LexisNexis Polska Sp. z o.o.

Redaktor prowadzący: Anna Popławska Redakcja techniczna: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2013 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autora i wydawcy. ISBN 978-83-278-0365-8 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl

Spis treści Wykaz skrótów................................. 15 Wprowadzenie.................................. 21 ROZDZIAŁ I. Akt notarialny w obrocie prawnym............. 25 1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego.... 25 2. Gwarancje bezpieczeństwa obrotu prawnego, którego przedmiotem jest akt notarialny............................. 32 3. Prawny wymóg aktu notarialnego jako przedmiot obrotu...... 39 4. Oryginał aktu notarialnego oraz wypis aktu notarialnego a bezpieczeństwo obrotu prawnego................... 43 ROZDZIAŁ II. Merytoryczna oraz funkcjonalna integralność aktu notarialnego jako podstawa wpisu w księdze wieczystej............................ 47 1. Jednolitość struktury aktu notarialnego a jego części składowe (elementy) w zakresie oceny podstawy wpisu............. 49 2. Byt prawny umowy stwierdzonej w akcie notarialnym a zakres wykładni w postępowaniu o wpis.................... 57 3. Skutek materialnoprawny czynności prawnej stwierdzonej w akcie notarialnym a dokonany na jego podstawie wpis w księdze wieczystej............................ 69 4. Stwierdzona w akcie notarialnym czynność prawna a redakcja wniosku wieczystoksięgowego...................... 71 4.1. Charakter wnios ku.......................... 71 4.2. Kompetencja notariusza zamieszczenia w akcie wnios ku.... 73 4.3. Wymogi formalne wnios ku a podstawa jego sporządzenia... 76 4.4. Sporządzenie wnios ku z przekroczeniem obowiązku, o którym mowa w art. 92 4.................... 79 4.5. Obowiązek przesłania sądowi wypisu aktu notarialnego.... 90 5

Spis treści ROZDZIAŁ III. Akt notarialny jako dowód w postępowaniu sądowym............................ 91 1. Akt notarialny jako dowód w postępowaniu wieczystoksięgowym.. 91 2. Akt notarialny jako dowód w pozostałych postępowaniach cywilnych.................................. 99 3. Akt notarialny jako dowód w postępowaniu karnym......... 103 ROZDZIAŁ IV. Część ogólna prawa cywilnego.............. 105 1. Skuteczność oświadczenia o uchyleniu się od zawartej umowy w postępowaniu o wpis prawa w księdze wieczystej......... 105 2. Żądanie zmiany wpisu w dziale I-Sp na skutek uchylenia się zbywcy od wady oświadczenia woli zamieszczonego w umowie jako podstawie wpisu w dziale II księgi wieczystej lokalowej w odniesieniu do nienależnie nabytego pomieszczenia przynależnego................................ 111 3. Uchylenie się od oświadczenia o przystąpieniu do spółki z o.o. i objęcia udziałów z powodu błędu co do prawa uprzywilejowanego głosu na rzecz jednego udziałowca spółki............... 117 4. Ocena skuteczności materialnoprawnej umowy sprzedaży zawartej przez pełnomocnika na podstawie umocowania cudzoziemca.... 122 ROZDZIAŁ V. Prawo rzeczowe........................ 126 1. Zapewnienie o tytule prawnym dla rozporządzanej nieruchomości niemającej założonej księgi wieczystej................. 126 2. Żądanie wpisu kolejnych następców prawnych po wpisanym w księdze wieczystej właś cicielu nieruchomości........... 129 3. Skutki uwłaszczenia stwierdzonego postanowieniem sądu a rozporządzenie nieruchomością................... 133 4. Rozporządzenie nieruchomością w świet le treści wpisu w dziale II księgi wieczystej a zmiana włas ności nieruchomości wynikająca z uwłaszczenia.............................. 141 5. Sposób oraz tryb sprostowania aktu włas ności ziemi jako podstawy sporządzenia aktu notarialnego.................... 145 6. Sposób i tryb wyeliminowania aktu włas ności ziemi jako podstawy sporządzenia aktu notarialnego.................... 152 7. Kognicja sądu przy odłączeniu nieruchomości obciążonej..... 161 8. Sporządzenie wnios ku aktowego współwłaś cicieli o założenie wyodrębnionej geodezyjnie działki przez jej odłączenie, a następnie zawarcie umowy przenoszącej włas ność tej nieruchomości.... 168 9. Rozporządzenie działką z zastrzeżeniem ustanowienia służebności dla działki wyodrębnionej........................ 170 10. Rozporządzenie działką nieobciążoną służebnością wchodzącą w skład nieruchomości obciążonej................... 174 6 www.lexisnexis.pl

Spis treści 11. Sprzedaż części udziału w nieruchomości gruntowej........ 176 12. Żądanie sądu oznaczenia wielkości udziału w nieruchomości w postaci ułamka zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.... 179 13. Rozporządzenie udziałem w użytkowaniu wieczystym wraz z prawem z nim związanym, nieujawnionym w księdze wieczystej................................. 181 14. Rozporządzenie nieruchomością w czasie trwania postępowania o zasiedzenie przez osobę trzecią.................... 185 15. Żądanie odłączenia nabytej działki bez obciążenia z księgi wieczystej założonej dla obciążonej nieruchomości......... 189 16. Ustanowienie służebności gruntowej na rzecz współwłaś ciciela nieruchomości władnącej co do wyodrębnionej quoad usum działki................................... 192 17. Żądanie wpisu obciążenia na części nieruchomości obejmującej wyodrębnioną geodezyjnie działkę................... 197 18. Ustanowienie służebności gruntowej a sposób oznaczenia nieruchomości obciążonej........................ 203 19. Żądanie wpisu w dziale I-Sp dla nieruchomości władnącej..... 208 20. Zrzeczenie się części wykonywanej służebności w odniesieniu do wyodrębnionej geodezyjnie działki wchodzącej w skład obciążonej nieruchomości........................ 213 21. Tryb i forma zwolnienia od służebności gruntowej......... 217 22. Wpis nabywcy nieruchomości oraz zamknięcie księgi wieczystej założonej dla tej samej nieruchomości zbywcy............ 226 23. Dokument z notarialnie poświadczonymi podpisami jako podstawa wykreślenia hipoteki........................... 233 24. Pozaksięgowa zmiana włas ności nieruchomości a domniemanie wpisu prawa w księdze wieczystej................... 236 ROZDZIAŁ VI. Prawo zobowiązań...................... 241 1. Wykonanie prawa pierwokupu przez prezydenta miasta u innego notariusza niż sporządzona warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości............................... 241 2. Umowa sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym związanego z nabyciem lokalu przez właś ciciela gruntu.............. 245 3. Sprzedaż wyodrębnionej działki ewidencyjnej wchodzącej w skład współwłasności.............................. 248 4. Rozporządzenie częścią nieruchomości obciążonej dożywociem.. 252 5. Niezbadanie przez notariusza podstawy wpisu właś ciciela nieruchomości obciążonej dożywociem a uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym......... 257 7

Spis treści 6. Kognicja sądu w zakresie oceny przesłanki skuteczności materialnoprawnej umowy sprzedaży nieruchomości (użytkowania wieczystego)....................... 262 7. Wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym, gdy pozwany nie był już właś cicielem nieruchomości, i jego skutki dla rozporządzanej nieruchomości........... 264 8. Dokonana przez notariusza ocena oczywiście wadliwego wpisu ostrzeżenia a sporządzenie umowy sprzedaży............ 266 9. Umowa zamiany części nieruchomości geodezyjnie wyodrębnionej bez uprzedniego wpisu dokonanego podziału w dziale I-O księgi wieczystej............................. 269 10. Związanie notariusza zezwoleniem sądu na zawarcie umowy darowizny obciążliwej a podstawa dokonania wpisu........ 274 11. Wpis roszczenia na podstawie darowizny obciążonej poleceniem 281 12. Wniosek o dokonanie wpisu prawa na podstawie bezwzględnie nieważnej umowy............................. 284 13. Żądanie dołączenia do umowy sprzedaży zawartej przez spółkę z o.o. umowy spółki pod rygorem zwrotu wnios ku o wpis nabywcy.................................. 288 ROZDZIAŁ VII. Prawo spadkowe....................... 290 1. Oświadczenie testatora o niegodności dziedziczenia a sporządzenie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia jako podstawy wpisu spadkobierców w księdze wieczystej.............. 290 2. Umowa sprzedaży nieruchomości na podstawie nieujawnionego w księdze wieczystej postanowienia o dział spadku........ 297 3. Umowa darowizny części udziału w nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej na skutek śmierci współmałżonka..... 301 4. Umowne zniesienie współwłas ności nieruchomości wchodzącej w skład spadku.............................. 309 5. Skuteczność ograniczeń rozporządzenia spółdzielczym prawem do lokalu na podstawie przydziału wydanego pod rządem uchylonego art. 215 2 pr. spółdz.................... 312 6. Pozaksięgowe rozporządzenie udziałem we współwłas ności nieruchomości na podstawie aktu włas ności ziemi......... 315 7. Sposób przeliczenia udziałów spadkobierców na podstawie tytułu powołania do spadku jako następców prawnych po wpisanych w księdze wieczystej właś cicielach spadkodawcy i jego współmałżonka na zasadzie wspólności ustawowej..... 318 8. Umowa działu spadku dotyczącego udziału w nieruchomości jako podstawa wpisu nabywcy w dziale II księgi wieczystej.... 320 8 www.lexisnexis.pl

Spis treści 9. Umowa działu spadku z pominięciem jednoczes nego zniesienia współwłas ności jako podstawa odmowy wpisu w księdze wieczystej................................. 329 10. Umowny dział spadku obejmujący udział w nieruchomości, co do której nastąpiło zniesienie współwłas ności przy uczestnictwie obecnego współspadkobiercy...................... 335 11. Umowa o dział spadku obejmującego nieruchomość obciążoną a żądanie odłączenia nabytej nieruchomości z księgi wieczystej bez obciążenia............................... 340 12. Umowny dział spadku na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia w sytuacji wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o uchylenie aktu............ 343 13. Dział spadku z osobą trzecią na podstawie pełnomocnictwa współspadkobiercy upoważniającego do zawarcia umowy na rzecz osoby trzeciej na warunkach i według uznania pełnomocnika.............................. 347 14. Skutki uchylenia zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia, na podstawie którego nastąpił umowny dział spadku................................ 350 15. Oczywisty błąd wnios ku o wpis na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia przyczyną jego oddalenia... 352 ROZDZIAŁ VIII. Umowy majątkowe małżeńskie............. 357 1. Wpis prawa na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej.... 357 2. Dwa tytuły włas ności nieruchomości (akt włas ności ziemi oraz umowa podziału majątku dorobkowego) jako podstawy wpisu prawa w księdze wieczystej................... 363 3. Umowne rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej w odniesieniu do prawa (przedmiotu), które z mocy ustawy należało do współwłas ności łącznej małżonków........... 366 4. Brak oświadczenia współmałżonka pozostającego we wspólności ustawowej o nabytej nieruchomości do okreś lonego majątku... 373 5. Nabycie nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego na rzecz współmałżonka do jego majątku osobistego............. 376 6. Nabycie nieruchomości gruntowej przez małżonków do wspólności ustawowej, z których jedno jest cudzoziemcem.. 379 7. Osoby obecne przy sporządzeniu umowy majątkowej małżeńskiej jako przyczyna zarzutu nieskuteczności aktu notarialnego..... 386 8. Osoba obecna przy sporządzeniu aktu notarialnego jako wnios kodawca o założenie księgi wieczystej.......... 389 9

Spis treści 9. Dwa tytuły włas ności do tej samej nieruchomości jako przedmiotu rozporządzenia.............................. 391 10. Zgoda współmałżonka na odpłatne nabycie gospodarstwa rolnego (przedsiębiorstwa)............................ 395 11. Ocena skuteczności umowy majątkowej ograniczającej wspólność ustawową................................. 396 ROZDZIAŁ IX. Prawo mieszkaniowe.................... 399 1. Odmowa wpisu roszczenia nabywcy o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa włas ności tego lokalu na podstawie umowy deweloperskiej................. 399 2. Umowa sprzedaży włas nościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w trybie wieczystoksięgowym oraz pozaksięgowym.............................. 403 3. Rozporządzenie włas nościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego nabytym na podstawie uchylonego art. 215 2 i 3 pr. spółdz......................... 412 4. Umowny podział majątku wspólnego obejmujący wierzytelność z tytułu zawartej warunkowej umowy sprzedaży włas nościowego spółdzielczego prawa do lokalu..................... 426 5. Przeszkoda do wpisu nabywcy nieruchomości (spółdzielczego włas nościowego prawa do lokalu) na podstawie umowy o podział majątku wspólnego............................ 429 6. Umowa o budowę lokalu, na podstawie której strony zawarły umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej włas ności lokalu.... 431 7. Powstanie hipoteki umownej na włas nościowym spółdzielczym prawie do lokalu............................. 436 ROZDZIAŁ X. Prawo ksiąg wieczystych.................. 440 1. Kompetencja złożenia wnios ku wieczystoksięgowego zamieszczonego w akcie notarialnym................. 440 2. Redakcja wnios ków wieczystoksięgowych a kognicja sądu badania treści wnios ku.......................... 448 3. Wnioski blankietowe........................... 457 4. Wymogi formalne aktu notarialnego jako podstawa wpisu..... 459 5. Wymogi formalne wnios ku zamieszczonego w akcie notarialnym a wpisy dokonywane w księgach wieczystych w systemie informatycznym.............................. 466 6. Badanie podstawy wpisu (treści dokumentu)............ 468 7. Podstawa zmiany wpisu w dziale I-O księgi wieczystej dotyczącej mylnego geodezyjnego oznaczenia nieruchomości w umowie skutkującej przeniesieniem włas ności nieruchomości........ 473 10 www.lexisnexis.pl

Spis treści 8. Kolejność rozpoznania wnios ków o wpis prawa na podstawie aktu notarialnego oraz orzeczenia sądu................ 475 9. Migracja księgi wieczystej tzw. papierowej na elektroniczną a przeniesienie obciążenia do nowej numeracji działek obejmujących nieruchomość...................... 481 10. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości w świet le wpisu w księdze wieczystej dokonanego na podstawie wadliwego aktu włas ności ziemi........................... 482 ROZDZIAŁ XI. Prawo notarialne....................... 490 1. Związanie notariusza podstawą dokonanego wpisu w księdze wieczystej a rozporządzenie nieruchomością............. 490 2. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia sądu, na podstawie którego wpis zostaje dokonany..................... 499 3. Zasada unitas actus a wymóg nieprzerwanej obecności osoby obecnej przy sporządzeniu aktu notarialnego........... 507 4. Skutki niezamieszczenia wnios ku w akcie notarialnym....... 514 5. Wymogi formalne wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek wieczystoksięgowy....................... 517 6. Wadliwie sporządzony wypis aktu notarialnego jako projekt wypisu wraz z projektem wnios ku wieczystoksięgowego..... 521 7. Dołączenie do wypisu aktu notarialnie uwierzytelnionych dokumentów urzędowych....................... 525 8. Stwierdzenie tożsamości zbywcy nieruchomości na podstawie wyroku o ustalenie ojcostwa i zapewnienia co do posługiwania się nazwiskiem ojca.............................. 526 9. Niezamieszczenie we wnios ku wieczystoksięgowym aktualizacji wpisu prawa włas ności po spadkodawcy............... 530 10. Wymogi formalne stwierdzenia tożsamości małżonków posiadających różne nazwiska..................... 533 11. Pominięcie w akcie notarialnym miejsca zamieszkania strony umowy bądź pełnomocnika strony jako brak formalny uniemożliwiający doręczenie zawiadomienia o dokonanym wpisie................................... 534 12. Znaczenie prawne zawartych w akcie notarialnym zapewnień oraz opisu nieruchomości w świet le treści wpisów w księdze wieczystej................................. 536 13. Rozbieżne oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów oraz wpisu w dziale I-O księgi wieczystej............... 539 14. Oznaczenie miejsca położenia budynku a adres wyodrębnionego lokalu................................... 544 11

Spis treści 15. Wykładnia treści umowy stwierdzonej w akcie notarialnym a protokół sprostowawczy jako uzupełniający element podstawy wpisu w księdze wieczystej....................... 546 16. Sprostowanie oczywistej omyłki jako działanie notariusza z urzędu w celu ochrony interesu uczestnika czynności notarialnej czy także na wniosek.................... 550 17. Zamieszczenie w protokole sprostowawczym wnios ku o zmianę wpisu w dziale I-O oraz I-Sp księgi wieczystej założonej dla nieruchomości lokalowej oraz w dziale II księgi macierzystej................................ 554 18. Zamieszczenie w akcie notarialnym oświadczeń stron o sprostowaniu wielkości działu w nieruchomości wspólnej wskutek błędu rachunkowego przy sprzedaży odrębnej własności lokalu............................. 559 19. Sprostowanie oczywistej omyłki aktu zawierającego wniesienie aportu w postaci przedsiębiorstwa zamiast zorganizowanej jego części i żądanie na tej podstawie dokonania zmiany wpisu w księdze wieczystej........................... 566 20. Dopuszczenie do obrotu dwóch różnych wypisów aktów notarialnych w wyniku dokonanego sprostowania aktu pierwotnego................................ 571 21. Zmiana wpisu wielkości udziału w dziale I-Sp księgi wieczystej lokalowej oraz w dziale II księgi wieczystej nieruchomości wspólnej na podstawie protokołu uzgodnień z notarialnymi poświadczeniami podpisów stron................... 576 22. Obowiązek przesłania dokumentów dołączonych do wypisu aktu notarialnego................................ 582 ROZDZIAŁ XII. Varia.............................. 587 1. Sporządzenie aktu notarialnego stwierdzającego zawarcie umowy z zastrzeżeniem przyjęcia do depozytu notarialnego........ 587 1.1. Uwagi wprowadzające....................... 587 1.2. Status prawny notariusza przyjmującego depozyt, ze szczególnym uwzględnieniem depozytu dokumentowego oraz pieniężnego........................... 588 1.3. Sposoby lokowania depozytu.................... 592 1.4. Charakter depozytu pieniężnego................. 593 1.5. Powstanie depozytu a dowód złożenia do depozytu...... 597 2. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i przyjęcie do depozytu dokumentów w zamkniętej kopercie a żądanie sądu wydania depozytu przez notariusza jako świadka w postępowaniu sądowym........................ 599 12 www.lexisnexis.pl

Spis treści 3. Umowa przedwstępna oraz przyrzeczona sprzedaży nieruchomości i przyjęcie do depozytu pieniędzy złożonych przez kupującego w związku z trwającym postępowaniem o podział majątku wspólnego małżonków sprzedawców i postanowieniem sądu zabezpieczającym wydanie depozytu.............. 602 3.1. Charakter i treść umowy poprzedzającej przyjęcie do depozytu (umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oraz umowa sprzedaży) a protokół z przyjęcia depozytu........... 603 3.2. Skuteczność depozytu wobec postanowienia sądu wydanego w trybie postępowania zabezpieczającego............ 607 3.3. Wydanie depozytu na podstawie orzeczenia sądu a dyspozycja zamieszczona w protokole z przyjęcia depozytu........ 608 4. Zajęcie przez komornika sądowego wierzytelności pieniężnej obejmującej depozyt notarialny..................... 609 4.1. Tajemnica zawodowa a zajęcie kwoty depozytowej....... 610 4.2. Status prawny beneficjenta depozytu jako dłużnika...... 611 4.3. Relacje prawne zachodzące między notariuszem deponentem; notariuszem beneficjentem depozytu; notariuszem sądem; notariuszem komornikiem sądowym.............. 612 4.4. Obrót środkami depozytowymi.................. 614 4.5. Status prawny notariusza zobowiązanego do wydania depozytu wskutek zajęcia wierzytelności (prawa majątkowego) dłużnika przez komornika............ 615 4.6. Ochrona prawna notariusza w odniesieniu do zajętego przez komornika depozytu pieniężnego............. 617 Bibliografia.................................... 621

Wykaz skrótów 1. Źródła prawa k.c. ustawa z 23 kwiet nia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm. Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwiet nia 1997 r., Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm. i ze sprost. k.p.c. ustawa z 17 lis topada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm. k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm. k.s.h. ustawa z 15 wrześ nia 2000 r. Kodeks spó łek hand lowych, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1030 p.a.s.c. ustawa z 29 wrześ nia 1986 r. Prawo o aktach stanu cywilnego, tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 212, poz. 1264 ze zm. pr. bank. ustawa z 29 sierp nia 1997 r. Prawo bankowe, tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 1376 ze zm. pr. o ks. wiecz. dekret z 11 października 1946 r. Prawo o księgach wieczystych, Dz.U. Nr 57, poz. 320 ze zm.; uchylony pr. o not. z 1951 r. ustawa z 25 maja 1951 r. Prawo o notariacie, tekst jedn. Dz.U. z 1963 r. Nr 19, poz. 106 ze zm.; uchylona pr. o not. z 1989 r. ustawa z 24 maja 1989 r. Prawo o notariacie, Dz.U. Nr 33, poz. 176 ze zm.; uchylona pr. o not. z 1991 r. ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm. pr. rzecz. z 1946 r. dekret z 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe, Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.; uchylony pr. spółdz. ustawa z 16 wrześ nia 1982 r. Prawo spółdzielcze, tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. rozp. z 1933 r. rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27 październi - ka 1933 r. Prawo o notariacie, Dz.U. Nr 84, poz. 609 ze zm.; uchylone rozp. wyk. z 1991 r. rozporządzenie Ministra Sprawied liwości z 12 kwietnia 1991 r. w sprawie prowadzenia ksiąg notarialnych oraz przekazywania na przechowanie dokumentów sądom rejonowym, Dz.U. Nr 33, poz. 147 ze zm. 15

Wykaz skrótów rozp. wyk. z 2001 r. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm. rozp. wyk. z 2003 r. rozporządzenie Ministra Sprawied liwości z 20 sierp nia 2003 r. w sprawie sposobu przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 224 TFUE Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, Dz.U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864 ze zm.; wersja skonsolidowana Dz.Urz. UE 2012 C 326/1. u.c. ustawa z 13 czerwca 2003 r. o cudzoziemcach, tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 264, poz. 1573 ze zm. u.g.n. ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. u.g.n.r.sp ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 1187 ze zm. u.k.u.r. ustawa z 11 kwiet nia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 803 u.k.w.h. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm. u.n.n.c. ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm. u.p.k.w. ustawa z 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, Dz.U. Nr 42, poz. 363 u.s.m. ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222 ustawa emerytalna ustawa z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym z 1977 r. oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin, Dz.U. Nr 32, poz. 140 ze zm.; uchylona ustawa emerytalna ustawa z 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolniz 1982 r. ków indywidualnych i członków ich rodzin, tekst jedn. Dz.U. z 1989 r. Nr 24, poz. 133; uchylona ustawa uwłaszcze- ustawa z 26 października 1971 r. o uregulowaniu włas ności niowa z 1971 r. gospodarstw rolnych, Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.; uchylona ustawa uwłaszcze- ustawa z 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny niowa z 1982 r. oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu włas ności gospodarstw rolnych, Dz.U. Nr 11, poz. 81 ze zm. ustawa ustawa z 16 wrześ nia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu deweloperska mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Dz.U. Nr 232, poz. 1377 u.w.l. ustawa z 24 czerw ca 1994 r. o włas ności lokali, tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. 16 www.lexisnexis.pl

Wykaz skrótów 2. Czasopisma Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego KPP Kwartalnik Prawa Prywatnego Mon. Praw. Monitor Prawniczy NP Nowe Prawo NPN Nowy Przegląd Notarialny ONSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego OSN Orzecznictwo Sądu Najwyższego OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna OSNC-ZD Orzecznictwo Sądu Najwyższego Zbiór Dodatkowy OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (od 1963 r. do 1994 r.) OSNKW Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Karna i Wojskowa OSNPG Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Wydawnictwo Prokuratury Generalnej OSNwSK Orzecznictwo Sądu Najwyższego w Sprawach Karnych OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy Seria A PiP Państwo i Prawo PN Przegląd Notarialny PS Przegląd Sądowy 3. Piśmiennictwo I Kongres Księga pamiątkowa I Kongresu Notariuszy RP, Poznań 1993 II Kongres II Kongres Notariuszy RP. Referaty i opracowania, Poznań Kluczbork 1999 III Kongres III Kongres Notariuszy RP. Referaty i opracowania, Warszawa Kluczbork 2006 M. Allerhand, Komentarz M. Allerhand, Prawo o notariacie, Lwów 1934 T. Czech, Hipoteka T. Czech, Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2013 S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do k.c. Księga pierwsza D. Dończyk, Notarialne poświadczenie S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011 D. Dończyk, Notarialne poświadczenie dziedziczenia. Komentarz, Warszawa 2011 E. Gniewek, SPP System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 4, pod red. E. Gniewka, Warszawa 2007 Hipoteka po nowelizacji, red. J. Pisuliński J. Pisuliński, Hipoteka po nowelizacji. Komentarz, M. Kućka, J. Pisuliński, Ł. Przyborowski, B. Swaczyna, red. J. Pisuliński, Warszawa 2011 17

Wykaz skrótów Komentarz u.g.n. G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011 Komentarz KRO Kodeks rodzinny i opiekuńczy, red. K. Piasecki, Warszawa 2011 E. Janeczko, Wzory E. Janeczko, Wzory aktów notarialnych, Warszawa 2011 Komentarz do k.c. Księga trzecia, t. 2 W. Natanson, Prawo o notariacie Nieruchomości. Problematyka prawna Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. 2, G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, Cz. Żuławska, Warszawa 2011 W. Natanson, Prawo o notariacie, Warszawa 1954. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011. A. Oleszko, Akty notarialne A. Oleszko, Akty notarialne. Komentarz, Warszawa 2012 A. Oleszko, Komentarz, cz. I A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, Część I, Warszawa 2011 A. Oleszko, Komentarz, cz. II, t. 1 A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, Część II, t. 1, Warszawa 2012 A. Oleszko, Komentarz, cz. II, t. 2 A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, Część II, t. 2, Warszawa 2012 Rozprawy Rozprawy z prawa prywatnego, prawa o notariacie i prawa europejskiego ofiarowane Panu Rejentowi R. Sztykowi, red. E. Drozd, A. Oleszko, M. Pazdan, Kluczbork 2007 S. Rudnicki, Komentarz k.w. S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Warszawa 2010 S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do k.c. Księga druga P. Siciński, Komentarz do wpisów w k.w. E. Skowrońska-Bocian, Komentarz do k.c. ks. czwarta S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011 P. Siciński, Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, red. J. Ignaczewski, Warszawa 2013 E. Skowrońska-Bocian, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga czwarta. Spadki, Warszawa 2011 S. Szer, Prawo o notariacie S. Szer, Prawo o notariacie. Komentarz do czynności notarialnych, Warszawa 1934 18 www.lexisnexis.pl

Wykaz skrótów System P.C. System Prawa Cywilnego, t. IV. Prawo spadkowe, red. tomu J.St. Piątowski, Ossolineum 1986 System P.R.O. System Prawa Rodzinnego i Opiekuńczego, red. J.St. Piątowski, Ossolineum 1985 System P.P., t. 1 System Prawa Prywatnego, t. 1. Prawo cywilne część ogólna, red. M. Safjan, Warszawa 2007 System P.P., t. 2 System Prawa Prywatnego, t. 2. Prawo cywilne część ogólna, red. Z. Radwański, Warszawa 2008 System P.P., t. 10 System Prawa Prywatnego, t. 10. Prawo spadkowe, red. B. Kordasiewicz, Warszawa 2009 System P.P., t. 11 System Prawa Prywatnego, t. 11. Prawo rodzinne i opiekuńcze, red. T. Smyczyński, Warszawa 2009 4. Pozostałe skróty ANR Agencja Nieruchomości Rolnych ETS Europejski Trybunał Sprawied liwości (obecnie Trybunał Sprawied liwości Unii Europejskiej) KRN Krajowa Rada Notarialna Legalis System informacji prawnej Wydawnictwa C.H. Beck Lex System informacji prawnej Wolters Kluwer LexisNexis Lexis.pl Serwis Prawniczy LexisNexis Polska p.b.n. państwowe biuro notarialne RIN Rada Izby Notarialnej SN Sąd Najwyższy TK Trybunał Konstytucyjny TS Trybunał Stanu Uwaga: Artykuły bez podania bliższego okreś lenia oznaczają ustawę z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.

Wprowadzenie Systematycznie udostępniany elektroniczny Portal Orzecznictwa Sądów Powszechnych pozwala zapoznać się z całokształtem orzecznictwa sądowego, począwszy od sądów rejonowych po sądy apelacyjne, które łącznie z orzecznictwem Sądu Najwyższego oraz Trybunału Konstytucyjnego stanowią istotny wkład oddziaływania trzeciej władzy porządku konstytucyjnego na system społeczno-gospodarczy Polski. Z oczywistych względów najmniej znane i komentowane jest orzecznictwo sądów rejonowych, które w najszerszym zakresie oddziałuje bezpośrednio na sferę prawa prywatnego, a tzw. pierwsze orzeczenie potrafi wpływać na zachowania adresatów, a nawet opinii publicznej oraz kształtować ocenę o wymiarze sprawied liwości. Przedkładany komentarz po raz pierwszy przełamuje zmowę milczenia w odniesieniu do orzecznictwa wieczystoksięgowego, kształtowanego w pierwszej kolejności przez referendarzy sądowych, którzy z mocy art. 509 1 1 k.p.c. mogą wykonywać czynności w sprawach o wpis w księdze wieczystej. Spośród wykonywanych czynności o wpis w księdze wieczystej stosunkowo najliczniejszą grupę spraw stanowią akty notarialne jako podstawy dokonanego wpisu bądź stają się przyczyną oddalenia wnios ku jako uznana przeszkoda do wpisu. W komentarzach do wybranych orzeczeń referendarzy sądowych oddalających wnios ki zamieszczone w aktach notarialnych można zapoznać się nie tylko z uzasadnieniami i motywami podjętych rozstrzyg nięć. Specyfika tego orzecznictwa przejawia się m.in. w tym, że w pierwszej kolejności zainteresowani dokonują zamierzonej czynności prawnej u notariusza jako osoby urzędowej o profesjonalnym zawodzie prawniczym, 21

Wprowadzenie będącej w świet le najnowszego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego szczególnego rodzaju funkcjonariuszem publicznym powiązanym organizacyjnie z wymiarem sprawied liwości (z uzasadnienia wyroku TK z 7 lipca 2011 r., U 8/08, OTK-A 2011, nr 6, poz. 52). Rozbieżność ocen między orzeczeniami referendarzy sądowych a stanowiskiem notariuszy redagujących stosowne akty notarialne jako podstawy wpisów w księgach wieczystych niejednokrotnie wywołują konsternacje u osób spodziewających się bezspornego załatwienia swojej sprawy, która została powierzona kompetencji profesjonalistów obu zawodów zaufania publicznego. Niestety zaufanie to narażone jest na ryzyko błędu przez obie instytucje, które tworzą szeroko rozumiany wymiar sprawied liwości. Dlatego celem komentarza jest do konanie analizy obu stanowisk, tj. notariusza sporządzającego akt notarialny oraz referendarza sądowego, którego orzeczenie oddaliło wniosek o wpis w księdze wieczystej. Chodzi mianowicie o minimalizowanie ryzyka nieoczekiwanych oddaleń wnios ków wieczystoksięgowych, które w najszerszym zakresie dotyka bezpośrednio stron czynności prawnych działających w zaufaniu do obu wyspecjalizowanych instytucji prawa publicznego. Bezdyskusyjną pewność obrotu cywilnoprawnego Państwo powierzyło tym właśnie instytucjom wymiaru sprawied liwości, w których wyrażać się powinno zaufanie do podejmowanych czynności urzędowych przez notariuszy oraz referendarzy sądowych. Inicjatywa bliższego zajęcia się tym tematem podjęta została przez Panią Prezes Rady Izby Notarialnej, Renatę Gresztę, i Radę w Lublinie, która była wydawcą lokalnego opracowania: Akty notarialne jako podstawa wpisu w księdze wieczystej w świet le orzecznictwa wieczystoksięgowego, Lublin 2013. Obecny komentarz w niewielkim stopniu nawiązuje do tego opracowania i był możliwy dzięki wspomnianemu portalowi oraz inicjatywie notariuszy udostępniających materiał dowodowy i oczekujących na dokładniejszą analizę orzeczeń referendarzy sądowych oddalających wnios ki o wpis w księdze wieczystej. Wnioski te zredagowane były przez notariuszy dokumentujących czynności prawne, które w zamiarze wystawców aktów notarialnych, a dokładniej wypisów aktów, stanowić miały podstawę dokonania 22 www.lexisnexis.pl

Wprowadzenie wpisu, a spotkano się z oddaleniem wnios ków. Dążenie do rzeczywistego poznania przyczyn stwierdzonych rozbieżności ocen prawnych powinno przyczynić się do większej polaryzacji praktyki notarialnej oraz wieczystoksięgowej. Lublin, listopad 2013 roku

Rozdział I Akt notarialny w obrocie prawnym Art. 91. Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron. 1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego Akt notarialny jako jeden z rodzajów czynności notarialnych (art. 79 pkt 1) jest najbardziej sformalizowanym dokumentem notarialnym (art. 92 1 pkt 1 9 oraz art. 94 1). Nie tylko jednak z tych powodów ustawodawca zastrzegł sporządzanie wskazanych dokumentów wyłącznie przez notariusza. Innym, równie decydującym powodem tego wyboru jest oczywisty fakt, że jest to najczęściej sporządzana czynność notarialna o najbardziej doniosłym znaczeniu dowodowym dla stwierdzonej w danym akcie notarialnym czynności prawnej, dla ważności której ustawodawca przewiduje formę aktu notarialnego (zob. rozdz. III). Akt notarialny zarówno legitymizuje dokonaną czynność prawną w postaci sporządzonego dokumentu, jak i jednocześ nie jest wyrazem realizacji przez ustawodawcę celów i funkcji związanych z obowiązkiem zachowania dla tej czynności prawnej formy aktu notarialnego 1. Ilekroć ustawodawca przy obrocie nieruchomościami odstępował od obowiązku zachowania formy aktu notarialnego, motywując to uproszczeniem tego obrotu, bądź zastępował tę formę inną formą szczególną 1 Co do celów i funkcji aktu notarialnego, zob. A. Oleszko, Komentarz, cz. II, t. 1, s. 482 i n. 25

Rozdział I. Akt notarialny w obrocie prawnym pod rygorem nieważności umowy (jak to miało miejsce przy przekazaniu gospodarstwa rolnego następcy w trybie ustawy emerytalnej z 1977 r.), tylekroć skutki takiego wyboru z punktu widzenia samych stron umowy, a także w zakresie bezpieczeństwa obrotu zawsze były zdecydowanie ujemne, a nawet szkodliwe, i zawsze kończyło się to powrotem do aktu notarialnego, czego wymownym przykładem była kolejna ustawa emerytalna z 1982 r. 2. Istotne w tej mierze znaczenie miała uchwała składu 7 sędziów SN zasada prawna z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 3 : osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie włas ności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Był to zasadniczy zwrot dotychczasowego orzecznictwa, które przyjmowało liberalne pojęcie dobrej wiary w odniesieniu do nieformalnego obrotu nieruchomościami 4. Najbardziej widocznymi skutkami nieformalnego obrotu nieruchomościami jest nie tylko formalnie uchylona ustawa uwłaszczeniowa z 1971 r., ale ciąg dalszy tego uwłaszczenia dokonywany jest na gruncie ustawy z 1982 r., na podstawie której sądy obligowane są nadal orzekać o nabyciu nieruchomości rolnych (które najczęściej dzisiaj utraciły już ten charakter) w trybie uwłaszczenia według stanu prawnego z 4 lis topada 1971 r. W zasadzie martwy i zapomniany jest przepis art. 7 ustawy z 1982 r., którego adresatem są organy wykonawcze gminy mające obowiązek wezwania stron zawierających nieformalne umowy przeniesienia włas ności nieruchomości do zachowania dla umowy formy aktu notarialnego lub do przywrócenia poprzedniego stanu posiadania pod rygorem wymierzenia grzywny w celu przymuszenia stosownie do przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 7 2). Jeżeli w toku postępowania sądowego dotyczącego włas ności nieruchomości ujawni się, że strony zawarły umowę mającą na celu przeniesienie włas ności nieruchomości bez zachowa- 2 Zob. np. A. Szpunar, Z problematyki nieformalnych umów o przeniesienie włas ności nieruchomości, Palestra 1964, nr 6, s. 25 i n.; A. Oleszko, Komentarz, cz. II, t. 1, s. 570 i n. 3 OSP 1992, nr 7 8, poz. 162. 4 Zob. Z. Bidziński, Glosa do uchwały składu 7 sędziów SN z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSP 1995, nr 1, poz. 1. 26 www.lexisnexis.pl

1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego nia wymaganej formy aktu notarialnego, sąd zawiadomi o tym właściwy organ wykonawczy gminy w celu wymierzenia grzywny przewidzianej w art. 7 2 tej ustawy, chyba że wcześ niej nastąpiło zachowanie formy w sposób zgodny ze stanem prawnym nieruchomości (art. 7 3). Ustawodawca w omawianej ustawie nie zapomniał wskazać, że umowa mająca na celu przeniesienie włas ności, lecz zawarta bez zachowania formy prawem przewidzianej, nie stanowi podstawy do ujawnienia nowego stanu władania w ewidencji gruntów i budynków (art. 7 4). Niezależnie od różnych przeobrażeń ustrojowych oraz społeczno- -gospodarczych i związanych z tym doświadczeń ustawodawstwa polskiego, nadal aktualny jest ukształtowany jeszcze w okresie międzywojennym kierunek orzecznictwa Sądu Najwyższego, według którego ratio legis takiego unormowania [chodzi o obowiązek zachowania formy aktu notarialnego dopisek A.O.] są szczególnie ważne zarówno z punktu widzenia dobra kontrahentów, jak i interesu społecznego, dlatego też wymagane jest zawieranie umów rozważnie i przy zachowaniu wszelkich innych gwarancji, jakie daje oczywiście forma aktu notarialnego 5. Z obowiązkiem zachowania formy aktu notarialnego wiąże się instytucja przymusu notarialnego. Niezależnie od kwalifikacji charakteru tego przymusu 6 i znaczenia dla prawa notarialnego, kierunek pierwszy łączy tę instytucję z publicznoprawnym obowiązkiem notariusza dokonania czynności notarialnej (nie tylko sporządzenia aktu notarialnego) z wyłączeniem wskazanym w art. 81; drugi adresatem przymusu czyni osoby, które mają obowiązek składania oświadczeń woli ze skutkiem prawnym w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności tej czynności prawnej. Wprawdzie ustawodawca nie posługuje się wprost okreś leniem przymus notarialny, ale skoro przepis w art. 1 1 stanowi wprost, iż notariusz powołany jest do dokonywania czynności notarialnych i w tym celu ustawodawca kre- 5 Orzeczenie SN z 12 stycznia 1936 r., OSP 1936, nr 7, poz. 98; zob. także motywy uzasad. uchwały SN z 21 października 1992 r., III CZP 108/92, OSP 1993, nr 4, poz. 89. 6 Bliżej zob. np. E. Drozd, Z problematyki zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, Rejent 1996, nr 4 5, s. 18 i n. 27

Rozdział I. Akt notarialny w obrocie prawnym ował instytucję notariatu, to w odniesieniu do obowiązku ustawowego sporządzania aktów notarialnych (art. 1 1 w zw. z art. 91) chodzi nie tylko o urzędowe potwierdzenie, że dana czynność prawna została dokonana w formie aktu notarialnego, ale także o zachowanie okreś lonych ustawą procedur dokonania tej czynności notarialnej wyrażonej w obrocie w postaci tego właśnie dokumentu o nazwie akt notarialny. Nie wystarczy bowiem zachowanie przez notariusza wszystkich wymogów prawa materialnego właś ciwych dla sporządzanej czynności prawnej pod względem formy i treści, ale ustawodawca nakłada na notariusza dalsze wymogi proceduralne i formalne związane ze sporządzeniem samego aktu notarialnego. Dopiero iunctim tych obu wymogów nadaje aktowi notarialnemu moc dokumentu urzędowego (art. 2 2). Wyłączność kompetencyjna nakładająca na notariusza obowiązek sporządzania aktów notarialnych pozostaje w związku z przypisywaniem notariuszowi okreś lonego statusu prawnego i z usytuowaniem tego urzędu (stanowiska) w strukturze wewnętrznej danego państwa. Niezależnie od różnic ustrojowych notariatu funkcjonującego w poszczególnych państwach, akceptowanych przez Unię Europejską, w ramach której działa Konferencja Notariatów Unii Europejskiej, w każdym z nich obowiązuje bez wyjątku zasada terytorializmu notariatów krajowych. Zasada ta oznacza wyłączność kompetencyjną funkcjonowania notariusza wyłącznie w kraju, w którym został powołany na to stanowisko (urząd) 7. Nie ma natomiast porozumienia (zgody) co do jednoznacznego okreś lenia funkcji, jaką pełni notariusz w sprawowaniu swoich kompetencji, zwłaszcza w odniesieniu do sporządzania aktów notarialnych dokumentujących czynności prawne. W szczególności chodzi o to, czy akt notarialny mający na podstawie ustawy moc dokumentu urzędowego, wydawany jest przez notariusza jako osobę wykonującą usługi notarialne w ramach prowadzonej swobody przedsiębiorczości czy szczególnego rodzaju osobę wykonującą funkcje publiczne państwa w ramach odrębnie kreowanego w tym celu organu ochrony prawnej. 7 Co do zasady terytorializmu, zob. A. Oleszko, Komentarz, cz. I, s. 39. 28 www.lexisnexis.pl

1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego Kierunek pierwszy prezentuje orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości w połączonych sprawach przeciwko Belgii, Luksemburgowi, Austrii, Niemcom, Grecji, Francji, Holandii, który dążąc do europeizacji zawodu notariusza, stwierdził, że we wspomnianych krajach notariusz dokonujący czynności notarialnych w świet le art. 49 TFUE nie podejmuje działalności związanej z wykonywaniem władzy publicznej 8. Uznano w ten sposób notariusza jako osobę świadczącą usługi notarialne w ramach funkcjonującej kancelarii notarialnej i swobody przedsiębiorczości, pomijając w zupełności odniesienie się do wykonywania przez notariat funkcji publicznych państwa i pozbawiając tym samym notariat atrybutu urzędu funkcjonującego w ramach realizowanych przez państwo funkcji publicznych w zapewnieniu pewności obrotu prawnego. Kierunek ten znalazł akceptację w uchwale składu 7 sędziów SN z 23 wrześ nia 2009 r., I KZP 7/09 9, w której Sąd opowiedział się za charakterem aktu notarialnego jako czynności notarialnej w pełni usługowej o charakterze umownego zobowiązania prawa cywilnego. Innymi słowy również po stronie notariusza istnieje cywilnoprawne zobowiązanie sporządzenia żądanego aktu notarialnego, dla którego źródłem powstania jest umowa o dokonanie czynności notarialnej 10. Stanowisko przeciwne wyraża najnowsze orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, które okreś liło kryteria statusu prawnego podmiotu jako wystawcy dokumentu urzędowego. Nie ulega wątp liwości, że wystawcą takiego dokumentu jest także notariusz (art. 1 1 w zw. z art. 2 2). Trybunał rozstrzyg nął (odnosząc się również do art. 244 1 k.p.c.), że jednoznacznym zamiarem ustawodawcy jest powiązanie na gruncie postępowania cywilnego mocy prawnej dokumentu 8 Wyroki TS z 24 maja 2011 r. w sprawach C-47/08, C-50/08, C-51/08, C-53/08, C-54/08, C-61/08; zob. także M. Muszalska, M. Strzelbicki, Pojęcie władzy publicznej w świet le orzecznictwa Trybunału Sprawied liwości a wykonywanie zawodu zaufania publicznego przez notariusza; M.K. Kolasiński, Prowadzenie działalności gospodarczej przez notariusza w orzecznictwie unijnego Trybunału Sprawied liwości i polskiego Trybunału Konstytucyjnego; A. Oleszko, Odpowiedzialność notariusza (wybrane problemy) wszystkie te publikacje, w: Rejent, wyd. specjalne, listopad 2011 r. 9 OSNKW 2009, nr 10, poz. 83. 10 Por. uzasad. uchwały składu 7 sędziów SN z 23 wrześ nia 2009 r., I KZP 7/09. 29

Rozdział I. Akt notarialny w obrocie prawnym urzędowego ze sferą władztwa państwowego i realizacji zadań publicznych 11. Czy potrzeba jeszcze większej akceptacji stanowiska, iż notariusz sporządzający dokument urzędowy realizuje zadania publiczne państwa, a więc jest osobą urzędową (ale nie urzędnikiem), a nie żadnym prywatnym przedsiębiorcą świadczącym usługi w ramach swobody działalności gospodarczej. Zbyt często nie rozumie się konieczności odróżnienia funkcjonowania notariatu publicznego w ramach odpowiedzialności politycznej państwa za bezpieczeństwo obrotu prawnego od funkcjonowania kancelarii notarialnej na ryzyko i odpowiedzialność notariusza pozostającego poza oddziaływaniem na tę sferę państwa. Potwierdzeniem takiego właśnie statusu prawnego notariusza jest kolejny wyrok Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie z którym czynność notarialna ma charakter urzędowy, a notariusz nie jest świadczącym usługi prawne wolnym zawodem prawniczym, a raczej szczególnego rodzaju funkcjonariuszem publicznym powiązanym organizacyjnie z wymiarem sprawied liwości 12. Od chwili wejścia w życie ustawy z 13 czerw ca 2013 r. i wprowadzenia zmiany w art. 1 2 w zw. z art. 76, wyłączność kompetencyjna notariusza w odniesieniu do sporządzanych aktów notarialnych (art. 91) uległa istotnej zmianie podmiotowej polegającej na rozszerzeniu tej właś ciwości o zastępców notarialnych. Na podstawie art. 76a 2 notariusz prowadzący kancelarię notarialną może upoważnić zastępcę notarialnego zatrudnionego w swojej kancelarii do wykonywania czynności notarialnych, w tym także do dokonywania aktów notarialnych. Wprawdzie sporządzanie czynności notarialnych na podstawie upoważnienia dokonywane jest na ryzyko i odpowiedzialność odszkodowawczą notariusza zatrudniającego zastępcę notarialnego (art. 49), ale nie zmienia to faktu, że dopuszczenie do wskazanej kompetencji zastępcy notarialnego po złożonym egzaminie notarialnym bez praktycznego przygotowania do sprawowania tego zawodu może w pewnym stopniu osłabić bezpieczeństwo obrotu prawnego i związaną z nim podstawową funkcję notariatu publicznego, jaką jest bez wątpienia prewencja jurysdykcyjna. Widać z tego, że ustawodaw- 11 Wyrok TK z 15 marca 2011 r., P 7/09, OTK-A 2011, nr 2, poz. 10. 12 Wyrok TK z 7 lipca 2011 r., U 8/08, OTK-A 2011, nr 6, poz. 52. 30 www.lexisnexis.pl

1. Wyłączność kompetencyjna sporządzenia aktu notarialnego ca większe znaczenie przywiązuje do samego faktu sporządzenia aktów notarialnych, traktując tę czynność w aspekcie usługowym, a w mniejszym stopniu jako jedną z gwarancji bezpieczeństwa obrotu prawnego dokonywanego na zasadzie wyłączności kompetencyjnej notariusza jako osoby zaufania publicznego. Wyłączność kompetencyjna sporządzania aktów notarialnych jako najbardziej doniosłych dokumentów urzędowych legitymizujących tytuł prawny do nieruchomości czy innego prawa nie zastąpi jednak wymaganego poziomu legislacji mimo nowego, bo od 3 sierp nia 2013 r., wymagania od notariusza przestrzegania wartości demokratycznego państwa prawnego (art. 10 3 zd. 1 in fine). Niezależnie od tego, co ten niedookreś lony zwrot będzie znaczył dla praktyki notarialnej, niejednokrotnie to państwo z woli ustawodawcy stwarza brak stabilności prawnej w postaci uchwalonych ustaw podlegających krótkotrwałym nawet zmianom (np. ustawa o gospodarce nieruchomościami) bądź utrwalających stany prawne powstałe kilkadziesiąt lat temu w sytuacji, gdy pierwotnym zamiarem ustawodawcy było jednorazowe działanie danej ustawy. Takim właśnie przykładem istotnym dla praktyki notarialnej oraz sądowej jest formalnie uchylona ustawa uwłaszczeniowa z 1971 r., podczas gdy jej prawne skutki wpływające na kształtowanie prawa włas ności nieruchomości rolnych wymagają oceny sądu według stanu prawnego z 4 lis topada 1971 r. (ustawa uwłaszczeniowa z 1982 r.). Sporządzonemu według wszelkich zasad aktowi notarialnemu stwierdzającemu przeniesienie włas ności nieruchomości nie jest w stanie zapobiec jego wzruszenie, jeżeli sam ustawodawca dopuszcza do takich możliwości. Żeby pozostać przy wskazanym przykładzie uwłaszczenia w trybie obu ustaw z 1971 r. oraz z 1982 r., sąd obowiązany jest stwierdzić nabycie włas ności nieruchomości według stanu prawnego uwłaszczonego rolnika z 4 lis topada 1971 r. nawet wtedy, gdy w sprawie zostało ustalone, że co do tej samej nieruchomości uwłaszczony został uprzednio inny rolnik, który rozporządził już tą nieruchomością na podstawie aktu włas ności ziemi uchylonego po sporządzeniu aktu notarialnego. Uchylenie decyzji uwłaszczeniowej przed 1 stycznia 1992 r. spowodowało wszczę cie postępowania 31

Rozdział I. Akt notarialny w obrocie prawnym uwłaszczeniowego sądowego w trybie ustawy z 1982 r. Zgodnie z aktualnym nadal orzecznictwem rozporządzenie nieruchomością uwłaszczoną na rzecz osoby trzeciej, zanim nastąpiło uchylenie aktu włas ności ziemi wydanego w trybie ustawy z 1971 r., nie ma wpływu na ocenę zasadności uwłaszczenia w toku postępowania sądowego ze względu na kognicję sądu ograniczoną do badania przesłanek uwłaszczenia według stanu faktycznego i prawnego zaistniałego 4 lis topada 1971 r. 13. Wadliwie przyjęta konstrukcja praw nabytych w odniesieniu do uwłaszczenia przewidzianego w ustawie z 1971 r., obligująca sąd do orzekania o uwłaszczeniu nieżyjących już w większości rolników, stwarza tylko ich następcom zbyt wiele okazji do wszczy nania pozornych postępowań, którym sąd w zasadzie nie może zapobiec. 2. Gwarancje bezpieczeństwa obrotu prawnego, którego przedmiotem jest akt notarialny Niezależnie od różnic ustrojowych poszczególnych państw urząd notarialny jest instytucją publiczną (z nielicznymi wyjątkami), a notariusz w zakresie wykonywanych kompetencji usytuowany jest poza hierarchią urzędniczą i innymi organami władzy publicznej 14. Państwo, powierzając notariatowi wykonywanie wyznaczonych przez ustawę kompetencji w postaci dokonywania czynności notarialnych (art. 1 1), uznaje je za doniosłe z punktu widzenia państwa oraz interesów obywateli. Państwo oraz obywatel oczekują od notariusza takiego ukształtowania stosunków prawnych, które zapewnią gwarancję bezpieczeństwa obrotu prawnego. Bezpieczeństwo to jest tym silniejsze i powszechniejsze, im notariat realizuje rzeczywiste funkcje prewencyjnego zapobiegania sporom o prawo, które w drodze dokonanych czynności notarialnych przybie- 13 Z uzasad. uchwały SN z 20 lutego 1986 r., III CZP 82/85, OSNCP 1987, nr 1, poz. 9. 14 Art. 1 i 2 Podstaw i zasad działania notariatu łacińskiego (uchwała Zarządu Komisji ds. Międzynarodowej Współpracy Notarialnej z 18 stycznia 1986 r. i Stałej Rady Międzynarodowej Unii Notariatu Łacińskiego z 13 15 marca 1986 r.). 32 www.lexisnexis.pl