Umowy w obrocie gospodarczym

e-poradnik Prawo Prawo Prawo Prawo Prawo Umowy w obrocie gospodarczym zawieranie i zabezpieczanie Kontraktowanie czynności przygotowawcze, reprezentacja, umowa przedwstępna Zabezpieczenia zadatek, odsetki, kary umowne, zastaw, hipoteka, dobrowolne poddanie się egzekucji, weksel Umowy sprzedaż, dzieło, roboty budowlane, dzierżawa

Kontraktowanie... 3 Czynności przygotowawcze... 3 Reprezentacja... 4 Pełnomocnictwo...5 Prokura... 9 Zasady kontraktowania... 11 Dochodzenie do kontraktu... 13 Umowa przedwstępna... 14 Umowa ramowa... 21 Wzorce umów... 23 Zabezpieczenia... 25 Zadatek... 25 Odsetki... 27 Kary umowne... 30 Zastaw zwykły i zastaw rejestrowy... 34 Hipoteka... 43 Poręczenie... 50 Dobrowolne poddanie się egzekucji... 54 Przewłaszczenie na zabezpieczenie... 55 Weksel... 60 Zastrzeżenie własności sprzedanej rzeczy... 69 Gwarancja bankowa... 71 Rachunek powierniczy... 73 Umowy... 75 Umowa sprzedaży... 75 Umowa o dzieło... 83 Umowa o roboty budowlane... 89 Umowa dzierżawy... 98 SPIS TREŚCI Wykaz wzorów Pełnomocnictwo ogólne... 7 Udzielenie prokury samoistnej... 11 Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości (projekt aktu notarialnego)... 19 21 Umowa ramowa... 22 23 Dwie klauzule umowne ustalające odsetki (kapitałowe i za opóźnienie)... 28 Fragment umowy mówiący o karach umownych, które mogą należeć się obydwu stronom... 33 Umowa o ustanowienie zastawu rejestrowego na zbiorze rzeczy ruchomych i praw stanowiących całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny (projekt aktu notarialnego)... 38 40 Umowa o ustanowienie hipoteki (projekt aktu notarialnego)... 48 49 Umowa poręczenia... 52 Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie (projekt aktu notarialnego)... 57 59 Deklaracja wekslowa (do weksla in blanco)... 63 Dwa weksle własny i trasowany... 67 Klauzula zastrzegająca własność sprzedanej rzeczy... 69 Umowa sprzedaży... 82 83 Umowa o prace projektowe (umowa o dzieło)... 87 88 Umowa o roboty budowlane... 96 97 Umowa dzierżawy... 101 102 Adres redakcji: 01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72, tel. 22 530 40 40; www.dziennik.pl, www.gazetaprawna.pl, www.forsal.pl Redaktor naczelny Dziennika Gazety Prawnej: Tomasz Wróblewski Redaktorzy merytoryczni: Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk, Teresa Siudem DTP: Joanna Archacka Biuro Obsługi Klienta: 05-270 Marki, ul. Okólna 40 tel. 22 761 30 30, 0 801 62 66 66; e-mail: bok@infor.pl Copyright by INFOR Biznes Sp. z o.o. ISBN 978-83-61957-68-3 Wydanie I/2011, maj 2011 r.

Zawieranie i zabezpieczanie umów w obrocie gospodarczym Kontraktowanie Zawieranie umów w obrocie gospodarczym, czyli między przedsiębiorcami, dotyczy układania relacji między podmiotami prowadzącymi przedsiębiorstwa (bez mieszania w to konsumentów). I choć mogą być oni zorganizowani w każdej dopuszczonej przez prawo formie, wolno im prowadzić firmy dowolnej wielkości, to ograniczamy się do pokazania metod zabezpieczania interesów w kontraktach między profesjonalistami spoza sektora publicznego i spoza branży finansowej, w obrocie krajowym. Mamy przy tym na uwadze problemy podmiotów podobnej wielkości (małych i średnich, a także mikroprzedsiębiorców), a tym samym przedsiębiorców o zbliżonej sile ekonomicznej perswazji. Dlatego nie są to porady wyłącznie dla wierzyciela albo dłużnika, czyli dla jednej strony stosunku zobowiązaniowego (który powstaje wskutek zawarcia umowy). Każdy bowiem układając się z kontrahentem działającym w tej samej skali, musi liczyć się z tym, że i on może mieć kłopot z wykonaniem umowy, podobnie jak powinien zabezpieczyć się przed opóźnieniem czy pokusą uniknięcia odpowiedzialności, z drugiej strony. Dlatego konstruowanie dobrych umów i zabezpieczanie ich powinno wiązać się z zachowaniem równowagi między prawami i obowiązkami wszystkich stron. Czynności przygotowawcze Trzeba też zwrócić uwagę na kilka spraw z pozoru pozaprawnych. Przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów warto poznać kondycję kontrahenta i opinię o nim innych kooperantów. Dobrze jest bowiem unikać firm, które już mają wyraźne kłopoty finansowe. Jest tak chociażby dlatego, że z ustawy

4 e-biblioteka Gazety Prawnej wynika, iż mają one lub wkrótce mogą mieć obowiązek ogłoszenia upadłości. To zaś, szczególnie gdy mamy do czynienia z upadłością likwidacyjną, nie wyklucza wprawdzie odzyskania przynajmniej części należności, niemniej zawsze powoduje opóźnienia i straty. Tak więc przy umowach opiewających na niewielkie kwoty wystarczy spytać o stan przedsiębiorstwa nie tylko przyszłego kontrahenta, ale i innych przedsiębiorców z nim współpracujących, jeżeli mamy do czynienia z osobami wpisanymi do gminnych ewidencji działalności gospodarczej (a więc także gdy kontraktujemy ze spółkami cywilnymi takich przedsiębiorców). Jeśli natomiast umowa ma być zawarty ze spółką handlową (jawną, partnerską, komandytową, komandytowo-akcyjną, z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjną), należy zajrzeć do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym, w którym powinno być dostępne oprócz innych potrzebnych informacji ostatnie sprawozdanie finansowe spółki. W sprawach większej wagi, gdy planowany kontrakt jest wieloletni lub znaczącej wartości, warto o przyszłego partnera zapytać wywiadownię gospodarczą. Niemniej wszystkich tych wyników sprawdzenia nie można traktować ani jako pewnika, ani tym bardziej jako gwarancji sprawnego wykonania umowy (dzieje się tak m.in. dlatego, że kondycja przedsiębiorstw zmienia się w czasie, a wszelkie wiadomości z drugiej lub trzeciej ręki zawsze dotyczą przeszłości). Nie oznacza to jednak, że sprawdzać nie warto. Po to bowiem, by móc zabezpieczyć umowę, najpierw trzeba dowiedzieć się, czy jej wykonanie w ogóle jest prawdopodobne. Reprezentacja Równie ważna jak rozpoznanie kondycji kontrahenta jest świadomość dobrego umocowania stron i do negocjowania, i do samego zawarcia umowy. Nie bez znaczenia jest bowiem dla samej ważności kontraktu, kto z kim go podpisuje. Warto więc zanim się ostatecznie dojdzie z kontrahentem do porozumienia sprawdzić, czy osoba, która występuje jako reprezentant drugiej strony, rzeczywiście jest umocowana do ustalania warunków umowy i do jej podpisania. Jednoosobowy przedsiębiorca nie wszystkie dokumenty sygnuje sam (bo i nie musi), podobnie jak spółki powinny mieć odpowiednią reprezentację. Gdy wobec tego właściciel negocjuje i kontraktuje osobiście, to przy firmie wpisanej do gminnej ewidencji, rozpoczynając kontakty biznesowe, powinien pokazać lub dołączyć do pierwszej umowy zaświadczenie wystawione przez stosowny organ administracji. Jeśli zaś taki przedsiębiorca działa przez pełnomocnika, to i on powinien pokazać dokument pełnomocnictwa, z którego wynika zakres umocowania.

Umowy w obrocie gospodarczym Spółki osobowe (cywilną i handlowe spółki osobowe, czyli jawną, partnerską, komandytową i komandytowo-akcyjną) co do zasady reprezentują wspólnicy. Za spółki kapitałowe (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjną) działają członkowie zarządu. Każdy taki przedsiębiorca może mieć również (i przeważnie ma) pełnomocnika czy pełnomocników, którymi mogą być prokurenci (specjalni pełnomocnicy do prowadzenia spraw przedsiębiorców wpisanych do KRS). 5 Pełnomocnictwo Udzielanie pełnomocnictwa ogólnego do czynności związanych z prowadzeniem interesów ma sens przede wszystkim wtedy, kiedy mocodawcami są osoby wpisane do gminnej ewidencji działalności gospodarczej prowadzące przedsiębiorstwo jednoosobowo lub w formie spółki cywilnej. Jedynie bowiem ci biznesmeni nie mogą ustanowić prokury, czyli szerokiego pełnomocnictwa handlowego, dostosowanego do potrzeb obrotu gospodarczego. Pełnomocnictwo jest jednostronną czynnością prawną o charakterze upoważniającym. Mocodawca powinien złożyć pełnomocnikowi oświadczenie, że udziela mu umocowania. W ten sposób pełnomocnik uzyskuje kompetencje do podejmowania czynności ze skutkiem bezpośrednio dla dającego upoważnienie. Ważne jest przy tym, że dla ważności pełnomocnictwa nie jest wymagane jego przyjęcie (stąd nawet na pisemnym pełnomocnictwie wystarczy podpis mocodawcy, a pełnomocnika nie jest potrzebny). Mocodawca musi mieć zdolność do czynności, do których upoważnia pełnomocnika. Umocowany zaś może legitymować się nawet zdolnością ograniczoną (np. właściciel trzech restauracji upoważnia swą szesnastoletnią córkę do prowadzenia w czasie wakacji jednego z należących do rodziny lokali). Udzielenie pełnomocnictwa jest bowiem czynnością opartą na zaufaniu. Z tego samego powodu może ono być w każdej chwili odwołane. Pełnomocnictwo ogólne może być udzielone w profesjonalnym obrocie gospodarczym tak samo jak w stosunkach niemających nic wspólnego z działalnością gospodarczą. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje czynności zwykłego zarządu. Prawo nie wskazuje dokładniej czynności, których wolno dokonywać pełnomocnikowi legitymującemu się takim umocowaniem. Należy więc rozumieć, że uzyskuje on prawo do normalnego korzystania z powierzonego mu majątku zgodnie z przeznaczeniem rzeczy i praw, a tym samym może zawierać w imieniu przedsiębiorcy wszelkie umowy z tym związane. Badając prawidłowość umocowania stron, warto pamiętać, że pełnomocnik nie może ustanowić dla mocodawcy innych pełnomocników, jeśli nie wynika to z treści peł-

6 e-biblioteka Gazety Prawnej nomocnictwa lub ze stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa (np. w wypadku zlecenia zleceniobiorca może powierzyć wykonanie przyjętych usług osobie trzeciej, jeżeli wynika to z umowy, ze zwyczaju lub kiedy jest do tego zmuszony przez okoliczności). Dlatego jeśli mocodawca nie życzy sobie, by pełnomocnik ustanawiał dalszych pełnomocników, można to wpisać do treści pełnomocnictwa. Gdyby zaś zostało ustanowionych kilku pełnomocników z takim samym zakresem umocowania, to przy braku odmiennych postanowień każdy mógłby działać samodzielnie. Niemniej ze względu na ochronę interesów mocodawcy obowiązuje unormowanie, zgodnie z którym pełnomocnik co do zasady nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy (np. nie może w imieniu mocodawcy zawrzeć umowy sprzedaży, w której sam jest sprzedawcą). Wyjątkowe są sytuacje, w których co innego wynika z samego pełnomocnictwa. Zdarza się też, że ze względu na treść czynności prawnej nie wchodzi w grę naruszenie interesów mocodawcy. Tę samą zasadę stosuje się, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Umocowanie do działania w cudzym imieniu w zasadzie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika. Jeśli jednak pełnomocnik nieżyjącego przedsiębiorcy dokona czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, będzie ona ważna. Wyjątek stanowi sytuacja, w której druga strona wiedziała o wygaśnięciu umocowania lub z łatwością mogła się o tym dowiedzieć. Ważne! Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Gdy jednak dla ważności jakiejś czynności prawnej potrzebna jest forma szczególna, to i pełnomocnictwo do jej dokonania musi być udzielone tak samo (np. zbycie przedsiębiorstwa czy nawet ustanowienie na nim użytkowania wymaga formy pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie, dlatego również pełnomocnictwo do takich czynności musi mieć taką formę; sprzedaż nieruchomości nie byłaby natomiast skuteczna bez aktu notarialnego, toteż i pełnomocnictwo obejmujące takie czynności musi być udzielone przed notariuszem). W pełnomocnictwie ogólnym zazwyczaj wymienia się możliwie najszerszy zakres działania. Przedsiębiorca, który chce, by pełnomocnik wyręczał go w prowadzeniu interesów, przeważnie umocowuje go m.in. do reprezentowania jego interesów w stosunkach z innymi przedsiębiorcami. Tym samym pełnomocnik może za przedsiębiorcę nie tylko zawierać umowy, lecz także windykować należności od kontrahentów.

Umowy w obrocie gospodarczym 7 WZÓR... (miejscowość, data) Pełnomocnictwo ogólne..., przedsiębiorca zarejestrowany w ewidencji (imię i nazwisko) działalności gospodarczej w gminie... pod numerem..., działający jednoosobowo pod firmą... w..., o numerze REGON:..., NIP:..., zamieszkały w... ustanawiam... (imię i nazwisko) o numerze PESEL..., legitymującego się dowodem osobistym nr..., o NIP......, zamieszkałego w... przy ul.... moim pełnomocnikiem do reprezentowania moich interesów jako przedsiębiorcy. Pełnomocnictwo niniejsze może być w każdej chwili odwołane.... (podpis mocodawcy) Jest także ważne, że oprócz pełnomocnictwa ogólnego, udzielonego w zwykłej formie pisemnej, przedsiębiorca może w razie potrzeby udzielić tej samej osobie lub innej pełnomocnictwa do załatwienia konkretnego rodzaju spraw, czyli pełnomocnictwa rodzajowego (np. do zawierania umów relatywnie wielkiej wartości w stosunku do obrotów i majątku przedsiębiorstwa). Wolno mu również umocować pełnomocnika do poszczególnych czynności. Przykład Dwa pełnomocnictwa Jan Iksiński umocował do dokonywania czynności zwykłego zarządu, polegających na wykonywaniu rutynowych zadań związanych z prowadzeniem jego przedsiębiorstwa, Bogusława Igrekowskiego. Potrzebne do tego pełnomocnictwo ogólne wystawił w zwykłej formie pisemnej, jak tego wymaga ustawa. Okazało się jednak, że w czasie, który zamierzał spędzić za granicą, miał podpisać umowę dotyczącą sprzedaży jednego z lokali należących do jego przedsiębiorstwa. Uznał więc, że może to za niego załatwić jego pełnomocnik Igrekowski. Po to jednak, by było to prawnie skuteczne, musiał

8 e-biblioteka Gazety Prawnej wystawić mu kolejne pełnomocnictwo, tzw. do poszczególnej czynności, czyli upoważniające do sprzedaży konkretnego lokalu. Pełnomocnictwo to musiało mieć formę aktu notarialnego, ponieważ czynność, której miał dokonać pełnomocnik, może mieć wyłącznie taką formę. I choć pod treścią każdego pełnomocnictwa musi się podpisać tylko mocodawca, to nic nie stoi na przeszkodzie, by opatrzył je podpisem także pełnomocnik. Jest to bowiem najlepszy dowód na to, że zgodził się reprezentować mocodawcę w określonym zakresie. A ponieważ dokument pełnomocnictwa powinien zostać wręczony umocowanemu, to nie może on tłumaczyć się w stosunkach biznesowych, że go nie posiada, chociaż wolno mu negocjować i podpisywać umowy za przedsiębiorcę. Warto pamiętać, że jeśliby pełnomocnik zawarł umowę bez umocowania, m.in. z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa, to nie byłaby ona bezwzględnie nieważna (dotyczy to pełnomocników obu stron). Jej ważność zależałaby od potwierdzenia przez tego, w czyim imieniu została zawarta, choć mocodawca mógłby oczywiście odmówić potwierdzenia takiej umowy. Potwierdzenie prowadziłoby w takiej sytuacji do ważności umowy zawartej bez umocowania, zaś odmowa do definitywnej jej bezskuteczności. W tej drugiej sytuacji rzekomy pełnomocnik obowiązany byłby do zwrotu wszystkiego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy. Musiałby też naprawić szkodę, jaką druga strona poniosła, zawarłszy umowę, nie wiedząc o braku umocowania. Dla przedsiębiorców ważne jest także, że gdyby pełnomocnik po wygaśnięciu pełnomocnictwa dokonał w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, to np. zawarta w takich okolicznościach umowa byłaby co do zasady ważna. Byłoby tak, gdyby kontrahent odwołanego pełnomocnika nie wiedział o odebraniu temu reprezentantowi drugiej strony pełnomocnictwa. Gdyby natomiast o wygaśnięciu umocowania wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć, czynność rzekomego pełnomocnika byłaby nieważna. Tym bardziej że przepis kodeksu cywilnego regulujący ważność czynności prawnych dokonywanych przez byłego pełnomocnika wyraźnie wskazuje na obowiązek upewnienia się co do istnienia umocowania i jego zakresu przez osobę wchodzącą w relacje prawne z pełnomocnikiem. Podstawa prawna Art. 98 109, art. 751 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Prokura Umowy w obrocie gospodarczym 9 Prokura jest szczególnym rodzajem pełnomocnictwa handlowego, którego może udzielić przedsiębiorca podlegający wpisowi do rejestru przedsiębiorców. Obejmuje ona umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Prokury może zatem udzielić każda spółka handlowa zarówno osobowa, jak i kapitałowa, o ile nie znajduje się w stanie likwidacji. Nie może natomiast mieć prokurenta ani jednoosobowy przedsiębiorca wpisany do gminnej ewidencji działalności gospodarczej, ani spółka cywilna takich osób fizycznych-przedsiębiorców (i nie tylko dlatego, że ta ostatnia sama nie jest przedsiębiorcą, a jedynie umową przedsiębiorców). Stało się tak przez przeoczenie ustawodawcze. Włączając przepisy dotyczące prokury do kodeksu cywilnego, legislatorzy planowali bowiem zmianę polegającą na wprowadzeniu do KRS wszystkich przedsiębiorców. Nigdy to jednak nie nastąpiło, a przedsiębiorcom wpisywanym do gminnej ewidencji pozostało tylko ustanawianie zwykłych pełnomocników, nie prokurentów. W osobowych spółkach handlowych ustanowienie prokury wymaga zgody wszystkich wspólników mających prawo do ich reprezentacji. W kapitałowych natomiast akceptacji zarządu spółki (chyba że umowa spółki przewiduje inne uregulowanie tej kwestii). Ważne! Prokurentem może zostać tylko osoba fizyczna mająca pełną zdolność do czynności prawnych. Konieczne jest tu bowiem osobiste zaufanie mocodawcy wobec prokurenta. W spółkach kapitałowych pewnym ograniczeniem jest również to, że prokurentami nie powinni być członkowie ich władz w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością prokurentem nie wolno zostać członkowi rady nadzorczej ani komisji rewizyjnej (niemniej może nim być każdy wspólnik), a w spółkach akcyjnych wyłączony jest członek rady nadzorczej. Każdy przedsiębiorca rejestrowy może mieć kilku prokurentów. Dane każdego takiego pełnomocnika ujawniane są w dziale drugim akt rejestrowych spółki. Zgłoszenie o udzieleniu prokury powinno określać także jej rodzaj, a w przypadku łącznej także sposób jej wykonywania. Również każdorazowa zmiana dotycząca prokury i prokurentów, a więc również odwołanie ich, wymaga zgłoszenia do rejestru przedsiębiorców. Niemniej tego rodzaju wpisy mają charakter jedynie deklaratoryjny. Oznacza to, że i bez nich prokura jest ważna i skuteczna

10 e-biblioteka Gazety Prawnej (tzn. prokurent został powołany i może dokonywać wszelkich czynności w imieniu spółki), a po odwołaniu prokurent nie ma prawa reprezentować swego dawnego mocodawcy. Jawność danych rejestrowych powoduje jednak domniemanie istnienia wpisanej prokury. To zaś ma znaczenie dla ważności umów zawartych przez ujawnionego prokurenta. Wpis służy kontrahentom także w ten sposób, że mogą oni zapoznać się ze sposobem reprezentacji spółki. Ważne jest też, że prokury nie wolno ograniczyć wobec osób trzecich. Nawet jeżeli zakres działania prokurenta spółka aktem wewnętrznym ograniczyła do określonych działań, to przekroczenie tych kompetencji przy dokonywaniu czynności z osobą trzecią (np. zawarcie w imieniu spółki umowy) nie będzie skutkować jej nieważnością. I to nawet wtedy, kiedy kontrahent wiedział o ograniczeniu. Prokura może być samoistna. Wówczas prokurentowi przysługuje prawo do samodzielnej reprezentacji. W przypadku prokury łącznej do skutecznego występowania w imieniu mocodawcy konieczne jest natomiast współdziałanie prokurenta z określoną liczbą innych prokurentów. Jeśli zaś spółka ma ustanowioną reprezentację mieszaną, to w jej imieniu działa prokurent ze wspólnikiem lub wspólnikami (w spółce osobowej) lub z członkiem albo członkami zarządu (w spółce kapitałowej). Prokura łączna to udzielona kilku osobom do wspólnego działania. Ważne! Przestrzeganie dobrego oznaczenia kontraktujących stron i osób je reprezentujących jest niezmiernie ważne, ponieważ dokonanie czynności prawnej przez jednego prokurenta na przykład przy ustanowionej prokurze łącznej spowoduje nieważność takiej czynności. Prokura oddziałowa to taka, która jest ograniczona do możliwości prowadzenia spraw wpisanych do rejestru jako zakres działalności oddziału przedsiębiorstwa. Prokurent, zawierając umowę, składa pod nią podpis zgodny ze wzorem znajdującym się w aktach rejestrowych przedsiębiorcy. I jeśli z treści dokumentu (np. jego nagłówka) nie wynika, w jakim charakterze reprezentant spółki działa, to potrzebny jest również dopisek mówiący, że podpis złożył prokurent. Trzeba również pamiętać, że przyjęcie oświadczenia woli skierowanego do spółki przez jednego tylko spośród kilku ustanowionych prokurentów byłoby skuteczne. Prokurent ma kompetencje nie tylko do zawierania i wypowiadania w imieniu spółki umów. Wolno mu poza tym udzielać i odwoływać poręczenia oraz pełnomocnictwa. Nie może natomiast udzielać dalszej prokury.

Umowy w obrocie gospodarczym 11 WZÓR Udzielenie prokury (samoistnej) Iksiński, Igrekowski spółka jawna z siedzibą w Warszawie, przy ul Długiej 279, wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Warszawie Wydział Gospodarczy XXXV pod numerem 0000012345, reprezentowana przez obydwu wspólników Jana Igrekowskiego i Andrzeja Iksińskiego, ustanawia prokurenta. Zostaje nim Zygmunt Zetowski, zamieszkały w Warszawie, przy ul. Dziwnej 150 m. 234, legitymujący się dowodem osobistym XYZ 11112233. Prokurent ten będzie prowadził interesy spółki, tzn. reprezentował ją we wszelkich sprawach sądowych i pozasądowych samodzielnie. Przede wszystkim będzie kontraktował w imieniu spółki do kwoty jednego miliona złotych samodzielnie.... (podpisy wspólników) Podstawa prawna Art. 109 1 109 9 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.). Zasady kontraktowania Kiedy przedsiębiorcy są już przekonani, że chcą zawrzeć ze sobą umowę i mają pewność, że działają w ich imieniu właściwe osoby, powinni ustalić jej treść (mogą i najczęściej czynią to ich reprezentanci). Muszą przy tym pamiętać i o zasadzie swobody kontraktowania, i o podwyższonym standardzie oczekiwanej wiedzy przy zawieraniu oraz staranności w czasie wykonywania umów w obrocie profesjonalnym. Wolność kształtowania treści umowy oznacza, że kontrahenci określając swoje prawa i obowiązki mogą przyjąć rozwiązania zapisane w normatywnych typach umów (tylko kodeks cywilny reguluje ich ponad dwadzieścia), zmodyfikować je stosownie do własnych potrzeb, albo całkowicie od nich odstąpić, konstruując umowę w stu procentach szytą na miarę. Trzeba jednak przy tym uważać na ustawowo zakreśloną, a więc nieprzekraczalną granicę swobody umów, którą jest właściwość (natura) stosunku zobowiązaniowego. Oznacza to, że nie można, zawierając np. umowę sprzedaży, wprowadzać elementów sprzecznych z jej cechami, bez których kontrakt taki nie istnieje, czyli, powiedzmy, pominąć kwestię przeniesienia własności sprzedawanej rzeczy czy zapłaty ceny. Nie wolno też z umowy starannego działania, takiej jak umowa-zlecenie, zrobić umowy rezul-

12 e-biblioteka Gazety Prawnej tatu, tzn. takiej, której wykonanie wiązałoby się z koniecznością uzyskania konkretnego efektu. Przykład Uczył, ale nie wszystkich nauczył Postęp spółka jawna zleciła przedsiębiorcy Janowi Iksińskiemu przeszkolenie pracowników w zakresie stosowania nowego programu komputerowego. Ten uczył przez umówiony czas określonych czynności i przekazał osobom zatrudnionym u zleceniodawcy potrzebne im wiadomości. Rozdał też wszystkim szkolonym niezbędne materiały broszury i płyty kompaktowe. Nie jest jednak oczywiste, że wszyscy szkoleni opanowali materiał, mimo że Jan Iksiński wykazał należytą staranność, ucząc kursantów. Nie była to jednak umowa rezultatu, dlatego nie można uznać, że Jan Iksiński jej nie wykonał nawet wtedy, kiedy nie wszyscy uczeni wszystkiego się nauczyli. Umowy (ich treść i cel) nie mogą też być sprzeczne z ustawami (np. prowadzić do przestępstwa ani nawet do obejścia prawa, m.in. konkurencji). Przykład Zmowa cenowa Osiem korporacji taksówkarskich z jednego miasta umówiło się, że podniesie w ciągu trzech miesięcy stawkę opłaty początkowej za przejazd o 2 zł. Stwierdziwszy to, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że taksówkarze zawarli niedozwolone porozumienie cenowe i tym samym bezprawnie zrezygnowali z konkurowania między sobą. Tym samym nie tylko umowa okazała się nieważna, lecz uczestnicy kartelu musieli zapłacić karę rzędu 100 tys. zł. Umowy nie powinny również naruszać zasad współżycia społecznego, czyli powszechnie akceptowanych zasad uczciwości kupieckiej, czyli po prostu dobrych obyczajów. Zważywszy także na ogólne właściwości zobowiązań, kontrahenci nie mogą naruszać nawet interesów osób trzecich, mimo że umowa obligacyjna wiąże tylko jej strony. W przeciwnym razie, gdyby strony ewidentnie złamały którąkolwiek z tych zasad, kontrakt może okazać się nieważny w całości lub w części, czyli będzie traktowany tak, jakby nigdy nie został zawarty. Trzeba także pamiętać, że wszystkie uwagi dotyczące konstruowania umowy dotyczą w tym samym stopniu postanowień koniecznych, jak i dodatkowych, a więc m.in. zabezpieczających interesy stron.

Umowy w obrocie gospodarczym Dochodzenie do kontraktu 13 Sposoby kontraktowania reguluje kodeks cywilny. Modelowo można zawrzeć umowę po złożeniu i przyjęciu oferty, po przetargu lub w drodze rokowań. W praktyce często mieszane są różne sposoby. Nie da się też założyć, że któraś z metod jest najsensowniejsza lub najkrótszą drogą prowadzi do pożądanej treści kontraktu, albo zapewnia bezpieczeństwo jego wykonania. Pod tym względem istotniejsze są instrumenty służące przygotowaniu i zabezpieczeniu umowy ostatecznej, czyli umowa przedwstępna czy umowa ramowa, choć i one nie zawsze są potrzebne, jeżeli przedsiębiorcy od razu mogą zawrzeć umowę ostateczną i nie zamierzają umawiać się ze sobą wielokrotnie. Ważny może się też okazać wybór między negocjowaniem warunków, przyjęciem wzorca oferowanego przez drugą stronę i przedstawieniem własnego szablonu umowy. Nie bez znaczenia jest również zachowanie właściwej formy czynności prawnej. W obrocie profesjonalnym rzadko możliwe i sensowne jest umawianie się ustnie. Przeważnie przedsiębiorcy nie tylko mogą, lecz muszą wybierać między zwykłą formą pisemną, kwalifikowanymi formami pisemnymi, takimi jak dokument z datą pewną, z poświadczeniem podpisu lub aktem notarialnym i formą elektroniczną. Trzeba przy tym pamiętać, że forma może być zastrzeżona pod rygorem nieważności, dla celów dowodowych lub dla wywołania określonych skutków prawnych. I jeśli się nie dochowa np. przy zbywaniu czy nabywaniu nieruchomości formy aktu notarialnego, to nawet najlepiej z pozoru zabezpieczona umowa będzie po prostu nieważna. Nawet umowa przedwstępna dotycząca zawarcia umowy ostatecznej mającej za przedmiot sprzedaż gruntu, budynku czy lokalu użytkowego nie odniesie skutku polegającego na możliwości przymuszenia kontrahenta do jej zawarcia, jeżeli zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej. Podobny problem wiąże się ze zbywaniem, dzierżawieniem lub ustanawianiem użytkowania na przedsiębiorstwie. Umowy dotyczące takich czynności prawnych muszą mieć formę pisemną z podpisami poświadczonymi przez notariusza. Trzeba również pamiętać, że jeśli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność między nimi powinna być dokonana w szczególnej formie, to dochodzi ona do skutku tylko w razie zachowania zastrzeżonej formy. Jednakże gdy strony zastrzegły dokonanie czynności w formie pisemnej, nie określając skutków niezachowania jej, to w razie wątpliwości należy uznać, że była ona zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Zasadą podstawową jest jednak, że kiedy umowa została zawarta

14 e-biblioteka Gazety Prawnej w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie, powinno być stwierdzone pismem. Gdyby natomiast umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały do jej zawarcia. Odstąpienie od umowy natomiast albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. Przy tym po to, by była zachowana forma pisemna, wystarczy złożyć własnoręczny podpis na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy zaś wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany. Ustawa stanowi też, że oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej, opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu, jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej. W wypadku kontraktowania w obrocie gospodarczym obowiązuje jeszcze dodatkowa zasada. Otóż jeżeli przedsiębiorcy zawrą umowę bez zachowania formy pisemnej, a jedna ze stron niezwłocznie przekaże drugiej pismo potwierdzające ten fakt, to umowa obowiązuje. Co więcej, jeżeli owo pismo potwierdzające zawiera zmiany lub uzupełnienia umowy niezmieniające istotnie jej treści, to strony wiąże umowa przekazana w piśmie potwierdzającym, chyba że druga strona niezwłocznie się temu sprzeciwiła na piśmie. Warto także pamiętać, że umowy w formie aktu notarialnego przygotowuje notariusz, niemniej zawsze sensowne jest przedstawienie mu własnego projektu kontraktu, który rejent nie tylko sprawdzi, lecz również w razie koniczności zapisania jakiegoś postanowienia inaczej, niż zaplanował to przedsiębiorca powinien zwrócić na to uwagę i poprawić w akcie błąd lub nieścisłość. Ważne! Umowa zostaje zawarta, gdy strony osiągną porozumienie co do skutków prawnych, jakie zamierzają wywołać. Dochodzi do tego, gdy wszystkie strony (kontrahentów może być wielu, nie tylko dwóch) złożą zgodne oświadczenia woli, czyli np. podpiszą umowę. Umowa przedwstępna Umowa przedwstępna jest ważnym sposobem zabezpieczenia interesów stron przez zapewnienie sobie, że umowa, czy co wcale nierzadkie w obrocie gospodarczym wielokrotne umowy (np. o dostawy surowców) ostateczne doj-

Umowy w obrocie gospodarczym dą do skutku, albo przynajmniej, że strona, która się uchyli od tego obowiązku, będzie obowiązana do naprawienia wynikłej stąd szkody. Umowa przedwstępna stanowi bowiem zobowiązanie stron lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy definitywnej (może być jedno- lub dwustronnie zobowiązująca). Zawsze jednak powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, przy czym w każdym przypadku będą one inne. Przy sprzedaży lokalu czy samochodu dostawczego np. będzie to cena i obowiązek wydania rzeczy, przy umowie o dzieło wynagrodzenie i zobowiązanie do wykonania oznaczonego dzieła, przy umowie o roboty budowlane oddanie obiektu, dokonanie czynności związanych z przygotowaniem robót (w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu), odebranie obiektu i zapłata. 15 Ważne! Umowa przedwstępna pozbawiona istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, a więc zawierająca przykładowo tylko termin i kilka ogólnych informacji dotyczących umowy przyrzeczonej, byłaby z mocy prawa nieważna. Umowa przedwstępna nie musi określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ale może, i po to, żeby w praktyce był z niej większy pożytek, termin taki zastrzec warto. Chodzi o to, że tego rodzaju postanowienie ma wpływ na bieg przedawnienia i pozwala na szybkie ustalenie daty nie tylko wymagalności roszczenia, czyli zawarcia umowy ostatecznej, ale również np. odsetek. Oznaczenie terminu pozwala też na ocenę opóźnienia kontrahenta lub jego zwłoki, czyli zawinionego opóźnienia. To zaś daje możliwość sprawnego dowodzenia racji powoda w ewentualnym procesie przed sądem. Orzeczenie Zdaniem Sądu Najwyższego określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest końcowy, a jedynie jest terminem spełnienia świadczenia. Jego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, a przeciwnie, skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy. Konsekwencją jej staje się natomiast rozpoczęcie biegu jednorocznego terminu przedawnienia (tu także chodzi o to, że jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia, jak mówi art. 389 par. 2 in fine), a także roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (wyrok SN z 19 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 344/05).

16 e-biblioteka Gazety Prawnej Jeśli natomiast strony nie oznaczą terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to przyjmuje się, że jest on zastrzeżony na korzyść dłużnika. Oznacza to, że wierzyciel (uprawniony z umowy przedwstępnej) nie może żądać zawarcia umowy ostatecznej przed upływem terminu (jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia mówi kodeks cywilny), ale nie może też uchylić się od przyjęcia tego świadczenia, gdyby dłużnik zechciał umowę ostateczną zawrzeć wcześniej. W przypadku umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej brak oznaczenia terminu powoduje przekonanie, że został on zastrzeżony na korzyść obu stron, i że żadna nie może wcześniej (przed upływem terminu) żądać od drugiej zawarcia umowy definitywnej. Niemniej zabezpieczać się w tej formie (by spowodować zawarcie umowy ostatecznej) nawet bez oznaczenia konkretnego terminu umowy definitywnej zawsze warto. Kodeks cywilny stanowi bowiem, że kontrakt przyrzeczony powinien być zawarty w odpowiednim terminie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jego zawarcia. Odpowiedniość oznacza tu wzięcie pod uwagę wszystkich okoliczności, które przesądziły o odroczeniu umowy głównej i o związaniu się umową przedwstępną. Jeżeli zatem zawarcie umowy zależy wyłącznie od woli stron, termin powinien być stosowny do możliwości np. zorganizowania spotkania u notariusza. Jeśli zaś w grę wchodzi, powiedzmy, konieczność uzyskania jakiejś decyzji administracyjnej, to termin należy dopasować do tego zdarzenia. Ważne! Jeżeli transakcja dotyczy nieruchomości, umowę przedwstępną wolno ujawnić w księdze wieczystej. W sądzie wieczystoksięgowym zgłasza się wówczas roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie własności budynku lub działki, wieczystego użytkowania albo o przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego). Dzięki ujawnieniu roszczenie stanie się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela gruntu, budynku czy lokalu, a ten nie będzie mógł zasłaniać się nieznajomością wpisu w księdze. Warto pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przechodzą na przedsiębiorcę, który kupił albo uzyskał w formie aportu przedsiębiorstwo innego takiego, który zawarł umowę przedwstępną. Jeśli zaś chodzi o formę, to umowa przedwstępna, by była ważna, nie musi być zawarta w żaden szczególny sposób (powinna tylko określać istotne postanowie-

Umowy w obrocie gospodarczym nia umowy przyrzeczonej). Od formy zależą jednak skutki prawne umowy przedwstępnej. Zawsze, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy ostatecznej. Niemniej strony mogą odmiennie określić zakres odszkodowania. Mówimy wówczas o słabszym skutku umowy, który polega na możliwości odzyskania jedynie części kosztów poniesionych wskutek przygotowań do zawarcia umowy końcowej. Odpowiedzialność dłużnika określana jest wtedy jako ograniczona do ujemnego interesu umownego, czyli właśnie do wyrównania szkody poniesionej w związku z uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy ostatecznej. 17 Orzeczenie Przy wyrównaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy nie podlegają korzyści, które kontrahent by osiągnął, gdyby umowa doszła do skutku. Chodzi jedynie o odszkodowanie, które obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami. A składają się na nie koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem. Wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści odpowiadające uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania (wyrok z 5 grudnia 2006 r., sygn. akt II CSK 274/06). Strony umowy przedwstępnej mogą również uzależnić zawarcie umowy ostatecznej od zapłaty określonej kwoty przez stronę, która zamierza dokonać, powiedzmy, zakupu rzeczy. I jeśli termin przekazania sprzedającemu tej sumy nie zostanie określony inaczej, to będzie on wiązał się z czasem zawarcia umowy przyrzeczonej. Pieniądze te, jeżeli strony umowy przedwstępnej nie określą ich jako zadatek, nie będą nim. Zostaną jednak zaliczone na poczet należnego świadczenia pieniężnego przy wykonaniu umowy ostatecznej. Gdyby jednak definitywna umowa nie została zawarta, to wpłacona kwota powinna zostać zwrócona. Najważniejszą funkcją zabezpieczającą umowy przedwstępnej jest fakt, że jeśli spełnia ona przewidziane dla kontraktu przyrzeczonego wymagania, zwłaszcza dotyczące formy, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia owej umowy ostatecznej. Jest to tzw. mocniejszy skutek umowy przedwstępnej.

18 e-biblioteka Gazety Prawnej Przykład Dzierżawa przedsiębiorstwa Janusz Igrekowski zawarł umowę przedwstępną z Omegą spółką z ograniczoną odpowiedzialnością dotyczącą zawarcia umowy sprzedaży całego jego przedsiębiorstwa. Kodeks cywilny wymaga dla kontraktów mających za przedmiot zbycie przedsiębiorstwa, wydzierżawienie go lub ustanowienie na nim użytkowania formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (jeżeli w skład przedsiębiorstwa nie wchodzi własność nieruchomości). I tak się też strony umówiły, określając w umowie przedwstępnej dokładnie warunki, jakie miały zostać zawarte w umowie ostatecznej. Pan Igrekowski rozmyślił się jednak po kilku miesiącach i w terminie przewidzianym na zawarcie umowy definitywnej oświadczył spółce Omega, że przedsiębiorstwa nie sprzeda, czyli umowy ostatecznej nie zawrze. Spółka może w tej sytuacji wystąpić do sądu z powództwem o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy, czyli o wydanie orzeczenia zastępującego zawarcie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z Januszem Igrekowskim. Jest przy tym wysoce prawdopodobne, że sąd spodziewane orzeczenie wyda.

Umowy w obrocie gospodarczym 19 WZÓR Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości (projekt aktu notarialnego) 10 lutego 2011 r. w kancelarii notarialnej przed notariuszem. stawili się 1. Adam Wesoły zamieszkały w..., przy ul... zwany dalej sprzedającym, oraz 2. Jan Kowalski, zamieszkały przy ul. Słonecznej 1 w Poznaniu, prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Bajka Księgarnia dla Najmłodszych Jan Kowalski w Poznaniu. REGON:..., NIP:... zwany dalej Kupującym. 1 1. Adam Wesoły oświadcza i zapewnia, że: jest właścicielem nieruchomości położonej w Poznaniu przy ul. Mroźnej, stanowiącej działkę nr 876/5 o obszarze 01.18.18 ha, dla której Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą o numerze KW..., w dziale III wyżej wymienionej księgi wieczystej wpisana jest nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz spółki pod firmą ENEA Operator spółka z ograniczoną odpowiedzialności z siedzibą w Poznaniu, wymieniona księga wieczysta nie wykazuje żadnych innych obciążeń, a na wymienionej nieruchomości nie ciążą żadne inne prawa osób trzecich ani nie są z nią związane żadne inne roszczenia osób trzecich, opisana nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się w części na terenie przeznaczonym pod zabudowę. 2. Jan Kowalski oświadcza i zapewnia, że: znane są mu położenie, granice, obszar, przeznaczenie oraz stan prawny i faktyczny wyżej opisanej działki nr 876/5. 2 1. Sprzedający okazał: wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wydany dla działki nr 876/5, odpis z księgi wieczystej o numerze KW..., zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego 2. Kupujący przedłożył... 3 1. Adam Wesoły zobowiązuje się sprzedać Janowi Kowalskiemu prawo własności opisanej w 1 ust. 1 niniejszego aktu niezabudowanej działki nr 876/5 o obszarze 01.18.18 ha, i to w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, wyjąwszy służebność opisaną w 1, a Jan Kowalski oświadcza, że prawo własności opisanej działki zobowiązuje się kupić. 4 Strony zgodnie oświadczają, że przyrzeczoną niniejszym aktem notarialnym umowę sprzedaży zobowiązują się zawrzeć najpóźniej do 30 kwietnia 2011 r.

20 e-biblioteka Gazety Prawnej 5 1. Strony oświadczają, że cenę umówiły na kwotę 123 000,00 PLN (sto dwadzieścia trzy tysiące złotych) wraz z mieszczącą się w wymienionej kwocie sumą podatku od towarów i usług według stawki 23 proc. 2. Kupujący oświadcza, że całą umówioną cenę w kwocie 123 000,00 PLN zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu w następujący sposób: a) 23 000,00 PLN tytułem zaliczki złoży dokumentującemu notariuszowi na przechowanie tak, by kwota ta znalazła się na rachunku bankowym tutejszej kancelarii notarialnej jeszcze dziś. Notariusz powinien przelać tę kwotę: sprzedającemu niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży przyrzeczonej niniejszym aktem, kupującemu w przypadku nieprzystąpienia przez kupującego do zawarcia umowy przyrzeczonej w zakreślonym terminie albo pomimo nieskorzystania przez stronę kupującą z prawa odstąpienia, o którym mowa w 7 niniejszego aktu, co udokumentowane zostanie protokołem stawiennictwa jednej strony w tutejszej kancelarii notarialnej... (data)..., o godzinie... i niestawiennictwa drugiej strony, jednakże pomniejszoną o 10 000,00 PLN z tytułu kary umownej, o której mowa w 9 niniejszego aktu, płatnej niezwłocznie na rachunek bankowy sprzedającego, kupującemu w przypadku nieprzystąpienia przez sprzedającego do zawarcia umowy przyrzeczonej w zakreślonym terminie albo pomimo nieskorzystania przez kupującego z prawa odstąpienia, o którym mowa w 7 niniejszego aktu, jednakże pomniejszoną o 10 000,00 PLN tytułem odstępnego, o którym mowa w 7 niniejszego aktu, płatnego niezwłocznie na rachunek bankowy sprzedającego; b) 100 000,00 PLN złoży dokumentującemu notariuszowi na przechowanie tak, by kwota ta znalazła się na rachunku bankowym tutejszej kancelarii notarialnej najpóźniej na jeden dzień roboczy przed datą zawarcia umowy sprzedaży przyrzeczonej niniejszym aktem notarialnym. 3. Strony postanawiają, że sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jedynie wówczas, gdy w terminie kończącym się na jeden dzień roboczy przed datą zawarcia tejże umowy, tj. najpóźniej do 29 kwietnia 2011 r., rachunek bankowy tutejszej kancelarii notarialnej zostanie uznany kwotą 100 000,00 PLN, stanowiącą pozostałą część umówionej ceny. 6 1. Strony zgodnie postanawiają, że kupującemu przysługuje w terminie określonym w 4 niniejszego aktu prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej za zapłatą sprzedającemu odstępnego w kwocie 10 000,00 PLN. 2. Strony ustalają zgodnie, że oświadczenie kupującego o odstąpieniu złożone na podstawie postanowień niniejszego paragrafu jest skuteczne tyko wtedy, kiedy zostanie złożone w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami i jeśli będzie obejmować również zgodę kupującego na cofnięcie wniosku o wpis w księdze wieczystej.. roszczenia, o którym mowa w 9 ust. 1 niniejszego aktu, względnie wyrażenie zgody na wykreślenie z tejże księgi wieczystej tegoż roszczenia, jeśliby taki wpis został już dokonany.

Umowy w obrocie gospodarczym 21 7 Strony zgodnie oświadczają, że w umowie sprzedaży przyrzeczonej niniejszym aktem notarialnym: 1. sprzedający zobowiąże się wydać stronie kupującej działkę nr 876/5, bliżej opisaną w 1 ust. 1 niniejszego aktu, i to w dniu zawarcia umowy sprzedaży przyrzeczonej niniejszym aktem, a także ze złoży odnośnie do tego zobowiązania oświadczenie o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego, 2. strony wskażą, że całkowita odpowiedzialność sprzedającego wynikająca z umowy sprzedaży przyrzeczonej niniejszym aktem, w tym również odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne nieruchomości, jest ograniczona do maksymalnej kwoty równej cenie sprzedaży. 8 Strony ustalają, że w razie nieprzystąpienia przez jedną ze stron do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży najpóźniej... (data)..., w tutejszej kancelarii notarialnej, albo pomimo nieskorzystania przez kupującego z prawa odstąpienia, o którym mowa w 7 niniejszego aktu, drugiej stronie będzie przysługiwać od tego, kto nie przystąpił do aktu, kara umowna w kwocie 10 000,00 PLN, płatna w terminie... dni, licząc od upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej niniejszym aktem. 9 Na podstawie niniejszego aktu notarialnego Jan Kowalski wnosi do Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych o wpis w księdze wieczystej. roszczenia o przeniesienie prawa własności działki nr 876/5 na swoją rzecz. 10 Strony ustalają, że wszelkie koszty niniejszego aktu oraz umowy przyrzeczonej i należne opłaty sądowe ponosi kupujący. 11 Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Akt ten odczytano, przyjęto i podpisano. Wzór przygotowała poznańska kancelaria radców prawnych Komarnicka Korpalski Kancelaria Prawna sp.j. Umowa ramowa Praktyka gospodarcza wykształciła obok umowy przedwstępnej, uregulowanej w kodeksie cywilnym także rodzaj umowy nienazwanej, czyli niezdefiniowanej w żadnej ustawie, nazywanej umową ramową czy bazową. Według wielu teoretyków prawa i ona jest rodzajem zagwarantowania sobie przez jedną stronę, że druga zawrze z nią w przyszłości pożądaną umowę, której szczegółowych

22 e-biblioteka Gazety Prawnej warunków nie da się zawczasu określić. Jest więc to rodzaj długoterminowego porozumienia handlowego między partnerami przedsięwzięcia gospodarczego (najczęściej występuje przy zawieraniu umów dealerskich, czyli dystrybucyjnych, kompensacyjnych, transportowych, umów kooperacji przemysłowej). Porozumienie takie nie konkretyzuje jednak treści przyszłych umów wykonawczych i tym różni się od umowy przedwstępnej. Dlatego niemożliwe jest wyegzekwowanie na drodze sądowej zawarcia umów realizacyjnych. Niemniej umowa ramowa określa warunki dokonania przyszłych czynności prawnych (np. ich formę i treść), oznacza ramowo właśnie ich treść, czyli rodzaj umów wykonawczych oraz pewne prawa i obowiązki stron oraz formułuje obowiązek dokonania tych czynności. Odmowa zawarcia umowy realizacyjnej na warunkach określonych w ramowej rodzi jedynie obowiązek naprawienia wynikłej stąd szkody na zasadzie analogii do umowy przedwstępnej. W praktyce umowy ramowe określają w swej treści obowiązek naprawienia szkody i oznaczają przy tym kary umowne, których zapłacenie powoduje prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy. WZÓR Umowa ramowa Zawarta 11 lutego 2011 r. w Poznaniu pomiędzy: Urzędem... z siedzibą w Warszawie, przy ul. Wzorcowej 1 00-XXX Warszawa reprezentowanym przez..., (imię i nazwisko) zwanym dalej zamawiającym a Przedsiębiorstwem Wielobranżowym... z siedzibą w Poznaniu przy ul. Przemysłowej 1, 00-YYY Poznań reprezentowanym przez właściciela..., (imię i nazwisko) zwanym dalej wykonawcą. 1 1. Przedmiotem umowy jest ustalenie warunków dotyczących zamówień publicznych na wykonywanie bieżących napraw w budynkach zamawiającego oraz na terenie podległych mu jednostek w okresie obowiązywania niniejszej umowy. Przedmiotowa umowa ma charakter umowy ramowej zgodnie z art. 99 prawa zamówień publicznych. 2. Szczegółowe warunki zamówienia zostaną określone w postępowaniu, o którym mowa w art. 101 ust. 1 prawa zamówień publicznych.

Umowy w obrocie gospodarczym 23 3. Zawarcie umowy ramowej nie rodzi po stronie wykonawcy roszczenia o udzielenie zamówienia publicznego na prace objęte umową. 4. Umowa zawarta jest na 24 miesiące. 2 1. Wykonawca zobowiązuje się do wykonania przedmiotu zamówienia za zryczałtowanym wynagrodzeniem miesięcznym w wysokości zł z doliczeniem należnego VAT. 2. Wykonawca zobowiązuje się do wykonywania udzielonych mu przez zamawiającego zamówień objętych przedmiotową umową na warunkach nie gorszych niż określonych w pkt 1. 3 1. Zamawiający w trakcie procedury zmierzającej do udzielenia zamówień objętych tą umową zaprosi do składania ofert wykonawcę, z którym zawarł przedmiotową umowę. 2. Wykonawca zobowiązuje się złożyć ofertę w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego w terminie ustalonym przez zamawiającego. 3. Zamawiający udzieli zamówienia publicznego wykonawcy spełniającemu warunki określone w zaproszeniu do składania ofert i zaoferuje najkorzystniejszą cenę za wykonanie przedmiotu zamówienia. 4 Warunki realizacji umowy, w tym warunki płatności, określone zostaną w umowie ostatecznej. 5 1. W sprawach nieuregulowanych tą umową zastosowanie znajdują przepisy ustawy Prawo zamówień publicznych oraz kodeksu cywilnego. 2. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 3. Sądem właściwym do rozstrzygania sporów jest sąd według siedziby zamawiającego. (zamawiający). (wykonawca) Wzór przygotowała poznańska kancelaria radców prawnych Komarnicka Korpalski Kancelaria Prawna sp.j. Wzorce umów Dla zabezpieczenia własnych praw ważne jest również, czy przedsiębiorca będzie negocjował warunki i umowa powstanie wskutek konsensu kontrahentów, czy też jedna ze stron podpisze wzorzec przygotowany przez drugą stronę. Przygotowanie typowego wzoru jest niezwykle przydatnym sposobem skrócenia drogi kontraktowa-

24 e-biblioteka Gazety Prawnej nia, kiedy przedsiębiorca zawiera wiele takich samych umów z wieloma kooperantami. Wzorzec ułatwia kalkulację i kontrolę ryzyka. Jeśli więc przedsiębiorca przygotowuje go sam, powinien spowodować, by zawierał on przydatne dla niego, a jednocześnie dopuszczalne metody zabezpieczeń. Może więc taka typowa umowa mówić np. o uczciwie skalkulowanych karach umownych lub odsetkach, może zastrzegać własność sprzedanej rzeczy lub mówić, że umowie tej będzie towarzyszył zastaw. Może również wymagać złożenia weksla gwarancyjnego. Zawsze ważne jest jednak, by wzorzec był sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Wzorce umowy to między innymi wszelkie ogólne warunki, wzory umów, formularze kontraktowe, regulaminy czy inne zbiory postanowień przygotowane przez jedną ze stron umowy, które druga podpisuje bez nanoszenia zmian. Trzeba przy tym pamiętać, że wzorzec jest wiążący dla drugiej strony, tej jedynie podpisującej go, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. W razie zaś, gdy posługiwanie się wzorcem jest w stosunkach danego rodzaju zwyczajowo przyjęte, to wiąże on także wtedy, kiedy druga strona mogła się z łatwością dowiedzieć o jego treści (tu chodzi jednak bardziej o stosunki wszystkich innych z dużymi przedsiębiorcami, np. telekomunikacyjnymi, którzy przedstawiają w sposób powszechnie dostępny ogólne warunki umów). Jednocześnie ważne jest dla podpisujących szymele umów innych przedsiębiorców, że taki wzorzec wydany w czasie trwania stosunku umownego o charakterze ciągłym wiąże drugą stronę, jeżeli zostały zachowane wymagania związane z jego doręczeniem, a strona przystępująca do takiej typowej umowy, której warunki (łącznie z zabezpieczeniami) podyktowała de facto druga, ekonomicznie silniejsza strona, nie wypowiedziała tejże umowy w najbliższym terminie wypowiedzenia. Poza tym, jeżeli strony uzgadniają warunki umowy, a potem jedna z nich daje do podpisania drugiej swój wzorzec zawierający odmienne w stosunku do ustalonych postanowienia umowne albo formularz ma w założeniu stanowić uzupełnienie umówionych warunków, to zasadą wynikającą z ustawy jest, że strony związane są umową. Trzeba więc o tym pamiętać, również uzgadniając zabezpieczenia kontraktu we wzorcach. I choć w razie pojawienia się sprzeczności treści umowy z wzorcem sama umowa pozostaje ważna i wywołuje określone w niej skutki prawne, to wzorzec staje się bezskuteczny wobec drugiej strony w części, w której diametralnie różni się od umowy. Zdarza się też, że w procesie kontraktowania między przedsiębiorcami obie strony posługują się własnymi umowami. Na przykład sprzedawca przesyła potwierdzenie przyjęcia zamówienia na własnym formularzu, ale jego treść różni się od formularza zamówienia przesłanego przez kupującego. Wówczas mówimy o konflikcie formularzy. I nie ma znaczenia, czy różnice dotyczą istotnych postanowień umowy (dotyczących wielkości czy przedmiotu świadczenia), czy np. zabezpieczeń. W takiej sytuacji umowa między przedsię-