O plusach i minusach nowelizacji uwl słów kilka Piotr Brogowski piotr_brogowski@orion.pl
Stan prawny przed nowelizacją Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu uchwała Sądu Najwyższego z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt III CZP 82/12 i jej skutki dla: a) współwłaścicieli lokali (art. 22 uwl; art. 199 i 201 kc; art. 32 ust. 1 i 2 uwl) naruszenie idei współwłasności (art. 12 ust. 2 i art. 23 ust. 2 uwl, a także art. 199, 201, 204 i 207 kc); liberum veto; b) wspólnot (art. 24 uwl); paradoks 49,9 vs. 50,1% udziałów (art. 23 ust. 2a uwl).
Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (weszła w życie 29 sierpnia 2015 r.) i jej podstawowe tezy Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16 art. 1a tekstu jednolitego uwl; udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal art. 3a uwl; współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu art. 23 ust. 2b uwl.
Znaczenie i skutki prawne nowelizacji dla współwłaścicieli lokali wspólnoty
Opinie gremiów prawnych na temat nowelizacji Uchwała Krajowej Rady Notarialnej nr VIII/29/2015 z 29 marca 2015 r. - zmiana kreuje nowy przedmiot (byt) prawny udział współwłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej; - zmiana w uwl dotyczy przede wszystkim prawa głosu, a zatem powinna się wprost do tego (i tylko do tego) odnosić; - nowe regulacje wymagają bardzo skrupulatnego weryfikowania osób uprawnionych do udziału w zebraniu właścicieli i głosowaniu nad uchwałami wspólnoty i nie zawsze wystarczającym źródłem tej weryfikacji będzie mogła być treść ksiąg wieczystych.
Same plusy? no niekoniecznie, czyli chodzi o to, żeby te plusy nie przesłoniły wam minusów Obowiązki zarządu/zarządcy w odniesieniu do współwłaścicieli lokali: - właściciele lokali (a zatem w nowym brzmieniu ustawy również współwłaściciele lokali) ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów w NW (art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl); - właściciele lokali (a więc również współwłaściciele proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości lokalowej) ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (art. 13 ust. 1); - na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali (czyli również współwłaściciele proporcjonalnie do udziału w NW wyliczonego zgodnie z art. 3 ust. 3a tekstu ujednoliconego uwl) uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1); - za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu (a zatem również jego współwłaściciel) w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17);
Same plusy? no niekoniecznie cd., czyli nie ma róży bez ognia Obowiązki zarządu/zarządcy w odniesieniu do współwłaścicieli lokali: - uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2); dotyczy to w sposób oczywisty również współwłaścicieli lokali, z tym, że ich udział w NW wylicza się stosownie do art. 3 ust. 3a tekstu jednolitego uwl; - o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu (a więc również współwłaściciel) powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3); - o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd/zarządca, zawiadamia każdego właściciela lokalu (a zatem również współwłaściciela) na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania (art. 32 ust. 1); - prawo kontroli działalności zarządu/zarządcy służy każdemu właścicielowi (czytaj: również współwłaścicielowi) lokalu (art. 27 zd. 1, art. 29 ust. 3).
Same plusy? no niekoniecznie a co z tego wynika Zarząd/zarządca musi dysponować aktualnymi informacjami na temat stosunków własnościowych każdego lokalu we wspólnocie, gdyż tylko wtedy będzie w stanie wywiązać się ze swoich obowiązków, a w szczególności wyliczyć udział każdego współwłaściciela lokalu w NW, bez czego niemożliwe jest np. przeliczenie liczby i wagi głosów oddanych na każdą uchwałę, a w konsekwencji ustalenie, czy została ona przyjęta, czy też nie. Wiedza na temat udziałów poszczególnych współwłaścicieli w ich nieruchomości lokalowej oraz NW jest również niezbędna do windykacji ewentualnych zaległości płatniczych z tytułu opłat za media lokalowe i/lub kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, co również należy do obowiązków zarządu/zarządcy.
A kto za to zapłaci? Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1b uwl). W świetle art. 1a tekstu jednolitego uwl obowiązek ten obejmuje również prowadzenie i aktualizowanie spisu współwłaścicieli lokali i ich udziałów w nieruchomości wspólnej wyliczonych w oparciu o art. 3a ustawy.
A jeśli to się zupełnie nie opłaci? Wypowiedzenie umowy na podstawie jej zapisów lub ogólnych zasad kodeksu cywilnego. Pacta sunt servanda czy rebus sic stantibus? Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy (art. 357 1 kc). Sąd Najwyższy w wyroku z 20 lipca 2007 r., sygn. akt I CK 3/2007: Nieprzewidywana przez stronę umowy zmiana stanu prawnego może stanowić zdarzenie wywołujące nadzwyczajną zmianę stosunków w rozumieniu art. 357 1 kc, jeżeli wpływa na sytuację obu lub jednej ze stron, utrudniając ją do tego stopnia, że spełnienie przewidzianego w umowie świadczenia jest połączone z nadmiernymi trudnościami lub grozi rażącą stratą.
I co dalej? Postulat de lege ferenda Krajowa Rada Notarialna jak najbardziej słusznie sugerowała ustawowe zobligowanie współwłaścicieli lokalu do powiadamiania zarządu/zarządcy o przysługujących poszczególnym współwłaścicielom udziałach we własności nieruchomości lokalowej, z podaniem zdarzenia prawnego, na mocy którego współwłasność ta powstała. Zarząd/zarządca może żądać od właścicieli (a więc również współwłaścicieli) lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności/współwłasności lokali (art. 29 ust. 1e uwl), jednak współwłaściciele ci nie są zobligowani ustawowo do dostarczania takich dokumentów do zarządcy.
DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ Piotr Brogowski piotr_brogowski@orion.pl