Uchwała Nr 1/2006 z dnia 2 października 2006r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. Kondratowicza 65, 65A, 65B, 65C, 65D, 65E, 65F w Warszawie w sprawie: statutu Wspólnoty Mieszkaniowej Na podstawie art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. Nr 80 poz. 903 z 2000r.) Wspólnota Mieszkaniowa uchwala, co następuje: I. POSTANOWIENIA OGÓLNE 1 1. Ogół właścicieli lokali w budynkach położonych Warszawie przy ulicy Kondratowicza 65, 65A, 65B, 65C, 65D, 65E, 65F będących współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, dla której w IX Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa prowadzona jest księgę wieczystą Nr 432 767 tworzy Wspólnotę Mieszkaniową, zwaną dalej Wspólnotą, utworzoną na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali /Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zmianami/. ------------------------------------------------------- 2. Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynosi 9 830,7 m². Powierzchnia działki gruntu oznaczonej numerem 1/25, wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej wynosi 16 143 m².---- 3. Organami Wspólnoty są:-------------------------------------------------------------------- 1/ Zebranie Właścicieli Lokali;------------------------------------------------------------ 2/ Zarząd Wspólnoty.------------------------------------------------------------------------ 2 1. Wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.---------------------------------------------------------------------------------------
2. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada Wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.----------------------------------------------------------------- 3 1. Udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.------------------------------------------------ 2. Grunt, części budynku oraz inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, stanowią współwłasność w częściach ułamkowych wszystkich właścicieli.----------------------------------------------------------------------- 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnia pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.----------------------------------------- 4. Instalacje znajdujące się w lokalu stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali na odcinkach przed głównym zaworem /licznikiem/ danego lokalu, a także na odcinkach obsługujących inne lokale i nieruchomość wspólną.----------------------------------------------------------------------------------------- 4 Dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Nikt nie może uzyskać tytułu własności do części nieruchomości wspólnej bez zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. -------------------------------------------------------------------------------------------- II. PRAWA I OBOWIĄZKI CZŁONKÓW WSPÓLNOTY 5 PRAWA WŁAŚCICIELI LOKALI 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem w takim zakresie, w jakim nie narusza to praw innych współwłaścicieli.--------------------------------------------------------------------- 2. Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości przysługują takie same prawa i obowiązki.-------------------------------------------------------------------------------------- 3. Właściciele lokali uczestniczą w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Oznacza to w szczególności:--------------------------------------------------------------------------- 2
1/ prawo zgłaszania projektów uchwał (w trybie określonym w 9 ust. 7 pkt. 2) i głosowania nad projektami uchwał z siłą głosu proporcjonalną do wielkości udziału we współwłasności,------------------------------------------------ 2/ czynne i bierne prawo wyboru do Zarządu Wspólnoty,------------------------- 3/ prawo kontroli działalności Zarządu.-------------------------------------------------- 4. Każdy z właścicieli może zwołać coroczne zebranie Wspólnoty, jeżeli nie uczyni tego Zarząd w terminie ustawowym.------------------------------------------- 5. Właściciel może zaskarżyć uchwałę Wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub niniejszym statutem, w terminie 6 ciu tygodni od dnia jej podjęcia. W przypadku uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin liczony jest od dnia otrzymania uchwały do wiadomości.-------------------------------------------------------------------- 6. Każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, jeśli Zarząd nie został powołany lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. 6 OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI LOKALI 1. Z zastrzeżeniem postanowień ust. 1, Właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokali oraz uczestniczą w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w formie wpłacanych zaliczek, proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. ------------------------------------------------------------------- 2. Właściciele, którym przysługuje prawo do korzystania, na zasadach wyłączności, z miejsc parkingowych położonych na kondygnacji podziemnej ponoszą koszty utrzymania garażu podziemnego (obejmującego m.in. miejsca parkingowe, drogi manewrowe, rampę dojazdową, wrota garażowe). Udział właściciela lokalu w kosztach utrzymania garażu podziemnego odpowiada stosunkowi ilości przysługujących mu podziemnych miejsc parkingowych do ogólnej liczby podziemnych miejsc parkingowych przysługujących wskazanym właścicielom lokali. ------------------------------------------------------------------------------------------- 3. Na pokrycie kosztów zarządu oraz wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a także poszczególnych lokali, właściciele zobowiązani są uiszczać określone przez Wspólnotę zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 go dnia każdego miesiąca.--------------- 3
4. Opłat z tytułu należności wymienionych w ust. 3, należy dokonywać na rachunki bankowe Wspólnoty. Za nieterminowe ich dokonywanie naliczane będą ustawowe odsetki.---------------------------------------------------------------------- 5. Zaległości z tytułu opłat, bez względu na ich wysokość, mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym (porządkowym i sądowym). Spłacane przez dłużników należności będą zarachowywane w pierwszej kolejności na pokrycie: zaległych odsetek oraz wpłat zaległych.--------------------- 6. Właściciel (użytkownik) lokalu zobowiązany jest do przestrzegania regulaminu porządku domowego, przepisów sanitarnych i przeciwpożarowych.--------------- 7. Właściciel zobowiązany jest zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. -------------------------------------------------------------------- 8. Podczas swojej nieobecności (wyjazd, urlop, pobyt w szpitalu itp.) właściciel (użytkownik) lokalu obowiązany jest zapewnić ekipom technicznym możliwość dostępu do lokalu w przypadku wystąpienia awarii lub innych zdarzeń losowych. Informacja o sposobie skontaktowania się z nim /adres, nr telefonu/ albo inną wskazaną przez niego osobą, która posiada klucze od lokalu, powinna być przesłana do biura Zarządcy. Jeżeli właściciel lokalu nie dopełni tego obowiązku, ponosi odpowiedzialność za szkody, które mogą wyniknąć z braku takiej informacji.---------------------------------------------------------------------- 7 1. Jeżeli właściciel lokalu:---------------------------------------------------------------------- 1/ zalega długotrwale z opłatami (powyżej trzech miesięcy) i mimo dwukrotnego pisemnego wezwania nie ureguluje tych opłat;-------------------- 2/ wykracza w sposób uporczywy lub rażący przeciwko regulaminowi porządku domowego;---------------------------------------------------------------------------------- 3/ przez swoje zachowanie lub postępowanie w istotny sposób utrudnia innym osobom korzystanie z ich lokali lub nieruchomości wspólnej;------------------ 4/ prowadzi działalność niezgodną z przeznaczeniem lokalu;----------------------- Wspólnota Mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.---------------------------------------------------------------------- 4
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, zastępczego i innego na koszt Wspólnoty.----------------------------- 3. Właściciel lokalu przeznaczając lokal na inne niż mieszkalne cele, (np. biuro), niezależnie od konieczności uzyskania zgody Zarządu Wspólnoty, może zostać zobowiązany do opłacania dodatkowych kwot na koszty zarządzania nieruchomością wspólną. Decyzję w tej sprawie, podejmuje Zarząd w imieniu właścicieli lokali.------------------------------------------------------------------------------ III. ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ 8 ZEBRANIE WŁAŚCICIELI LOKALI 1. Wszyscy właściciele lokali mają prawo uczestniczyć w zebraniach właścicieli lokali na równych prawach.---------------------------------------------------------------- 2. Właściciele lokalu mogą uczestniczyć w zebraniu osobiście lub poprzez upoważnionych pełnomocników. Pełnomocnictwo musi być udzielone na piśmie poświadczonym notarialnie, lub przez członka Zarządu i dołączone do listy obecności. Pełnomocnictwo do głosowania w sprawach wymagających umowy notarialnej, w szczególności głosowania nad uchwałami zmieniającymi stan majątkowy Wspólnoty, musi być udzielone w formie notarialnej.----------------- 3. Obecność na zebraniu Wspólnoty właściciele lokali potwierdzają własnoręcznym podpisem. Lista obecności stanowi integralną część dokumentów zebrania.------------------------------------------------------------------------ 4. Zebranie odbywa się przynajmniej raz w roku, nie później niż do końca I kwartału. Jeżeli Zarząd nie uczyni tego w terminie ustawowym, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.-------------------------------------------- 5. O terminie, miejscu i proponowanym porządku zebrania, Zarząd powiadamia właścicieli lokali na piśmie na 7 dni przed terminem zebrania.------------------- 9 1. Do kompetencji Zebrania Właścicieli Lokali należą wszystkie sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu, a w szczególności:----------------------- 1/ wybór Zarządu Wspólnoty, jego odwoływanie oraz udzielanie absolutorium; 5
2/ uchwalanie rocznego planu gospodarczego /rzeczowo-finansowego/ oraz rozliczanie Wspólnoty z wykonania planu za rok ubiegły;----------------------- 3/ ustalanie wysokości opłat na fundusz remontowy oraz na wydatkowanie środków z tego funduszu w celu pokrycia kosztów remontu, usuwania awarii i ich skutków;------------------------------------------------------------------------------ 4/ określanie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną;----------------------- 5/ uchwalanie Statutu Wspólnoty, Regulaminu Porządku Domowego i innych regulaminów;-------------------------------------------------------------------------------- 6/ ustalanie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną; 7/ zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;---------------------------- 8/udzielanie zgody na nadbudowę lub przebudowę części nieruchomości wspólnej oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;--------------- 9/udzielanie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;------------------------------------------------------------------ 10/ podejmowanie decyzji o wytoczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, który narusza postanowienia określone w 7 ust. 1 niniejszego statutu;------------ 11/ udzielanie zgody na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub na podział lokalu;------------------------ 12/ określanie najwyższej sumy zobowiązań finansowych, jakie może zaciągnąć w danym roku Wspólnota Mieszkaniowa;------------------------------------------------- 13/ udzielanie Zarządowi Wspólnoty pełnomocnictw do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu;----------------- 2. Postanowienia w sprawach wymienionych w ust.1 pkt 1 13 wymagają podjęcia uchwał przez właścicieli lokali.--------------------------------------------------------------- 3. Uchwały mogą być podejmowane:-------------------------------------------------------- 1/ na zebraniu Wspólnoty;-------------------------------------------------------------------- 2/ w trybie indywidualnego zbierania głosów;--------------------------------------------- 3/ wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego ich zbierania od właścicieli, którzy nie byli obecni na zebraniu.------------------------------------------------------------------------------------- 6
4. Aby uchwała była ważna, musi uzyskać więcej niż 50% głosów liczonych według wielkości udziałów.--------------------------------------------------------------------------- 5. Zebranie Wspólnoty może w trybie ustalonym w ust. 3 pkt 1 podjąć uchwałę, że w określonej sprawie na jednego właściciela przypada jeden głos.------------------- 6. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów w trybie indywidualnego ich zbierania, każdego właściciela zawiadamia się na piśmie.------------------------- 7. Projekty uchwał mogą zgłaszać:----------------------------------------------------------- 1/ Zarząd Wspólnoty;-------------------------------------------------------------------- 2/ właściciele dysponujący łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej;------------------------------------------------------------------------------------ 8. W razie potrzeby, w okresie między corocznymi zebraniami Wspólnoty, zebranie może być zwołane na życzenie właścicieli dysponujących łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej lub z inicjatywy Zarządu Wspólnoty.---------- 9. Zebraniom przewodniczy osoba wybrana przez zebranie.------------------------------- 10. W celu przeprowadzenia głosowań z obecnych na zebraniu wybierana jest komisja skrutacyjna. Z posiedzenia komisji skrutacyjnej sporządza się protokół.-------------- 11. Z każdego zebrania sporządza się protokół, który podpisują przewodniczący zebrania i protokolant wybrany na zebraniu. Załącznikami do protokołu są:-------- 1/ zawiadomienie o zebraniu;------------------------------------------------------------ 2/ lista obecności;------------------------------------------------------------------------- 3/ uchwały podjęte przez zebranie;----------------------------------------------------- 4/ protokół komisji skrutacyjnej;------------------------------------------------------- 5/ inne dokumenty związane z zebraniem.--------------------------------------------- 10 ZARZĄD WSPÓLNOTY 1. Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami.---------------------------------- 2. W skład Zarządu Wspólnoty wchodzą osoby fizyczne w ilości 3-5 osób wybierane spośród właścicieli, lub spoza ich grona.--------------------------------------------------- 3. Zarząd ze swojego składu wybiera przewodniczącego i zastępcę.----------------- 4. Oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj członkowie Zarządu. ------------- 7
5. Zarząd Wspólnoty podejmuje uchwały większością głosów. Uchwała jest prawomocna jeżeli w posiedzeniu Zarządu uczestniczy przynajmniej 3/5 jego składu. Uchwały Zarządu sporządzane są na piśmie i dołączane do dokumentacji Wspólnoty.-------------------------------------------------------------------- 6. Zarząd prowadzi ewidencję spraw Wspólnoty zgodnie z zasadami biurowości. Rodzaje i formę prowadzonych dokumentów określa Zarząd.--------------------------- 7. Praca członków Zarządu wykonywana jest nieodpłatnie. Na potrzeby Zarządu planuje się w każdym roku fundusze przeznaczone na zakup materiałów biurowych, prasy i wydawnictw fachowych, drukowanie i powielanie dokumentów itp.---------- 8. Gdy Zarząd nie wypełnia swoich obowiązków, lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, Wspólnota może Zarząd i poszczególnych jego członków zawiesić w czynnościach albo odwołać. W uchwale zawieszającej Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej postanawia kto w okresie zawieszenia będzie sprawował zarząd nieruchomością.-------------------------------------------------------------------------------- 9. Czynności zwykłego zarządu Zarząd podejmuje samodzielnie.--------------------- 10. Do czynności Zarządu należą wszystkie sprawy z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną nie zastrzeżone do kompetencji Zebrania Wspólnoty, tj: ------------------------------------------------------------------------------------------------ 1/ wykonywanie uchwał podjętych przez Zebranie Wspólnoty;---------------------- 2/ nadzorowanie i ocenianie pracy Zarządcy nieruchomości;------------------------ 3/ przekazywanie doraźnych zleceń Zarządcy, wynikających z potrzeb dotyczących funkcjonowania nieruchomości;---------------------------------------- 4/ wykonywanie analiz dokumentów, wniosków i propozycji przedstawianych przez Zarządcę oraz podejmowanie stosownych decyzji;-------------------------- 5/ opracowywanie i przedkładanie Zebraniu Właścicieli Lokali projektów uchwał oraz sprawozdań z prowadzonej działalności;--------------------------------------- 6/ podejmowanie decyzji związanych z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości; 7/ dysponowanie funduszem remontowym Wspólnoty Mieszkaniowej; ----------- 8/ zawieranie umów z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej /dostawa energii elektrycznej, wody, wywozu śmieci, odprowadzania ścieków, ubezpieczenia, konserwacje, remonty itp./--------------- 9/ wykonywanie innych prac wynikających z ustawy o własności lokali, a będących 8
w kompetencjach Zarządu.-------------------------------------------------------------- 11. Przy zawieraniu umów dotyczących remontu, konserwacji, modernizacji, bieżących napraw itp, Zarządca obowiązany jest rozpoznać rynek wykonawców robót i usług oraz przedstawić Zarządowi Wspólnoty propozycje ofert.------------------- 12. Po wyborze oferty, Zarządca przygotowuje projekty umów o wykonanie robót i usług. W trakcie wykonywania prac kontroluje ich jakość oraz dokonuje odbioru końcowego. W odbiorze prac mogą uczestniczyć członkowie Zarządu Wspólnoty.- 11 Koszty zarządu nieruchomością wspólną stanowią:------------------------------------ 1. Koszty remontów bieżących i kapitalnych oraz modernizacji nieruchomości wspólnej.---------------------------------------------------------------------------------------- 2. Bieżące koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, na które składają się m.in.: 1/ opłaty za energię cieplną, wodę ciepłą i zimną, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości i gabarytów, antenę zbiorczą oraz energię elektryczną, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej;------------------------------------------------ 2/ wydatki na bieżące naprawy i konserwacje /instalacji: elektryczna, wody zimnej, kanalizacyjna, dach itp./;------------------------------------------------------- 3/ ubezpieczenia;------------------------------------------------------------------------------- 4/ wydatki na utrzymanie czystości i porządku;--------------------------------------- 5/ wynagrodzenie Zarządcy;---------------------------------------------------------------- 6/ wydatki na materiały biurowe dla potrzeb Zarządu Wspólnoty.---------------------- 3. Koszty, o których mowa w ust.1, pokrywane są z zaliczek wpłacanych na konto wyodrębnionego funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej. Środki zgromadzone na koncie tego funduszu, przechowywane są na terminowych lokatach bankowych.------------------------------------------------------------------------------------- 4. Wysokość zaliczek na pokrycie kosztów wymienionych w ust. 1 i 2 ustala Zebranie Właścicieli Lokali, a naliczane są one proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. 5. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem. Różnica pomiędzy przychodami a wydatkami Wspólnoty może być przenoszona na kolejny rok kalendarzowy.---------------------- 9
12 Rokiem obrachunkowym jest rok kalendarzowy. Rocznego rozliczenia należy dokonywać na dzień 31 grudnia każdego następnego roku.------------------------------ IV. POSTANOWIENIA KOŃCOWE 13 1. W przypadku zmiany właściciela lokalu, nowy nabywca wchodzi we wszystkie prawa i obowiązki poprzedniego właściciela z dniem sporządzenia aktu sprzedaży lokalu.------------------------------------------------------------------------------------------- 2. Zmiana charakteru lokalu mieszkalnego na inny /np. użytkowy/ wymaga zgody Zarządu Wspólnoty.--------------------------------------------------------------------------- 3. W sprawach nie uregulowanych niniejszym statutem, mają zastosowanie przepisy ustaw: o własności lokali, o najmie i dodatkach mieszkaniowych, prawo budowlane, o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, kodeks cywilny i kodeks postępowania cywilnego.--------------------------------------------------------- 10