie. 2. Ponoszone przez Spółdzielnię koszty gzm ewidencjonowane są odrębnie dla poszczególnych nieruchomości. W przypadku kosztów utrzymania nieruchomości stanowiących mienie wspólne Spółdzielni oraz kosztów typu ogólnego ( np. prowizje bankowe, zarządzanie, itp. ) koszty te rozliczane są na nieruchomości proporcjonalnie do ich powierzchni użytkowej. 3. Lokale stanowiące wyodrębnioną własność będą obciążane taką częścią kosztów eksploatacji danej nieruchomości, jaka wynika z udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej. 4. Podstawą do dokonywania z użytkownikami lokali rozliczeń z tytułu kosztów gzm są ustalenia rocznego planu finansowego Spółdzielni uchwalonego przez Radę Nadzorczą oraz postanowienia niniejszego regulaminu. 5. Jeżeli po uchwaleniu planu finansowego następują zmiany w warunkach gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to dopuszczalna jest korekta ustaleń planu oraz opłat za używanie lokalu w trakcie okresu rozliczeniowego. 6. Na pokrycie kosztów eksploatacji nieruchomości pobierana jest podstawowa opłata eksploatacyjna naliczana według stawki w zł./m 2 p.u. lokalu. Stawka eksploatacji podstawowej może być różna dla poszczególnych nieruchomości. Fundusz remontowy 1. Opłaty z tytułu funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych spółdzielni wynikają z potrzeb remontowych spółdzielni i zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą planu remontowego na rok ustalania opłat. Podatek od nieruchomości 1. Opłaty miesięczne z tytułu podatku od nieruchomości ustala się zgodnie z planem finansowym w oparciu o obowiązujące stawki podatku w roku, na który ustalone są opłaty proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu i charakteru przeznaczenia lokalu ( lokal mieszkalny, lokal użytkowy, pozostałe lokale w tym garaże). 2. Koszty podatku od nieruchomości rozliczane są na powierzchnię użytkową lokali w nieruchomości, z wyłączeniem powierzchni lokali wyodrębnionych. 3. Właściciele lokali stanowiących wyodrębnioną własność rozliczają się z tytułu podatku od nieruchomości dotyczącego ich nieruchomości indywidualnie z gminą. Natomiast koszty podatku naliczanego od nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni oraz przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkałe w budynkach Spółdzielni stanowią element kalkulacyjny przypadających na ich lokale z tytułu opłat za używanie lokalu.
Wieczyste użytkowanie gruntów 1. Ponoszone przez Spółdzielnię opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu są ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości. 2. Obciążenia poszczególnych lokali ( w tym garaży ) opłatami za wieczyste użytkowanie gruntu dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. 3. Właściciel lokalu stanowiącego odrębną własność, będący współużytkownikiem wieczystym gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, w której lokal ten jest położony, rozlicza się indywidualnie z właścicielem gruntu z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie gruntu. Rozliczanie kosztów dostawy wody 1. W budynkach Spółdzielni w pełni opomiarowanych (tj. wszystkie lokale wyposażone są w wodomierze oraz zainstalowany jest w budynku wodomierz główny) rozliczenia za wodę i odbiór ścieków odbywać się będą na poniższych zasadach: a) Spółdzielnia będzie opłacała faktury wystawione przez Przedsiębiorstwo Komunalne S.A. za ilość wody i ścieków wynikającą z odczytów wodomierzy głównych, b) Użytkownicy lokali mieszkalnych uiszczają miesięczną, zaliczkową opłatę według średniego zużycia wody w roku poprzedzającym, c) Użytkownicy lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny będą obciążani według odczytów wodomierzy w okresach kwartalnych, d) Odczytów wskazań wodomierzy oraz rozliczeń kosztów dostawy wody w lokalach mieszkalnych dokonuje się w okresach półrocznych, e) Po upływie każdego okresu rozliczeniowego (pół roku) na podstawie odczytów dokonuje się rozliczenia różnicy między zaliczkowymi opłatami, a kosztami faktycznie przypadającymi na poszczególny lokal. f) Różnica pomiędzy kosztami dostawy a opłatami zaliczkowymi regulowana jest następująco: - niedopłatę wnosi się przy uiszczaniu najbliższej opłaty miesięcznej, - nadpłatę zalicza się w poczet opłat eksploatacyjnych za następny miesiąc. Różnica między wskazaniami wodomierzy indywidualnych a wskazaniem głównych liczników wody obciąża koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Koszty konserwacji i wymiany wodomierzy rozliczane są jednolicie w skali całej Spółdzielni na podstawie odrębnej umowy z przedsiębiorstwem świadczącym usługi w tym zakresie. Domofony 1. Koszty konserwacji domofonów rozliczane są jednolicie w skali całej Spółdzielni w ciężar kosztów obsługi technicznej.
Energia cieplna 1. Zasady rozliczania kosztów dostawy ciepła dla potrzeb c.o. i c.w.u. unormowane są w regulaminach rozliczeń kosztów energii cieplnej pomiędzy SMLW BURSZTYN a użytkownikami lokali. USTALANIE WYSOKOŚCI OPŁAT ROZDZIAŁ III 5 1. Jako podstawą do ustalania stawek opłat eksploatacji na rok następny przyjmuje się koszty poniesione w roku poprzednim oraz przewidywany wzrost poziomu poszczególnych składników kosztów w roku, na który ustalana jest wysokość opłat z uwzględnieniem różnicy między kosztami a przychodami gzm oraz pożytków uzyskanych z nieruchomości. 2. Plan kosztów gzm jest sporządzany w oparciu o koszty gzm poniesione w poprzednim roku oraz przewidywany wzrost poszczególnych składników kosztów. 3. Jednostkami rozliczeniowymi kosztów gzm w zależności od rodzaju kosztów są: a.jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu, b.udział właściciela w nieruchomości wspólnej, c.osoba zamieszkała, d.wskazania urządzeń pomiarowych. 4. Wysokość opłaty miesięcznej za używanie lokalu zróżnicowana jest w zależności od tytułu do zajmowanego lokalu: a. członek Spółdzielni posiadający spółdzielcze prawo do lokalu w opłacie miesięcznej jest zobowiązany pokrywać koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, a także pokrywać koszty centralnego ogrzewania i podgrzewania wody oraz uczestniczyć w kosztach działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez Spółdzielnię. W/ w opłata miesięczna jest pomniejszona o przysługujący danemu członkowi udział w pożytkach i innych przychodach z mienia spółdzielni, b.osoba nie będąca członkiem Spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest obowiązana wnosić opłaty na pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, a także na pokrywanie kosztów centralnego ogrzewania oraz podgrzewania wody oraz na koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. c. członek spółdzielni będący właścicielem lokalu jest zobowiązany wnosić opłaty na pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem jego lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, a także pokrywać koszty centralnego ogrzewania i podgrzewania wody, oraz uczestniczyć w kosztach działalności
społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez Spółdzielnię pomniejszone o przypadające na jego lokal podatek od nieruchomości i opłatę za użytkowanie wieczyste. d. właściciel lokalu, który nie jest członkiem Spółdzielni jest zobowiązany wnosić opłaty na pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem jego lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych a także pokrywanie kosztów centralnego ogrzewania oraz podgrzewania wody. Jest też obowiązany uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby wspólnie zamieszkujące w określonych budynkach a także na koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. W/w opłata miesięczna jest pomniejszona o przysługujący danemu właścicielowi udział w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej oraz o podatek od nieruchomości i opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu. e. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez Spółdzielnię, jeżeli uchwała Walnego Zgromadzenia tak stanowi. f. Opłaty określone w ust. a,b,c,d mogą być wykorzystywane wyłącznie na cele, na które zostały pobrane. g. każdy właściciel lokalu po rozliczeniu kosztów remontu nieruchomości wspólnej finansowanej z funduszu remontowego obowiązany jest pokryć jednorazowo różnicę między kosztem robót przypadających na jego lokal, a sumą wniesionych odpisów na jego lokal. h. wyłoniony w drodze przetargu lub negocjacji najemca lub dzierżawca lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (w tym garażu) jest zobowiązany uiszczać czynsz najmu oraz inne opłaty w wysokości ustalonej w umowie: - za używanie garaży użytkownicy uiszczają opłatę najmu wg. kalkulacji Zarządu Spółdzielni, - osoby, które wniosły wkład garażowy uiszczają opłatę eksploatacyjną wg. kalkulacji Zarządu Spółdzielni, - objęcie w używanie jak również zwolnienie garażu spółdzielczego następuje na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego. i. użytkownik zajmujący lokal bez tytułu prawnego jest zobowiązany uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu wolnorynkowego wynikającego z innych przepisów prawnych. 5. Wysokość opłat za używanie lokali zatwierdza Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu. 6. Za koszty używania lokalu mieszkalnego solidarnie odpowiadają: - stale zamieszkujące osoby pełnoletnie, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu ( odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich faktycznego korzystania z lokalu ). 7. Opłaty za używanie lokali zgodnie z zapisem 68 pkt 1 Statutu Spółdzielni należy uiszczać, co miesiąc z góry do dnia 25 każdego miesiąca. Od opłat wnoszonych po tym terminie będą naliczane odsetki ustawowe.
8. O zmianie wysokości opłat za używanie lokalu Spółdzielnia obowiązana jest zawiadomić użytkowników, co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Natomiast w przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić użytkowników, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat. 9. Członkowie Spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany opłat w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, którego tryb określa Statut, lub bezpośrednio na drodze sądowej. Użytkownicy lokali mieszkalnych nie będący członkami Spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany opłat bezpośrednio na drodze sądowej. 10. Wysokość opłat dla lokali mieszkalnych zgodnie z zasadami określonymi w regulaminie ustala Zarząd a zatwierdza Rada Nadzorcza. 6 Dla właścicieli lokali rozliczenie kosztów eksploatacji podstawowej i ustalenie stawek opłat na pokrycie tych kosztów następuje według wielkości udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. 7 Ustalony po zatwierdzeniu bilansu wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi jest rozliczany w następujący sposób: 1.Nadwyżka lub niedobór na eksploatacji podstawowej jest uwzględniona przy sporządzeniu kalkulacji wysokości stawek opłat eksploatacyjnych poszczególnych nieruchomości w roku następnym. W stosunku do lokali stanowiących wyodrębnioną własność wynik finansowy jest rozliczany przez spółdzielnię indywidualnie z poszczególnymi właścicielami lokali. 2. Po zakończeniu roku sporządza się dla każdego budynku rozliczenie odpisu na fundusz remontowy obejmujące: a. kwotę odpisów na fundusz remontowy oraz innych zwiększeń, b. kwotę poniesionych przez Spółdzielnię nakładów na remonty danego budynku. Różnica pomiędzy kosztami a przychodami funduszu remontowego może być uwzględniana przy ustalaniu wysokości odpisu na fundusz remontowy w roku następnym lub w zależności od potrzeb remontowych może zwiększyć fundusz remontowy do wykorzystania w latach następnych. 3. Różnica między kosztami podatku od nieruchomości, wywozu nieczystości, konserwacji domofonów a uzyskanymi przychodami z tych tytułów jest uwzględniana przy sporządzaniu kalkulacji wysokości opłat z tych tytułów na poszczególne nieruchomości w roku następnym.
ROZDZIAŁ IV POSTANOWIENIA KOŃCOWE 8 W ramach opłat za użytkowanie lokali Spółdzielnia zobowiązana jest zapewnić: 1. Utrzymanie w należytym stanie technicznym i estetycznym budynków i ich otoczenia. 2. Sprawne funkcjonowanie wszelkich instalacji i urządzeń z wyjątkiem urządzeń stanowiących wyposażenie mieszkania. 3. Sprawną obsługę administracyjną. 9 Podstawowy zakres obowiązków Spółdzielni w dziedzinie napraw wewnątrz lokalu obejmuje naprawy i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody bez urządzeń odbiorczych, a także naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami standardowymi, naprawę instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej z wyjątkiem osprzętu. 10 Regulamin obowiązuje od daty podjęcia Uchwały Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej BURSZTYN Nr 18/2009 z dnia 26 października 2009 r. z mocą obowiązującą od dnia 01 listopada 2009 r.