UCHWAŁA NR 2011 RADY MIASTA ZIELONA GÓRA z dnia. 2011 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra. Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 oraz art. 40 ust.1 i 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 - tekst jednolity z późn. zm. 1 ) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 - tekst jednolity z późn. zm. 2 ) uchwala się WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM MIASTA ZIELONA GÓRA NA LATA 2011 2015 Rozdział 1 Przepisy ogólne 1. W celu określenia podstawowych kierunków działania Miasta Zielona Góra w gospodarowaniu zasobem mieszkaniowym uchwala się wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015. 2. Ilekroć w niniejszej uchwale jest mowa o: 1) mieście - należy przez to rozumieć Miasto Zielona Góra; 2) programie - należy przez to rozumieć niniejszą uchwałę - Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015; 3) zasobie - należy przez to rozumieć mieszkaniowy zasób miasta; 4) remoncie należy przez to rozumieć także modernizację zasobu; 5) ZGKiM - należy przez to rozumieć Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Zielonej Górze. Rozdział 2 Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego 3. Mieszkaniowy zasób miasta objęty programem tworzą lokale mieszkalne położone w budynkach stanowiących własność lub współwłasność miasta. 4. 1. Mieszkaniowy zasób miasta wg stanu na dzień 31 grudnia 2010 roku stanowi 4643 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 209 827 m 2. 1 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2002 r. Nr 23 poz. 220, Nr 62 poz. 558, Nr 113 poz. 984, Nr 153 poz. 1271 i Nr 214 poz. 1806, z 2003 r. Nr 80 poz. 717 i Nr 162 poz. 1568, z 2004 r. Nr 102 poz. 1055 i Nr 116 poz. 1203, z 2005 r. Nr 172 poz. 1441 i Nr 175 poz. 1457, z 2006 r. Nr 17 poz. 128 i Nr 181 poz. 1337, z 2007 r. Nr 48 poz. 327, Nr 138 poz. 974 i Nr 173 poz. 1218, z 2008 r. Nr 180 poz. 1111, Nr 223 poz. 1458, z 2009 r. Nr 52, poz. 420 i Nr 157, poz. 1241 oraz z 2010 r. Nr 28, poz. 142 i 146, Nr 40, poz. 230 i Nr 106, poz. 675. 2 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2006 r. Nr 86 poz. 602, Nr 94 poz.657, Nr 167 poz. 1193 i Nr 249 poz. 1833, z 2007 r. Nr 128 poz. 902 i Nr 173 poz. 1218 oraz z 2010 r. Nr 3, poz. 13. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015
2. Lokale wchodzące w skład zasobu: 1) w 215 budynkach stanowiących własność miasta znajduje się 1030 lokali mieszkalnych, w tym 278 lokali socjalnych; 2) w 735 budynkach stanowiących współwłasności miasta znajduje się 3613 lokali mieszkalnych komunalnych w tym 187 lokali socjalnych. 3. Z zasobu zostały wydzielone lokale socjalne, których na dzień 31 grudnia 2010 roku było 465. 5. Stan techniczny zasobu na podstawie dokonywanych w latach 2009-2010 przeglądów wskazuje, że budynki mieszkalne stanowiące własność miasta należą do najstarszych w Zielonej Górze, w tym największą grupę stanowią budynki wybudowane przed 1920 rokiem. 6. Poprawę stanu technicznego zasobu planuje się osiągnąć poprzez sukcesywne przeprowadzanie remontów, m.in. takich jak: remonty kapitalne lokali zwalnianych, remonty dachów budynków, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, wymiana instalacji oraz poprzez przeprowadzanie remontów i konserwacji bieżących. 7. Stan techniczny zasobu, w tym 28 budynków będących własnością miasta wymagających kapitalnego remontu, 12 budynków wymagających rozbiórki, wskazuje, że rocznie konieczna będzie rozbiórka 2 budynków i zapewnienie dla lokatorów tych budynków ok. 6 lokali mieszkalnych. 8. W latach objętych programem nie przewiduje się wydatków inwestycyjnych polegających na budowie budynków komunalnych. 9. Potrzeby mieszkaniowe na lata 2011-2015 wynikają z ustawowych obowiązków miasta oraz liczby złożonych wniosków o lokale socjalne i lokale komunalne. 10. 1. Analiza wniosków o lokale socjalne i lokale komunalne, wyroków sądowych orzekających o eksmisji z równoczesnym orzeczeniem zobowiązującym do zapewnienia lokalu socjalnego i wielkość potrzeb w zakresie lokali zamiennych dla mieszkańców rozebranych budynków, wskazuje że według stanu z dnia 31 grudnia 2010 roku do realizacji obowiązków miasta konieczne jest zapewnienie 1159 lokali mieszkalnych. 2. Analizę, o której mowa w ust.1, przedstawia tabela: Analiza wniosków Ilość wniosków ogółem Lokale zamienne 121 Lokale socjalne 320 Lokale komunalne 318 Wyroki sądowe orzekające 400 o uprawnieniach do lokalu socjalnego Łącznie 1159 11. Rocznie miasto powinno odzyskiwać prawo swobodnego dysponowania ok. 70 lokalami mieszkalnymi w ramach posiadanego zasobu, przeznaczając je na realizację potrzeb mieszkaniowych. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015 2
12. Dla zapewnienia wystarczającej liczby lokali socjalnych planuje się podejmowanie następujących działań: 1) odzyskiwanie lokali o niepełnym standardzie, położonych w budynkach stanowiących własność miasta poprzez wskazywanie aktualnym najemcom zamiennych lokali pełnostandardowych, poprawiających ich warunki mieszkaniowe i przeznaczanie zwolnionych mieszkań na lokale socjalne; 2) wydzielanie budynków mieszkalnych, w których wszystkie mieszkania spełniają wymogi lokali socjalnych i przeznaczanie ich w całości, po ewentualnym remoncie, na lokale socjalne; 3) realizację wyroków sądowych w ramach tego samego lokalu. 13. Na lata 2011-2015 prognozuje się następującą strukturę lokali mieszkalnych: ilość lokali OGÓŁEM: w tym: komunalne socjalne Stan na: 01.01.2011 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 4.643 4.178 465 4.243 3.758 485 3.843 3.338 505 3.443 2.918 525 3.043 2.498 545 2.643 2.078 565 Rozdział 3 Analiza potrzeb oraz plan remontów wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na lata 2011-2015 14. 1. Stan techniczny zasobu, w tym jego wiek oraz stopień zużycia, wyznacza potrzeby remontów bieżących i kapitalnych. 2. Przy uwzględnieniu obowiązującej na dzień 31 grudnia 2010 roku stawki kosztu odtworzeniowego 1m 2 w wysokości 3.204 zł wymagane na remonty bieżące i kapitalne zasobu nakłady stanowią ok. 40.340.000 zł ogółem i 190,00 zł w przeliczeniu na 1m 2. 15. Wydatki na remonty bieżące i kapitalne w budynkach stanowiących własność lub współwłasność miasta powinny wynosić: 1) na remonty kapitalne: a) w budynkach stanowiących własność miasta: 4.540.000 zł, b) w budynkach stanowiących współwłasność miasta: 15.630.000 zł; 2) na remonty bieżące: a) w budynkach stanowiących własność miasta: 4.540.000 zł, b) w budynkach stanowiących współwłasność miasta: 15.630.000 zł. 16. 1. Priorytetowym celem remontów jest zapewnienie bezpieczeństwa lokatorom, stąd w pierwszej kolejności podejmowane powinny być prace zmierzające do zabezpieczenia konstrukcji budynków, instalacji technicznych oraz zabezpieczenia przeciwpożarowego. 2. Podejmowane remonty powinny zapewnić uzyskanie zasobu na zadawalającym poziomie technicznym gwarantującym: 1) w zakresie standardu budynków: a) instalację gazową o potwierdzonej szczelności, Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015 3
b) sprawną instalację odgromową, c) stan konstrukcji budynku zapewniający bezpieczeństwo, d) elewację budynku bez ubytków, e) sprawną instalację elektryczną, f) sprawne przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne, g) schludne i estetyczne klatki schodowe oraz otoczenie budynku, h) kompletne i zakonserwowane obróbki blacharskie i elementy odwodnienia dachów, i) sprawne dźwigi osobowe, j) sprawne zamki i domofony w wejściu głównym; 2) w zakresie standardu lokali mieszkalnych: a) sprawne i odpowiednie do kubatury źródła ciepła, b) sprawną wentylację w kuchni i łazience, c) sprawną stolarkę okienną i drzwiową, d) sprawne instalacje elektryczne i gazowe, e) wyposażenie lokalu w urządzenia sanitarne. 17. 1. Uznaje się, że stan techniczny i stopień zużycia zasobu, jego wielkość oraz wysokość środków finansowych niezbędnych do doprowadzenia zasobu do stanu należytego, wymagają okresu ok. 30 lat dla uzyskania znaczącej poprawy. 2. Warunkiem zachowania terminu 30 lat jest zapewnienie średnio, rocznie, na potrzeby remontowe zasobu kwoty stanowiącej równowartość 6% kwoty 3.204 zł wskazanej jako koszt odtworzenia zasobu. 18. 1. Plan remontów z podziałem na lata 2011 2015: lp. zakres rzeczowy 2011 2012 2013 2014 2015 1) remonty dachów 107.000 130.000 160.000 190.000 220.000 2) wymiana stolarki okiennej i drzwiowej 180.000 190.000 210.000 230.000 250.000 3) remonty lub wymiana pieców kaflowych 153.000 180.000 200.000 230.000 260.000 4) remonty instalacji elektrycznych 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 5) remonty lub wymiana instalacji sanitarnych 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 6) remonty ogólnobudowlane 1.470.000 1.900.000 2.020.000 2.030.000 2.140.000 7) razem remonty w budynkach stanowiących własność miasta 8) remonty w budynkach stanowiących współwłasność miasta 1.940.000 2.440.000 2.640.000 2.740.000 2.940.000 2.030.000 1.930.000 1.840.000 1.750.000 1.650.000 ogółem 3.970.000 4.370.000 4.480.000 4.490.000 4.590.000 2. Plan remontów uwzględnia priorytety przyjęte dla uzyskania poprawy stanu zasobu z zachowaniem pierwszeństwa dla tych robót, które usuwają istniejący obecnie stan zagrożenia i od których zależy bezpieczeństwo mieszkańców. 3. Wysokość wydatków na remonty w kolejnych latach określana będzie w uchwałach budżetowych. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015 4
Rozdział 4 Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych w kolejnych latach 19. Ze sprzedaży wyłączone są lokale mieszkalne położone w budynkach przy: 1) ul. Ruczajowej 1 A, B, C, D; 2) ul. Jedności 62 A, B, C, D; 3) ul. Jerzego Waszczyka 4 A, B,C; 4) ul. Jerzego Waszczyka 1 G F; w okresie 15 lat od daty odbioru technicznego budynku. 20. Ze sprzedaży wyłączone są lokale mieszkalne, których najem z osobą występującą o sprzedaż trwa krócej niż 7 lat. 21. Lokale mieszkalne mogą być wyłączone ze sprzedaży także w innych przypadkach, niż określone w 19 i 20, w szczególności mogą być wyłączone ze sprzedaży lokale znajdujące się w budynkach wpisanych do rejestru zabytków lub w których powierzchnia lokali użytkowych przewyższa powierzchnię lokali mieszkalnych. 22. 1. Prognozę sprzedaży przyjmuje się na podstawie analizy danych z lat 2009-2010 obejmujących liczbę oraz powierzchnię użytkową sprzedanych lokali mieszkalnych. 2. Na lata 2011-2015 planuje się sprzedaż na poziomie 400 lokali mieszkalnych rocznie. 23. 1. Należy dążyć do zbywania lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących współwłasność miasta, w szczególności gdy w budynkach pozostają pojedyncze lokale mieszkalne. 2. Dla osiągnięcia celu, o którym mowa w ust. 1, należy stosować uregulowania wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a uzyskane lokale mieszkalne powinny być sprzedawane w drodze przetargu nieograniczonego. Rozdział 5 Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu 24. Czynsz najmu w lokalach stanowiących zasób nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej 1m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych określonej przez Wojewodę Lubuskiego. 25. Poziom wydatków określonych w rozdziale 3 programu na utrzymanie i niezbędne remonty zasobu uzasadnia stopniowe podnoszenie stawek czynszu w celu wyrównania różnic pomiędzy wpływami a wydatkami na cele mieszkaniowe. 26. 1. Uznaje się za konieczne zrównoważenie wydatków na utrzymanie zasobu z dochodami z tytułu czynszu najmu lokali. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015 5
2. Stawki czynszu najmu w lokalach powinny zapewniać pokrycie kosztów ponoszonych na utrzymanie zasobu. 27. 1. Stawka czynszu najmu za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących zasób, zwana dalej stawką bazową, powinna być ustalana z uwzględnieniem określonych niniejszym programem czynników zwiększających lub zmniejszających wartość użytkową lokali. 2. Dla lokali socjalnych nie stosuje się czynników obniżających i podwyższających wartość użytkową lokalu. 28.1.Stawka bazowa czynszu dla lokali o powierzchni użytkowej powyżej 80m 2 stosowana wobec najemców, z którymi stosunek najmu zostaje zawarty po raz pierwszy, nie może być niższa od 150% stawki czynszu dla lokalu mieszkalnego o pow. poniżej 80m 2. 2. Stawka czynszu najmu za lokale socjalne wybudowane do 2000 r. powinna wynosić 20% stawki bazowej czynszu, a dla lokali socjalnych wybudowanych po 2000 r. powinna wynosić 50% stawki bazowej czynszu. 29.1. Stawka bazowa czynszu zależnie od wyposażenia lokalu i budynku w urządzenia techniczne i instalacje może ulec podwyższeniu lub obniżeniu ze względu na: 1) położenie budynku; 2) samodzielność lokalu; 3) wyposażenie lokalu i budynku w urządzenia techniczne i instalacje; 4) położenie lokalu w budynku. 2. Stawka czynszu po uwzględnieniu wszystkich: 1) obniżek, nie może być mniejsza niż 50% stawki bazowej; 2) zwyżek, nie może być wyższa niż 150% stawki bazowej. 30.1. Uznaje się za celowe dokonywanie zmian w wysokości czynszu najmu w czasie trwania stosunku najmu w przypadkach gdy: 1) zwiększy się wartość użytkowa lokalu wskutek ulepszeń dokonanych przez wynajmującego; 2) zmniejszy się wartość użytkowa lokalu wskutek zmniejszenia się wyposażenia technicznego lokalu, pogorszenia się stanu technicznego budynku lub ujawnienia się wad ograniczających przydatność lokalu. 2. Podstawą dokonania zmian w wysokości czynszu z przyczyn opisanych w ust. 1 powinien być protokół sporządzony przez wynajmującego potwierdzający fakty uzasadniające podwyżkę lub obniżkę czynszu. 31. W przypadku prowadzenia przez najemcę działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym czynsz najmu ulega zwiększeniu o 100% za każdą izbę, w której działalność jest prowadzona. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015 6
32. W przypadku czasowego zaprzestania korzystania przez najemcę z lokalu mieszkalnego wskutek okoliczności od niego niezależnych, w szczególności ze względu na czasowe umieszczenie najemcy w Domu Opieki Społecznej lub długotrwałą chorobę wymagającą pobytu w placówce leczniczej, jeżeli brak jest innych osób zamieszkujących w lokalu wraz z najemcą, zobowiązanych do zapłaty czynszu oraz pod warunkiem niezalegania przez najemcę z płatnością czynszu i opłat eksploatacyjnych na dzień złożenia wniosku o zawieszenie naliczania czynszu można zawiesić na czas określony na wniosek najemcy naliczanie czynszu za lokal mieszkalny. Rozdział 6 Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Miasta 33. 1. Zarządzanie zasobem należy do ZGKiM, z wyłączeniem lokali, którymi zarządzają inne jednostki organizacyjne miasta. 2. Zarządzanie budynkami i lokalami wchodzącymi w skład zasobu obejmuje w szczególności, utrzymanie należytego stanu technicznego zasobu, w tym prowadzenie remontów bieżących, kapitalnych, konserwacji technicznej sieci, obsługę finansową. 3. W latach objętych niniejszym programem nie przewiduje się zmian w zakresie zarządzania zasobem. Rozdział 7 Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej 34. 1. Podstawowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej będą wpływy z tytułu czynszu za najem lokali. 2. Dodatkowymi źródłami finansowania gospodarki mieszkaniowej powinny być: 1) środki finansowe ze sprzedaży mieszkań; 2) środki ze sprzedaży budynków, po wykwaterowaniu najemców; 3) nadwyżka z tytułu najmu lokali użytkowych. Rozdział 8 Wydatki i koszty 35. Wydatki i koszty planowane do poniesienia w okresie obowiązywania programu: lp. wyszczególnienie 2011 2012 2013 2014 2015 1) budynki stanowiące własność miasta: a) koszty eksploatacji 1.840.000 1.870.000 1.900.000 1.920.000 1.950.000 b) koszty konserwacji 460.000 480.000 510.000 540.000 560.000 c) koszty remontów 1.940.000 2.440.000 2.640.000 2.740.000 2.940.000 d) koszty zarządu 2.220.000 2.250.000 2.280.000 2.310.000 2.340.000 2) budynki stanowiące współwłasność miasta: a) koszty eksploatacji 1.860.000 1.650.000 1.500.000 1.350.000 1.190.000 b) koszty konserwacji 670.000 570.000 460.000 350.000 250.000 c) koszty remontów 2.030.000 1.930 000 1.840.000 1.750.000 1.650.000 d) koszty zarządu 2.030.000 1.830 000 1.630.000 1.420.000 1.220.000 3) razem Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015 7
a) koszty eksploatacji 3.700.000 3.520.000 3.400.000 3.270.000 3.140.000 b) koszty konserwacji 1.130.000 1.050.000 970.000 890.000 810.000 c) koszty remontów 3.970.000 4.370.000 4.480.000 4.490.000 4.590.000 d) koszty zarządu 4.250.000 4.080.000 3.910.000 3.730.000 3.560.000 Rozdział 9 Pozostałe działania dla poprawy gospodarowania mieszkaniowym zasobem 36. Połączone samodzielne lokale w budynkach stanowiących własność miasta powinny być przeznaczane na lokale zamienne dla rodzin wieloosobowych, a także - w przypadku wystąpienia takiej potrzeby na rodzinne domy dziecka. 37. Należy podjąć działania w celu pozyskania nowej substancji mieszkaniowej poprzez zmianę sposobu użytkowania i przeznaczenie niektórych lokali użytkowych nie znajdujących najemców ani ewentualnych nabywców, na lokale mieszkalne. Rozdział 10 Przepisy końcowe 38. Wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta Zielona Góra. 39. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubuskiego. Zatwierdzam projekt i przekazuję do opiniowania PREZYDENT MIASTA (-) mgr inż. Janusz Kubicki Zielona Góra, 15 kwietnia 2011 r. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zielona Góra na lata 2011 2015 8